Инвестиционный договор как гражданско-правовая форма инвестирования в жилищное строительство

Актуальность темы

диссертационного исследования. С переходом к рыночной системе и началом построения многоукладной экономики, основанной на незыблемости института собственности и признании равенства всех ее форм, в нашей стране стали происходить кардинальные изменения во всех сферах, и в первую очередь в сфере отношений, носящих имущественный характер. Следствием преобразования экономики стала активизация гражданского оборота, в том числе и инвестиционных процессов.

Одной из отраслей, в которой инвестиционные процессы возобладали особенно активно, является строительство. Причинами этого является то, что, во-первых, сама по себе отрасль жилищного строительства относится к весьма доходным, а во-вторых, в современной ситуации в Российской Федерации жилищное строительство является социально-значимой инвестиционной сферой, т.к. инвестирование в жилищное строительство представляет собой вариант решения гражданами жилищной проблемы, одну из действенных форм реализации права граждан на жилище, гарантированного Конституцией Российской Федерации. В настоящее время в Российской Федерации завершается переход от ордерной системы распределения жилья к стимулированию строительства и покупки гражданами жилья, и в этих условиях у государства, муниципальных образований на первоочередной план выходит задача создания максимально благоприятных условий для его реализации.

Одной из наиболее распространенных форм инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства является долевое участие в строительстве жилья, примером которой может служить привлечение дольщиков к финансированию строительства квартир в строящемся многоквартирном доме. Применение комплексного подхода к исследованию проблемы позволяет выявить его исторические корни, которыми можно считать распространенное в нашей стране в 60−80-ые годы строительство УКСами (ОКСами) жилья и социокультурных объектов путем привлечения на долевых началах средств социалистических организаций или строительство жилья для ЖСК посредством передачи функций заказчика УКСам (ОКСам).

Между тем неясность правовой природы договоров, заключаемых при инвестировании в строительство жилья, отсутствие его законодательного определения породило большое количество споров как в теории, так и на практике. В литературе имеются публикации, целиком или частично посвященные изучению указанной проблемы, однако большинство из них не затрагивают сущности регулируемых отношений и сводятся к сравнению исследуемого института с уже известными гражданско-правовыми формами, и в итоге делается вывод об их отнесении к: строительному подряду (Ю.В. Романец), простому товариществу (М.А. Брагинский, Е.А. Павлодский), купле-продаже (Л.Г. Сайфулова), возмездному оказанию услуг (Ю. Свирин, А. Юдин), агентированию (А.Б. Савельев) и др. или же о признании смешанной договорной формы (О.Н. Кондрашко-ва, К.И. Скловский). В ряде случаев делается заключение, что рассматриваемый договор отличается от всех известных институтов и его следует считать отдельной правовой формой, однако не приводится достаточной аргументации данного вывода (А.Н. Кичихин, Б. В. Муравьев, В.Д. Рузанова). В качестве комплексного исследования рассматриваемой проблемы можно выделить работу Л. Г. Сайфуловой, но ее исследование не учитывает инвестиционной сущности формализуемых отношений как экономической категории, обладающей юридическим содержанием, основания выделения договорного вида, системно не рассматривает содержание данного договорного института.

Интерес к теме диссертационного исследования обусловлен также и практической значимостью рассматриваемых вопросов и заключается в выработке конструкции инвестиционного договора в сфере жилищного строительства, что позволило бы исключить множество споров, возникающих при правоприменении, и защитить наиболее «слабую» сторону в отношениях, которой является инвестор — физическое лицо, инвестирующее в строительство жилья с целью дальнейшего проживания в нем.

Таким образом, научная и практическая значимость указанных проблем, недостаточная их теоретическая разработка, дискуссионность ряда вопросов предопределили выбор автором темы диссертации.

Цель исследования заключается в выработке понятия инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства, в анализе правового регулирования инвестиций в данной области, в рассмотрении системы договоров, заключаемых участниками инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства, в выработке и обосновании понятия инвестиционного договора как отдельного договорного вида, в вычленении его условий, основных прав и обязанностей сторон и в разработке на этой основе предложений по совершенствованию действующего законодательства.

Объектом исследования являются нормы отечественного законодательства, регулирующие инвестиционную деятельность в сфере жилищного строительства, гражданско-правовые формы инвестиционной деятельности, межгосударственные соглашения о поощрении и взаимной защите инвестиций в форме капиталовложений, заключенные Российской Федерацией, правоприменительная деятельность по реализации этих норм, основные научные позиции юристов по проблематике диссертационного исследования.

Предмет исследования. В диссертации исследуются инвестиционная деятельность в сфере жилищного строительства (ее понятие, признаки, субъектный состав, правовое регулирование) — выделяется система договоров, опосредующая инвестиционную деятельность в сфере жилищного строительства, центральное место в которой занимает инвестиционный договор, рассматривается проблема основания выделения договорного видаанализируется сущность инвестиционного договора, его понятие и содержание.

Методологической основой исследования являются всеобщий диалектический метод познания, конкретно-исторический и логические общенаучные методы исследования, а также системный подход. Кроме этого, в работе использовались и частнонаучные методы исследования: формально-юридический, сравнительно-правовой и др.

Научная новизна работы состоит в том, что:

— обосновывается подход к рассмотрению инвестиций как сложной экономико-правовой категории, существующей в определенной правовой форме и приобретающей в силу этого собственное юридическое содержание;

— выдвигается совокупность признаков инвестиций как правовой категории и проводится их классификация;

— дается понятие инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства;

— впервые выделяется система договоров, опосредующая инвестиционную деятельность в сфере жилищного строительства, рассматриваются ее варианты;

— систематизируются и критически анализируются существующие подходы к правовой квалификации инвестиционного договора, проводится отграничение последнего от смежных правовых форм, выдвигаются в пользу этого дополнительные аргументы;

— обосновывается существование инвестиционного договора как отдельного договорного вида;

— формулируется понятие инвестиционного договора, рассматриваются его конструкция и содержание;

— на этой основе выдвигаются предложения по совершенствованию действующего законодательства.

На защиту, в частности, выносятся следующие положения:

1) Инвестиции — это имущество (вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права), а также неимущественные права, имеющие денежную оценку, подлежащие вложению в объекты какои-либо деятельности с целью получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта. Инвестиции являются сложной экономико-правовой категорией, существующей в определенной правовой форме и приобретающей в силу этого собственное юридическое содержание, причем имущество становится инвестициями только с момента вовлечения его в инвестиционный процесс путем заключения соответствующих гражданско-правовых договоров. Важным моментом юридического содержания инвестиций является то, что инвестиционная цель не всегда связана с извлечением прибыли. Соответственно и инвестиционная деятельность (процесс осуществления инвестиций), не всегда носит характер предпринимательской деятельности.

2) Под инвестициями в сфере жилищного строительства следует понимать имущество (в широком смысле), а также неимущественные права, имеющие денежную оценку, подлежащие вложению в объекты жилищного строительства. С точки зрения срока, характера вложения и направленности указанные инвестиции являются долгосрочными, реальными (капитальными) и прямымипо форме собственности могут быть как государственными, муниципальными, так и частнымипо источнику финансирования могут относиться к любому подвиду: собственному или привлеченному. Широко распространенное на практике долевое участие в строительстве обладает всеми признаками инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений.

3) Правовое положение инвестора, т. е. лица, вкладывающего имущество (как собственное, так и привлеченное) в качестве инвестиций, определяющего объекты вложения, порядок использования инвестиций и контролирующего их целевой характер при инвестировании в жилищное строительство характеризуется следующим: он выступает инициатором всех инвестиционных процессов, обеспечивает строительство необходимыми финансовыми ресурсами, является собственником инвестиций вне зависимости от характера источника и, безусловно, занимает центральное место среди всех остальных возможных участников: кредитора инвестора, заказчика, подрядчика, пользователя.

4) В рамках инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства необходимо выделять структуру договорных связей — системы договоров, опосредующих инвестиционную деятельность, включающих в зависимости от осуществления участниками функций субъектов инвестиционной деятельности в том или ином сочетании: а) договор о кредитовании инвестораб) договор о совместной деятельностив) инвестиционный договорг) договор строительного подряда.

5) Долевое участие в жилищном строительстве как обозначение группы договоров — собирательное понятие, за которым скрываются различные договорные виды, но чаще всего они обладают инвестиционной сущностью договоров особого рода, которая (сущность) заключается в преобразовании (трансформации) вкладываемого имущества (инвестиций) из одной натуральной формы в другую (объект недвижимости).

6) Диссертант обосновывает точку зрения на инвестиционный договор как на самостоятельный договорный вид в силу наличия особой инвестиционной сущности регулируемых отношений. Под видом предлагается понимать самостоятельный правовой институт, обуславливаемый спецификой опосредствуемых договором отношений и имеющий самостоятельное правовое регулирование (глава в ГК в разделе IV «Отдельные виды обязательств»).

7) Основанием выделения договорного вида следует считать его договорную цель, определяющую направленность возникающего из договора обязательства. К другим признакам определяющими самостоятельность договорного института, относятся: особенности предмета договора и субъектного составаспецифика возникающего из договора обязательства, которое является единым и неделимым и обладает особым содержанием (права и обязанности сторон) — а также признак распространенности в хозяйственной практике. Инвестиционный договор отвечает всем критериям самостоятельности договорного вида, и по признаку целевой направленности обязательства, возникающего из договора, он может быть отнесен в самом широком смысле этого слова к группе договоров услуг. Однако своеобразие «услуг», оказываемых заказчиком инвестору, отличает их от «классической услуги», т.к. при исполнении обязательства заказчиком в итоге инвестору будет передан материализовавшийся результат инвестиций — объект недвижимого имущества.

8) Конструкция инвестиционного договора в сфере жилищного строительства может быть представлена следующим образом: одна сторона (заказчик) обязуется осуществить вложение инвестиций другой стороны (инвестора) в строительство объекта недвижимости и по окончании передать результат последнему, а инвестор обязуется передать инвестиции заказчику и оплатить его услуги.

9) В содержании инвестиционного договора диссертантом предлагается выделять следующие условия: 1) существенные условия: о предмете — услуге по реализации инвестиционного проекта, т. е. осуществление деятельности по обеспечению строительства индивидуально-определенного объекта недвижимого имуществао размере и составе передаваемых инвестицийоб объекте недвижимого имущества (жилой дом, квартира, части жилого дома, квартиры) — о вознаграждении заказчика за осуществление указанной деятельности- 2) обычные условия: о срокео порядке передачи инвестицийо качестве и его гарантияхо порядке оформления прав собственности на объект недвижимого имущества. Включение в договор условия о необходимости вступления инвестора в ТСЖ, нередко встречающееся на практике, является неправомерным.

10) Отношения, возникающие из инвестиционного договора, заключенного между инвестором — гражданином, передающим средства для инвестирования в строительство объекта недвижимого имущества в целях его дальнейшего использования для собственного проживания, подпадают под регулирование законодательства о защите прав потребителей. Помимо этого, инвестор-потребитель, должен иметь возможность предъявления требований безвозмездного устранения недостатков в построенном объекте или возмещения расходов по их устранению не только к заказчику, но и подрядчику.

11) Сформулированы конкретные предложения по совершенствованию действующего законодательства.

Теоретическая и эмпирическая основа исследования. Теоретической основой диссертации послужили труды отечественных правоведов как в области общей теории государства и права, так и отраслевых юридических наук и в первую очередь цивилистической науки, работы зарубежных юристов, а также исследования отечественных и зарубежных экономистов.

Среди них особо следует выделить работы известных дореволюционных российских правоведов: Д. И. Мейера, И. А. Покровского, К. П. Победоносцева, Г. Ф. Шерешеневича, а также советских и современных российских цивилистовH.A. Баринова, М. И. Брагинского, В. В. Витрянского, Д. М. Генкина, М. В. Гордона, В. П. Грибанова, О. С. Иоффе, O.A. Красавчикова, B.C. Мартемьянова, И. Б. Новицкого, В. А. Ойгензихта, В. А. Рясенцева, О. Н. Садикова, М.К. Сулей-манова, Е. А. Суханова, В. А. Тархова, Ю. К. Толстова, JT.B. Щенниковой. Кроме того, непосредственно проблемами квалификации отношений по инвестированию в объекты жилищного строительства занимаются современные авторыВ.А. Бублик, Б. В. Муравьев, Ю. В. Романец, Л. Г. Сайфулова, К. И. Скловский и Другие.

При написании работы диссертантом исследовано отечественное и зарубежное законодательство, межгосударственные соглашения об инвестициях. В диссертации широко использованы практические материалы, опубликованные в печати, а так же собранные автором в Самарском областном суде, государственном учреждении юстиции «Самарская областная регистрационная Палата», и в строительных и риэлтерских организациях г. Н. Новгорода, г. Новосибирска, г. Самары, г. Сызрани и г. Тольятти.

Теоретическая и практическая значимость диссертационного исследования. Автором сформулированы теоретические подходы к пониманию инвестиций как экономической категории, обладающей экономическим и юридическим содержанием, инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства и ее признаков, основания договорного вида, понятия и содержания инвестиционного договора, которые могут быть использованы для дальнейших разработок проблем инвестиций, инвестиционного договора в сфере жилищного строительства, самостоятельности договорного вида.

Конкретные предложения по совершенствованию законодательства, высказанные диссертантом, могут использоваться в нормотворческой деятельности, а практические выводы — при заключении и исполнении договоров в сфере строительства и при разрешении судебных споров. Материалы диссертации могут применяться в учебном процессе при подготовке общих и специальных курсов в юридических и экономических учебных заведениях, при разработке пособий и методических изданий по данной проблематике.

Апробация результатов исследования. Диссертационная работа выполнена и обсуждена на кафедре гражданского и предпринимательского права Самарского государственного университета. Основные положения и выводы, содержащиеся в диссертации, нашли свое отражение в опубликованных автором работах, а также в его выступлениях на международных, всероссийских, областных, вузовских научно-практических конференциях. Теоретические выводы диссертационного исследования использовались автором при проведении занятий на юридическом факультете Самарского государственного университета, в процессе подготовки учебной и методической литературы. По теме диссертации опубликовано девять научных работ.

Структура работы обусловлена целью диссертационного исследования и состоит из введения, трех глав и заключения.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

На основании проведенного исследования гражданско-правовых форм инвестирования в жилищное строительство, центральное место среди которых занимает инвестиционный договор, можно сделать следующие выводы и внести предложения по совершенствованию действующего законодательства Российской Федерации.

1) Инвестиции весьма значимая экономико-правовая категория, имеющая юридическое и экономическое содержание. Экономическое содержание инвестиций проявляется в механизме их осуществления, ибо инвестиции — это «вложенный» капитал, т. е. используемое имущество, приносящее определенный доход. В этом воплощается экономическая сущность инвестиций. Экономическое содержание понятия инвестиций детерминирует его юридическое содержание, в котором и находит свое воплощение. Юридическое содержание категории инвестиций состоит в законодательном закреплении того, что может быть инвестициями, определении их сущности, сферы применения данного института, а также правовых форм осуществления инвестиционной деятельности. Облечение в договорную форму влечет появление инвестиций как правовой категории.

2) Рассмотрение понятий инвестиций, имеющихся в законодательстве и юридической литературе, показывает, что нередко они различаются по объему. Исследование понятие инвестиций позволяет выявить его характерные признаки: 1) это имущество (в широком смысле), а также неимущественные права, имеющие денежную оценку- 2) подлежащее вложению в объект какой-либо деятельности- 3) обладающее особой целью — получение прибыли или достижение иного полезного эффекта- 4) обладающее потенциальным признаком рискового вложения- 5) имущество становится инвестициями только с момента вовлечения его в инвестиционный процесс путем заключения соответствующих гражданско-правовых договоров.

Соответственно инвестиционная деятельность — процесс осуществления инвестиций, может как носить характер предпринимательской деятельности, так и нет.

Все вышесказанное позволяет определить инвестиции следующим образом — это имущество (вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права), а также неимущественные права, имеющие денежную оценку, подлежащие вложению в объекты какой-либо деятельности с целью получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

3) Под инвестициями в сфере жилищного строительства следует понимать имущество (в широком смысле этого слова), а также неимущественные права, имеющие денежную оценку, подлежащие вложению в объекты жилищного строительства. С точки зрения срока, характера вложения и направленности указанные инвестиции являются долгосрочными, реальными (капитальными) и прямымипо форме собственности могут быть как государственными, муниципальными, так и частнымипо источнику финансирования могут относиться к любому подвиду: собственному или привлеченному.

Широко распространенное на практике долевое участие в строительстве обладает всеми признаками инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений. Данный вид деятельности не относится к лицензируемым видам.

4) Инвестиционные отношения, одной из разновидностью которых являются отношения по инвестированию в объекты жилищного строительства, относятся к имущественным отношениям. Регулирование отношений по инвестированию в жилищное строительство осуществляется совокупностью нормативных актов, относящихся к гражданскому, жилищному, административному законодательству. Инвестиционное законодательство является составной частью хозяйственного законодательства, природа которого носит комплексный характер.

5) Участники инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства являются в первую очередь субъектами гражданского права с гражданско-правовой правосубъектностью, среди которых основными являются инвестор, заказчик, подрядчик, пользователь, а в случае инвестирования привлеченных средств и кредитор инвестора. Поэтому не могут рассматриваться в качестве инвесторов названные в законе объединение лиц без образования юридического лица, государственные органы и органы местного самоуправления, вместо же них инвесторами являются физические и юридические лица в первом случае и государство в лице Российской Федерации, субъектов Российской Федерации и муниципальные образования во втором. Выделяемые же в юридической литературе и на практике такие участники инвестиционных отношений как застройщик и дольщик не должны рассматриваться как самостоятельные субъекты инвестиционной деятельности, их правовой статус имеет признаки правового статуса заказчика и инвестора соответственно.

Центральное место среди участников принадлежит инвестору, т. е. лицу вкладывающему имущество (причем как собственное, так и привлеченное) в качестве инвестиций, определяющему объекты вложения, порядок использования инвестиций и контролирующему их целевой характер. Признаками инвестора является следующее: 1) выступает инициатором всех инвестиционных процессов, 2) обеспечивает строительство необходимыми финансовыми ресурсами, не в полной мере отражают специфику его правового положения- 3) вне зависимости от характера источника инвестирования, инвестор является собственником инвестиций.

При вступлении в уже существующие отношения (строительство объекта уже начато) у инвестора первый признак не проявляется, однако, это не влияет на сущность возникающих между ним и заказчиком отношений, и его правовой статус идентичен с правовым статусом инвестора, самостоятельно определяющим инвестиционный проект и привлекающим для его реализации отдельного субъекта (заказчика).

В использовании терминологии о том, что собственником инвестиций является инвестор есть некоторая условность, ибо в состав инвестиций входят не только вещи, но и имущественные права. Автор разделяет высказанную в литературе точку зрения о возможности применения к имущественным правам, обязательственным по своей сути, конструкции права собственности. Кроме того, это еще и позиция законодателя, обозначенная в ст. 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений». Применение конструкции права собственности наиболее полно отражает сущность возникающих отношений и позволяет не разделять единый статус лица — инвестора в отношении указанного имущества.

6) Рассматривая инвестирование в объекты жилищного строительства с позиции оснований приобретения права собственности на объект (ст. 218 ГК РФ) и их деления на первоначальные и производные, необходимо исходить из следующего. Так как при инвестировании в объекты жилищного строительства возникает новая вещь, ранее отсутствующая в гражданском обороте — объект недвижимого имущества, права на которую как единый объект возникают впервые, его следует отнести к первоначальным способам приобретения права собственности. Следует сказать, что, исходя из действующей в Российской Федерации регистрационной системы прав на недвижимое имущество, вещные права инвестора на возникающий инвестиционный объект как и на всякое вновь создаваемое недвижимое имущество возникнут лишь с момента такой государственной регистрации прав (ст. 219 ГК РФ).

Основанием возникновения права собственности на жилище посредством инвестирования в его строительство следует считать юридический состав, т. е. совокупность юридических фактов, необходимых для наступления определенных юридических последствий. Центральным элементом в данном юридическом составе является договор, закрепляющий направление инвестиций в объекты жилищного строительства, выполняющий функцию регулятора отношений между субъектами инвестиционной деятельности. Другим вариантом центрального элемента юридического состава будет осуществление инвестором фактических действий по изготовлению вещи, если данный процесс осуществляется лицом самостоятельно, без привлечения третьих лиц. Другой важнейшей составляющей юридического состава как основания возникновения права собственности инвестора на объект недвижимого имущества является государственная регистрация его права собственности.

7) Можно говорить о наличии определенной структуры договорных связей субъектов инвестиционной деятельности в сфере жилищного строительства, т. е. системы договоров, формализующих инвестиционную деятельность в сфере жилищного строительства, в рамках которой каждый из заключаемых договоров занимает определенное место и которая включает, в зависимости от осуществления участниками функций субъектов инвестиционной деятельности, в том или ином сочетании: а) договор о кредитовании инвестораб) договор о совместной деятельностив) инвестиционный договорг) строительный подряд.

Отличительной чертой рассматриваемой системы договоров является то, что договоры первой и четвертой, а в ряде случаев и второй групп носят «вспомогательный» характер (вовсе не умаляющий их самостоятельность и целостность как отдельных видов гражданско-правовых договоров) и заключаются для реализации договора третьей группы, являющихся основанием возникновения права собственности на объект жилищного строительства.

8) Долевое участие в жилищном строительстве как обозначение группы договоров — это собирательное понятие. Практика показывает, что они могут иметь различные наименования: «договор о долевом участии в строительстве», «договор о строительстве жилого дома», «договор о долевом инвестировании», «инвестиционный договор», «договор о совместной инвестиционной деятельности» и иные. За подобными названиями нередко скрываются различные договорные виды, но чаще всего они обладают инвестиционной сущностью договоров особого рода и обладают конструкцией договоров, в соответствии с которыми одна сторона обязуется передать денежные средства другой стороне, которая в свою очередь обязуется обеспечить строительство определенного объекта недвижимости и после окончания строительства передать его, что позволяет выделить их в отдельную договорную группу.

9) Диссертант присоединяется и подробно обосновывает точку зрения на инвестиционный договор как самостоятельный договорный вид и отграничивает его от смежных правовых форм. Причем под видом понимается самостоятельный правовой институт, обуславливаемый спецификой опосредствуемых договором отношений и имеющий самостоятельное правовое регулирование (отдельная глава в ГК в разделе IV «Отдельные виды обязательств»).

10) Основанием выделения инвестиционного договора как отдельного договорного вида в первую очередь необходимо считать инвестиционную цель, охватывающую реализацию инвестиционного проекта, состоящую в помощи инвестору в выработке конечных характеристик объекта недвижимости (если это необходимо), осуществлении контроля за ходом строительства объекта, создании объекта и его передаче инвестору. Своеобразие экономической сущности отношений состоит в том, что создается новый объект, в котором «материализуются» вложенные инвестиции, причем в большинстве случаев, происходит стоимостное приращение вложенного имущества, т.к. стоимость самого объекта, больше чем стоимость первоначальных вложений.

По признаку целевой направленности возникающего из договора обязательства, рассматриваемый договор может быть отнесен в самом широком смысле этого слова к группе договоров услуг. Однако своеобразие выполняемой заказчиком деятельности отличается от «классической услуги», т.к. при исполнении обязательства заказчиком в итоге инвестору будет передан материализовавшийся результат инвестиций — объект недвижимого имущества. Признак договорной цели является хотя и основным, но не единственным при разграничении договорных видов. Другими признаками самостоятельности договорного вида является специфика субъектного состава, содержания возникающего из договора обязательства, распространенность в хозяйственной практике, что также имеет место в инвестиционном договоре.

11) Диссертант предлагает следующее определение конструкции инвестиционного договора в сфере жилищного строительства: договор по которому одна сторона (заказчик) обязуется осуществить вложение инвестиций другой стороны (инвестора) в строительство объекта недвижимости и по окончании передать результат последнему, а инвестор обязуется передать инвестиции заказчику и оплатить его услуги.

Проводя характеристику инвестиционного договора по традиционно выделяемым цивилистической наукой таким основаниям, как момент заключения договора, характер прав и обязанностей, наличие встречного удовлетворения, можно отнести его к группам консенсуальных, двустороннеобязывающих и возмездных договоров. Применение дополнительных классификационных оснований, выделяемых некоторыми учеными, позволяет установить, что его можно отнести к каузальным договорам, а кроме того, он обладает организационным характером.

12) В содержании инвестиционного договора диссертантом предлагается выделять следующие условия: 1) существенные условия: о предмете — услуге по реализации инвестиционного проекта, т. е. осуществление деятельности по обеспечению строительства индивидуально-определенного объекта недвижимого имуществао размере и составе передаваемых инвестицийоб объекте недвижимого имущества (жилой дом, квартира, части жилого дома, квартиры) — о вознаграждении заказчика за осуществление указанной деятельности- 2) обычные условия: о срокео порядке передачи инвестицийо качестве и его гарантияхо порядке оформления прав собственности на объект недвижимого имущества. Включение в договор условия о необходимости вступления инвестора в ТСЖ, нередко встречающееся на практике, является неправомерным.

13) Рассмотрение содержания обязательства, возникающего из инвестиционного договора, позволяет выявить следующие основные обязанности сторон. В соответствии с заключаемым соглашением инвестор обязуется: а) передать инвестиций заказчику в размере, составе и в срок, установленный договоромб) выплатить заказчику вознаграждение, входящего в общий состав инвестиций, если иное не установлено договоромв) принять от заказчика построенный объект жилищного строительства.

Основными обязанностями заказчика же необходимо считать: а) заказ проектно-сметной документации на строительство объектаб) отвод земельного участка для строительства объекта недвижимости и получение разрешения органов местного самоуправления на строительствов) привлечение необходимых лиц для строительства объекта и заключение с ними договоров подрядаг) осуществление контроля за ходом строительства объекта, включая функции технического надзорад) приемка от подрядчика построенного объекта жилищного строительствае) предоставление инвестору законченного строительством объекта в установленный договором срокж) передача инвестору всех необходимых правоустанавливающих документов для регистрации права собственности.

Исполнение обязательства, возникшего из инвестиционного договора, влечет возникновение вещного права собственности инвестора на объект недвижимого имущества, и следует признать целесообразным существующую практику оформления передачи построенного объекта от заказчика инвестору посредством подписания сторонами акта приема-передачи, в котором могут быть отражены имеющиеся недостатки.

14) Отношения, возникающие из инвестиционного договора, заключенного между инвестором — физическим лицом, передающим средства для инвестирования в строительство объекта недвижимого имущества в целях его дальнейшего использования для собственного проживания, и заказчиком — юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем, осуществляющими предпринимательскую деятельность по направлению средств инвестора в строительство требуемого объекта, будут подпадать под регулирование законодательством о защите прав потребителей. Кроме того, инвестор-потребитель, должен иметь возможность предъявления требований безвозмездного устранения недостатков в построенном объекте или возмещения расходов по их устранению не только к заказчику, но и подрядчику. Все это следует считать одними из гарантий прав инвестора — физического лица.

15) Считаем необходимым внести в законодательные акты РФ изменения и дополнения, соответствующие выдвинутым теоретическим положениям.

1) В Гражданский кодекс РФ: а) часть 1 п. 1 ст. 218 ГК РФ изложить в следующей редакции «Право собственности на новую вещь, изготовленную или созданную лицом для себя своими силами или с участием третьих лиц с соблюдением закона и иных правовых актов, приобретается этим лицом" — б) из п. 2 ст. 779 ГК РФ исключить упоминание о главах 37 «Подряд», 38 «Выполнение научно-исследовательских, опытно-конструкторских и технологических работ" — в) предусмотреть в ГК РФ главу 39−1 «Инвестиционный договор» следующего содержания:

Глава 39−1. Инвестиционный договор § 1 Общие положения об инвестиционном договоре.

Статья 783−1. Инвестиционный договор

1. По инвестиционному договор одна сторона (заказчик) обязуется осуществить вложение инвестиций другой стороны (инвестора) в целях извлечения прибыли или достижения иного полезного эффекта для инвестора и по окончании передать полученный результат последнему, а инвестор обязуется передать инвестиции заказчику и оплатить его услуги.

2. В качестве инвестиций могут выступать вещи, денежные средства, ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права, а также неимущественные права, имеющие денежные оценку.

Статья 783−2. Объект вложения.

1. Инвестиции вкладываются в объекты предпринимательской или иной деятельности.

2. В инвестиционном договоре должно содержаться описание объектов вложения.

3. Условие об объекте вложения является существенным.

Статья 783−3. Размер и состав инвестиций.

1. Размер и состав передаваемых инвестиций устанавливается договором.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами условия о размере и составе передаваемых инвестиций договор считается незаключенным.

2. Договором может быть предусмотрена передача инвестиций по частям.

3. В размер передаваемых инвестиций входит вознаграждение заказчика, если иное не установлено договором.

Статья.783−4. Исполнение инвестиционного договора.

1. Срок исполнения инвестором обязанности по передаче заказчику имущества и заказчиком по осуществлению деятельности по реализации инвестиций определяется инвестиционным договором, а если договор не позволяет установить этот срок, определяется в соответствии с правилами, предусмотренными статьей 314 настоящего Кодекса.

2. Для осуществления вложения заказчик вправе привлечь иных лиц по договору подряда (глава 37), в этом случае заказчик осуществляет контроль за их деятельностью и проводит приемку выполненных работ в установленной законом форме.

§ 2 Инвестиционный договор в строительстве.

Статья. 783−5. Понятие инвестиционного договора в строительстве.

По инвестиционному договору в строительстве одна сторона (заказчик) обязуется осуществить вложение инвестиций другой стороны (инвестора) в строительство объекта недвижимости и по окончании передать результат последнему, а инвестор обязуется передать инвестиции заказчику и оплатить его услуги.

Статья. 783−6. Объект инвестиционного договора в строительстве.

1. Объектом инвестиционного договора в строительстве выступает здание, сооружение, жилой дом, квартира, часть жилого дома, квартиры или другое недвижимое имущество (статья 130).

2. В инвестиционном договоре в строительстве должны быть общие указаны данные, характеризующие объект, в том числе данные, определяющие предполагаемое расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого имущества.

При отсутствии этих данных договор считается незаключенным.

Статья. 783−7. Особенности исполнения инвестиционного договора в строительстве.

1. Подготовка технической, проектно-сметной документации на объект, согласование вопроса о предоставлении земельного участка, на котором он будет размещаться, являются обязанностями заказчика, в случае если иное не предусмотрено договором.

2. Передача объекта заказчиком по окончании вложения и принятие его инвестором осуществляется по подписываемому сторонами акту или иному документу о передаче.

Статья. 783−8. Гарантии качества в инвестиционном договоре в строительстве.

1. Заказчик, если иное не предусмотрено договором, гарантирует достижение объектом указанных в технической документации показателей и возможность эксплуатации объекта на протяжении гарантийного срока.

2. Заказчик несет перед инвестором ответственность за недостатки объекта в течение всего гарантийного срока, установленного договором, а если таковой не установлен в течение пяти лет.

Статья. 783−9. Государственная регистрация права собственности на объект недвижимости.

1. Право собственности инвестора на объект недвижимости подлежит государственной регистрации.

2. Заказчик передает инвестору все необходимые документы для регистрации права собственности, если иное не установлено договором.

2) В двусторонние соглашения, заключенные нашим государством с иностранными государствами, внести изменения, включив в качестве инвестора государство.

3) В п. 1 Конвенции о защите прав инвестора от 28 марта 1997 г. (совершена государствами-участниками СНГ) слова «заемные средства» исключить.

4) В Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25.02.1999 г.: а) абзац 2 ст. 1 изложить в следующей редакции: «инвестиции — это имущество (вещи, включая деньги и ценные бумаги, иное имущество, в том числе имущественные права), а также неимущественные права, имеющие денежную оценку, подлежащие вложению в объекты какой-либо деятельности с целью получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффектаб) в п. 2 ст.4 указанного федерального закона слова «создаваемые на основе договора о совместной деятельности и не имеющие статуса юридического лица объединения юридических лиц» исключитьслова «государственные органы, органы местного самоуправления» заменить словами «Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования" — слова «иностранные субъекты предпринимательской деятельности» заменить словами «иностранные физические и юридические лица" — в) часть 2 п. З ст. 4 изложить в следующей редакции: «Заказчик, не являющийся инвестором, в отношении переданных последним капитальных вложений наделяется правомочиями по владению и распоряжению в объеме и на срок, установленные договором и (или) государственным контрактом в соответствии с законодательством Российской Федерации" — г) в п. 4 ст.4 слова «государственные органы, органы местного самоуправления» заменить словами «Российская Федерация, субъекты Российской Федерации, муниципальные образования" — д) в пп.2 п. 2 ст. 11 слово «государство» заменить словами «Российская Федерация, субъекты Российской Федерации" — в пп.2 п. 1 ст. 19 указанного закона слова «органов местного самоуправления» заменить словами «муниципальных образований».

5) В ст. 2 Федерального закона «Об иностранных инвестициях в Российской Федерации» от 09.07.1999 г. понятие «иностранных инвестиций» изменить с учетом выработанного универсального определения инвестиций и привести в соответствие со ст. 1 Федерального закона от 25.02.1999 г.;

6) В Закон РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР» от 26.06.1991 г.: а) Признать утратившим силу вышеназванный закон, и принять новый Федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации», который должен носить рамочный характер. В нем должны быть закреплены унифицированные определения инвестиций, инвестора, выработанные в диссертации, виды инвестиций по характеру вложений, характеру направленности, форме собственности, источнику финансирования, сроку вложения. В законе должны быть закреплены основы правового регулирования инвестиций в целом;

6) предусмотреть в новом федеральном законе «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации» отдельное положение в виде пункта следующего содержания: «Деятельность по привлечению средств населения в инвестиционные фонды, а также деятельность по управлению активами инвестиционных и паевых инвестиционных фондов в соответствии с Федеральным законом „О лицензировании отдельных видов деятельности“ подлежит лицензированию».

7) В Закон Российской Федерации «Об основах Федеральной жилищной политике» от 24.12.1992 г.: а) по всему тексту указанного закона слово «застройщик» заменить на «заказчик" — б) в абзаце 2 ст. 1 слова «иные жилые помещения в жилых домах и других строениях» заменить словами «части жилого дома, квартиры" — в) абзац 10 ст. 1 указанного закона изложить в следующей редакции: «Заказчик — лицо, организующее строительство, реконструкцию или ремонт жилых домов (с комплексом инженерной инфраструктуры или без него)" — г) часть 1 ст. 23 изложить в следующей редакции: «Право на осуществление строительства, реконструкции или ремонт предоставляется заказчику».

8) В Федеральный закон «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации» от 17.11.1995 г. — по всему тексту указанного закона слова «заказчик (застройщик)» заменить на «заказчик».

9) В Жилищный кодекс РСФСР: а) статью 23 исключитьб) статьют.24 Жилищного кодекса РСФСР заменить следующей статьей, изложив название как «Распределение площади в домах, построенных инвесторами».

Содержание статьи изложить в следующей редакции: «Площадь в домах, построенных инвесторами, распределяется между ними в порядке, предусмотренном инвестиционным договором с учетом вложенных инвестиций».

10) Дополнить ст. 29 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей» от 07.02.1992 г. п. 7 следующего содержания: «Потребитель по инвестиционному договору в сфере строительства вправе предъявить требования, указанные в абзацах втором и пятом пункта 1 настоящей статьи подрядчику, осуществляющему строительство объекта».

11) Пункт 1 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 29.09.1994 г. № 8 «О практике рассмотрения судами дел о защите прав потребителей» дополнить словами «инвестиционный договор».