Изменение и расторжение договора

По общему правилу изменение или дополнение уже заключенного договора возможно по соглашению сторон или по суду, который удовлетворяет иск при наличии одновременно четырех обстоятельств:

• o убеждения сторон в момент заключения договора, что такого изменения условий не будет;
• o невиновности заинтересованной стороны в том, что не преодолены причины, вызвавшие изменение обстоятельств;
• o без внесения изменений баланс имущественных интересов собственников нарушен, как если бы были нарушены условия договора другой стороной;
• o если из договора не следует, что риск изменения обстоятельств несет заинтересованная сторона.

Следовательно, изменение существенных положений договора возможно в исключительных случаях, когда обстоятельства изменились настолько, что, если бы стороны предвидели это, они не заключили бы такой договор (ст. 450−453 ГК РФ).

Изменение договора в связи с изменением обстоятельств судом допускается также, когда расторжение его противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, превышающий затраты, необходимые при исполнении договора на измененных условиях.

Соглашение об изменении, дополнении или расторжении договора оформляется в той же форме, в какой он сам был оформлен. Возможность и условия изменения и дополнения следует изначально включать в текст договора.

В соглашении об изменении, дополнении или пролонгации договора необходимо указать:

• o причины изменения договора;
• o какие условия подлежат изменению или дополнению;
• o новую редакцию измененных условий;
• o порядок урегулирования возникающих споров;
• o прекращение действия прежних условий договора с момента соглашения об их изменениях.

Многие риелторские фирмы применяют различные формы типовых и так называемых эксклюзивных договоров на осуществление сделок на рынке недвижимости, и прежде всего на рынке жилья. В ст. 427 ГК РФ предусматривается возможность использования примерных условий договоров, которые НС являются для сторон обязательными и могут применяться ими добровольно и в качестве обычая делового оборота. Действующее законодательство не предусматривает «типовой» или «примерной» формы договоров по сделкам с недвижимостью, за исключением двух-трех случаев, когда различными нормативными актами были предусмотрены специальные формы договоров. Стандартизированные формы договоров применяются и при продаже на аукционе или по конкурсу государственных и муниципальных предприятий в процессе приватизации, выкупа или аренды земельных участков под приватизированными предприятиями, при ипотечном кредитовании и др.

Что же касается эксклюзивных договоров по продаже жилых помещений, то, но своему содержанию они приближаются к предварительному договору, по которому стороны обязуются заключить в будущем договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, предусмотренных предварительным договором. Последний должен заключаться в форме, установленной для основного договора, иначе он будет ничтожным (ст. 429 ГК РФ). В случаях, когда сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, другая сторона может обратиться в суд с требованием о понуждении подписать его (п. 4 ст. 445 ГК РФ).

Распространенная передача риелторским фирмам гражданами своих правоустанавливающих документов о собственности на недвижимость не является их обязанностью и небезопасна. Документы можно передать только на ответственное хранение, а не для совершения по ним сделок с объектами недвижимости.