Бизнес-план проекта. 
Управление недвижимостью

Важнейшая информация об инвестиционном проекте аккумулируется в бизнес-плане проекта. В числе его важнейших компонентов: основные положения технико-экономического обоснования (ТЭО) проекта, сведенные в стандартные формы и таблицы с комментариями, результаты финансово-экономических и иных исследований, анализ и оценка рисков проекта.

Согласно общепринятым в настоящее время нормам и стандартам (см., в частности, приведенные выше литературные источники по управлению проектами), аналитические материалы обоснования бизнесплана проекта включают следующую информацию:

(1) общие данные о предприятии, основные организационно-правовые, финансово-экономические, физические параметры, маркетинговый анализ в системе «рынок — предприятие», оценка спроса на результаты проекта развития, производственная программа и прогноз продаж, график выхода на проектные мощности и др.,.

• (2) ключевые материальные факторы производства: материальнотехнические ресурсы, энергетика, программы поставок, сметы расходов,
• (3) анализ места размещения предприятия, производственной площадки, где реализуется проект развития,
• (4) краткие материалы из проектно-конструкторской документации: обоснование выбора технологии, инфраструктурная обеспеченность, примерный строительный генплан, строительные мощности генподрядчика и подрядных организаций, привлекаемых к реализации проекта,
• (5) предлагаемая организация управления (структура аппарата управления) и примерная оценка накладных расходов,
• (6) необходимые для проекта трудовые ресурсы: структура и расходы, проблема подготовки и переподготовки кадров,
• (7) планы реализации проекта: направления и программы работ, укрупненные сметы, сетевые графики или иные наглядные средства планирования строительства.

Финансовый анализ проекта (следующий фундаментальный компонент бизнес-плана) связывают с исследованиями структуры капитала, источников финансирования проекта, текущего финансового состояния предприятия, ликвидности и др. В числе выходных форм анализа:

• • отчет о наличии и движении денежных средств (Cash Flow). Это
• — основное средство финансового планирования проекта, когда по шагам времени планирования проекта (например, по кварталам) учитывают все доходные и расходные денежные потоки,
• • проектный баланс (Balance Sheet) — как средство для оценки устойчивости финансового положения предприятия (например, выявления и устранения явлений отрицательного баланса и причин, их вызывающих),
• • отчет о финансовых результатах и их использовании (Income Statement) — как аппарат для анализа оперативной деятельности предприятия, в том числе по показателям производства, сбыта, прибыльности и т. д.

Важнейшее место в материалах бизнес-плана отводится анализу эффективности проекта. Своеобразным показателем важности этого компонента является уже второе официальное издание упомянутых выше «Методических рекомендаций по оценке эффективности инвестиционных проектов», утвержденное Федеральными министерствами экономики и финансов, Государственным комитетом по строительной, архитектурной и жилищной политике (№ ВК 477 от 21.06.99).

Общая концепция анализа эффективности проекта предполагает использование идей адекватного сопоставления произведенных затрат и получаемых доходов. Адекватность сопоставления имеет в виду необходимость приведения финансовых потоков доходов и расходов к сопоставимой форме, к единому времени, например, к началу проекта.

В числе наиболее часто применяемых показателей эффективности инвестиционного проекта:

• (*) Чистая приведенная стоимость (Net Present Value — NPV) — чистый дисконтированный доход. Это сумма приведенных к начальному времени проекта доходов и расходов за расчетный период времени. За такой интервал времени принимают, например, 10−12 лет (как наиболее часто встречающийся период амортизации основного промышленного технологического оборудования). Шагами расчета определяют годы и кварталы.
• (**) Внутренняя норма рентабельности (Internal Rate of Return — IRR)
• — это коэффициент дисконтирования, при котором величина чистого приведенного дохода равна нулю на установленном для расчета интервале времени NPV=0. То есть, в этом случае рентабельность инвестиций равна принятому коэффициенту дисконтирования. Показатели внутренней нормы рентабельности используют также для оценки устойчивости проекта — по достигаемой разности между расчетным уровнем рентабельности проекта и значением IRR, обращающим NPV в нуль.
• (***) Срок окупаемости (Payback Period) — это период времени, необходимый для полного возмещения исходных вложений в проект за счет реализации положительных результатов, доходов от деятельности предприятия по мере выполнения проекта.

В качестве других показателей эффективности проекта в ряде случаев используют различные показатели прибыльности, индексы доходности, уровни потребностей в дополнительном финансировании (при возникновении ситуаций с отрицательным текущим денежным балансом).

Отметим также, что показатели эффективности целесообразно просчитывать для каждого участника проекта, имея в виду возможные различия в характере и динамике их вложений и получаемых доходов, субъективных оценок своих затрат и результатов.