Подрядный способ ведения строительства

Более важную роль играет способ строительства, при котором технический заказчик заключает договор на строительство объекта с подрядной организацией. Эта организация, называемая генеральным подрядчиком (генподрядчиком), может выполнять часть работ силами своих производственных подразделений, а для выполнения других работ привлекать по договорам специализированные организации — субподрядчиков. У генерального подрядчика может не быть никаких производственных подразделений, тогда все работы выполняют субподрядчики.

Договор с генеральным подрядчиком может заключить не только технический заказчик, но и инвестор, застройщик, а при бюджетном финансировании — государственный или муниципальный заказчик. Однако все чаще функции координации работ на стройке выполняет профессиональная кампания — технический заказчик. При этом за инвестором или государственным (муниципальным) заказчиком остаются общие контрольные и финансовые функции.

Генеральный подрядчик оказывает субподрядчикам определенные услуги по подготовке площадки и складских помещений, обеспечению условий для работы персонала, передаче документации и монтируемого оборудования, по координации и приемке работ и др. Норматив отчислений за эти услуги ранее составлял от 1 до 4% сметной стоимости выполненных субподрядчиком строительно-монтажных работ^[1]. В настоящее время эти нормативы действуют только как рекомендательные.

Как правило, заказчик требует от генерального подрядчика обязательного согласования состава субподрядчиков и может проверить их компетентность во время проведения договорной кампании. Однако информацию о цене заключенных субподрядных договоров генеральный подрядчик не предоставляет, если только заказчик не оговаривает это напрямую в договорных условиях.

Практический опыт Подчас генеральный подрядчик уменьшает начальную цепу субподрядных договоров не на 1 —4, а на 10—15%. Такое уменьшение заставляет субподрядчика снижать стоимость работ в ущерб качеству. Кроме того, эти выплаты не учитываются в нормативе накладных расходов, хотя частично накладные расходы субподрядчика экономятся при оказании соответствующих услуг генподрядной организацией.

Поскольку строительство нс ограничивается строительно-монтажными работами, технический заказчик заключает договоры на изыскательские работы и разработку проектной документации, пусконаладочные, геодезические и другие работы, поставку технологического оборудования, оказание различных услуг. Общее количество договоров при этом может достигать нескольких десятков, а персонал служб технического заказчика на крупных стройках — 50—100 человек.

Из указанных выше работ генеральный подрядчик может взять на себя определенную часть функций помимо строительно-монтажных работ, например выполнение рабочей документации или поставку технологического оборудования. Для этого нужно обладать не только дополнительными допусками саморегулируемых организаций (например, на выполнение функций генерального проектировщика), но и опытом проведения таких работ и услуг. Заказчик должен решить, чья компетентность в этих вопросах выше — собственная или генерального подрядчика, и соответственно построить договорную политику.

Перед заключением подрядного договора техническому заказчику следует внимательно изучить проектно-сметную документацию, выявить возможные риски увеличения стоимости строительства. Подрядчик иногда может заметить недостатки в сметной документации, положенной в основу договорной цены, и не сообщать об этом до заключения договора. Отсутствие в договоре работ, необходимость которых выявлена после его заключения, может привести к заключению дополнительных соглашений и увеличению полной стоимости строительства.

Зарубежный опыт За рубежом на строительстве технически сложных производственных объектов может быть не один, а два-три генеральных подрядчика, например на строительные, монтажные и пусконаладочные работы. Один из них может стать главным подрядчиком, ответственным за проект в целом. При этом на этапе завершения строительства наибольшая нагрузка выпадает на долю генерального подрядчика, ведущего пусконаладочные и монтажные работы, он выполняет комплексное опробование, гарантийные испытания и сдает объект заказчику. Если генеральный подрядчик один, им может стать не строительная, а монтажная организация, ведущая монтаж технологического оборудования.

В отечественной практике такой способ не прижился. Часто генеральным подрядчиком становится крупная организация общестроительного профиля, имеющая опыт разворота строительства, но испытывающая затем определенные сложности на пусковом этапе.

В целом же подрядный способ, как правило, более эффективен и приводит к более качественному выполнению работ, чем хозяйственный. Его целесообразно рекомендовать для нового строительства и реконструкции, связанных с выполнением работ, влияющих на безопасность строительства.

• [1] Положение о взаимоотношениях организаций — генеральных подрядчиков с субподрядными организациями, утв. постановлением Госстроя СССР и Госплана СССР 03.07.1987№ 132/109.