Залог недвижимости по гражданскому праву Российской Федерации

Актуальность и степень разработанности темы исследования.

Реформы, проводимые в нашей стране, повлекли и существенное изменение действующего законодательства. Активное вовлечение в хозяйственную деятельность различных субъектов права требовало от государства новых подходов к регулированию такой деятельности.

Принятие Конституции РФ, Гражданского кодекса РФ и других нормативных актов открыло новые возможности в области экономики, отношения в которой регулируются во многом нормами права. Реформирование правовой системы положило начало формированию такого нового института современного российского права, как ипотека. Новым этот институт можно назвать достаточно условно, поскольку российское право содержало нормы о залоге и само понятие и признаки последнего получили глубокую разработку в трудах российских ученых XIX — начала XX века: JI.A. Кассо, Г. Ф. Шершеневича и других. В советский период залог не переставал существовать, однако применение его было не столь значимым в сложившейся экономической ситуации. Возвращение к прежнему понятию залога произошло именно в связи с реализацией экономических и политических реформ.

Необходимость исследования института залога обусловлена рядом обстоятельств. Законодатель, разрабатывая и внедряя правовые акты, регулирующие залоговые правоотношения, стремился создать нормы, наиболее отвечающие современным экономическим реалиям. Однако применение новых норм не всегда отвечает поставленным целям. Причиной тому являются определенные пробелы и коллизии законодательства, которые не всегда могли быть устранены в период их разработки. Исследование института залога необходимо и в связи с принятием изменений и дополнений в Закон РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 11 февраля 2002 года, 24 декабря 2002 года и 5 февраля 2004 года.

Следует отметить, что новеллы, внесенные в законодательство, не устранили существующих противоречий, более того, в отдельных случаях изменения норм права способствуют возникновению определенных негативных последствий. Вышеизложенное свидетельствует о необходимости проведения комплексного научно-теоретического исследования. Сравнение действующего и утратившего силу законодательства предполагает широкое поле для исследований в этой области, возможность сравнения и анализа залогового правоотношения в различных экономических условиях, существовавших в нашей стране.

Кроме того, не все аспекты проблемы обеспечения обязательств посредством залога, достаточно полно разработаны в науке гражданского права. Ученые-цивилисты не могут прийти к единому мнению относительно природы залога, определения понятий и признаков «недвижимости». Остро дискуссионным остается вопрос о возможности применения в качестве предмета залога денег.

Отношения, связанные с залогом недвижимости, неоднократно подвергались анализу такими ученными, как О. Н. Садиков, B.C. Константинова, P.O. Халфина, Б. М. Гонгало и другими. Однако изменения и дополнения, введенные законодателем в последнее время, требуют исследования на основе новейшей нормативной базы, поскольку данная тема не раскрыта и нуждается в дальнейшей разработке. Это обусловило выбор темы диссертационного исследования.

Актуальность темы

подтверждается и анализом действующих ипотечных правоотношений, что позволяет сделать следующие выводы: на сегодняшний день нормы права, регулирующие отношения ипотеки, содержат определенные пробелы и недоработки, требующие устранения путем внесения соответствующих дополнений и измененийназрела необходимость теоретического определения понятий в залоговом праве, уяснения юридической природы залога с целью повышения эффективности применения залоговых правоотношенийвозникла необходимость совершенствования практической деятельности органов государственной власти в отдельных областях залогового права.

Объектом исследования являются отношения, регулирующие залог недвижимости.

Предметом исследования явилось законодательство о залоге, практика. его применения, трудности, возникающие при этом, соответствия законодательства рыночным отношениям.

Основной целью диссертации является всестороннее комплексное изучение правового регулирования залога недвижимости, выявление проблем в области применения его хозяйствующими субъектами и судебными инстанциями, разработка рекомендаций по совершенствованию соответствующей законодательной базы.

Для достижения указанных целей необходимо решение следующих задач: изучение истории развития института залога в отечественном праве-. исследование и уточнение понятия залогаизучение содержания правоотношений при залоге недвижимостивыявление соотношения между нормативными актами, регулирующими ипотеку (в том числе различного уровня) — выработка предложений и рекомендаций по совершенствованию гражданского законодательства и практики его применения. В ходе исследования применялись различные методы познания: историко-правовой, формально-юридический, метод системного подхода, сравнительно-правовой метод и другие. Теоретической основой послужили работы: JI.A. Кассо, Г. Ф Шершеневича, М. И. Брагинского, О. С. Иоффе, B.C. Нерсесянца,. И. Б. Новицкого, И. С. Перетерского, Е. А. Суханова, P.O. Халфиной, О. Н. Садикова, Ю. К. Толстого, В. А. Тархова, В. В. Витрянского, Д. М. Генкина, О. М. Козыря, A.JI. Маковского, С. А. Хохлова, Б. М. Гонгало, Р. Саватье, М. В. Самойловой, П. И. Стучка, Е. А. Флейшица, Б. Б. Черепахина, З. И. Цыбуленко и других.

В цивилистической науке на сегодняшний день имеются некоторые диссертационные исследования, посвященные проблеме залоговых правоотношений. Среди работ можно выделить исследование, проведенное К. В. Цыбко на тему «Залоговые операции коммерческих банков», вызывает интерес материал, представленный в работе А. В. Фадеева на тему «Договор ипотеки и его государственная регистрация», а также исследование М. М. Орловой «Некоторые проблемы правового регулирования ипотечного жилищного кредитования».

Тем не менее все они были написаны до принятия последних изменений и дополнений в действующее законодательство, кроме того, до настоящего времени не проводилось обобщения применения на практике такого совершенно нового института для нашей страны, как ипотечное кредитование.

Новизна исследования заключается в том, что диссертация является одной из первых работ на базе нового законодательства й правоприменительной практики, в которой анализируется ипотека как правовое понятие и как особый институт обеспечения исполнения гражданско-правовых обязательств. Предлагается новый подход к пониманию залога, к содержанию прав и обязанностей сторон с изменением объема и характера полномочий залогодателя и залогодержателя. Анализ правовых норм позволяет заложить основы нового подхода к системе ипотечного жилищного кредитования в области его более эффективного использования. Одним из первых был проведен глубокий анализ апробации внедрения новой системы предоставления жилья гражданам, формулируются первостепенные задачи, стоящие перед законодателем в области совершенствования нормативной базы ипотечного кредитования, предлагается новый подход к построению указанной системы.

Новизна заключается и в основных положениях, выносимых на защиту:

1. Традиционная цивилистика определяет залог как способ обеспечения исполнения обязательства посредством вещи. Полагаем, что характеризовать способ обеспечения залогом только как обеспеченный вещью не совсем верно, поскольку его предметом может быть не только вещь, но и право требования. В связи с этим предлагаем характеризовать залог как способ обеспечения обязательства посредством вещи либо права.

2. ГК РФ в п. 1 ст. 334 определяет, что предметом залога является имущество. Под термином «имущество» следует понимать вещи, ценные бумаги, права требования, деньги. Следовательно, необходимо признать денежные средства возможным предметом залога. Кроме того, считать залогом не «денежные средства на счете», а право требования по договору банковского счета, если таковой является предметом залога. В связи с изложенным, предлагаем уточнить формулировку ст. 350 ГК РФ и изложить п. 1 в следующей редакции:

Реализация (продажа) заложенного имущества (за исключением денег) на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством, если законом не установлен иной порядок".

3. Для того, чтобы решить вопрос о способе обращения взыскания на такой предмет залога, как денежные средства и право требования по договору банковского счета, предлагаем исключить из перечня предметов залога, подлежащих реализации, денежные средства. Поскольку такой предмет залога не может быть реализован путем продажи с публичных торгов, считаем необходимым ввести в действующее законодательство понятие такого способа удовлетворения требований залогодержателя, как передача последнему предмета залога без реализации его с публичных торгов. В связи с изложенным предлагаем дополнить п. 1 ст. 350 ГК РФ следующим абзацем:

Если в качестве предмета залога использованы денежные средства либо право требования на денежные средства на счете, предмет залога в объеме неисполненного обязательства передается залогодержателю без реализации с публичных торгов".

4. Анализ российского законодательства позволяет сделать вывод о том, что совокупный залог возможен, однако отсутствие определения такового в нормативных актах требует, на наш взгляд, ввести его в законодательство с целью единообразного и правильного использования на практике. Предлагаем дополнить ст. 340 ГК РФ следующим абзацем:

Договор ипотеки может быть обеспечен несколькими объектами недвижимости, каждый из которых является самостоятельным предметом. обеспечения обязательства. При этом основное обязательство делится на доли, соответствующие стоимости залога".

5. Считаем, что положения законодательства, закрепляющие право залогодержателя предъявлять досрочные требования к залогодателю об исполнении обязательства, в случае принудительного изъятия предмета ипотеки государством для государственных или муниципальных нужд, а также в случае реквизиции или национализации такового, не отвечают требованиям разумности и справедливости. В целях защиты прав залогодателя считаем необходимым лишить залогодержателя этого права. В соответствии с изложенным предлагаем исключить абз. 2 из п. 1 ст. 41 ФЗ «Об ипотеке».

С целью единообразного применения законодательства необходимо уточнить формулировку п. 4 ст. 50 ФЗ «Об ипотеке», которая предусматривает основания обращения взыскания на заложенное имущество, и заменить указание на ст. 41 указанием на п. 2 ст. 41 настоящего ФЗ.

6. Ипотека является акцессорным обязательством, призванным служить способом обеспечения исполнения обязательства. Ипотека не имеет самостоятельного значения и не может существовать независимо от основного обязательства. Следовательно, необходимо признать несоответствующим общей теории обязательственного права положения ФЗ РФ «Об ипотеке (залоге недвижимости)», предусматривающего возможность заключения договора об ипотеке до возникновения основного обязательства. Таким образом, предлагаем исключить из текста п. 3 ст. 11 ФЗ «Об ипотеке» слова:

Если обязательство, обеспечиваемое ипотекой, возникло после внесения в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об ипотеке, права залогодержателя возникают с момента возникновения обязательств" и дополнить п. 2 ст. 11 ФЗ «Об ипотеке» словами:

Заключение

договора об ипотеке возможно после возникновения основного обязательства".

7. В связи с тем что внесудебный порядок обращения взыскания ускоряет реализацию заложенного имущества, повышая эффективность ипотеки как способа обеспечения обязательств, предлагаем внести изменения в ст. 55 ФЗ «Об ипотеке», а именно исключить из текста статьи слова: заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога".

И, соответственно, изложить абз. 1 п. 1 ст. 55 указанного закона в следующей редакции:

Удовлетворение требований залогодержателя за счет имущества, -заложенного по договору об ипотеке, без обращения в суд допускается на основании нотариально удостоверенного соглашения между залогодержателем и залогодателем, кроме случаев, предусмотренных законом".

С целью единообразного понимания и применения законодательства возникает необходимость внесения изменений и в ГК РФ. Предлагаем дополнить абз. 2 п. 1 ст. 349 словами: «.если иное не установлено законом» и изложить абз.2 п. 1 ст. 349 ГК РФ в следующей редакции:

Удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества без обращения в суд допускается на основании нотариальноудостоверенного соглашения залогодержателя с залогодателем, заключенного после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога, если иное не установлено законом. Такое соглашение может быть признано судом недействительным по иску лица, чьи права нарушены таким соглашением".

8. В случае обращения взыскания на заложенное имущество, залогодержатель определяет кандидатуру организатора аукциона и с согласия залогодателя заключает с кандидатом договор. В целях большей достоверности достигнутого соглашения предлагается ввести требование об обязательной письменной форме согласия залогодателя на кандидатуру организатора аукциона и дополнить п. 1 ст. 59 ФЗ «Об ипотеке» указанием на необходимость получения такового:

В качестве организатора аукциона по продаже заложенного имущества выступает избранная для этого залогодержателем с письменного согласия залогодателя специализированная организация, которая действует на основании договора с залогодержателем и выступает от его или своего имени".

9) Изменения и дополнения в Федеральном законе «Об ипотеке» от 11 февраля 2002 года сделали возможным заключение через представителя договора об ипотеке жилого дома, находящегося в собственности гражданина (п. 25 ст. 1). Определенные объективные обстоятельства, а именно повышенная криминогенная обстановка, позволяют сделать вывод о том, что прежняя редакция наиболее соответствовала требованиям практики. Сейчас же не исключается ситуация, когда определенные недобросовестные граждане могут использовать норму закона для завладения объектом недвижимости.

В целях защиты интересов залогодателя предлагаем вернуться к прежней редакции п. 6 ст. 74 ФЗ «Об ипотеке».

10) С учетом возрастания значения ипотечного кредитования и наличия несовершенства законодательства, порождающего трудности его применения, необходимо разработать меры по возложению обязанностей на субъекты федерации по выполнению конкретного объема работ, связанных с внедрением или совершенствованием системы ипотечного жилищного кредитования в соответствующем регионе с усилением контроля государства по выполнению этой задачи.

Практическая значимость исследования определяется внесением предложений и выводов, которые могут быть использованы для совершенствования действующего гражданского законодательства. и.

Проведенное исследование вносит определенный вклад в развитие теории о залоге и залоговых правоотношений.

Апробация результатов исследования.

Диссертационная работа выполнена и обсуждена на кафедре гражданского права Саратовской государственной академии права. Основные теоретические выводы и положения нашли отражение в опубликованных работах, изложены в докладах на научно-практических конференциях: «Экономическое и межкультурное пространство в период глобализации» (г. Самара), «Актуальные проблемы частноправового регулирования» (г. Самара), «Проблемы унификации гражданского законодательства Беларуси, России, Украины в связи с образованием единого экономического пространства» (г. Белгород), использованы при проведении практических занятий по курсу «Гражданское право РФ».

Диссертация состоит из введения, двух глав, включающих семь параграфов, заключения и библиографического списка.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

.

Залог недвижимого имущества является в современных условиях наиболее приемлемым способом обеспечения исполнения обязательств. Объясняется это прежде всего возможностью в наиболее короткие сроки реализовать предмет ипотеки и тем самым обеспечить интересы кредитора. Кроме того, высокая ликвидность недвижимого имущества объясняется повышенным спросом и стоимостью этих объектов.

Применение ипотеки в качестве обеспечения основного договора осложняется пробелами, недоработками и коллизиями действующего законодательства. И хотя в настоящий момент законодатель уделяет серьезное внимание разработке правовых норм в области залогового законодательства, принимаемые меры все еще недостаточно эффективны.

Постоянно меняющаяся экономическая ситуация требует оперативного и надежного правового инструмента. Этому и призван служить такой институт, как залог недвижимости, в целях повышения надежности заключения договоров.

Предпринимательская деятельность граждан, юридических лиц, иных хозяйствующих субъектов, подкрепленная необходимой нормативной базой, способствует развитию экономики нашей страны, влияя позитивно и на промышленное производство, и на сельское хозяйство, и на развитие экономических связей между регионами, а также Российской Федерации с иностранными государствами.

Правовая конструкция договора ипотеки может быть использована в различных экономических моделях благодаря своей универсальности. Более того, стороны свободны в выборе отдельных элементов договора залога недвижимости (таких как: права и обязанности сторон, выбор способа реализации предмета залога и так далее), что, несомненно, позволяет применять этот способ обеспечения обязательств наиболее рационально.

Вместе с тем законодатель должен продолжать разработку правовых норм, приводя их в соответствие, экономическими реалиями.

В частности, предлагается вести более глубокую разработку нормативных актов, определяющих понятие и регулирующих применение ипотечных ценных бумаг (по ипотечным кредитам). Это позволит создать рынок такого товара, ускорит возврат средств, вложенных в недвижимое имущество, и позволит развиваться ипотечному кредитованию.

Действующее законодательство предусматривает различные условия относительно содержания договора ипотеки (права и обязанности сторон). Однако отдельные положения законодательства не отвечают требованиям разумности и справедливости.

В связи с этим предлагается взаимно ограничить злоупотребления залогодателя (например, по отклонению кандидатуры организатора аукциона и так далее) и залогодержателя (например, по досрочному предъявлению требований об исполнении обязательств).

На сегодняшний день залоговое законодательство претерпело множество изменений. Вместе с тем нельзя не указать и на определенные недостатки новелл. Необходимо в определенных случаях вернуться к прежнему законодательству.

В частности, относительно возможности заключения договора через представителя об ипотеке жилого дома, находящегося в собственности несовершеннолетних граждан, ограниченно дееспособных или недееспособных лиц, над которыми установлена опека или попечительство.

Эти изменения позволят более эффективно применять ипотеку в качестве способа обеспечения обязательств.