Определение размера суммы кредита

Обычно факторами, определяющими сумму кредита, являются две величины (финансовые коэффициенты): коэффициент ипотечной задолженности и коэффициент покрытия долга.

Коэффициент ипотечной задолженности (КИД) (loan-to-value ratio) — соотношение между величиной заемных средств и оцененной стоимостью объекта недвижимости (КИД = ИК / П0? 100%).

Сумма ипотечного кредита (ИК) при этом находится по формуле.

(5.3).

В зависимости от политики кредитора и риска вложения в конкретную недвижимость значение этого коэффициента меняется, но обычно не превышает 75−80%.

Пример

Компания хочет взять кредит под офисное помещение, которым она владеет и стоимость которого составляет 650 000 долл. Банк установил, что для таких типов объектов недвижимости КИД равен 75%.

Определить сумму кредита.

Решение. 650 000? 0,75 = 487 500 долл.

Коэффициент покрытия долга (КПД) — соотношение между чистым операционным доходом и ежегодным обслуживанием долга (КПД = ЧОД / ОД).

Сумма ипотечного кредита по заданному КПД находится по формуле.

(5.4).

Пример. Определить сумму кредита, если чистый операционный доход от объекта составляет 400 000 долл. в год. КПД равен 1,2. Кредит выдается на три года под 30% годовых. Платежи ежемесячные.

Решение

• 1) Находим ипотечную постоянную (месячную): РМТ = 0,042.
• 2) Годовая ИП: 0,042? 12 = 0,509, или округленно 0,51.
• 3) Сумма кредита: 400 000 / (1,2? 0,51) = 653 595 долл.

Задача определения реальной величины кредита встает при необходимости расчета корректировки на нетипичные условия финансирования объекта сравнения (ОС), по которому известны условия продажи, в рамках применения метода сравнения продаж.

Как известно, корректировка на условия финансирования (одна из последовательных) может отражать более благоприятные, льготные условия кредитования, например использование кредита со ставкой ниже рыночной. При этом величина корректировки должна характеризовать реакцию рынка на вклад рассматриваемого элемента сравнения в стоимость объекта. Напомним, что корректировке подвергаются всегда ценовые характеристики ОС, но не оцениваемого объекта.

Финансирование оказывает влияние на цену продажи только в случае участия в оплате одновременно покупателя и продавца.

Пример

Объект сравнения был приобретен так же, как и оцениваемый объект, за 100 000 долл. с использованием ипотечного кредита, срок которого был определен в 10 лет, а процентная ставка — 20%. Платежи ежемесячные. Рыночная ставка процента по таким кредитам составляет 25% годовых.

Определить реальную величину суммы кредита и величину корректировки на условия финансирования по данному ОС.

Решение

1) Рассчитаем сумму ежемесячного платежа по обслуживанию долга при ставке 20%:

РМТ = -1932,55 долл.

2) Рассчитаем денежный эквивалент ипотечного кредита при рыночной процентной ставке в 25%.

PV= 84 950 долл.

• 3) Величина корректировки на условия финансирования составит
• 100 000 — 84 950 = 15 050 долл.

Ответ. Величина корректировки цены продажи рассматриваемого объекта сравнения на условия финансирования составит 15 050 долл. (со знаком минус).

В России оплата большинства сделок производится деньгами, поэтому корректировки на условия финансирования не являются широко распространенными. Однако с развитием ипотечного рынка, учащением случаев использования смешанного финансирования подобные корректировки необходимо будет проводить более часто. Оценщики должны быть к этому готовы.

Следует отметить, что условия финансирования влияют именно на цену продажи ОС (которая и подвергается корректировке), но не на стоимость объекта недвижимости.