Механизмы ипотечного кредита

http://

ВВЕДЕНИЕ

ипотечный кредит риск договор В настоящее время проблема ипотечного кредитования широко обсуждается во всех аспектах: с экономической, социальной и юридической точки зрения. Это связано с тем, что предмет ипотеки представляет собой недвижимое имущество, которое обладает более высокой стоимостью и несколько особенным статусом, что, соответственно, вызывает специальное правовое регулирование использования его в гражданском обороте.

Целью курсовой работы будет рассмотрение особенности правового регулирования ипотечного кредитования. Для этого необходимо решить следующие задачи. Во-первых, узнать историю ипотеки, определить понятия ипотеки и ипотечного кредитования, что будет сделано в первой главе статьи. Во-вторых, познакомится со всеми сторонами и особенностями ипотеки. В-третьих, рассмотреть основу договора ипотеки, ипотечного кредитования, в соответствии с действующими нормативно-правовыми актами, что будет отражено во второй главе. Наконец, в последней главе речь пойдет об особенностях ипотеки некоторых видов недвижимого имущества (жилая недвижимость, земельный участок, предприятие как имущественный комплекс).

1.ИПОТЕКА История ипотечного кредита.

Институт ипотеки появился достаточно давно. Еще в Древней Греции в IV в. до н. э. архонт Солон предложил ставить на земельном участке должника столб с надписью о том, что данная собственность служит обеспечением претензий в размере указанной на нем сумме. На таком столбе отмечались все поступающие долги собственника земли. Такой столб и называли ипотекой. Греческое слово ипотека (hypotheca) означало подставку, подпорку. Данное нововведение характеризовало переход от личной ответственности (невозможность выплатить долг грозила рабством) к имущественной. Развитие института ипотеки в римском праве привело к тому, что для возможности получения информации о состоянии обеспеченности земельной собственности в Римской империи стали использовать так называемые ипотечные книги. В римском праве также было расширено юридическое поле ипотеки путем установления его на все имущество должника. Так, имущество оставалось во владении должника, а кредитор мог истребовать заложенную вещь для ее последующей продажи и компенсации долга заемщика. Ипотека распространяется по странам Европы, начиная с периода XV — XVI вв. Она становится достаточно надежным способом обеспечения обязательств, однако только когда ведутся специальные ипотечные книги, что снижает риск того, что данным недвижимым имуществом обеспечивается еще какое-либо требование. В России институт ипотеки также появился достаточно давно. Однако развиваться он начал лишь в XVIII веке. В дореволюционный период различали отдельно залог движимого и недвижимого имущества, которые оформлялись различными документами. Были две основные формы: недвижимое имущество — закладная крепость; движимое — акт о передаче движимости. К концу 80-х годов XVIII в. в России сложилась система ипотечного кредитования, в состав которой входили взаимные и акционерные, частные и государственные кредитные учреждения. Банки предоставляли долгосрочные ссуды под залог частных земель в сельской местности и домов в городах. Причем при определении имущества для залога больший акцент делался на возможности имущества приносить постоянный доход в течение срока займа. Под доходом понимались условия сдачи заложенного имущества в аренду, наемная плата за землю. В связи с этим кредитным учреждениям не разрешалось выдавать ссуды под залог фабрик и заводов, неоконченных построек. Наибольшего расцвета ипотечная система России достигла в 1914 году. Из всей частной земли в залоге находилось 60% или 60 млн. десятин. Объем ипотечных ссуд приближался к 4,5 млрд. рублей. Таким образом, ипотека является одной из разновидностей формы обеспечения исполнения обязательств, а именно — залога. Понятие ипотеки в законодательстве является достаточно разносторонним. В разных странах под ней могут пониматься такие правовые категории как: * Непосредственно залог недвижимого имущества для получения соответствующего вида кредита или ипотечной ссуды; * Закладная, долговое свидетельство или иной документ, подтверждающий права залогодержателя по обеспечиваемому ипотекой обязательству; * Ипотечный кредит, который выдается заемщику кредитным учреждением под залог недвижимого имущества. В российской теории гражданского права также существуют различия в толковании данного термина. Так, ипотеку можно определить как залог недвижимости для обеспечения денежного требования кредитора-залогодержателя к должнику (залогодателю). При этом заложенное имущество не передается залогодержателю. Некоторые авторы придерживаются похожего мнения, полагая, однако, что самым важным является то, что имущество остается у должника, причем не важно, движимое или недвижимое. Можно сказать, что первый вариант объяснения термина ипотеки как договора залога недвижимости, является более распространенным и в большей степени соответствует мнению законодателя. Тем не менее, существуют различия между правовой природой ипотеки в России и за рубежом. Так, как уже говорилось, в нашей стране ипотека рассматривается как институт обязательственного права. В то же время, в зарубежных правовых системах (например, во Франции) ипотека признается разновидностью вещных прав. Такая разница влияет и на правовое регулирование данного института. Например, в большинстве зарубежных стран при банкротстве должника по обязательству, обеспеченному залогом (ипотекой), предмет залога в конкурсную массу не включается, и удовлетворение требований кредитора происходит вне конкурсного производства. С другой стороны, законодательство РФ о конкурсном производстве предусматривает включение заложенного имущества в конкурсную массу имущества должника, хотя оно и учитывается отдельно. Однако в отдельных случаях составляющее ипотечное покрытие имущества должника, осуществлявшего эмиссию облигаций с ипотечным покрытием в соответствии со специальным законодательством, исключается из конкурсной массы должника (ч. 2 ст. 131 ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» и ч. 1 ст. 16.1 ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах»). Рассмотрим теперь, что понимается под ипотекой в российском законодательстве. В Гражданском кодексе Российской Федерации указывается, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется специальным федеральным законом. Общие правила о залоге применяются лишь в случаях, если ГК РФ и упомянутым специальным законом не установлено иное (п. 2. ст. 334 ГК РФ). В соответствии со ст. 1 федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ (далее — ФЗ «Об ипотеке») по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона — залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны — залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за некоторыми исключениями. Важным является то, что имущество, на которое установлена ипотека, остается у залогодателя, в его владении и распоряжении. При этом залогодателем помимо самого должника по обязательству может быть также лицо, не участвующее в этом обязательстве. Ипотека может быть установлена для обеспечения исполнения обязательств, основанных практически на любом договоре (купли-продажи, поставки, подряда и др.) или следующих из причинения вреда. Можно также отметить, что договор залога может быть как самостоятельным, то есть заключается отдельный договор об ипотеке как способе обеспечения исполнения обязательств, или условия о залоге (ипотеке) могут быть включены в текст договора, по которому возникает обеспеченное договором залога обязательство. Важно отметить, что существует два вида ипотеки: в силу закона и в силу договора. В соответствии с п. 2 ст. 1 ФЗ «Об ипотеке» ипотека в силу закона возникает на основании федерального закона. К ипотеке в силу закона при наступлении указанных в федеральном законе обстоятельств соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, если федеральным законом не установлено иное. Ипотека в силу закона возникает в следующих ситуациях: 1. передача недвижимого имущества по договору ренты. Так, в соответствии с п. 1 ст. 587 ГК РФ при передаче под выплату ренты земельного участка или другого недвижимого имущества получатель ренты в обеспечение обязательства плательщика приобретает право залога на это имущество. Причем договор ренты, также как и договор ипотеки, подлежит государственной регистрации. Аналогично ипотека возникает и из договора пожизненного содержания с иждивением. В данном случае ипотека прекращается в связи со смертью получателя ренты.2. приобретение земельного участка с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа, предоставленного другим юридическим лицом на приобретение этого земельного участка. Данный участок считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на этот земельный участок (ст. 64.1 ФЗ «Об ипотеке»). 3. приобретение жилых домов и квартир за счет кредита банка или иной кредитной организации. Соответствующая недвижимость считается находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности заемщика на жилой дом или квартиру (ст. 77 ФЗ «Об ипотеке»). 4. строительство или приобретение зданий или сооружений с использованием кредитных средств банка или иной кредитной организации либо средств целевого займа. В таком случае земельный участок или право на аренду земельного участка, на котором находятся данные сооружения (здания), считается находящимся в залоге с момента государственной регистрации права собственности на приобретенные, построенные или строящиеся здание (сооружение) либо с момента получения соответствующим органом уведомления залогодателя и залогодержателя о заключении кредитного договора (ст. 64.2 ФЗ «Об ипотеке»). 5. покупка недвижимого имущества в кредит, в том числе с рассрочкой платежа (п. 5 ст. 489 ГК РФ). Сегодня все большее распространение получает система ипотечного кредитования. В федеральном законодательстве отсутствует определение ипотечного кредитования. Под ипотечным кредитом можно понимать кредит, обеспеченный определенным недвижимым имуществом. Таким образом, ипотечное кредитование представляет собой предоставление кредита под залог недвижимого имущества.

В более широком смысле, ипотечное кредитование представляет собой целостный механизм реализации отношений по поводу организации, предоставления и обслуживания ипотечных кредитов.

Таким образом, можно сказать, что понятия «ипотека» и «ипотечное кредитование» тесно взаимосвязаны, однако не являются тождественными. Ипотечное кредитование как система финансово-экономических и правовых отношений включает в себя ипотеку как составную часть (существенный элемент). Основными принципами ипотечного кредитования являются возвратность, срочность, платность, обеспеченность, целевое назначение, дифференцированность (индивидуальный подход к потенциальным заемщикам).

Понятие ипотеки.

Ипотекой называется залог недвижимого имущества для обеспечения денежного требования залогодержателя к залогодателю. Регулируется ипотека Гражданским кодексом Российской Федерации, а также Федеральным Законом N 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16 июля 1998 г. В феврале этого года Государственная Дума приняла в первом чтении поправки в закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», «Об ипотечных ценных бумагах» и в закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Предметом ипотеки могут быть объекты недвижимости, указанные в Гражданском кодексе РФ (статья 130), права на которые зарегистрированы в установленном порядке. К этому недвижимому имуществу относятся:

— предприятия, как единые имущественные комплексы, используемые в предпринимательской деятельности;

— здания и сооружения (используемые в предпринимательской деятельности) с одновременной ипотекой по тому же договору земельных участков, на которых они находятся;

— жилые дома, квартиры и части жилых домов и квартир, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат;

— гостиницы, дома отдыха, дачи, садовые домики и другие строения и помещения, не предназначенные для постоянного проживания;

— воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты;

— незавершенные строительством объекты недвижимости, а также материалы и оборудование, которые заготовлены для их строительства;

— участки недр, обособленные водные объекты;

— леса, многолетние насаждения;

— земельные участки, находящиеся в собственности граждан, юридических лиц Афонина А. В. Все об ипотеке. Получение и возврат кредита. — М.: «Омега-Л», 2009.

Понятие и особенности ипотечного кредитования

Ипотечное кредитование — это предоставление кредита под залог недвижимого имущества (ипотеку). Преимущество ипотечного кредитования заключается в том, что если заемщик не вернет кредит, кредитор имеет право распорядиться недвижимостью по своему усмотрению. Вследствие того, что недвижимость долговечна и ее цена достаточно стабильна, у кредитора низки опасения невозврата ссуд и есть основания для долгосрочного отвлечения финансовых ресурсов. Получение ипотечного кредита связано с необходимостью выполнять обязательства по кредитному договору. Поэтому до получения такого кредита потенциальному заемщику необходимо проанализировать:

— достаточно ли денежных средств для внесения первоначального взноса и на покрытие расходов, связанных с совершением сделки (нотариальное удостоверение договора, плата за регистрацию договора в Государственном реестре), заключение договоров страхования;

— останутся ли средства на поддержание необходимого уровня жизни после осуществления периодических выплат по кредитному договору;

— не ожидается ли падение доходов в течение периода кредитования, имеется ли перспектива быстро найти другую работу в случае прекращения имеющейся, с оплатой не ниже прежней;

— имеется ли непрерывный трудовой стаж в течение последних 2-х лет, и каковы причины увольнения и перерывы в работе, и своевременно ли выполняются текущие обязательства, связанные с жильем: оплата коммунальных услуг, телефона, электроэнергии (проверяется банком);

— имеются ли активы в виде движимого или недвижимого имущества (автомобиль, гараж, дача), которые могут быть использованы в качестве дополнительного обеспечения.

Основная проблема ипотечного кредитования — недостаток долгосрочных финансовых ресурсов. Одним из источников долгосрочных средств являются вклады частных вкладчиков. Но в настоящее время у населения подорвано доверие к банкам вообще и к коммерческим — особенно. Еще одной проблемой является оценка платежеспособности потенциального заемщика, исходя из его реальных доходов. Из-за чрезмерности налогового бремени велика доля теневого сектора в экономике, поэтому официальные доходы потенциальных заемщиков не высоки, что затрудняет принятие коммерческими банками решений по кредитам. Приобрести недвижимость в кредит можно по различным ипотечным программам, которые предлагают коммерческие банки, сбербанк и другие кредитные учреждения, имеющие лицензию на предоставление ипотечных кредитов. Ипотечные программы различаются по сроку, ставкам кредита, наличию и величине первоначального взноса, сумме кредита и величине ежемесячного платежа. Принципиально все ипотечные системы делятся на три большие группы в зависимости от того, какие средства используются на предоставление кредитов:

— банковская ипотека предполагает, что банк использует для выдачи ипотечных кредитов те же средства, что и для всех прочих кредитов, то есть преимущественно средства с депозитов;

— система вторичного ипотечного рынка (американская), основана на использовании для ипотечного кредитования средств институциональных инвесторов — прежде всего пенсионных фондов и компаний по страхованию жизни;

— контрактно-сберегательная система ипотеки (немецкая) использует для предоставления ипотечных кредитов средства целевых накоплений будущих заемщиков Разумова И. А. Ипотечное кредитование — СПб: Питер, 2009.

Участники системы ипотечного кредитования.

1. Залогодатель — физическое или юридическое лицо, предоставившее недвижимое имущество в залог для обеспечения своего долга.

2. Ипотечные кредиторы (залогодержатели) — юридические лица, выдающие кредиты под залог недвижимого имущества. К ним относятся банки, фонды и другие кредитные учреждения, с которыми залогодатели заключают договор о предоставлении ипотечного кредита. Ипотечные кредиторы осуществляют обслуживание выданных ипотечных кредитов в течение всего срока действия договора. Ипотечный банк предоставляет залогодателю кредит на покупку жилья, при этом между ними заключаются кредитный договор, и как следствие его, договор залога. Затем залогодатель заключает с продавцом жилья договор купли-продажи недвижимости (если жилье продает риэлтерская фирма) или договор подряда на строительство (при строительстве вновь строящего жилья подрядной строительной организацией). Ипотечный банк, с другой стороны вправе продать закладную данного залогодателя на вторичном рынке ценный бумаг.

3. Продавцы жилья, которыми могут быть как физические, так и юридические лица, в том числе и подрядные строительные организации и риэлтерские фирмы.

4. Государственные органы, которые:

— осуществляют государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней;

— ведут единый государственный реестр прав собственности на недвижимость.

5. Страховые компании. Это могут быть как государственные (муниципальные) компании, так и лицензированные страховые компании, которые осуществляют страхование заложенной недвижимости, а также при необходимости жизни и трудоспособности залогодателя.

6. Оценщики. К ним относятся как независимые оценщики, так и оценочные агентства, которые производят профессиональную оценку, сданного под залог недвижимого имущества.

7. Ипотечные агентства. Данные учреждения обеспечивают поддержание ликвидности вторичного рынка жилищных кредитов и рынка ипотечных ценных бумаг. Основные задачи Агентства:

— привлечение новых источников частного капитала в сферу ипотечного жилищного кредитования;

— формирование ликвидного вторичного рынка ипотечных кредитов.

Ипотечные агентства в нашей стране еще не получили полноценного развития.

8. Поручители — физические и юридические лица, поручившиеся за залогодателя и несущие имущественную ответственность по его обязательствам. Участие поручителя в механизме ипотечного кредитования повышает вероятность возврата денежных средств и обеспечивает тем самым устойчивость и непрерывность процесса финансирования.

РАЗНЫЕ СТОРОНЫ ИПОТЕКИ.

Положительные стороны ипотеки.

Если цель у вас — приобретение жилья, то, естественно, вам нужны для этого деньги. Когда денег у вас не хватает — необходимо взять кредит. Обратившись за деньгами в банк, вы можете получить предложение как ипотечного кредитования, так и не ипотечного. При ипотеке недвижимости квартира сразу оформляется как собственность того, кто ее приобретает. Даже если расчет не произведен полностью, банк не может забрать у заемщика эту недвижимость. При приобретении квартиры в кредит можно получить дополнительные льготы по налогообложению. Льготы выплачиваются заемщику за то, что кредит тратится на приобретение или строительство жилья и является кредитом целевым.

Особенности оформления ипотеки.

Для банка же необходимы гарантии того, что вы сможете вернуть ссуженную вам сумму и проценты за пользование кредитом. Именно поэтому, перед тем, как банк даст деньги, придется пройти целую процедуру и ответить на много вопросов. Ведь банк рискует. В первую очередь банк-кредитор будет интересно, какой у заемщика доход. Заемщику придется тратить примерно половину вашего дохода на то, чтобы уменьшать долг перед банком и выплачивать ежемесячные проценты. И чем больше зарплата на день получения кредита, тем большую сумму кредита заемщик сможет получить. Еще банк обязательно спросит: «Какой стоимости квартиру вы хотите приобрести, и сколько день можете заплатить в качестве первого взноса?». И чем меньше заемщик сможет внести денег за первый взнос, тем больший процент подлежит к выплате по ипотеке. Некоторые банки, которые занимаются ипотекой, учитывают только те доходы, которые получены официально. Другие же банки готовы включать в общую сумму вашего дохода все дополнительные заработки. Например, если сдается какую-либо недвижимость в аренду, ведь такой доход иногда может превышать ваш основной. Но в том случае, если на момент кредита, заемщик нигде не работает, денег от банка он точно не получит, даже если дополнительные доходы имеются. Официально оформленным на работе нужно быть в любом случае. Но, если он работает менее полугода, то в рамки получения ипотечного кредита он тоже не входите. Кроме этого, многие банки для оформления ипотеки требуют наличия поручителей. В случае, если заемщик не сможет вернуть кредит, банк будет взыскивать его с поручителей. А если и с них ничего не получится взять, то через суд будет продаваться квартира. И уже за счет средств, которые будут получены от этой продажи, банк покроет свои убытки. Количество поручителей напрямую зависит от суммы берущегося кредита. И чем большие доходы у поручителей, тем большую сумму ипотечного кредита вы можете получить. Самым верным шагом, с которого следует начать, является посещение риэлтерской фирмы, которая выступает неким посредником на рынке недвижимости. Заключив с ней договор, клиент получит опытного и грамотного профессионала в помощь. Риэлтер будет сопровождать сделку и предупредит обо всех возможных «подводных течениях». Именно риэлтер сможет посоветовать нужный банк, который будет подходить именно данному клиенту и подскажет, как себя вести, чтобы наверняка получить кредит. Очень часто банки предоставляют ипотечный кредит, учитывая сумму получаемых средств не только самого заемщика, но и доход всей его семьи. В соответствии с «Семейным кодексом» банки при оформлении ипотеки рассматривают супругов как созаемщиков, или один из них может быть поручителем у другого. Это выгодно для того, кто берет кредит, так как общий доход всегда выше, чем доход одного из супругов и, соответственно, банк сможет предоставить больший размер кредита. Но, если на тот момент, когда вы захотите оформить ипотеку, один из супругов не будет иметь дохода, то банк в праве посчитать его иждивенцем и вычесть из предоставленных сведений о доходе минимальный прожиточный минимум на человека в месяц. И уже, исходя из полученной суммы, будет рассчитывать сумму предоставляемого ипотечного кредита. Общая сумма кредита рассчитывается с учетом дохода заемщика, вычитается прожиточный минимум на каждого имеющегося иждивенца в месяц, что означает уменьшение суммы кредита на 3−5 тысяч долларов в среднем. Кроме всего вышеперечисленного на сумму предоставляемого банком ипотечного кредита может повлиять стаж работы на последнем месте, образование заемщика, возраст и многое другое http://www.rusipoteka.ru.

Риски ипотечного кредита.

Ипотека в нашей стране — это не только выгодно, но и рискованно. Причем дело это рискованное не только для тех, кто занимает деньги, но и для тех, кто является кредитором. Ведь российское законодательство в вопросах, касающихся ипотеки, еще несовершенно и требует доработки по отдельным юридическим вопросам. Инфляция, изменение валютного курса добавляет непредсказуемости экономической ситуации в нашей стране даже в ближайшие годы, не говоря уже о последующих десятилетиях. Для оформления в банке ипотечного кредита, нужно заранее оценить собственные силы и возможности, а от различного рода рисков лучше застраховаться. Риски заемщика. Если внезапно снижаются рыночные цены на жилье, то, как бы это не звучало странно, это не всегда хорошо (рыночный риск). В том числе и для вас как для заемщика. Ведь вы, приобретая квартиру с помощью ипотеки, не рассчитываете, что цена на нее упадет. В таком случае вам приходится достаточно много переплачивать за полученную жилплощадь. Банк же в этом случае тоже не остается довольным. Если вы по какой-либо причине окажетесь неспособны выполнить свои обязательства по ипотеке, то банк не сможет восполнить те затраты, которые он претерпел при выдаче кредита, поскольку цена заложенной недвижимости так же значительно снизится. Ещё один риск, который поджидает Вас при оформлении ипотеки, связан с изменением валютного курса. На российском рынке ипотеки все кредиты даются в долларовом исчислении. Вы берете кредит в долларах, и возвращать обязаны так же в долларах. Однако мало кто в нашей стране получает зарплату в этой валюте, да и законом нашей страны это запрещено. Самостоятельно рассчитать возможность такого рода риска практически невозможно, поэтому и защитить свой доход тоже достаточно сложно. В большинстве таких случаев рекомендуется обращаться с этим вопросом в специальные брокерские фирмы. Риски кредитора. В первую очередь, при оформлении ипотеки для кредиторов существует риск изменения процентных ставок. А это вполне возможно. Происходит это потому, что уровень инфляции может постоянно меняться. Для того, кто является кредитором, этот риск заключается в том, что снижается прибыльность ипотечного кредита. Во-первых, рост инфляции «съедает» часть прибыли, которую ожидает получить кредитор. Во-вторых, риск банка выражается в том, что есть вероятность досрочного погашения ипотечного кредита заемщиком.

В стандартном варианте ипотеки выплачиваемый процент по полученному кредиту фиксируется на весь срок. Но такой вариант является наилучшим, если уровень инфляции низкий. Если же в период всего срока кредитования произойдет повышение уровня инфляции, то кредитор может не вернуть свои деньги, которые он ссудил заемщику. В этом варианте банки страхуют себя от любых рисков, которые связаны с возможной инфляцией. В этом случае применяются различные варианты кредитов, в которых присутствуют переменные процентные ставки. Но такие ставки весьма сложно рассчитываются и не всегда точно отражают уровень существующей инфляции. Именно по этой причине для того, чтобы привлечь заемщиков для этого вида кредита, процентные ставки по нему устанавливаются ниже, чем по кредиту с фиксированной процентной ставкой. Риск неуплаты или несвоевременной уплаты, так называемый кредитный риск опасен, естественно, для кредитора. Ведь именно он может не получить свой доход по ипотеке, если заемщик окажется некредитоспособным. Специалисты производят расчет этого риска на самых ранних стадиях оформления ипотеки, определяя условия кредита и размеры предполагаемых выплат. Предусмотреть все неожиданности в дальнейшем можно с помощью специальных служб, которые проверяют кредитоспособность человека, который хочет оформить ипотечный кредит в банке. Для того, чтобы уменьшить кредитный риск используются некоторые ограничения. Например, месячный платеж не должен превышать 30−40% от ежемесячного дохода заемщика, даже притом, что оформляется заем с залогом. Хотя залог значительно снижает риск того, что банк потеряет свои деньги. Но и здесь есть подводные камни и течения. В нашей стране имеется закон, по которому должников нельзя выселить из квартиры, которая является залогом, если эта жилплощадь является единственной у заемщика. Риск досрочного погашения кредита по ипотеке также существенен для банка. В большинстве случаев, банки позволяют досрочно погасить кредит. Хотя некоторые из них оговаривают некоторые сроки, в период которых досрочное погашение долга вами невозможно. Ведь досрочное погашение влечет за собой получение кредитором большой суммы денег, которую необходимо реинвестировать. Кредитору ведь не может быть заранее известно, когда произойдет досрочное погашение. А оно, как правило, происходит как раз в момент самой низкой процентной ставки. Имущественные риски относятся к условной группе рисков, то есть это риски, которые имеют отношение к объекту залога. Например, риск повреждения имущества. Если квартира, которую передали в залог, например, пострадает от пожара и будет непригодное для проживания, то в этом случае обязательства заемщика по ипотеке не прекратятся. В этом случае риски повреждения имущества подлежат страхованию, и в случае наступления страхового случая деньги выплачивает не заемщик, а страховая компания, в которой застрахован последний http://lexandbusiness.ru.

Расчет финансовых возможностей для ипотечного кредита.

Во-первых, у заемщика должно быть достаточное количество собственных средств, чтобы внести первоначальный взнос за приобретаемое жилье. Сумма этого взноса может составлять от 10 до 30% стоимости квартиры. Если таких денег нет, то получить ипотечный кредит все же можно, но процентная ставка по нему в этом случае будет на 1−2 процентных пункта выше, и, следовательно, придется рассчитывать на более высокие ежемесячные выплаты по кредиту. Далее следует соразмерить размер будущих ежемесячных выплат с реальным доходом. И хотя банк тоже обязательно поинтересуется размером дохода заемщика, необходимо прикинуть возможно ли позволить себе нормальную жизнь на те средства, которые будут оставаться в распоряжении после уплаты ежемесячного взноса по ипотечному кредиту. Кроме того, всем известно, что в настоящее время имеют место выплаты зарплат «в конверте», то есть нигде официально не регистрируемых. С одной стороны это неплохо для заемщика, ведь реальный размер его дохода выше, чем указанный в справке о заработной плате и он может себе позволить безбедно жить на эти деньги. С другой — банк не выдаст желаемую сумму, если официальный доход заемщика будет сочтен недостаточным для погашения ипотечного кредита. Правда и в этом случае есть выход. Банк может выдать Вам ипотечный кредит, даже без подтверждения вашего официального дохода, но в этом случае процентная ставка будет выше на тех же 1−2 процентных пункта. Кроме этого следует рассчитывать на то, что придется платить за различные процедуры при оформлении ипотечного кредита: комиссию за перечисление денег, страховые платежи, услуги нотариуса и другие.

Ипотечный кредит в расчете на увеличение доходов.

Ипотечный кредит — всегда долгосрочный. Он выдается на несколько лет или даже десятилетий. Поэтому кроме финансовых возможностей следует оценить и другие жизненные обстоятельства, например, задуматься о своей работе. И хотя предвидеть будущее, тем более отдаленное, невозможно, важно правильно оценить свои перспективы и здесь. Во-первых, необходимо определить, насколько стабильна работа. Насколько надежно предприятие или насколько стабилен бизнес. Ведь если место работы — потенциальная «фирма-однодневка», то через некоторое время заемщик может лишиться работы, средств к существованию, а также возможности погашать ипотечный кредит, и, как следствие недавно приобретенного жилья. Вполне возможно, что заемщик рассчитывает на скорое повышение по служебной лестнице, и в связи с этим увеличение своего дохода. Или, допустим, по расчетам его бизнес через год должен будет приносить баснословную прибыль. А ведь в бизнесе много подводных камней и случиться может всякое, а продвижение по служебной лестнице может не состояться по множеству причин. Необходимо задуматься, что произойдет, если мечты не осуществятся. Ведь жить одними мечтами и фантазиями, по меньшей мере, неразумно http://www.newipoteka.ru/ipoteka/.

Ипотечный кредит для семьи.

Перспективы семейной жизни также важно правильно оценить при принятии решения о получении ипотечного кредита. Ведь если заемщик живет с супругом (супругой), то, тратя на погашение кредита почти всю свою зарплату, он не ставит под угрозу семейный бюджет, т.к. и его вторая половина что-то зарабатывает. А вот если брак не дай бог окажется под угрозой, то, тогда грозит не только раздел имущества, но и невозможность погашать ипотечный кредит со всеми вытекающими последствиями. Или, скажем, заемщик ждет пополнения семейства. Этот факт тоже надо учитывать, ведь ребенок это новый член семьи, и расходы на него даже выше, чем на взрослого домочадца. Может быть и такая ситуация, что заемщику материально помогают родители, и он рассчитывает, на их помощь в дальнейшем, поэтому не волнуется о том, что не сможет погасить ипотечный кредит. А ведь жизненные обстоятельства могут измениться, родители могут, например, выйти на пенсию и больше не в силах будут помогать. Здесь опять же, невозможно все предусмотреть на несколько лет вперед, но нужно, по крайней мере, реально смотреть на вещи.

Очевидные способы экономии при оформлении ипотечного кредита.

При оформлении пакета документов заемщику придется платить за ряд дополнительных услуг. На оплате этих услуг можно сэкономить немалую сумму. Так, например, рассмотрение заявки на получение ипотечного кредита в разных банках стоит по-разному: от 100 до 200 долларов. Комиссия за выдачу кредита также может варьироваться от 1 до 4%. Следовательно, при возможности нужно выбирать банк, где эти и другие услуги стоят дешевле. Процентная ставка по ипотечному кредиту в разных банках опять же может быть различной и разумно выбирать банк, где эта ставка ниже, чтобы в итоге сэкономить на погашении процентов по кредиту. То же самое можно сказать об услугах нотариуса, независимых оценщиков, услуг по страхованию: их стоимость в разных учреждениях может быть разной. Но эти методы экономии очевидны, поэтому подробнее рассмотрим другие, не столь явные способы сэкономить. При поиске подходящей квартиры многие пользуются услугами риэлтеров. Услуги эти, надо сказать, недешевы, до 4% от стоимости квартиры. Однако Вы и сами можете заняться поиском подходящего жилья. Для этого, правда, нужно располагать достаточным количеством свободного времени, а также затратить некоторые усилия, но это окупится с лихвой. Поскольку, как известно, ипотечный кредит выдается на большой срок, то имеет смысл поискать пути уменьшения ежемесячных выплат, этим можно сэкономить значительную сумму. И такие пути существуют. Механизм погашения ипотечного кредита таков, что сначала погашаются проценты по кредиту, а только потом — сам кредит. Следовательно, если с первых месяцев вносить в качестве ежемесячного платежа сумму большую, чем предусмотрено в договоре. Разница будет идти на погашение не процентов, а самого ипотечного кредита, что будет приводить к уменьшению суммы основного долга, а, следовательно, и процентов по нему. Процентная ставка зависит и от того, каков будет размер первоначального взноса, и будет ли первоначальный взнос вообще иметь место. Следовательно, чем большую сумму Вы внесете в качестве первоначального взноса, тем больше потом сэкономите на ежемесячных выплатах. Срок, на который выдается кредит, также играет немаловажную роль. Чем больше срок, тем выше ставка. Поэтому тут надо все хорошенько взвесить. Не стоит стремиться к максимальному сроку. Ведь если взять, например, кредит на 10 лет, то ежемесячные выплаты составят, допустим, 1000 у.е. Если тот же ипотечный кредит берем на 20 лет, то сумма, погашаемая ежемесячно, составит 800 у.е. (цифры условные, но в целом показывают, что разница в размере платежей будет не очень значительной). Но ведь 800 у.е. придется платить в течение двадцати лет, а 1000 — только десяти. В итоге получаем, что в случае с ипотечным кредитом на 10 лет общая сумма выплат составит 120 000 у.е., а при сроке 20 лет — 192 000 у.е.

Выбор банка.

Первое на что стоит обратить внимание при выборе банка, в котором заемщик будете кредитоваться, это, конечно же, процентная ставка по ипотечному кредиту. Разумеется, чем она ниже, тем лучше. Об этом уже говорилось в предыдущих статьях и не будем на этом подробно останавливаться. Правда есть один важный момент: процентная ставка может быть фиксированной или плавающей, то есть она может изменяться с течением времени. Не стоит обольщаться этой возможностью. Ведь, если, скажем, плавающая процентная ставка установлена в пределах от 11 до 15%, кредитополучатель подсознательно рассчитывает на нижний уровень процентов, а банк, естественно, на верхний. И хотя нижний уровень процентных ставок в этом случае зачастую выглядит очень привлекательным, такая сделка может быть весьма рискованной. Немаловажным фактором при выборе банка является размер первоначального взноса. Мировая практика такова, что обычно его размер составляет 30% стоимости жилья. Такой же размер установлен Правительством Российской Федерации. Однако многие банки с целью привлечения клиентов идут на уменьшение суммы первоначального взноса. При этом, как правило, выше становится процентная ставка по кредиту. Поэтому, выбирая банк, следует сопоставлять размер первоначального взноса и уровень процентной ставки. Кроме того, в разных банках разные размеры дополнительных расходов на оформление ипотечного кредита (рассмотрение заявки, оценка недвижимости, открытие ссудного счета и пр.). Выбирая ипотечный банк, следует иметь в виду также тот факт, что не каждый банк работает с ипотекой на первичном рынке недвижимости. Это и понятно: при вложении денег в новостройку многократно возрастают риски. Ведь дом могут строить достаточно долго, могут даже не достроить вообще, за период строительства стоимость квартир в нем может измениться, причем как в большую, так и в меньшую сторону. Поэтому большинство отечественных банков предпочитает работу на вторичном рынке недвижимости, так надежнее. Выбирая ипотечный банк, необходимо поинтересоваться, возможна ли в будущем такая операция, или, по крайней мере, возможно ли досрочное погашение кредита. Если есть мораторий на досрочное погашение, то на какой срок он действует. Срок, на который банк готов выдать ипотечный кредит — также немаловажный фактор. Не многие отечественные банки согласятся выдать ипотечный кредит на срок более 20 лет: сказались времена перемен и всеобщей нестабильности. Поэтому столь долгосрочные финансовые вложения у нас в стране вообще непопулярны. Максимальный срок, на который можно реально рассчитывать — 27 лет. Но чаще всего срок, на который предоставляется ипотечный кредит, составляет от 10 до 15 лет. Но раз уж речь зашла о сроках, то стоит упомянуть то, что, совершая выбор между различными ипотечными банками, необходимо обратить внимание ещё и на срок рассмотрения заявки на получение кредита. Он может составлять от 1 дня до 1 месяца.

Сроки погашения ипотечного кредита Погашение ипотечного кредита может происходить как равными частями на протяжении всего периода выплат (аннуитетный кредит), так и уменьшающимися с течением времени (дифференцированный кредит). В случае дифференцированного кредита первый платеж по нему (не путать с первоначальным взносом) будет самый большой. Затем каждый месяц сумма погашения ипотечного кредита будет все меньше. Если заемщик в состоянии по своим финансовым возможностям платить ежемесячно сумму, которую уплатил в первый месяц, то можно смело вносить постоянно такую сумму, невзирая на то, что обязаны платить уже меньше. При этом срок погашения ипотечного кредита сократится. Вдобавок, общая сумма выплат уменьшится за счет того, что будут погашаться не только проценты по ипотечному кредиту, но и часть основного долга. Разумеется, описанный выше механизм выплат возможен только в том случае, если банк не возражает против досрочного погашения ипотечного кредита. А вообще практика такова, что банки, как правило, выступают против, ведь в этом случае за счет уменьшения процентов они теряют часть своей прибыли. Но, тем не менее, последние исследования показывают, что досрочные погашения ипотечных кредитов в России носят массовый характер. Обычно при оформлении ипотечного кредита кредитополучатель получает на руки график платежей по кредиту. В разных банках отношение к соблюдению сроков погашения может быть разным, но вряд ли кому-то понравится, если сроки платежей будут систематически нарушаться. Вслед за нарушением сроков погашения ипотечного кредита могут последовать штрафные санкции. Поэтому об этих сроках важно всегда помнить и неукоснительно их соблюдать. При этом чтобы не оказаться в неприятной ситуации, не надо забывать о том, что поздно вечером или в выходные дни касса банка может не работать. Чтобы избегать подобных казусов имеет смысл заключить договор с работодателем об удержании суммы ежемесячного платежа из зарплаты и безналичном перечислении ее банку-кредитодателю, если, конечно, такое возможно http://www.banki.ru.

Налоговые вычеты.

Кроме собственных доходов для погашения ипотечного кредита можно привлечь и другие источники, например, такие как налоговый вычет. Суть его в том, что доход гражданина России может быть освобожден от подоходного налога в сумме, направленной на строительство или приобретение готового жилья. Сумма налогового вычета может быть весьма ощутимой. Для получения налогового нужно представить в налоговую инспекцию соответствующие документы (договор купли-продажи жилого помещения, квитанции о платежах в погашение кредита и др.), после чего заемщику будет возвращена сумма подоходного налога, излишне уплаченная в прошедшем календарном году. Ну и, разумеется, налоговые вычеты актуальны только для граждан получающих «белую» зарплату, так как получатели «серой» зарплаты и так не платят налогов.

Материнский капитал — альтернативный источник погашения ипотечного кредита.

Как известно, с 1 января 2007 года в России действует закон о материнском капитале. Согласно этому закону женщина, родившая или усыновившая второго и последующего ребенка после 1 января 2007 года, получает материнский капитал в сумме 250 000 рублей. В последующие годы эта сумма будет изменяться с поправкой на инфляцию. Так вот, этот самый материнский капитал может быть использован полностью или частично на погашение ипотечного кредита. Правда воспользоваться этой возможностью можно будет лишь после 1 января 2010 года, так как в законе заложена норма, что использование материнского капитала возможно только по достижении ребенком 3-летнего возраста. Но такой способ погашения ипотечного кредита не стоит списывать со счетов

2. ДОГОВОР ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В соответствии со ст. 819 ГК РФ по кредитному договору банк или иная кредитная организация (кредитор) обязуются предоставить денежные средства (кредит) заемщику в размере и на условиях, предусмотренных договором, а заемщик обязуется возвратить полученную денежную сумму и уплатить проценты на нее. Соответственно, главным признаком, который выделяет договор ипотечного кредитования из ряда кредитных договоров является то, что обеспечением обязательства по ипотечному кредитному договору служит залог недвижимого имущества. Обычно при заключении ипотечного кредитного договора составляются, по крайней мере, два документа: основной кредитный договор, по которому предоставляет денежные средства, и договор о его обеспечении ипотекой, стоимость которой, чаще всего превышает сумму кредита. Таким образом, для характеристики ипотечного кредитования, необходимо рассмотреть нормативно-правовую основу регулирования договора залога недвижимого имущества (ипотеки). Данный договор заключается с соблюдением общих правил Гражданского кодека РФ. Существенными условиями в соответствии с ч.1 ст. 9 ФЗ «Об ипотеке» являются предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства. Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации, отсутствие которой влечет ничтожность договора. Рассмотрим особенности государственной регистрации ипотеки. Договор ипотеки и ипотека как обременение вещного права подлежат регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним по месту нахождения предмета ипотеки. Важно отметить, что в настоящее время отменено обязательное нотариальное удостоверение договора об ипотеке, необходима только государственная регистрация договора. В связи с этим усиливается ответственность государственных регистраторов. Для повышения надежности государственной регистрации прав ФЗ «Об ипотеке» предусматривает в ч. 1 ст. 20, чтобы в регистрирующий орган обращались сразу две стороны договора об ипотеке, подавая совместное заявление. Здесь существует некоторое противоречие с ч. 1 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», где говорится, что государственная регистрация ипотеки проводится на основании заявления залогодателя или залогодержателя. Однако в данной ситуации, скорее всего, должен применяться ФЗ «Об ипотеке», поскольку он является специальным, а также п. 5 ст. 29 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что особенности государственной регистрации ипотеки могут предусматриваться законом об ипотеке. Для государственной регистрации ипотеки, возникающей в силу договора об ипотеке необходимо предоставить договор об ипотеке и его копию; документы, указанные в договоре об ипотеке в качестве приложений; документ об уплате государственной пошлины; иные документы в соответствии с законодательством РФ о государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним. Ипотека в силу закона также подлежит государственной регистрации, однако она осуществляется без представления отдельного заявления и без уплаты государственной пошлины. Она осуществляется одновременно с государственной регистрацией права собственности лица, чьи права обременяются ипотекой, если иное не установлено федеральным законом (ст. 20 ФЗ «Об ипотеке»). В соответствии со ст. 5 ФЗ «Об ипотеке» в качестве предмета договора ипотеки может выступать недвижимое имущество, права на которое зарегистрированы в установленном государством порядке (то есть имущество в соответствии с ч.1 ст. 130 ГК РФ). Так, это земельные участки; предприятия, здания и сооружения, используемые в предпринимательской деятельности; жилые дома, квартиры, их части, состоящие из одной или нескольких изолированных комнат; дачи, садовые дома, гаражи и другие предметы потребительского назначения; воздушные, морские суда, суда внутреннего плавания и космические объекты. Предметом может также выступать незавершенное строительством недвижимое имущество. Кроме того, правила об ипотеке применяются к залогу прав арендатора по договору аренды имущества, которое может быть предметом ипотеки, в той части, в которой они не противоречат существу отношений аренды. Относительным нововведением является применение норм об ипотеке к залогу прав требования участника долевого строительства, вытекающих из договора участия в долевом строительстве, которое вступило в силу с 1 января 2008 года. Теоретически это положение должно способствовать получению ипотечных кредитов, тем не менее, на практике российские банки не осуществляют кредитование под залог прав требований, вытекающих из договоров долевого строительства. Важно отметить, какое имущество не может выступать предметом договора ипотеки. Так, это имущество, изъятое из гражданского оборота, то есть оно не может свободно отчуждаться или переходить от одного лица к другому в порядке универсального правопреемства либо иным способом (ч. 1 ст. 129 ГК РФ); имущество на которое в соответствии с законодательством не может быть обращено взыскание, его перечень определяется ст. 446 ГПК РФ; имущество, в отношении которого в установленном федеральным законом порядке предусмотрена обязательная приватизация либо приватизация которого запрещена. Помимо этого, самостоятельным предметом ипотеки не может выступать часть имущества, раздел которого невозможен в натуре без изменения его назначения (неделимая вещь). Также существуют ограничения на право отдавать имущество в залог по договору ипотеки. Например, если предметом ипотеки является имущество, на отчуждение которого требуется согласие или разрешение другого лица или органа, такое же согласие или разрешение необходимо для ипотеки этого имущества (ч. 3 ст. 6 ФЗ «Об ипотеке»). Что касается ипотеки имущества, находящегося в общей собственности, то в случае, если оно находится в совместной собственности, то необходимо согласие всех собственников в письменной форме. На предоставление в качестве залога доли имущества в случае с общей долевой собственностью разрешения других собственников не требуется. Что касается принадлежностей заложенной вещи, действует общее правило ст. 135 ГК РФ, в соответствии с которым принадлежность следует судьбе главной вещи. И, наконец, ипотека распространяется на все неотделимые улучшения предмета ипотеки. Что касается субъектов договора ипотеки, то ими являются залогодатель и залогодержатель. Причем залогодержатель является одновременно кредитором по основному обязательству, обеспеченному ипотекой. Таким образом, одной из сторон договорных обязательств будет выступать специальный субъект — кредитная организация, в большинстве случаев банк, статус которых определяется федеральным закона «О банках и банковской деятельности» от 2 декабря 1990 г. № 395−1 и подзаконными нормативно-правовыми актами Центрального банка РФ. Что касается залогодателя, то им может быть как сам должник, так и третье лицо (ч. 1 ст. 336 ГК РФ). Данная норма теоретически способствует росту рынка ипотечного кредитования, позволяя обращаться к нему даже тем лицам, у которых нет в собственности недвижимого имущества, если другие лица выступят в качестве залогодателя. При участии третьих лиц в рассматриваемых договорных отношениях, их взаимоотношения с должником по основному обязательству юридического значения, как правило, не имеют. При этом обязательным условием является наличие у должника права распоряжаться вещью, являющейся предметом по договору ипотеке. Таким образом, указанное имущество должно принадлежать ему на праве собственности или хозяйственного ведения. Однако в соответствии с ч. 2 ст. 295 ГК РФ предприятие не вправе отдавать в залог недвижимое имущество без согласия собственника. То есть договор ипотеки может быть заключен только с собственником или с его письменного согласия. Однако иногда даже собственник не может единолично распоряжаться недвижимым имуществом (например, общая совместная собственность). Законодательством могут быть установлены дополнительные требования и ограничения к субъектам договора ипотеки. Перейдем к рассмотрению прав и обязанностей сторон по договору ипотеки, которые определяются гражданским кодексом и ФЗ «Об ипотеке» www. strol/FINANSY/ipoteka-obzor;. Так, к правам и обязанностям залогодателя относится: * пользование предметом ипотеки, в том числе право извлекать из заложенного имущества плоды и доходы, на которые по общему правилу залогодержатель прав не приобретает (ст. 29 ФЗ «Об ипотеке);

* обязан поддерживать заложенное имущество в исправном состоянии, нести расходы на его содержание; производить текущий и капитальный ремонт (ст. 30 ФЗ «Об ипотеке»); * если иное не установлено договором, обязан страховать за свой счет заложенное имущество в полной стоимости от рисков утраты и повреждения, а если полная стоимость имущества превышает размер обеспеченного ипотекой обязательства, то на сумму не ниже суммы этого обязательства (ч. 2 ст. 31 ФЗ «Об ипотеке»); * вправе застраховать риск своей ответственности перед кредитором за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательства по возврату кредита (ч. 4 ст. 31 ФЗ «Об ипотеке»); * обязан принимать меры для обеспечения сохранности заложенного имущества, в том числе для защиты его от посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий (ст. 32 ФЗ «Об ипотеке»); * обязан немедленно уведомить об этом залогодержателя в случаях предъявления к залогодателю другими лицами требований о признании за ними права собственности или иных прав на заложенное имущество, о его изъятии или об обременении либо иных требований, удовлетворение которых может повлечь уменьшение стоимости или ухудшение этого имущества (ч. 1 ст. 33 ФЗ «Об ипотеке»); * несет риск случайной гибели или повреждения заложенного имущества (ст. 36 ФЗ «Об ипотеке»); * права в отношении заложенного предприятия (ст. 72 ФЗ «Об ипотеке»); * завещать заложенное имущество (ч. 3 ст. 37 ФЗ «Об ипотеке»); * вправе без согласия залогодержателя сдавать заложенное имущество в аренду, передавать его во временное безвозмездное пользование и по соглашению с другим лицом предоставлять последнему право ограниченного пользования этим имуществом, если срок пользования не превышает срока обеспеченного ипотекой обязательства (ст. 40 ФЗ «Об ипотеке»).

Права и обязанности залогодержателя:

* право на удовлетворение своего требования по обязательству, обеспеченному ипотекой, непосредственно из страхового возмещения за утрату или повреждение заложенного имущества независимо от того, в чью пользу оно застраховано (ч. 3 ст. 31 ФЗ «Об ипотеке»); * если залогодатель отказался от защиты своих прав на заложенное имущество или не осуществляет ее, залогодержатель вправе использовать эти способы защиты от имени залогодателя без специальной доверенности и потребовать от залогодателя возмещения понесенных в связи с этим необходимых расходов (ч. 2 ст. 33 «ФЗ «Об ипотеке»); * если имущество, заложенное по договору об ипотеке, оказалось в незаконном владении третьих лиц, залогодержатель вправе, действуя от своего имени, истребовать это имущество из чужого незаконного владения (ч. 3 ст. 33 ФЗ «Об ипотеке»); * вправе проверять наличие, условия и состояние заложенного имущества (ст. 34 ФЗ «Об ипотеке»); * право при ненадлежащем обеспечении сохранности заложенного имущества потребовать досрочного исполнения обеспеченного ипотекой обязательства (ст. 35 ФЗ «Об ипотеке»); * право требования при переходе прав на заложенное имущество другому лицу (ст. 38 ФЗ «Об ипотеке»); * право уступки своих прав по договору ипотеки или по обеспеченному ипотекой обязательству (основному договору) (ст. 47 ФЗ «Об ипотеке»).

Важно также отметить, что в соответствии со ст. 355 ГК РФ уступка прав требования по договору об ипотеке означает и уступку прав по обеспеченному ипотекой основному обязательству (в рассматриваемой работе — кредиту). Необходимо сказать, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке могут быть удостоверены закладной в соответствии с ФЗ «Об ипотеке» Гражданский кодекс РФ. Закладная представляет собой именную ценную бумагу, предоставляющая залогодержателю право на получение исполнения по денежным обязательствам, обеспеченных ипотекой, а также право залога на имущество, обремененное ипотекой. Будучи ценной бумагой, закладная может быть самостоятельным объектом гражданских правоотношений (быть предметом залога и других сделок). Однако если предметом залога является предприятие как имущественный комплекс или денежное обязательство, сумма долга по которому на момент заключения договора не определена, то составление и выдача закладной не допускается. Для закладной как для ценной бумаги устанавливаются формальные признаки, которые необходимо соблюдать. Так, относительно содержания такого документа, то в нем должно быть слово «закладная», имя залогодателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, имя первоначального залогодержателя и сведения о документе, удостоверяющем личность, название кредитного договора или иного денежного обязательства, исполнение которого обеспечивается ипотекой и другие (ст. 14 ФЗ «Об ипотеке»). Закладная составляется залогодателем, а если он является третьим лицом, также и должником по обеспеченному ипотекой обязательству. Выдается эта ценная бумага органом, осуществляющим государственную регистрацию прав, после государственной регистрации ипотеки. Однако должник по обеспеченному ипотекой обязательству, залогодатель и законный владелец закладной могут по соглашению изменить ранее установленные условия закладной (ст. 13 ФЗ «Об ипотеке»). Поскольку закладная является именной ценной бумагой, то любой законный владелец закладной вправе потребовать от органа, осуществляющего государственную регистрацию прав (федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии), зарегистрировать его в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в качестве залогодержателя с указанием его имени и документа, удостоверяющего личность (ст. 16 ФЗ «Об ипотеке»). Относительно отношений ипотечного кредитования важно отметить, что их субъектами выступают помимо лиц, рассмотренных выше (залогодатель — заемщик (третье лицо) и залогодержатель — кредитор) также страховщик, оценщик. К ним могут относиться инвесторы (в случае секьюритизации ипотечного кредита), ипотечное агентство и другие. Деятельность указанных субъектов регулируется соответствующими специальными нормативно-правовыми актами. Например, федеральный закон «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.08.1998 г. № 135-ФЗ, федеральный закон «Об организации страхового дела в РФ» от 31.12.1997 г. № 157-ФЗ, федеральный закон «Об инвестиционной деятельности в РФ, осуществляемой в виде капитальных вложений» от 25.02.1999 г. № 39-ФЗ. Что касается ипотечного кредитного договора, то его существенными характеристиками являются размер кредита, сумма кредита, срок кредитования, процентная ставка и ее типы, план погашения кредита, условия и размеры первого взноса. Сочетание этих параметров, чаще всего, устанавливается индивидуально для каждого клиента, с учетом его личных характеристик и уровня дохода. Наиболее важным является финансовое положение заемщика, а также информация, характеризующая выполнение предыдущих обязательств по кредитам и займам (кредитная история), предоставление которой кредитным организациям регулируется федеральным законом «О кредитных историях» от 30.12.2004 г. № 218-ФЗ. Для получения ипотечного кредита необходимо подать целый ряд документов, их число варьируется в зависимости от кредитной организации, платежеспособности заемщика, срока предоставления кредита и некоторых других параметров. Обычно ипотечный кредитный договор заключается на основе заявки для получения кредита и сведений о заемщике (анкета). Здесь указываются желаемые условия кредита, его цель, источник первоначального взноса, сведения о работе и источниках дохода, биографические данные, сведения об активах и обязательствах. Далее собранная банком информация проверяется кредитной организацией, оценивается вероятность погашения кредита и на основе этого выносится решение о кредитовании. Следующим этапом ипотечного кредитования является разработка схемы предоставления кредита: сумма, срок погашения, цена кредитного договора, способы амортизации долга и др. Затем происходит непосредственно заключение кредитной сделки. В течение срока обязательства происходит обслуживание кредита и, наконец, отношения ипотечного кредитования завершаются закрытием кредитной сделки (исполнение обязательства (погашение кредита) заемщиком или обращение взыскания на предмет ипотеки кредитором) http://www.realtypress.ru://kmsoft.ru://www.cfin.ru.library.ru://lib.ru/.koob.ru/.

3. ОСОБЕННОСТИ НЕКОТОРЫХ ВИДОВ ИПОТЕКИ Ипотечный кредит жилья отличается от других договоров ипотечного кредитования своей целью — приобретение жилой недвижимости и предметом ипотеки — приобретаемое жилье. Особенности ипотеки жилых помещений раскрываются большей частью в главе XIII ФЗ «Об ипотеке». Действие данных норм распространяется на ипотеку предназначенных для постоянного проживания индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, принадлежащих на праве собственности гражданам или юридическим лицам. Ипотека государственных (муниципальных) жилых помещений не допускается. В то же время, правила данной главы применяются к части жилого дома или квартиры. Понятие жилого помещения определяется в ч. 2 ст. 16 Жилищного Кодекса РФ. Это изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан. При ипотеке квартиры в многоквартирном жилом доме, части которого находятся в общей долевой собственности залогодателя и других лиц, заложенной считается наряду с жилым помещением соответствующая доля в праве общей собственности на жилой дом. Относительно момента возникновения ипотеки на жилое помещение, приобретенное или построенное полностью или частично с использованием кредитных средств банка (иной кредитной организации) или средств целевого займа, в ФЗ «Об ипотеке» говорится, что им является государственная регистрация права собственности заемщика на жилое помещение. К ипотеке, возникающей по указанному основанию, применяются нормы о залоге недвижимого имущества, возникающем в силу договора.

Наконец, обращение залогодержателем взыскания на заложенные жилой дом или квартиру и реализация этого имущества являются основанием для прекращения права пользования ими залогодателя и любых иных лиц, проживающих в таких жилом доме или квартире (ст. 78 ФЗ «Об ипотеке»). Кроме того, договор найма или договор аренды жилого помещения, заключенные до возникновения ипотеки или с согласия залогодержателя после возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу (ст. 675 ГК РФ). Обеспечение кредита оформляется следующим образом: 1. договором об ипотеке приобретенного жилого помещения, а также государственной регистрацией возникающей ипотеки (при ипотеке в силу договора и залоге имеющегося жилья); 2. трехсторонним (смешанным) договором купли-продажи и ипотеки жилого помещения, при котором все три заинтересованные стороны (заемщик, кредитор, продавец) последовательно и практически одновременно фиксируют и регистрируют переход прав собственности от продавца квартиры к покупателю (заемщику) и ипотеку данной квартиры в пользу кредитора; 3. договором на долевое строительство при ипотеке в силу договора или в силу закона; 4. договором на погашение ранее предоставленного ипотечного кредита. Поскольку задачи ипотечного жилищного кредитования нацелены на улучшение жизни населения, то государство должно способствовать его развитию, тем более что оно не может обеспечить социальным жильем всех нуждающихся в нем. Для развития ипотечного жилищного кредитования Постановлением Правительства Российской Федерации от 26 августа 1996 г. № 1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» было создано ОАО «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию».

Его основными целями стало:

* создание единых стандартов ипотечного жилищного кредитования;

* обеспечение доступности ипотечных кредитов для широких слоев населения на всей территории России;

* создание возможности рефинансирования для ипотечных кредиторов; * создание вторичного рынка для обязательств, обеспеченных ипотекой;

* формирование рынка ипотечных ценных бумаг.

Существуют также некоторые особенности ипотеки земельного участка. Они большей частью регулируются главой XI ФЗ «Об ипотеке». Во-первых, существуют земельные участки, подлежащие и не подлежащие ипотеке. Могут быть заложены земельные участки постольку, поскольку соответствующие земли на основании федерального закона не исключены из оборота или не ограничены в обороте. Если земельные участки находятся в общей совместной или долевой собственности, то ипотека может быть установлена только на принадлежащий лицу земельный участок, выделенный в натуре из земель, находящихся в общей долевой или совместной собственности. Ипотека земельных участков, находящихся в государственной и муниципальной собственности по общему правилу не допускается. Как правило, это земли поселений, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, земли обороны и др. Однако предметом залога по договору об ипотеке могут быть земельные участки, находящиеся в муниципальной собственности, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, если такие земельные участки предназначены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства. Не допускается ипотека части земельного участка, площадь которой меньше минимального размера, установленного нормативными актами субъектов РФ и органов местного самоуправления для земель различного целевого назначения и разрешенного использования. В соответствии со ст. 267 ГК РФ не допускается залог земельного участка, находящегося в пожизненном наследуемом владении. Можно также сказать, что предусмотрены ограничения передачи в залог земли иностранцам: на приграничных территориях не допускается залог земель любых категорий. Действительно, в соответствии с п. 3 ст. 15 Земельного кодекса РФ иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом РФ в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе РФ и на иных установленных особо территориях РФ в соответствии с федеральными законами. Важно отметить также, что при ипотеке земельного участка право залога распространяется на находящиеся или возводимые на этом участке здания и сооружения залогодателя (ч. 4 ст. 340 ГК РФ и ч.1 ст. 64 ФЗ «Об ипотеке»). Однако данная норма является диспозитивной, и стороны в договоре могут предусмотреть иное. В случае если договором предусмотрено право залогодателя распоряжаться указанным имуществом, то залогодатель при обращении взыскания на земельный участок сохраняет право на такие здание или сооружение и приобретает право ограниченного пользования (сервитут) той частью земельного участка, которая необходима для использования таких здания или сооружения в соответствии с их назначением. На земельном участке, заложенном по договору об ипотеке, залогодатель вправе без согласия залогодержателя возводить в установленном порядке здания или сооружения, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Если в договоре не установлено иное, то ипотека распространяется и на эти задания и сооружения (ст. 65 ФЗ «Об ипотеке»). Однако если возведение залогодателем на заложенном земельном участке здания или сооружения влечет или может повлечь ухудшение обеспечения, предоставленного залогодержателю ипотекой этого участка, залогодержатель вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации потребовать изменения договора об ипотеке, в том числе, если это необходимо, путем распространения ипотеки на возведенное здание или сооружение. Что касается зданий третьих лиц, имеющихся на заложенном земельном участке, то при обращении залогодержателем взыскания на этот участок и его реализации к приобретателю участка переходят права и обязанности, которые в отношении этого лица имел залогодатель как владелец участка (ч. 5 ст. 340 ГК РФ и ст. 66 ФЗ «Об ипотеке»). Рассмотрим теперь особенность правового регулирования ипотеки предприятия.

Предприятие как имущественный комплекс признается недвижимостью в соответствии с ч. 1 ст. 132 ГК РФ. В его состав входят все виды имущества, предназначенные для его деятельности, включая земельные участки, здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, продукцию, права требования, долги, права на обозначения, индивидуализирующие предприятие, его продукцию, работы и услуги, и другие исключительные права. При ипотеке предприятия право залога распространяется на все входящее в его состав имущество, в том числе нематериальные активы (ч. 2 ст. 340 ГК РФ и ч. 2 ст. 70 ФЗ «Об ипотеке»). Однако нельзя взять или передать в ипотеку права организации, полученные на основании лицензии. Так, в соответствии с ч. 1 ст. 7 ФЗ «О лицензировании отдельных видов деятельности» вид деятельности, на который распространяется лицензия, может выполняться только получившим лицензию юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем. Существуют также особенности обязательства, которое может быть обеспечено ипотекой предприятия. В соответствии со ст. 71 ФЗ «Об ипотеке» ипотекой предприятия может быть обеспечено обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости имущества, относящегося к предприятию. Ипотекой предприятия обеспечивается денежное обязательство, подлежащее исполнению не ранее чем через год после заключения договора об ипотеке, в противном случае право на обращение взыскания на предмет ипотеки по неисполненному или ненадлежащим образом исполненному обязательству возникает у залогодержателя по истечении года с момента заключения договора об ипотеке. В соответствии с ч. 1 ст. 70 ФЗ «Об ипотеке» передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, относящегося к предприятию, или уполномоченного им органа. Однако акционеры или учредители ООО или пайщики кооператива не являются собственниками имущества, которое они передали в уставный капитал. Таким образом, согласие будет давать собственник предприятия, а именно орган организации, уполномоченный ее представлять. Им, как правило, является генеральный директор, действующий от имени организации по уставу.

Важно отметить, что при заключении договора ипотеки предприятия нужно учитывать положение законодательства о крупных сделках, поскольку ипотечный кредит под залог предприятия будет являться крупной сделкой. Это глава X федерального закона «Об акционерных обществах» и ст. 46 федерального закона «Об обществах с ограниченной ответственностью». Наконец, существует особенность государственной регистрации ипотеки предприятия.

Так, в соответствии с ч. 2 ст. 22 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» зарегистрированное ограничение (обременение) права на предприятие является основанием для внесения записей об ограничении (обременении) права на каждый объект недвижимого имущества, входящий в состав предприятия как имущественного комплекса, в Единый государственный реестр прав по месту нахождения объекта недвижимого имущества Об ипотеке (залоге недвижимости). Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ;.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

Рассмотрев основные вопросы, можно сделать следующие выводы. Во-первых, ипотека как обременение вещного права возникла очень давно и связана с переходом от личной ответственности должника к имущественной. Однако до сих пор нет единого мнения об ипотеке как о правовой категории (ее понимают как закладную или иной долговой инструмент, как залог для получения ссуды или как ипотечный кредит). С этим связано и то, что в некоторых странах институт ипотеки относят к разновидности вещных прав, а не обязательственных, как в России. Во-вторых, существуют два основных вида ипотеки: в силу закона и в силу договора. Ипотечное кредитование представляет собой совокупность экономических и правовых отношений складывающихся по поводу предоставления, использования и регулирования кредита, обеспеченного залогом недвижимого имущества. Именно обеспечение кредита ипотекой и является основной характеристикой ипотечного кредита. Нормы об ипотеке находятся, в основном, в ФЗ «Об ипотеке». Договор ипотеки заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации. Предметом договора ипотеки выступает недвижимое имущество, а правила об ипотеке применяются к залогу прав арендатора по договору аренды недвижимого имущества и договору долевого строительства. Существенными условиями договора ипотеки являются предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства. Сторонами договора ипотечного кредита являются кредитор (залогодержатель по договору ипотеки) и должник (залогодатель по договору ипотеки, хотя залогодателем может быть и третье лицо). В правоотношениях по поводу ипотечного кредитования участвуют также государственный орган, осуществляющий регистрацию прав, могут участвовать оценщик, инвесторы и др. Права кредитора (залогодержателя) могут быть удостоверены именной ценной бумагой — закладной. И, наконец, важно сказать, что существуют особенности ипотеки различных видов имущества, например, жилой недвижимости, земли, предприятия как имущественного комплекса. Так, например, не допускается ипотека государственных (муниципальных) жилых помещений и земель, а в случае обеспечения договора кредитования ипотекой, необходима государственная регистрация каждого объекта недвижимого имущества, входящего в состав предприятия.

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ

Список использованной литературы

1. Афонина А. В. Все об ипотеке. Получение и возврат кредита. — М.: «Омега-Л», 2009.

2. Разумова И. А. Ипотечное кредитование — СПб: Питер, 2009.

Нормативно-правовые документы

3.Об ипотеке (залоге недвижимости). Федеральный закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ;

4. Гражданский кодекс РФ.

Ресурсы интернета

5. http://www.rusipoteka.ru

6. http://lexandbusiness.ru

7. http://www.banki.ru

8. http://www.newipoteka.ru/ipoteka/

9.http://www.realtypress.ru://kmsoft.ru://www.cfin.ru.library.ru://lib.ru/.koob.ru/

10. www. strol/FINANSY/ipoteka-obzor;

ПРИЛОЖЕНИЕ Задача 1

Молодая семья планирует купить небольшой дом. Её доходы позволяют в начале каждого года вкладывать в банк 50 тысяч рублей под 10% годовых. Сколько денег будет на счете через 5 лет?

Решение:

Для решения этой задачи необходимо использовать функцию будущей стоимости денежной единицы, так как текущая стоимость известна.

При начислении процентов один раз в год используется формула:

где

FV — будущая стоимость денег;

PV — текущая стоимость денег;

n — число лет;

(1+i)n — фактор накопленной суммы денежной единицы при ежегодном начислении процентов.

По таблице сложных процентов, 2 столбик, 10%:

FV=50*1,10 000+50*1,21 000+50*1,33 100+50*1,46 410+50*1,61 051=335,78 тысяч рублей.

Следовательно, через 5 лет на счете вкладчиков будет 335 780 рублей, которыми они будут располагать при выборе дома для покупки.

Задача 2

Через 7 лет для приобретения участка земли необходимо иметь 6000 $. Достаточно ли положить в банк 3500 $, если он начисляет процент ежеквартально по ставке 9% годовых?

Решение:

Проценты начисляются ежеквартально, поэтому процентная ставка за период составит:

9%/4=2,25% за квартал Количество периодов за 7 лет составит:

4*7=28 периодов (кварталов) Используя формулу функции текущей стоимости единицы при начислении процентов несколько раз в течение года:

где

PV — текущая стоимость денег;

FV — будущая стоимость денег;

(1+i/k)nk — фактор текущей стоимости денежной единицы при более частом, чем раз в год, начислении процентов. Находим:

==3218 $

Следовательно, чтобы получить через 7 лет 6000 $ при ставке 9% годовых начисляемых ежеквартально, необходимо положить 3218 $. Таким образом, вложить 3500 $ будет более чем достаточно, чтобы приобрести участок земли через 7 лет.

В случае вложения в банк этой суммы на счете будет (по функции накопленной суммы денежной единицы, при начислении процентов несколько раз в год):

6526 $

Задача 3

Определить стоимость земельного участка, предоставляемого для строительства АЗС на 8 колонок.

Капитальные вложения из расчёта на одну колонку составляют 35 500 у.е., возмещение инвестиций идет по прямолинейному методу, планируемая отдача от инвестиций — 26%, срок экономической жизни — 10 лет. Анализ аналогов показал следующее:

— в среднем за сутки в течение одного часа с одной колонки продают 27 л бензина;

— средняя прибыль от продажи 1 л бензина составляет 0,1 у.е.;

— потери рабочего времени за счет пересменок, профилактических и ремонтных работ и т. д. составляют 21%.

Решение:

Для оценки применим метод техники остатка для земли, так как отсутствуют данные о продажах свободных участков земли.

Расчеты выполняются в несколько этапов:

Определяем общий чистый операционный доход (ЧОД) от всего объекта, используя данные по аналогам:

ЧОД=(24*288)*(8*27*0,1)=149 299 у.е.

Где 24 — количество часов в сутках;

288 — количество рабочих дней в году (365−21%);

8 — количество колонок;

27 — объем бензина в литрах продаваемый с каждой колонки в час;

0,1 — средняя прибыль от продажи 1 литра бензина.

Определяем ЧОД от зданий и сооружений:

ЧОД зд=Сзд*Ккапзд Где Сздстоимость зданий и сооружений;

Ккапздкоэффициент капитализации для зданий.

Сзд=35 500*8=284 000 у.е.

Ккапзд=0,26+1/10=0,36 по методу Ринга, где 0,26 — отдача от инвестиций, 10 — срок экономической жизни.

Итак, ЧОД зд=284 000*0,36=102 240 у.е.

Определяем остаток ЧОД, относимый к земле:

ЧОДзем=ЧОД-ЧОДзд ЧОДзем=149 299−102 240=47059 у.е.

Рассчитываем рыночную стоимость земли путём капитализации ЧОД от земли:

где ккапземкоэффициент капитализации земли.

Таким образом, стоимость данного участка земли составила 180 996 у.е., она зависит от данных полученных при анализе аналогов, суммы капитальных вложений в сооружения АЗС, коэффициента капитализации сооружений, продолжительности экономической жизни, а так же от процента планируемой отдачи от инвестиций.