Формирование стратегических решений в системе управления жилищным рынком

Решение сложного комплекса задач, связанных с повышением уровня жилищной обеспеченности граждан, является важнейшей проблемой, стоящей перед субъектами системы управления в Российской Федерации и ряде европейских государств, осуществляющих политику радикального экономического реформирования.

Развитие жилищной сферы связано с внедрением эффективных рыночных механизмов, способствующих достижению сбалансированности между спросом на жилые объекты и соответствующим предложениемустановлению оптимальной пропорциональности структурного состава данной сферы, а также формированию условий, необходимых для количественного роста и качественного совершенствования жилья. Становление рынка жилой недвижимости рассматривается как основа создания социально-экономического базиса, необходимого для развития всех отраслей и сфер хозяйственного комплекса, повышения уровня жизни населения, гармонизации общественных отношений.

В условиях транзитивного периода, сопровождающегося обострением кризисных явлений, характерных как для России, так и для стран Востояной Европы, возрастает необходимость перестройки управленческого механизма, используемого в жилищной сферепоиска новых стратегических ориентировобоснования гибких и адаптивных управленческих решений. Формирование научно-обоснованных методов и подходов к реформированию жилищной сферы и построение целесообразной стратегии развития рынка жилой недвижимости требует широкого использования действенного маркетингового и управленческого инструментария, который основан на концептуальных положениях экономической теории и результатах анализа практического опыта, накопленного в странах достигших наибольших успехов в решении жилищной проблемы.

Отличительной чертой современного этапа в развитии российского и восточноевропейского рынка жилой недвижимости является новый конструктивный подход, идентифицирующий недвижимость не только как средство удовлетворения важнейших общественных потребностей, но и как объект инвестиционной деятельности. Инвестиционный поток в сферу недвижимости постепенно меняет направления. На смену инвестициям в перепродажу приобретенных объектов для получения единовременной и зачастую незначительной прибыли приходят крупные, долговременные инвестиционные проекты, нацеленные на получение постоянных денежных поступлений. Так, уже сегодня финансово-строительные и инвестиционные компании занимаются активной производственно-предпринимательской деятельностью в области нового строительства, капитального ремонта и реконструкции объектов жилого назначения с целью их последующей реализации среди конечных и промежуточных потребителей. При этом интенсивность инвестиционных процессов, характерных для вторичного рынка, постепенно перемещается в сторону первичного рынка, а его участники приобретают статус фирм-застройщиков, реализующих всю совокупность функций по развитию недвижимости.

Рынок недвижимости отражает все проблемы реформируемой экономики. Он характеризуется неравномерным развитием отдельных секторовнесовершенством законодательного обеспеченияотсутствием научных подходов и нормативных актов, регламентирующих оценочную деятельность, а также достаточно корректных методик, адаптированных к условиям транзитивного периода и отражающих его специфику во всем многообразии его форм и проявлений. Среди наиболее значимых вопросов выделяется необходимость поиска логически верных стратегических направлений, выстроенных на принципах социальной ориентации жилищной сферыразработки методов ее регулирования и механизмов их реализации в динамичных условиях рыночной конъюнктуры. Совокупность данных аспектов представляет несомненный интерес, как для участников российского рынка жилой недвижимости, так и для представителей восточноевропейского рынка, среди которых рассматриваются, в частности, территории, входящие ранее в состав Восточной Германии. Их единство обусловлено множеством схожих черт и единых закономерностей развития основных рыночных процессов, которые не исключают, однако, наличия ряда специфических свойств в области создания и распределения жилого фонда.

Эти обстоятельства обуславливают актуальность выбранной темы.

В диссертации поставлена цель — разработать принципы, методы и механизмы реализации стратегии реформирования жилищной сферы в условиях Российской Федерации и стран Восточной Европы.

Для достижения указанной цели автором ставились и последовательно решались следующие задачи:

— выполнить научный анализ основных проблем и тенденций становления и развития жилищного рынка России и стран Восточной Европы;

— раскрыть сущность и закономерности развития рынка жилой недвижимости;

— разработать типологию рынка жилой недвижимости;

— определить социально-экономические особенности рыночных процессов, происходящих в жилищной сфере;

— выявить механизмы формирования спроса на объекты жилого назначения;

— раскрыть конъюнктурные условия развития рынка жилой недвижимости;

— сформулировать принципы формирования жилищной политики в транзитивном периоде;

— обосновать методы государственного регулирования жилищного рынка и механизмы реализации стратегии социально-ориентированного реформирования жилищной сферы в России и восточноевропейских странах.

Объектом исследования явилась система управления жилищной сферой, функционирующей в условиях рыночных отношений.

Предметом исследования послужили методы стратегического управления жилищной сферой, адаптированные к специфике транзитивной экономики.

Методологический базис исследования опирается на принципы системного подхода, фундаментальные положения общей экономической теории, социально-экономического планирования и прогнозирования, маркетинга, менеджмента. Использовались методы статистики, функционального и предметного анализа, экспертный и ряд других.

Научная новизна результатов исследования заключается в том, что в нем сформулирован и научно обоснован методический подход к разработке стратегии реформирования жилищной сферы.

Научной новизной обладают:

— обоснование социально-экономических особенностей рынка жилья и закономерностей развития рыночных процессов в жилищной сфере;

— определение совокупности факторов, детерминирующих потребительский спрос на объекты жилого назначения и конъюнктуру жилищного рынка;

— обоснование принципов формирования стратегических решений в области управления жилищной сферой и методов государственного регулирования жилищного рынка в условиях транзитивного периодаразработка механизмов реализации стратегии социально-ориентированного реформирования жилищной сферы.

Практическая значимость выводов и предложений, содержащихся в диссертации, определяется тем, что они доведены до стадии предполагающей возможность их применения в практике социально-экономических обоснований по проблемам формирования стратегических управленческих решений в жилищной сфере.

Апробация работы. Основные положения диссертационного исследования докладывались на международном симпозиуме ".. (январь 2001 г.) в Санкт-Петербургском государственном университете экономики и финансов, а также на ряде конференций профессорско-преподавательского состава в Санкт-Петербургском государственном университете кино и телевидения в 1999;2000 гг.

Заключение

.

По результатам проведенного исследования можно сделать следующие выводы.

1. Целью развития любой общественной системы является создание благоприятных условий жизнедеятельности населения. Эти условия формируются под воздействием социальных потребностей, включающих среди прочих, комплексные жилищные потребности. Удовлетворение жилищных потребностей осуществляется на основе использования жилища, которое является одним из ключевых материальных условий жизни человека.

2. Развитие России и стран Восточной Европы связано с проведением сложных социально-политических и экономических преобразований, направленных на постепенный переход от административно-командных методов управления к рыночным формам и методам. Применительно к жилищной сфере и управлению жилищным фондом это означает переход от непосредственного выполнения государством функций финансирования строительства и распределения жилого фонда, а также функций собственника этого фонда к обеспечению правовых и экономических предпосылок и стимулов для формирования рыночных отношений в жилищной сфере.

В транзитивном периоде целью жилищной политики является обеспечение доступности улучшения жилищных условий для всех членов общества, сохранение бесплатного предоставления жилья ряду категорий потребителей.

3. На фоне обострения дефицита жилья, снижения объемов ввода в эксплуатацию и качества жилой площади, а также недееспособности командно-административных распределительных механизмов решить основные жилищные проблемы сложилась объективная необходимость в широком развитии рыночно-ориентированных форм хозяйствования. Становление ранка жилья и процесс его приватизации позволили создать в России и странах Восточной Европы прослойку собственников-владельцев квартир, домов и их частей. Приобретают активность основные рыночные процессы в сфере жилой недвижимости.

4. Социально-экономическая природа рынка недвижимости достаточно сложна и позволяет рассматривать его во взаимосвязи рынка товаров, услуг и финансового капитала. Отсутствуют весомые теоретические основания для его однозначной идентификации. Рынок недвижимости есть интегрированная категория, предполагающая наличие характерных черт, присущих финансовому рынку, а также рынку товаров и услуг.

5. В основе любого научного исследования лежит необходимость верной структуризации объекта изучения. Может быть использовано несколько типологических построений, отражающих структуру рынка недвижимости. Укрупненная типология данного рынка включает четыре его типа:

— рынок земельных участков;

— рынок жилья;

— рынок промышленных объектов;

— рынок общественных зданий и сооружений.

Маркетинговый подход, составляющий идеологию данной работы, предполагает выделение следующих типов городского жилья:

— элитное;

— повышенной комфортабельности;

— массовое;

— низких потребительских характеристик.

6. Рыночные процессы в жилищной сфере обладают рядом специфических черт. Одной из основных социально-экономических особенностей является очевидный регулируемый характер данного рынка. Он обусловлен социальной значимостью жилища и жилищного рынка. Наиболее велика степень государственного вмешательства в развитие рынка культурно-исторических объектов, представляющих собой национальное достояние, применительно к которому ставятся задачи по его восстановлению, сохранению и оптимальному использованию.

7. Предметно раскрывая другие особенности рынка жилой недвижимости следует отметить следующее:

— этот рынок функционирует в условиях совпадения места производства и места потребления;

— число продавцов и покупателей недвижимости, как правило, ограничено, хотя емкость рынка может быть чрезвычайно высокой;

— спрос на объекты недвижимости индивидуален и не взаимозаменяем;

— величина спроса на недвижимость обусловлена многими факторами (транспортной оснащенностью района расположения объекта, его экологическим состоянием, наличием объектов социально-культурного и бытового назначения, конструктивно-технологическими и архитектурно-планировочными параметрами и т. д.);

— создание недвижимости требует значительных первоначальных вложений и другие.

8. Предпринимательская деятельность в сфере жилой недвижимости характеризуется сложным симбиозом преимуществ и недостатков.

Среди преимуществ выделяются:

— возможность получения большей, чем на других рынках, прибыли за весь период эксплуатации недвижимости;

— достаточную устойчивость потребительского спроса;

— меньшую подверженность колебаниям экономических циклов;

— наличие определенной защиты от внезапных колебаний рыночной конъюнктуры.

К недостаткам можно отнести:

— отсутствие единого рынка в пределах страны или региона;

— необходимость использования широкой информации о сделках, совершаемых на рынке недвижимости;

— отсутствие законодательной базы в отношении обязательной публикации информации о сделках на рынке недвижимости;

-" жесткая" зависимость от местных условий градостроительного регулирования.

9. Одним из основных факторов, детерминирующих спрос на объекты жилого назначения, являются потребительские предпочтения. Его воздействие проявляется во взаимосвязи с фактором платежеспособности населения. При анализе последнего целесообразно пользоваться показателем совокупного семейного богатства, который отражает меру запаса, сумму накопленных семьей экономических ресурсов, а также человеческий капитал, выраженный в знаниях, умениях, опыте.

Фактор платежеспособности тесно переплетается с условиями кредитования операций с недвижимостью и установившемся и прогнозируемым уровнем цен на недвижимость.

10. Сегментация рынка жилой недвижимости базируется на ряде ключевых принципов принципе комплексности, принципе прогнозной ориентации. Эти и ряд других факторов обуславливают выбор критериев сегментации, при формировании которых целесообразно использовать агрегированный подход.

11. Конъюнктурные условия развития рынка жилой недвижимости зависят, в первую очередь, от цикличности рыночных процессов. Эти процессы формируются, в том числе, под воздействием принципов, рассматриваемых экономической наукой с позиций двух теорий — теории «фильтрации» и теории «просачивания». Используя эти принципы в ряде стран Восточной Европы обосновываются концептуальные положения жилищной политики, и разрабатываются методы поддержки различных слоев населения — носителей спроса на жилье.

12. Среди конъюнктурных факторов выделяются особенности конъюнктурной среды. Конкуренция в сфере жилой недвижимости включает функциональную, видовую и маркетинговую конкуренцию. Маркетинговая конкуренция встречается крайне редко в силу уникальности объектов жилого назначения.

В совокупности методов конкуренции особая роль принадлежит коммуникативным аспектам, рассматривающим действия по созданию имиджа и социальной престижности отдельных объектов и градостроительных проектов, а также предприятий — производителей жилой недвижимости.

13. Под жилищной политикой понимается совокупность всех государственных мероприятий, направленных на обеспечение населения соразмерным л гарантированным на длительное время жильем. Основные принципы жилищной политики состоят в следующем:

1. Мероприятия жилищной политики должны по возможности ориентироваться па принцип развития индивидуальных возможностей, самосознания и ответственности личности.

2. Жилищная поли гика должна включать только мероприятия, не про-чиворечащие требованиям рынка.

3. Необходимо координировать жилищную политику со стратегическими ориен тирами в развитии других отраслей и сфер социально-экономического комплекса, обеспечивая его целостность и единство.

Реализация этих принципов создает необходимые условия для претворения в жизнь целевых установок социально-ориентированной жилищной концепции.

В сч ранах Восточной Европы особенно актуальна необходимость регулирование вопросов аренды жилья, которая может рассматриваться как один из принц), нов жилищной политики переходного периода. Этой цели служит выдвигаемые в данной работе предложения по усовершенствованию жилищного права.

14. Процесс реформирования жилищной сферы нуждается в применении адекватного методического инструментария. Базовым элементом такого инструментария является широкое использование программно-целевого метода. Применительно к поставленной задаче этот метод означает необходимость разработки целостной жилищной стратегии.

Различные макроэкономические условия, сложившиеся в России и различных странах Восточной Европы, диктуют необходимость широкой дифференциации мероприятий, реализуемых в рамках жилищной стратегии.

Так, в странах Восточной Европы (в частности в пределах бывшей ГДР), целесообразно использовать меры, предусматривающие разделение существующего государственного жилого фонда по территориальному признаку, что, в принципе, осуществлено в России.

Могут быть выдвинуты и некоторые общие рекомендации, способные дать эффективные результаты, как в условиях России, так и в условиях стран Восточной Европы. Различные причины дают основания для рекомендаций по удовлетворению потребности в новом строительстве, в первую очередь, за счет частнохозяйственных инвесторов. При этом застройщики и покупатели жилой недвижимости имеют принципиальную возможность использовать любую комбинацию собственного и заемного капитала.

15. Важно обеспечить содействие планам нового строительства объектов жилого назначения. Для этого предполагается использовать государственные поручительства по кредитам и предоставление льготных процентных ставок.

Независимо от целей стимулирования инвестиционной активности в жилищной сфере представляется целесообразным придерживаться некоторых основных рекомендаций, базирующихся на необходимости учета макроэкономических аспектов.

1. Рекомендуется ориентировать субсидирование жилищного хозяйства на народнохозяйственные потребности. Это означает, что предположение, возникающее благодаря мерам стимулирования, не должно превосходить имеющуюся жилищную покупательскую способность населения.

2. Жилищное хозяйство конкурирует с остальной частью экономического комплекса страны по поводу привлечения ограниченного капитала. Предоставление дотаций субъектам жилищной сферы не должно нарушать «естественного» механизма распределения финансовых ресурсов. В противном случае возникает опасность неоптимального использования капитала.

3. Стратегия стимулирования развития жилищной сферы должна формироваться с учетом побочных эффектов.

16. При реализации стратегии реформирования жилищной сферы целесообразно широкое использование принципов и методов, ориентированных на увеличение и интенсификацию потребительского спроса на объекты жилого назначения. В качестве доводов, подтверждающих такой выбор, важно отметить, что конъюнктурные факторы, сложившиеся в России и странах Восточной Европы, отличаются очевидным превышением предложения над спросом, ограниченным низкой платежеспособностью потребителей.

Меры поддержки должны быть направлены на приобретение жилья в собственность. Объектами поддержки должны являться целевые группы, сформированные на основе учета следующих факторов:

— уровня жилищной обеспеченности семей, входящих в тот или иной сегмент;

— социально-демографический состав сегментов;

— уровень финансовой нагрузки, приходящейся на семьи определенного численного и половозрастного состава;

— уровень их докладов.

17. К косвенным методам поддержки относится корректировка налоговой политики. Различаются две соответствующие модели:

А. В рамках концепции потребительского товара объекты, используемые для собственного проживания, рассматриваются так же, как и любые другие потребительские товары в домашнем хозяйстве.

Б. В рамках концепции инвестиционного товара, лично используемые жилые объекты рассматриваются как арендуемые. В этом случае государство имеет возможность установления дополнительных налоговых льгот для владельцев недвижимости.

Для принятия решения о выборе модели, которая будет использоваться при осуществлении реформ в жилищной сфере, необходимо учитывать вопросы облагаемости налогом процентов по кредиту.

Эти и другие механизмы, регулирующие развитие жилищной сферы, базируются на единых закономерностях функционирования рынка жилой недвижимости. Их реализация требует привлечения специфического организационного инструментария, соответствующего особенностям транзитивной экономики в реформируемых хозяйственных комплексах России и стран Восточной Европы.