Совершенствование управления земельными ресурсами в условиях формирования рынка земель сельскохозяйственного назначения

Актуальность исследования. В условиях рыночных отношений в аграрном секторе экономики России разразился общесистемный структурно-воспроизводственный кризис, который сопровождался невиданным спадом сельскохозяйственного производства, снижением социально-экономического уровня на селе и ухудшением экологии, прежде всего, деградацией земель. Разработанный правительством национальный проект «Развитие АПК» не охватывает все сферы, не решает проблем комплексного его развития. Переход российской экономики на рыночные условия хозяйствования оказал глубокое воздействие на состояние агропромышленного комплекса, существенным образом изменил земельные отношения в сельском хозяйстве, которое, как показывает опыт, зависит, прежде всего, от системы земельных отношений, складывающихся в обществе.

Сущность юридической концепции земли как объекта недвижимости определена тем, что на современном этапе переход к ликвидации монополии государственной собственности на землю коренным образом изменил характер и содержание земельных отношений. В результате установления множественности форм земельной собственности и включения земли как объекта недвижимости в систему рыночного оборота путем совершения купли-продажи, залога, наследования, аренды земельные отношения приобрели имущественный характер.

Отсутствие сформированного рынка земли сдерживает развитие страны, поскольку земельные отношения составляют базу формирования производственных отношений, определяют тенденции экономического развития общества.

В современных условиях в целях эффективного использования земли установлены нормы и правила землепользования, которые следует неукоснительно соблюдать. В результате, помимо чисто научного значения, чёткое формулирование понятий и критериев оценки использования земли имеет практическое значение, поскольку связано с необходимостью планирования и перераспределения земельных ресурсов, их охраны и контроля со стороны государства. Методы, применяемые для перераспределения земель, и отсутствие научно-обоснованной концепции формирования рынка земли не отвечают современным требованиям развития системы экономических отношений в государстве. Все вышесказанное определяет актуальность выбранной темы диссертационного исследования.

Степень разработанности проблемы. Разработка экономического механизма рационального использования земель основана на классической концепции рентной теории, основоположниками которой являются такие выдающиеся экономисты как К. Маркс, А. Маршал, У. Петти, Д. Рикардо, А. Смит, А. Тюрго и другие. Именно им принадлежит заслуга разработки категорийно-понятийного аппарата в рентной теории и основных ее фундаментальных положений.

Проблемы экономики природопользования исследовали многие ученые: Бронштейн A.M., Варламов А. А., Голуб А. А., Гофман К. Г., Жученко А. А., Лемешев М. Я., Новоселов A.JI., Пахомова Н. В., Рихтер К. К., Семёнов А. А., Струкова Е. Б., Сулин М. А., Щербатова Т. А., Шиян В. И. и другие.

Вопросы земельных отношений были в центре внимания российских экономистов-аграрников Буздалов И. Н., Булгаков С. Н., Ермолов А. С., Кондратьев Н. Д., Никонов А. А., Чаянов А. В., Энгельгарт А. Н. и др. В разработку вопросов рационального землепользования и управления земельными ресурсами внесли большой вклад Астешкин А. П., Гатаулина A.M., Дегтярев П. В., Кирьякова А., Комов Н. В., Корнеева А., Кузнецова В., Никифоров П. В., Семин П. С., Хлыстун В. Н., Шишов Д. А. и другие отечественные и зарубежные ученые. Проблемы становления и развития земельного кадастра рассмотрены в работах Герасимова Е. Н., Гиббоне Д., Дубовник Б. И., Журавлева Д. Н., Кармышева 0.3., Лойко П. Ф., Нанс Б., Рогана Тима.

Региональная составляющая проблем реформирования земельных отношений нашла свое отражение в трудах Бакиновой Т., Воробьева А., Строева Е., Ха-ребавы Р., Шепитько Р.

В то же время с позиций организации управления земельными ресурсами в условиях многоукладности сельскохозяйственной экономики недостаточно изучены вопросы регулирования земельных отношений, формирования земельного рынка, недостаточны четкие определения принципов управления земельными ресурсами, роли информационных систем в решении социально-экономических проблем российского общества. В условиях динамично развивающихся аграрных отношений требуют дальнейшего совершенствования вопросы управления земельными ресурсами в условиях многоукладное&tradeсельского хозяйства. Этим проблемам посвящено настоящее исследование.

Целью диссертационного исследования является разработка методологических подходов, методических положений и практических рекомендаций по совершенствованию управления земельными ресурсами в условиях формирования рынка земель сельскохозяйственного назначения.

В соответствии с поставленной целью были сформулированы следующие основные задачи исследования: изучить теоретико-методологические основы управления земельными ресурсами в условиях многоукладного сельского хозяйстваисследовать этапы становления и основные направления развития земельных отношений в Россиивыявить проблемы управления земельными ресурсами с учетом изменений правового статуса земли и недвижимого имуществаоценить состояние и выявить тенденции развития сельского хозяйства, дать характеристику производительного потенциала сельского хозяйства и земельного фонда Амурской областиисследовать существующие методические подходы к оценке качества земельных угодий сельскохозяйственного назначенияразработать методические рекомендации по формированию рынка земли с учетом конъюнктурных измененийопределить основные факторы, влияющие на формирование рынка земли- - разработать методику исследования конъюнктуры рынка земель сельскохозяйственного назначенияпредложить методику определения рыночной цены на земли сельскохозяйственного назначения.

Объектом исследования в соответствии с поставленной целью и сформулированными задачами является механизм управления земельными ресурсами сельскохозяйственных организаций Амурской области.

Предметом исследования являются управленческие отношения и методические подходы к совершенствованию управления земельными ресурсами организаций аграрного сектора в условиях формирования рынка земель сельскохозяйственного назначения.

Методология и методика исследования. Теоретической и методологической основой диссертационного исследования выступают труды отечественных и зарубежных ученых по проблемам аграрных и земельных отношений, становлению и развитию рыночных отношений в сельском хозяйстве, формированию многоукладной экономики, ресурсно-воспроизводственным процессам, эффективности использования ресурсного потенциала сельского хозяйства, земельного кадастра, информационных систем, а также труды общетеоретического и методического характера.

Информационную основу исследования составили правовые и нормативные документы, материалы и отчёты правительственных органов, научных учреждений, специальная литература, а также результаты монографических исследований отечественных и зарубежных ученых, статистические данные Госкомстата Российской Федерации и его территориального органа по Амурской области, Министерства сельского хозяйства Российской Федерации, Департамента по сельскому хозяйству и продовольствию администрации Амурской области, Управления федерального агентства кадастра объектов недвижимости по Амурской области, данные отдельных сельскохозяйственных организаций области, а также разработки научных учреждений Россельхозакадемии, собственные наблюдения и экспертные оценки.

Методы исследования. При подготовке диссертации использовались методологические подходы: системный, и в форме его конкретизации — воспроизводственный, логико-исторический, эволюционный и институциональный, а также методы: абстрактно-логический, расчётно-конструктивный, классификации, экономического анализа, сравнительно-аналитический, экономико-статистический, монографический, расчетно-конструктивный и др.

Научная новизна диссертационного исследования состоит в разработке и обосновании методических подходов и практических рекомендаций по совершенствованию управления земельными ресурсами в условиях формирования рынка земель сельскохозяйственного назначения в Российской Федерации. В процессе исследования получены следующие научные результаты:

— выявлены проблемы формирования земельного рынка с учетом изменений правового статуса угодий и внесены предложения по совершенствованию управления земельным рынком регионаопределены тенденции развития воспроизводственного потенциала сельского хозяйства Амурской области и выделены зональные особенности почвенного покрова землепользований в целях совершенствования геомаркетинговой политики региона;

— предложены основные принципы оценки качества земель сельскохозяйственного назначения и разработан алгоритм расчета дохода с земли в зависимости от качества почв регионаопределены специфические свойства земли как товара, разработана модель функционирования регионального земельного рынка и предложены мероприятия по его развитию;

— разработана методика диагностики конъюнктуры регионального рынка земель сельскохозяйственного назначениявнесены предложения по совершенствованию методики определения рыночной цены на земли сельскохозяйственного назначения.

Практическая значимость исследования состоит в приращении научного знания в области формирования земельного рынка, определении концептуальных положений рационализации земельных отношений (в рамках доктрины устойчивого развития сельского хозяйства в системе рыночных отношений), разработке более эффективных механизмов их управления, инструментарно-методическая разработка использования которых представлена в системе развития рыночного оборота земли и активизации ресурсно-воспроизводственных процессов.

Изложенные в работе теоретические положения и практические рекомендации могут служить основой для формирования земельного рынка и реализации концепции рационализации земельных отношений. Теоретические положения работы могут быть использованы в преподавании учебных курсов «Экономика сельского хозяйства», «Земельные отношения в России».

Апробация и реализация результатов исследования. Основные концептуальные положения и результаты диссертационной работы докладывались и обсуждались на региональных научных конференциях. «Эколого-экономический анализ использования земельных ресурсов Амурской области», Молодежь XXI века: шаг в будущее, Благовещенск 2005 г., «Стратегические направления перспективного использования Природно-ресурсного потенциала Амурской области», При-родообустройство и рациональное природопользование — необходимые условия социально-экономического развития России, Москва 2005 г., «Маркетинг и экономика труда в управлении инновационно-инвестиционной деятельностью» В. Новгород, 2006 г., а также на научно-практических конференциях преподавательского состава и аспирантов Дальневосточного государственного аграрного университета. По теме диссертации опубликовано 8 научных работ.

Заключение

.

1. Под земельными ресурсами принято понимать определенные площади поверхности суши с различными ландшафтами, почвами, климатическими условиями и рядом других свойств. Проведенные нами исследования показали, что состояние земель Российской Федерации, находящихся в сфере хозяйственной деятельности, остается неудовлетворительным. Проводимые в стране преобразования земельных отношений, затронув структуру земельного фонда, не привели к кардинальному улучшению использования земли, снижению неблагоприятных антропогенных воздействий на почвенный покров, приводящих к развитию процессов деградации почв сельскохозяйственных и иных угодий.

2. Проведенная нами оценка произошедших за последние семь лет изменений в условиях функционирования агропромышленного производства позволяет разделить их на две группы. позитивные изменения, связанные с преодолением тотального огосударствления экономики и формированием многоукладного агропромышленного производства, существенными подвижками в сторону развития рыночных отношений, предоставлением хозяйствующим субъектам полной самостоятельности в осуществлении своей деятельности, возможности распоряжаться произведенной продукцией и полученным доходом, права создания желающими крестьянских (фермерских) хозяйств и расширения личных подсобных хозяйств населения. изменения дестабилизирующего характера, связанные, главным образом, с переходом на неуправляемые рыночные отношения и поспешными институциональными преобразованиями.

3. Проведенные исследования показали, что в России земельная реформа осуществлялась в несколько этапов.

I этап — 1991;1994 гг. отсутствие общественно одобренной и научно обоснованной концепции и программы, хотя поставленная цель перехода к частной собственности на землю и мелкотоварному производству была достигнута.

II этап — 1995;2001 гг. законы по поддержке сельского хозяйства принимались, но они плохо «работали» в силу отсутствия необходимого финансирования, все более снижался технический потенциал отрасли.

III этап — с 2002 года создается правовая база, стимулирующая развитие отрасли.

4. В своих исследованиях мы придерживаемся точки зрения, что обществу, его государственным институтам, аграрной экономической науке принципиально важно определиться в теоретических подходах, путях, приоритетных направлениях трансформации отношений собственности. В этом заключается главная предпосылка эффективного развития многообразия форм хозяйствования, определения временных рамок преобразований социально-экономической структуры аграрного строя с учетом региональных особенностей, комплекса конкретных условий хозяйствования, социальных, национальных, экономических и психологических факторов.

5. К основным закономерностям перераспределения земель в рыночных условиях в диссертации отнесены: повышение землеобеспеченности населения за счет увеличения площадей продуктивных угодий и повышения эффективности их использованияусиление природоохранной деятельности государстваразвитие многоукладное&tradeв сельском хозяйствечеткое разграничение земель различных видов и форм собственностисовершенствование экономических рычагов регулирования земельных отношений с целью обеспечения рационального и эффективного использования земель различного качества.

6. Под термином «управление земельными ресурсами» в диссертационном исследовании понимаются процессы регистрации и распространения информации о собственности на землю, стоимости использования земли, а также связанных с ней ресурсов.

В диссертации внесены предложения по совершенствованию управления земельными ресурсами: совершенствование правовой базы управления земельными ресурсами. При отсутствии многих законодательных актов, а также существующих противоречиях к действующих, невозможно формирование земельного рынка. — совершенствование организации самих органов, отвечающих за использование и охрану земель, четкое разграничение их полномочий. совершенствование ограничений по использованию земли и ужесточение санкций за несоблюдение земельного законодательства и экологических требований, внедрение системы поощрений за производство экологически чистой продукции. увеличение выделяемых государством финансовых средств и совершенствование механизма платы за землю. защита интересов инвесторов и предпринимателей в аграрном секторе для привлечения инвестиций в улучшение использования земель и материально-техническое обеспечение аграрного производства.

Комплексное применение этих мер способствует рационализации использования земельных ресурсов и формированию рынка земли.

7. Анализ динамики развития сельского хозяйства Амурской области показал, что область занимает ведущее место в производстве сельскохозяйственной продукции на Дальнем Востоке. В 2005 году область произвела 36% зерна, полученного в Дальневосточном федеральном округе, 26% картофеля и 13% овощейв общероссийском масштабе — 0,1%, 1,2% и 0,5% соответственно. Районы области отличаются большим разнообразием географического положения, природно-климатических условий, уровня развития сельскохозяйственного производства, что влияет не только на их современное состояние, но и на перспективы развития.

В сельском хозяйстве Амурской области сформировалось три основные группы сельскохозяйственных производителей: сельскохозяйственные организации. К началу 2006 года в аграрном секторе области насчитывалось 532 сельскохозяйственные организации различных форм собственностикрестьянские (фермерские) хозяйства. Эта категория товаропроизводителей появилась в 90-х годах. Их насчитывалось на 1 января 2006 года -1516- - хозяйства населения — 276,1 тыс. семей, имеющих приусадебные участки, коллективные и индивидуальные садово-огородные участки, индивидуальные жилищные строения.

За годы реформирования сельского хозяйства кардинальным образом преобразованы земельные отношения. Ликвидирована государственная монополия на землю. Созданы основы системы земельных отношений на базе форм частной собственности. В соответствии с данными государственной статистической отчетности площадь земельного фонда Амурской области составляет 36 191,3 тыс. га. В пользовании сельхозтоваропроизводителей находятся 1773,4 тыс. га сельхозугодий, в т. ч. 1149,7 тыс. га пашни. Имеется 123,4 тыс. голов крупного рогатого скота, в т. ч. 58,5 тыс. голов коров, 86,5 тыс. голов свиней, 1724,6 тыс. голов птицы.

Проведенные нами исследования показали, что перераспределение земель явилось одной из причин сокращения посевных площадей сельскохозяйственных структур в сельхозпредприятиях области и увеличения посевов у населения и в крестьянских (фермерских) хозяйствах. Анализ динамики посевных площадей по районам области показал, что в большей мере произошло их снижение в районах, расположенных в менее благоприятных почвенно-климатических условиях (северная и центральные зоны области). Так, в Магдагачинском районе посевные площади в 2005 году уменьшились по сравнению с 1995 годом в 8 раз, в Шима-новском — в 6 раз, в Ромненском почти в 5 раз, в Октябрьском — в 4 раза, Белогор-ском, Свободненском и Серышевском районах — почти в 3 разав 1,5 раза сократились посевные площади в Константиновском районев 1,3 раза — в Ивановскомв Тамбовском районе — на 9%.

Преобладающая часть сельскохозяйственных угодий приходится на категорию земель сельскохозяйственного назначения — 605,4 тыс. га, в черте населенных пунктов их площадь составляет 107,4 тыс. га, в составе лесного фонда — 8,8 тыс. га, природно-заповедного назначения 0,6 тыс. га, промышленности 3,8 тыс. га. Не вовлечено в сельскохозяйственный оборот и находятся в категории земель запаса 106,3 тыс. га продуктивных земель.

На территории Амурской области выделяются десять комплексных агроэко-номических микрозон, которые в рамках диссертационного исследования рассмотрены по степени взаимосвязи природно-производственных показателей на конкретном занимаемом территориальном участке.

8. Материалы качественной оценки земель по предложенной в диссертации методике позволяют решать целый комплекс задач, связанный с определением системы окультуривающих мероприятий и разработке программ по повышению плодородия земель, совершенствованием размещения сельскохозяйственных культур как на территории отдельной сельскохозяйственной организации, так и в рамках административного района, а также и на уровне субъекта РФ.

В результате обработки паспортов земельных участков конкретной сельскохозяйственной организации можно представить группировку почв по основным агрохимическим показателям, которая позволяет иметь более четкое представление о состоянии земельных угодий в хозяйстве и позволяет наметить конкретный перечень мероприятий, направленных на оптимизацию основных почвенных параметров.

Основное назначение материалов качественной оценки земель сельскохозяйственных организаций заключается в расчете на ее основе показателей стоимостной оценки сельскохозяйственных земель, которая является важнейшим инструментом регулирования земельной политики.

9. Проведенные в диссертации исследования показали, что традиционные общепринятые методики оценки земель имеют следующие недостатки: основа общепринятой методики экономической оценки земли методологически не объясняет такого качества почвы как плодородие, то есть состояние, уровень потенциала живого вещества почвы, отражающего уровень почвообразовательного процесса. главным критерием оценки качества почв является урожайностьиспользование денежных показателей затрудняет сравнительный анализнедифференцированность показателей, количественное значение неконтролируемых показателей не говорит об их качестве;

— почвенный балл, который относительно объективно отражает состояние качества почвы, определен уже давно, качество почвы изменилось с годами, а он заложен в методику кадастровой оценки сельскохозяйственных угодий в неизменном виде.

В связи с этим для оценки земель сельскохозяйственного назначения целесообразно применять один из новых методологических подходов на основе экоси-стемного подхода, суть которого состоит в том, что если наблюдается истощение почвенного плодородия, оно должно быть оценено и трансформировано в экономический ущерб, а его величина изъята из доходов землепользователя. И, наоборот, улучшение почвенного плодородия на основе расширенного воспроизводства должно оплачиваться обществом.

10. Рекомендуемый в диссертации алгоритм расчета дохода с земли в зависимости от качества почв состоит из четырех основных этапов.

На первом этапе по видам продукции и в целом для определенного района определяется земельная рента в расчете на балло-гектар.

На втором этапе себестоимость продукции по видам рассчитывается, исходя из ее удельного веса в цене реализации. Полученные показатели себестоимости продукции являются базовыми при определении земельной ренты в расчете на балло-гектар.

На третьем этапе произведение земельной ренты в расчете на 1 балло-гектар в разрезе района на совокупный балл по свойствам почв конкретного земельного массива позволяет определить земельную ренту в зависимости от качества почв в расчете на гектар условной пашни.

На четвертом этапе доход с земли в зависимости от качества почв корректируется на коэффициент соотношения земельных массивов по местоположению.

11. Под земельным рынком в диссертации понимается совокупность сделок, связанных с куплей-продажей, меной, арендой, залогом и некоторыми иными сделками по поводу земли, составляющими правовые формы рыночного оборота.

Рынок земли состоит из следующих основных элементов: спрос, предложение, цена, менеджмент (кадры, субъекты, инвестиции, сделки, налоги, нормативы, законы, лицензирование), маркетинг (анализ рынка, прогнозирование, сегментация, объекты, мониторинг, ценообразование), инфраструктура (консалтинговая, юридическая, риэлторская, рекламная, информационная, страховая). Специфика рынка земли заключается в том, что в рамках национальной экономики предложение земли и природных ресурсов абсолютно неэластично, а количество ресурсов в стране — фиксированная величина.

В практической деятельности земельный рынок выполняет следующие функции: информационная — информация о ценах, спросе, предложении и другие данныеценообразовательная — установление равновесных цен на земельные участкираспределительная — распределение земельных ресурсов между сферами деятельностипосредническая — установление связи между спросом и предложением земельсанирующая — разорение неэффективных землепользователейсвободы выбора — обеспечение свободы предпринимательства и выбора сферы деятельностистимулирующая — стимулирование научно-технического прогресса, повышение эффективности бизнеса, личной выгоды.

Эффективное функционирование рынка земель сельскохозяйственного назначения предусматривает: существование слоя земельных собственников, обладающих достаточной широтой полномочий для проведения рыночных сделок с земельными участкаминаличие стимулов к покупке земель сельскохозяйственного назначения с условием их последующего использования по целевому назначениюразвернутость конкуренции между сельскохозяйственными производителями, в процессе которой выявляются объективные различия в уровне хозяйствования и эффективности использования земельных и других производственных ресурсов, происходит дифференциация этих производителей по уровню доходности (рентабельности) их производственной деятельности.

12. В диссертационном исследовании выделены четыре сегмента земельного рынка. Первый сегмент — рынок садово-огородных участков, где объектом купли-продажи являются земельные участки площадью не более 0,2 га, расположенные в пригородах или в сельской местности, недалеко от массивов леса и водоемов. Второй сегмент земельного рынка — приобретение земельных участков для последующего извлечения прибыли путем прямой перепродажи или строительства коттеджей с последующей перепродажей. Третий сегмент — рынок земельных участков для товарного сельскохозяйственного производства. Пока этот сегмент практически отсутствует, и предложение ощутимо превышает спрос. Четвертый сегмент рынка — выкуп земли приватизированными предприятиями в соответствии с законодательством, предоставляющим им такое право.

13. В диссертационном исследовании внесены следующие рекомендации, направленные на формирование эффективно функционирующего земельного рынка: провести полную инвентаризацию земель и землепользования, определить наиболее ценные в хозяйственном отношении земельные угодья, которые должны находиться под особым вниманием государстваосуществить зонирование земель по их функциональному и целевому назначениюпровести кадастровую оценку земель и сформировать электронную базу данных о землепользователях, сервитутах и обременениях земельных участков, их качестве и оценочной стоимостиорганизовать создание прозрачной, доступной и долговременной информационной базы данных и оперативно статистической информации об операциях с земельными участками, о конъюнктуре рынка и рыночной цене землисоздать инфраструктуру земельного рынка, определить и реализовать комплекс мер и методов по административно-правовому и экономическому регулированию земельного рынка и другие.

14. К основным методическим вопросам, имеющим существенное значение для рынка земли в диссертационном исследовании отнесено следующее: земля должна быть признана товаром особого рода, отличающегося от остальных товаров совей ограниченностью и выполнением двойственной функции — объекта частной собственности и значительной части национального богатствасоблюдение принципа условности частной собственности на землю, подлежащую государственному регулированиюустановление границ свободного распоряжения земельной собственностью, государственного регулирования самого рынка землиаренда является равноправной и эффективной формой землепользования, наряду с собственностью на землю, неправомерно противопоставление этих двух форм землепользованиявопрос о допущении иностранной собственности на землю предусматривает наличие как либерального, так и запретительного подхода и другие.

15. Под конъюнктурой земельного рынка в диссертации понимается совокупность факторов и условий, определяющих не только развитие экономики региона в целом, но и в частности сферы земельных отношений.

Состояние конъюнктуры регионального земельного рынка в диссертации предложено оценить с помощью целого ряда показателей, характеризующих предложение, внутрирегиональную торговлю, кредитно-денежное обращение, конкурентную среду. Рыночные исследования анализа конъюнктуры земельного рынка предполагают выявление количественных параметров спроса, предложения, тенденций развития рынка, состояния конкуренции и покупателей земли при условии наличия актуальной и достоверной информации, позволяющей установить влияние факторов на развитие рынка и сами этапы перехода от существующих состояний рынка к более развитым.

16. Предложенная в диссертации методика диагностики конъюнктуры регионального рынка земли сельскохозяйственного назначения состоит из следующих этапов: анализ конъюнктуры и динамики развития рынка земли (темпы роста объема оборота земельных угодий, его структурные сдвиги в фактических и сопоставимых ценах, абсолютный прирост оборота земли по различным факторам, коэффициенты вариации динамики рынка по региону) — анализ инфраструктурного обеспечения регионального земельного рынкаопределение региональных особенностей и анализ структуры рынка землиоценка объема и структуры денежных доходов и расходов населения и финансовых ресурсов предприятийвыявление конъюнктурных изменений и тенденций регионального рынка земли сельскохозяйственного назначения на основе прогнозов их развитияопределение размеров рынка земли в регионе: земельная площадь по видам сельскохозяйственных угодий, количество потенциальных потребителей, местоположениеразработка сценариев развития регионального рынка земли.

Развитие регионального потребительского рынка зависит от территориальных особенностей экономического и социального развития региона, скорости продажи земельных участков, потребительских предпочтений, динамики емкости рынка, численности потенциальных потребителей, объема и уровня денежных доходов и расходов населения, уровня цен.

17. К основным особенностям и имеющимся проблемам оценок земель сельскохозяйственного назначения в диссертации отнесено следующее:

1. Рыночная оценка земель сельскохозяйственного назначения зачастую должна быть проведена в условиях, когда отсутствует выделение оцениваемых участков в натуре, что вступает в противоречие с требованием к проведению рыночной оценки земельных участков.

2. При оценке сельскохозяйственных земель приходится учитывать жесткое законодательное ограничение на их разрешенное использование, когда должны быть учтены особенности сельскохозяйственного районирования территории.

3. Для проведения оценки рыночной стоимости в границах единых земельных участков сельскохозяйственного назначения должны быть выделены их соответствующие составные части, различающиеся по видам использования, каждая из которых подлежит самостоятельной оценке.

18. В настоящее время в научных исследованиях предлагается целый ряд методических подходов к определению цены земли.

Первый методический подход основан на применении алгоритма расчета равновесной цены единицы землепользования конкретной сельскохозяйственной организации.

Второй методический подход основан на том, что цена земли определяется с помощью решения матрицы задачи оптимизации структуры сельскохозяйственного производства, целевой функцией является оптимальное решение, содержащее двойственные оценки ограничений, которые в свою очередь являются результатом решения обратной по отношению к исходной задачи, где имеющиеся в хозяйстве производственные ресурсы продаются, и требуется определить их равновесную цену.

Согласно третьему методическому подходу цена земли определяется по данным государственной кадастровой оценки земель, которая в свою очередь проводится на основании базовых оценочных показателей продуктивности и затрат, установленных на 1-ом этапе государственной кадастровой оценки земель, обеспечивающих сопоставимость ее результатов на всей территории Российской Федерации.

Четвертый методический подход основан на определении рыночной цены земельного участка исходя из нормативной, которая не должна превышать 75% уровня рыночной цены.

Кроме этих подходов существует еще целый ряд методов определения цены на земли сельскохозяйственного назначения, однако проведенные исследования показывают, что основной проблемой, ограничивающей применение всего многообразия методов оценки земель сельскохозяйственного назначения это отсутствие средств на оплату услуг научным организациям по проведению оценки.