Методические основы определения эффективности использования объектов недвижимости

Эффективность — показатель, определяемый соотношением эффекта и затрат, породивших этот эффект.

О. К. Филатов

После изучения материалов главы студент должен:

знать

• • систему показателей, отражающих доходность недвижимости,
• • порядок расчетов основных показателей, отражающих доходы и расходы, генерируемые объектом недвижимости,
• • состав операционных расходов, связанных с использованием объектов недвижимости;

уметь

• • рассчитывать основные показатели, отражающие доходность использования недвижимости,
• • использовать коэффициенты эффективности для оценки качества управления объектом недвижимости;

владеть

• методикой расчета основных коэффициентов эффективности использования объектов недвижимости.

Показатели доходности использования объектов недвижимости

В настоящей главе рассматриваются методические основы определения объектов доходной (инвестиционной) недвижимости, порядок расчета основных показателей, значение обобщающих коэффициентов, отражающих эффективность использования объектов недвижимости.

В качестве показателей, отражающих эффективность использования объектов недвижимости, предназначенных для извлечения дохода путем сдачи в аренду, как правило, используются чистый операционный доход и чистый валовой доход. Однако для понимания их необходимо также разобрать такие показатели, как потенциальный валовой (или рентный) доход, эффективный валовой доход, операционные расходы (издержки).

Рассмотрим процесс определения величины чистого операционного дохода на условном примере здания, арендуемая площадь которого составляет 10 000 м2.

Потенциальный валовой доход (ПВД; PGI) — потенциально возможный доход в виде рентных поступлений, который может принести объект недвижимости при 100%-й занятости в течение всего периода владения.

Потенциальный валовой доход — гипотетическая величина, поскольку не учитывает потери, возникающие в связи с неполной занятостью объекта, и потери, возникающие в связи со сменой арендаторов.

Расчет ПВД следует осуществлять с учетом уровня и различий между контрактными и рыночными ставками арендной платы.

При прогнозировании ПВД следует принимать во внимание: а) контрактные арендные ставки для той части здания, которая уже занята арендаторами, с которыми заключены действующие договоры, в соответствии с периодом действия этих договоров;

б) рыночные арендные ставки для остальных помещений и периода владения.

Предположим, что ставка арендной платы в расчете на 1 м² арендуемой площади составляет 200 руб. в год.

Потенциальный валовой доход является гипотетической величиной и только базисом для расчетов (возможны лишь единичные случаи, когда ПВД и реально получаемый доход от объекта совпадают, например, если в аренду сдается весь объект целиком на длительный период).

Реально получаемый доход от объекта отличается от ПВД. Эти отличия связаны с факторами двух видов.

Факторы, ведущие к снижению ПВД

Во-первых, всегда существуют периоды времени, когда объект оказывается временно незанятым по причине смены арендаторов. Поэтому необходимо внесение корректировок в ПВД с учетом оборачиваемости сдаваемых в аренду помещений. На основе анализа рыночной информации об оборачиваемости офисных помещений и сроках экспозиции можно оценить эту величину.

Предположим, известно, что среднегодовая оборачиваемость помещений на офисном рынке составляет 20%, а срок экспозиции для офисного рынка равен двум месяцам. Имея эти данные, можно определить коэффициент незанятости помещений, связанный с временным «холостым пробегом» помещений: 0,2 • 2 мес. /12 мес. = 0,03, или 3% в год.

Во-вторых, часть помещений может сдаваться в аренду по льготным расценкам.

Предположим, в нашем случае доля площадей, сдаваемых в аренду по льготным расценкам, составляет 20%, средняя величина льгот равна 10%. Это увеличивает величину снижения ПВД еще на 10 000 — 0,97 • 0,2? 0,1 / 1000 = 0,02, или 2% в год.

В-третьих, известно, что ежегодно часть недобросовестных арендаторов, съезжая, не погашает свою задолженность по оплате аренды. Эта величина, по рыночной информации, составляет 1% всех арендаторов в год.

Таким образом, потенциальный валовой доход должен быть уменьшен при расчете дохода от объекта недвижимости на величину потерь от незанятости помещений, льгот по арендной плате и потерь от недобросовестных арендаторов. В нашем случае эта величина составит 6% в год.