Теоретические основы ипотечного кредитования

Предпосылки возникновения и эволюция развития института ипотеки

ипотечный кредитование беларусь Система ипотечного кредитования — это составная часть любой развитой системы частного права, начиная со времен Древнего Рима и Древней Греции. Роль ипотеки постоянно растет, так как состояние экономики в настоящее время неудовлетворительное. Продуманная и эффективная ипотечная система может поспособствовать снижению инфляции и решить экономические и социальные проблемы.

Ипотека существовала еще в Древней Греции. Само слово «ипотека» имеет греческое происхождение. Появлению его послужило то обстоятельство, что в 621 году до н.э. правитель Драконт ввел порядок, согласно которому посягательства на частную собственность сурово карались. Продолжил начинание один из легендарных афинских мудрецов Солон, который в 594 году до н.э. осуществлял свои знаменитые реформы. До этого в Афинах обязательства обеспечивались личностью должника, которому в случае неуплаты грозило рабство. Солон предложил способ перевода личной ответственности в имущественную. На пограничной меже имения должника устанавливался столб с надписью, что имущество служит обеспечением претензий на определенную сумму. На таком столбе, получившем название «ипотека» (от греч. hypotheca — подпорка, подставка), отмечались все долги собственника земли. Столб являлся наглядным оповещением всякого заинтересованного лица о том, что данный участок земли заложен и обеспечивает права кредитора. Позже этой цели стали служить ипотечные книги. Уже в Древней Греции обеспечивалась гласность, позволявшая каждому заинтересованному лицу беспрепятственно удостовериться в состоянии данной земельной собственности.

Разумеется, Греция не являлась единственной родоначальницей ипотеки. Упоминания о залоге встречаются еще в законах Хаммурапи в VI веке до нашей эры. В Индии, в Законах Ману, во II веке до нашей эры, упоминается как одно из восемнадцати оснований для судебного разбирательства.

Наиболее развитая форма залога существовала в Древнем Риме, потому что именно там уровень развития экономических отношений начал требовать применения института ссуды. Первоначально здесь была распространена самая древняя форма залога недвижимости, при которой закладываемое имущество передавалось в собственность кредитору. Должник же, погасив долг, получал право требовать имущество обратно. Позднее получила распространение ипотека, при которой имущество оставалось в собственности и использовании должника, а кредитор получал право требовать удовлетворения из ценности данной недвижимости.

В средневековье путем преемственности римского права ипотека перешла в западноевропейское законодательство, в основном, в германское. Германское право принесло в развитие ипотеки гласность и формализовало его. В средневековой Европе появилась практика актов об отчуждении или залоге недвижимой собственности в народных собрания, церквях или ратушах. В 19 веке ипотека обрела функции, характерные современному кредиту. Через ипотеку государственный и банковский капитал контролировал земли. В полной мере эти функции ипотеки появились путем индустриализации капиталистических стран. Так как индустриализация началась раньше в Англии, Нидерландах и Франции, принцип использования ипотечных бумаг для финансирования строительства более активно использовался там, а не в Германии, где он появился.

Говоря об ипотеки США, стоит сказать, что вопросы развития ипотечного кредитования жилья привлекли к себе внимание правительства США только во время Великой депрессии. Было признано, что ипотечные вклады в недвижимость должны быть инвестициями малого риска. История ипотеки в США сделала акцент на право граждан на свободное владение и использование недвижимости. Для США характерна государственная поддержка системы ипотечного кредитования, но теперь существует много коммерческих ипотечных структур — частные участники рынка и агентства.

В России ипотека появилась в результате возникновения права частной собственности на землю. История ипотеки в России как таковая началась при императрице Елизавете Петровне в XVIII в. В конце XIX в. работало 11 акционерных ипотечных банков. Фактически, до 1995 года в России развитие ипотечного кредитования ассоциировалось всего с двумя-тремя банками. Сегодня ипотека в России и СНГ — это система долгосрочных кредитов, выдаваемых на приобретение жилья.

Ипотечное кредитование в Республике Беларусь появилось сравнительно недавно. Зарубежный опыт — отличная основа для развития ипотечного кредитования в Республике Беларуси, и сегодня в нашей стране мы видим многие черты западной системы ипотеки. Но, если на Западе средний и высший класс одинаково пользуются услугами банков, предоставляющих ипотечные кредиты, то в Республике Беларусь, с пока только отрабатываемыми механизмами ипотеки, большая часть кредитов выдается на обычное жилье, а не на элитное.

Таким образом, исторически ипотечное кредитование было порождено хозяйственными отношениями как наиболее надежная форма обеспечения обязательств должника.