Классические модели ипотечного кредитования

В практике ипотечного кредитования принято различать две основные модели: американскую (элементы которой преобладали и в дореволюционной России) и немецкую.

Американская модель. Модель ориентирована прежде всего на стандартные финансовые продукты — закладные, ценные бумаги и недвижимость. Если пытаться выделить основной принцип, на котором базируется американская система, то он будет звучать примерно так: стандарт, стандарт и еще раз стандарт. Стандартные дома, стандартные ценные бумаги, стандартные условия по кредитам, стандарты обслуживания этих кредитов, и так во всем.

По американской модели человек приобретает готовое жилье, оплачивая при этом, как правило, лишь незначительную часть его стоимости наличными, оставшуюся же сумму — заемными деньгами специализированного ипотечного банка, которые выдаются под залог приобретаемой недвижимости. Возврат этого кредита осуществляется в течение 15−30 лет.

Функционирование такого рода ипотеки обусловлено наличием четырех основных субъектов рынка — заемщик (залогодатель), ипотечный банк (залогодержатель), инвестор и государство.

Графически схема классической американской модели ипотеки представлена на рис. 9.2.

Рис. 9.2. Графическая схема классической американской модели ипотечного кредитования Попытаемся более подробно рассказать о роли каждого из них. Допустим, вам захотелось купить дом. Вы приходите в агентство по торговле недвижимостью (риелторская фирма) и подбираете себе жилье. После этого вы обращаетесь в ипотечный банк, который рассматривает вашу просьбу о выдаче кредита. После того как банк выдал кредиты, он формирует ипотечный пул, т. е. совокупность выданных кредитов (совокупность закладных). На этой стадии через специальные компании, занимающиеся продажей закладных по кредитам, и вступает в сделку государство.

Используя посредничество крупнейших фирм, государство выступает гарантом по ценным бумагам ипотеки. Ценные бумаги (закладные) продаются инвестору, который получает по ним постоянный небольшой доход. Кроме того, должен существовать ряд организаций, подобных пенсионным фондам, страховым компаниям, и прочих, которые в обязательном порядке (согласно законодательству) будут приобретать определенное количество ипотечных закладных.

Рассмотрим другую ситуацию. Допустим, вы хотите начать собственное дело. Своих сбережений вам на это не хватает, а краткосрочную ссуду в обыкновенном коммерческом банке вам вряд ли дадут, так как слишком велик риск невозврата. Но у вас есть небольшой участок земли неподалеку от города или скромная квартирка, оцененная экспертами в 25 тыс. долл. Вы обращаетесь в ипотечный банк с веским обоснованием того, что ваше дело будет прибыльным. Он рассматривает вашу просьбу о выдаче кредита. Оценивает ликвидность вашего земельного участка или квартиры и выдает кредит в объеме 60−70% их рыночной стоимости. После этого развитие событий аналогично предыдущей схеме: выпуск закладных, их реализация на вторичном рынке с помощью государства и т. д.

Германская модель. Эта модель значительно отличается от американской. Основное расхождение основано на отношении европейцев к недвижимости как к единичному, неповторимому товару. Это, в свою очередь, приводит к тому, что каждая закладная осложнена множеством подробностей и не поддается унификации, что ограничивает вторичный рынок закладных. Никто не будет быстро принимать решение о покупке ценной бумаги, условия реализации которой в каждом конкретном случае различны. Следовательно, для поддержания баланса активов и пассивов немецкие ссудные компании и банки вынуждены активно выступать в качестве эмитентов собственных ценных бумаг и формировать достаточно большой уставный фонд, что в американской модели необязательно. Кроме того, для привлечения долгосрочных средств в Германии сильно развита система накопительных счетов (или система стройсбережений). Суть этой системы заключается в следующем.

Графическая схема немецкой системы стройсбережений представлена на рис. 9.3.

Рис. 9.3. Графическая схема стройсбережений Если вы хотите получить кредит в банке на постройку дома, то сначала вы должны открыть специальный накопительный счет в ипотечном банке. Как только на счету накопится необходимая часть от стоимости будущего жилища (на это уйдет примерно 5−8 лет), вы получаете право на государственную дотацию (до 10% стоимости жилья и льготный кредит для оплаты недостающей части). Погашение кредита обычно длится 10−15 лет. При этом за счет целевых вкладов у кредитных учреждений есть возможность использовать их для выдачи ссуд гражданам, обратившимся за кредитом ранее. Немецкая модель уже на старте предлагает гражданам конкретные типы жилья в районах застройки, концентрируя необходимые средства для освоения территории застройки. Надо отметить, что такая схема ориентирована на людей со средним и даже низким уровнем дохода.