Анализ рынка жилых усадебных домов г. Смолевичи

РЕФЕРАТ

Пояснительная записка 36 с, 17 источника литературы Оценка недвижимости, основные подходы и методы исследования, управляющая организация, сегментация рынка Целью работы является изучение формирования рынка недвижимости, взаимозависимость развития данного рынка и других сфер экономической деятельности, изучение основных подходов и метода исследования рынка недвижимости, а так же рассмотрение рынка недвижимости на примере г. Смолевичи.

• ВВЕДЕНИЕ
• 1. Рынок недвижимости: понятие, участники, основные факторы
• 2. Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости
• 3. Сегментация рынка недвижимости г. Смолевичи
• 4. Анализ демографических и экономических показателей г. Смолевичи
• 5. Анализ рынка жилых усадебных домов г. Смолевичи
• 6. Прогнозирование долгосрочных перспектив развития рынка жилых усадебных домов г. Смолевичи
• ЗАКЛЮЧЕНИЕ
• СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

Тема данной курсовой работы актуальна, потому что особенности формирования рынка недвижимости, взаимозависимость развития данного рынка и других сфер экономической деятельности активно изучаются. В то же время от правильного определения соотношения рыночных и регулирующих элементов зависит эффективность и интенсивность обращения недвижимого имущества в производственной и потребительской сфере.

Рынок недвижимости — это взаимосвязанная система рыночных механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и финансирование объектов недвижимости

Как известно цена и рынок неразделимо связаны между собой, они дополняют и характеризуют друг друга. Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент времени в будущем. Учет особенностей функционирования рынка недвижимости позволит более обоснованно скорректировать данные ретроспективного периода для оценки недвижимости методами рыночного подхода.

Целью курсовой работы является рассмотрение и исследование процесса функционирования рынка недвижимости, выявление его основных закономерностей и тенденций развития.

Поставленная цель определяет основные задачи данной курсовой работы:

1. Исследовать рынок недвижимости: понятие, участники, основные факторы.

2. Исследовать основные подходы и методы исследования рынка недвижимости.

3. Произвести сегментацию рынка недвижимости г. Смолевичи

4. Проанализировать демографические и экономические показателе г. Смолевичи

5. Проанализировать рынок жилых усадебных домов г. Смолевичи

6. Прогнозирование долгосрочных перспектив развития рынка жилых усадебных домов г. Смолевичи

Объект работы — рынок жилых усадебных домов г. Смолевичи.

Предмет работы — методические и методологические особенности анализ рынка недвижимости.

1. Рынок недвижимости: понятие, участники, основные факторы

В повседневной жизни термин «недвижимость» кажется вполне понятным и как бы само собою разумеющимся. В действительности внешняя видимость далеко не совпадает с юридической сущностью недвижимости, которая во многом определяется особенностями экономического развития страны, сложившимися историческими традициями и другими условиями.

«Рынок» в самом общем понимании определяется как система, регулируемая соотношением спроса и предложения. В более узком значении понятие «рынок» используется специалистами как место купли-продажи товаров и услуг. Понятие «рынок недвижимости» означает куплю-продажу различных объектов недвижимости [14, c. 215].

Рынок недвижимости — это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов. Тем не менее, его нельзя отнести к рынку совершенной конкуренции вследствие существенных особенностей функционирования, обусловленных такими факторами, как [3, c. 75]:

— специфика объектов недвижимости;

— относительно более высокие уровни риска, характерные для недвижимости;

— воздействие рынка капитала;

— невозможность достижения состояния равновесия между спросом и предложением.

Развитие рынка недвижимости определяется:

— экономическим ростом или ожиданиями такого роста. Хотя на рынке и могут возникать благоприятные краткосрочные условия при отсутствии роста, такие обстоятельства возникают достаточно редко;

— финансовыми возможностями для приобретения недвижимости, что, в свою очередь, обусловлено стадией экономического развития региона (кризис, застой, промышленное развитие), наличием и характером рабочих мест;

— взаимосвязями между стоимостью недвижимости и экономической перспективой того или иного района. Некоторые районы находятся в состоянии застоя, так как их основные отрасли промышленности перемещены в другие части страны или пришли в упадок.

Решающая роль принадлежит макроэкономическим факторам: политическая ситуация в стране и регионах, общеэкономическая ситуация, состояние финансового рынка.

Рынок недвижимости подвержен многим внешним влияниям, таким как:

— изменения общей социально-экономической ситуации и региональной экономической конъюнктуры;

— изменения в денежной политике правительства и политике коммерческих банков, определяющих доступность средств финансирования сделки купли-продажи недвижимости;

— изменения в законодательстве по регулированию рынка недвижимости и в налоговом законодательстве;

— изменения ситуации на рынке капитала вследствие нестабильности валютных курсов, динамики процентных ставок, темпов инфляции и инфляционных ожиданий.

Рынок недвижимости имеет сложную структуру. Необходимо выделять различные сегменты рынка [4, c. 21]:

1. По типу недвижимости (жилая, офисная, индустриальная, складская, многофункциональная недвижимость), все типы которой имеют общую черту — по своему функциональному назначению они предназначены для ведения специфического бизнеса. Оценка стоимости такого типа недвижимости может быть осуществлена с точки зрения ее коммерческого потенциала.

2. По различным регионам (например, регионы со стабильно высокой занятостью, регионы с вновь возникшей высокой занятостью, регионы с циклической занятостью, с традиционно низкой занятостью, с вновь возникшей низкой занятостью).

3. По инструментам инвестирования в недвижимость (рынок прав преимущественной аренды, рынок смешанных долговых обязательств, рынок ипотеки, собственного капитала, заемного капитала, опционов).

Структуризация рынка недвижимости, его классификация по определенным признакам определяется целями анализа, в зависимости от которых изменяются приоритеты и значимость, придаваемая тому или иному рассматриваемому параметру. Например, потенциальным инвесторам целесообразно проводить классификацию рынка недвижимости в зависимости от используемых инструментов инвестирования. Оценщику, помимо вышеприведенной структуры рынка, необходима классификация объектов недвижимости по степени готовности [9, c. 103]:

— готовые объекты;

— объекты, требующие реконструкции или капитального ремонта;

— незавершенные объекты.

Все объекты недвижимости делятся на жилые и нежилые. Объекты жилой недвижимости для целей данного исследования разделены по назначению на 3 категории: жилые усадебные дома, жилые блокированные дома, жилые многоквартирные дома. Объекты нежилой недвижимости разделены по назначению на 7 категорий: административно-офисные объекты, объекты торговли, объекты сферы услуг, производственно-складские объекты, индивидуальные гаражи, социально-значимые объекты и прочие объекты. К социально значимым объектам отнесены объекты образования, здравоохранения, культуры и религиозные. К прочим отнесены объекты, не вошедшие в вышеуказанные категории, в том числе объекты специализированного и неустановленного назначения.

2. Основные подходы и методы исследования рынка недвижимости

Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности.

Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.

Реакция рынка на конкретный вид недвижимости зависит от спроса и конкурентного предложения недвижимости на текущий момент и в будущем. Рыночная стоимость недвижимости диктуется конкурентным потенциалом рынка. Изучение характеристик оцениваемой недвижимости позволит оценщику выявить конкурирующие объекты и сравнительные преимущества и недостатки, которые имеются у оцениваемого объекта недвижимости. Понимание влияния экономических условий на состояние рынков позволит оценщику получить важнейшую информацию, необходимую для определения стоимости тремя подходами к оценке недвижимости.

Сравнительный подход требует идентификации конкурирующих объектов недвижимости, определения степени их сопоставимости с оцениваемым объектом для объективной корректировки цены продажи аналогичной недвижимости в соответствии с меняющейся рыночной ситуацией [5, c. 49].

Затратный подход предполагает использование рыночной информации о текущих строительных затратах и рыночных условиях применения методов. Данная информация позволяет оценщику определить размер предпринимательской прибыли, доходность строительных организаций, выявить экономические преимущества, а также уровень функционального устаревания недвижимости с момента завершения строительства.

Доходный подход требует от оценщика знания рыночной информации о занятости помещений и емкости рынка, уровне арендной платы, эксплуатационных расходах, ожидаемых ставках доходности, а также конкурентного потенциала по конкретному рынку недвижимости.

Приемы и методы анализа рынка достаточно разнообразны и зависят от рассматриваемого параметра и конкретных потребностей заказчика. В оценке нет единого мнения о том, как должны увязываться данные анализа рынка с оцениваемой недвижимостью. Тем не менее, можно выделить два подхода к анализу рынка, каждый из которых предполагает рассмотрение всего спектра факторов [1, c. 63]:

1 подход — анализ от общего состояния экономики к конкретной недвижимости;

2 подход — анализ от конкретного объекта к общему положению дел в экономике.

В первом случае аналитики начинают с изучения рынка.

1 шаг — оценка рыночного равновесия. Данные о занятости и доходе населения, служат индикаторами спроса; текущая информация об объеме доступной площади помещений и строительства обеспечивает критерии предложения недвижимости со стороны конкурентов. На основе сопоставления спроса и конкурирующего предложения оценщик делает вывод о наличии равновесия на рынке недвижимости и перспективах сохранения ситуации.

2 шаг — анализ вероятного альтернативного использования недвижимости, оценка рыночной реакции на данный вариант и влияние на стоимость. Для этого рассматриваются физические и юридические характеристики оцениваемой недвижимости, а также ее окружение. Вывод — заключение о наиболее эффективном использовании оцениваемого объекта недвижимости.

Второй метод предполагает, что рыночный анализ следует начинать с изучения параметров оцениваемого объекта недвижимости, которые формируют его доходность и конкурентоспособность на конкретном рынке.

1 шаг — понимание физических, законодательных, нормативных и местных характеристик недвижимости, что позволит определить потенциальных участников рынка (покупателей, продавцов, пользователей, арендаторов и т. д.) и, в конечном счете, оценить динамику спроса и предложения на конкретном сегменте рынка недвижимости. Затем изучаются рыночные данные текущего и будущего спроса, объем доступного и предполагаемого предложения, определяется степень рыночного равновесия и прогнозируется конъюнктура рынка с учетом важнейших факторов (изменение численности, доходности и занятости населения, объем розничной торговли и т. д.)

2 шаг — рассмотрение наиболее вероятных вариантов использования недвижимости с точки зрения настоящей и перспективной рыночной поддержки. Вывод — определение альтернативного наиболее доходного вида пользования, соответствующего оптимальному использованию недвижимости.

Несмотря на различную процедуру указанных методов, оба преследуют одну цель: определить уровень текущей и будущей рыночной поддержки по конкретному виду пользования с учетом влияния местной экономики на конъюнктуру рынка, на котором функционирует объект оцениваемой недвижимости.

Идентификация сегмента рынка [8, c. 117]

На начальном этапе анализа рынка оценщик должен решить две взаимосвязанные задачи:

1. идентифицировать объект недвижимости;

2. идентифицировать рынок недвижимости, на котором объект конкурирует.

Изучение задания на оценку характеристик объекта недвижимости помогает оценщику определить ценообразующие и, следовательно, конкурентоспособные параметры. Анализ рынка недвижимости требует его разбивки на отдельные потребительские субрынки в целях определения конкретного конкурирующего рыночного сегмента оцениваемой недвижимости. В результате оценщик выявляет внешние факторы, влияющие на оцениваемый объект.

Таким образом, рыночная сегментация вычленяет наиболее вероятных пользователей недвижимости из общей массы участников рынка, совершающих операции с недвижимостью. С другой стороны, на основе анализа атрибутов недвижимости выделяется масса конкурирующих объектов и определяется позиция оцениваемой недвижимости.

Качественная сегментация рынка требует изучения следующих факторов [2, c. 31].

1. Назначение (тип использования недвижимости).

2. Физические и экономические характеристики недвижимости: размер, число арендных договоров, потенциальные арендаторы и пользователи физическое состояние объекта, проектные параметры и т. д.

3. Территориальные особенности рынка предполагают разбивку рынка на интернациональный, национальный, региональный, местный, городской и пригородный, в том числе выделение района или микрорайона города.

4. Замещающие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость, аналогичную по полезности (приносимому доходу), но представляющую сегмент недвижимости другого назначения. Отбираемые объекты недвижимости должны пользоваться таким же спросом, что и оцениваемая недвижимость, и принадлежать тому же территориальному рынку.

5. Дополняющие объекты недвижимости, к которым относят недвижимость, увеличивающую привлекательность оцениваемого объекта при совместном использовании с оцениваемым объектом. (Например, наличие земельного участка под парковку или готового объекта рядом с офисным или торговым зданием.)

Итог — наложение характеристик оцениваемого объекта на соответствующий территориальный и функциональный сегмент рынка недвижимости для определения конкурирующей массы и объема предложения, включая замещающие объекты.

Анализ спроса или выявление потребностей, предпочтений и покупательной способности потребителей. Основная задача оценщика — выявление потенциальных потребителей оцениваемой недвижимости (покупателей, арендаторов или пользователей). Для этого в первую очередь необходимо определить спрос на конечный продукт или услугу, предоставляемую оцениваемой недвижимостью. Например, при оценке гостиниц следует определить число потенциальных постояльцев.

Для прогнозирования спроса важно изучить доход и возраст жителей; возможности миграции, будущую инфляцию, информацию о наличии земельных участков, качество инфраструктуры в районе объекта недвижимости. Особенностью текущего состояния российской экономики является тенденция территориального перемещения капитала из традиционно активных инвестиционных зон в пассивные регионы, но имеющие хороший потенциал развития.

Конкурирующее предложение представляет список существующих и строящихся объектов, сопоставимых по потребительским и инвестиционным характеристикам с оцениваемым объектом. При этом необходимо учитывать, что часть проектов не будет доведена до конца, а определенная часть имеющихся объектов будет выведена из конкурентной борьбы.

Рыночное равновесие по недвижимости обычно достигается в краткосрочном плане, так как постоянство предложения недвижимости и стабильность цен длятся недолго. При увеличении спроса цены и арендная плата растут опережающими темпами из-за необычайно высокой длительности и сложности строительного процесса. Таким образом, для рынка недвижимости характерен дисбаланс и точка равновесия достигается редко. Избыточное предложение недвижимости усугубляется завершением строительства уже начатых объектов и еще больше увеличивает дисбаланс.

Качественная характеристика рынка недвижимости аналитиками дается в следующих определениях: активный рынок и неактивный рынок.

Активный (сильный) рынок — это рынок опережающего спроса и отстающего предложения и, как следствие, — рост цен. Активный рынок называют рынком продавцов недвижимости, потому что последние могут диктовать более высокие цены. Неактивный (слабый) рынок — это рынок покупателей, поскольку у них имеется преимущество, обеспечиваемое падением спроса на фоне относительного роста предложения. Покупатели данной ситуации формируют снижение цен [10, c. 84].

Однако на практике аналитики избегают простых формулировок. Так как спрос и предложение могут взаимодействовать нестандартно, активность рынка недвижимости циклична и характеризуется периодами подъема и спада. Цикл рынка недвижимости испытывает влияние краткосрочных и долгосрочных факторов. Долгосрочный цикл зависит от изменений характеристик текущей занятости, численности населения и уровня доходов. Краткосрочный цикл зависит главным образом от доступности альтернативных источников финансирования, уровня незанятой недвижимости и емкости рынка, массовой миграции рабочей силы

3. Сегментация рынка недвижимости г. Смолевичи

Распределение зарегистрированных на 31.08.2013 объектов недвижимости по назначению в г. Смолевичи представлено на рисунке 1.1 Распределение среднегодовой площади введенных в эксплуатацию за анализируемый период объектов недвижимости по назначению представлено на рисунке 3.1.

Рисунок 3.1 — Распределение зарегистрированных объектов недвижимости по назначению По данным рисунка 3.1 можно сделать вывод, что в г. Смолевичи наибольший удельный вес из всех зарегистрированных объектов недвижимости занимает производственно-складские объекты — 30,7% (207,3 тыс. кв. м). Значительный удельный вес занимают жилые усадебные дома — 27,7% (187,2 тыс. кв. м), жилые многоквартирные дома — 19,1% (129,0 тыс. кв. м). Остальные объекты недвижимости занимают меньший удельный вес в общей структуре — социально-значимые объекты — 6,9%, прочие объекты — 5,1%, административно-офисные объекты — 4,2%. Наименьший удельный вес занимают жилые блокированные дома — 1,1% (7,7 тыс. кв. м).

По данным рисунка 3.2 можно сделать вывод, что в 2013 году в г. Смолевичи наибольший удельный вес из введенных в эксплуатацию объектов недвижимости по назначению занимают жилые многоквартирные дома — 46,3% (7,33 тыс. кв. м).

Рисунок 3.2 — Распределение введенных в эксплуатацию объектов недвижимости по назначению в 2013 г.

Значительный удельный вес занимают жилые усадебные дома — 31,9% (5,05 тыс. кв. м), производственно-складские объекты — 13,7% (2,18 тыс. кв. м). Остальные объекты недвижимости занимают меньший удельный вес в общей структуре — объекты торговли — 0,45%, жилый блокированные дома — 0,36%, административно-офисные объекты — 0,21%. Наименьший удельный вес занимают индивидуальные гаражи — 0,1% (0,02 тыс. кв. м) [7, c. 5].

Динамика ввода в эксплуатацию объектов жилой и нежилой недвижимости за анализируемый период представлена на рисунке 3.3.

За анализируемый период в г. Смолевичи было введено в эксплуатацию 205 жилых усадебных домов, 8 жилых многоквартирных домов и 12 жилых блокированных домов.

Рисунок 3.3 — Динамика ввода в эксплуатацию объектов жилой и нежилой недвижимости Суммарная общая площадь введенных в эксплуатацию объектов жилой недвижимости составила 66,4 тыс. кв. м Максимальное значение данный показатель достиг в 2009 г. (23,6 тыс. кв. м).

За анализируемый период в г. Смолевичи было введено в эксплуатацию 44 объекта нежилой недвижимости суммарной общей площадью 15,2 тыс. кв.м. Максимальная суммарная общая площадь введенных объектов приходится на 2010 г. и составляет 5,7 тыс. кв. м. За восемь месяцев 2013 г. было введено 2,9 тыс. кв. м объектов нежилой недвижимости, если темпы ввода сохраняться, то данный показатель будет выше, чем за 2012 г. (3,4 тыс. кв. м).

Распределение среднегодовой площади объектов недвижимости, участвующих в сделках купли-продажи за анализируемый период, по назначению представлено на рисунке 3.4.

Основную долю в общей площади проданных за анализируемый период объектов недвижимости составили объекты жилой многоквартирной застройки (51,7%), жилой усадебной застройки (19,2%), а также объекты производственно-складского назначения (18,8%).

Анализ данных по среднегодовой площади введенных в эксплуатацию объектов недвижимости и по суммарной общей площади зарегистрированных объектов недвижимости показал, что в среднем ежегодно в эксплуатацию вводилось 0,9% объектов нежилой и 3,8% жилой недвижимости. Показатели активности рынка недвижимости представлены в таблице 3.1.

Рисунок 3.4 — Распределение проданных объектов недвижимости Таблица 3.1

Показатели активности рынка недвижимости

Анализ данных по среднегодовой площади объектов недвижимости, участвовавших в сделках купли-продажи, и суммарной общей площади зарегистрированных объектов недвижимости показал, что ежегодно на рынке недвижимости продается 0,4% объектов нежилой и 1,0% жилой недвижимости.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод, что с момента получения статуса города-спутника Минска в г. Смолевичи наблюдается динамика роста объема введенных в эксплуатацию объектов жилой недвижимости, при этом наибольший удельный вес из них занимают жилые многоквартирные дома, которые занимают основную долю проданных площадей.

Формирование «спутникового» пояса вокруг Минска уже началось. В Смолевичах, первом городе-спутнике Минска, в конце прошлого года началось строительство для минчан первого многоквартирного жилого дома. Всего же здесь предполагается построить 1300 тыс. кв. м жилья. Смолевичи будет обладать собственной социальной и производственной инфраструктурой, уже через год город соединится со столицей скоростными магистралями. Немаловажен и тот факт, что жители города-спутника (44 тысячи человек) будут иметь такие же права, как и минчане.

При расчете потребности в территориях для населения, проживающего в г. Смолевичи принято следующее соотношение многоквартирной и усадебной застройки: 1 этап — 60% многоквартирной и 40% усадебной, 2 этап — 60% многоквартирной и 40% усадебной В целом соотношение нового жилищного строительства с проектируемыми районами жилья для жителей города Минска составит: на 1 этапе — 89% многоквартирной и 11% усадебной на 2 этапе — 83% многоквартирной и 17% усадебной. Для расчета потребности в территориях, площадь одного земельного участка для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома принята 0,15 га.

усадебный жилой недвижимость беларусь

4. Анализ демографических и экономических показателей г. Смолевичи

По статистическим данным на 1 января 2013 года численность населения района составила 43 209 человек, на 1 января 2012 года — 42 827 человек. Демографическая ситуация в районе за 9 месяцев 2013 года относительно стабильная.

За 9 месяцев в районе родилось 486 детей (2012 г.- 488 детей), рождаемость снизилась на 2 человека и составила 99,6% к уровню 2012 г. Показатель рождаемости составил 11,25 промилле (11,04 промилле — 2012 г.). За 9 месяцев 2013 г. в районе умерло 496 человек (2012 г.- 494 человека), рост общей смертности составил 2 человека или 0,4%.

Умерло городских жителей — 154 человека (154 человека — 2012 г.). Умерло сельских жителей — 342 человека (340 человек — 2012 г.), 100,6% к уровню 2012 г.

За 9 месяцев 2013 года общая смертность составила 11,48 промилле (городского населения — 9,3%0, сельского населения — 12,83%0).

Следует отметить, что в районе за 9 месяцев 2013 года отмечена стабилизация демографической ситуации (рост рождаемости составил 0,4%, рост общей смертности составил 0,4%), достигнуто снижение смертности населения в трудоспособном возрасте — 13,6%.

Однако, остается высоким удельный вес смертности населения трудоспособного возраста от внешних причин (33%), самоубийств (2013 год- 10 случаев, 2012 год — 5 случаев).

Динамика занятого населения в г. Смолевичи представлена на рисунке 4.1.

По данным рисунка можно сделать вывод, что численность занятого населения ежегодно увеличивается. Так в 2012 году она увеличилась на 0,2 тыс. человек по сравнению с 2010 годом, а в 2013 году — на 1 тыс. человек.

Занятое население Минской области по видам экономической деятельности представлено на рисунке 4.1.

Рисунок 4.1 — Динамика занятого населения в г. Смолевичи за 2010;2013 гг., тыс. чел.

Рисунок 4.1 — Занятое население Минской области по видам экономической деятельности за 2013 год

По данным рисунка можно сделать вывод, что распределение занятости по видам экономической деятельности в 2013 году в г. Смолевичи было следующее: в сфере производства занято 50,7% трудоспособного населения и в сфере услуг — 49,3%.

Следует отметить, что наибольший удельный вес среди трудоспособного населения заняты в промышленности — 29,06%. Меньший удельный вес в торговле — 14,03% и сельском хозяйстве — 14,03%.

Наименьший удельный вес занимают такие сферы экономической деятельности как государственное управление — 2,93%, рыболовство — 0,1%, гостиничный бизнес — 1,72%.

Основное внимание отделением Госавтоинспекции уделяется вопросам обеспечения контроля безопасности дорожного движения, выявления водителей, управляющих транспортными средствами в нетрезвом состоянии, совместной работе с заинтересованными ведомствами района по содержанию улично-дорожной сети в надлежащем состоянии.

В соответствии с планом мероприятий по оптимизации миграционных процессов, утвержденных решением Смолевичского райисполкома, отделом внутренних дел Смолевичского райисполкома за 9 месяцев 2013 г. выдано 68 разрешений на постоянное проживание иностранным гражданам и лицам без гражданства, 80 разрешений на временное проживание в Республике Беларусь, 53 разрешения на временное проживание иностранцам, прибывшим в Республику Беларусь для занятия трудовой деятельностью.

На постоянной основе проводятся мероприятия по повышению правовой информированности населения о миграционных процессах, о правовом положении иностранных граждан и лиц без гражданства в Республике Беларусь, о порядке приобретения гражданства Республики Беларусь. Необходимая документация размещена в приемной отделения по гражданству и миграции, в сети Интернет на официальном сайте «Гражданство и миграция», данные вопросы освещаются во время выступлений в трудовых коллективах, на страницах районной газеты.

В целях обеспечения баланса между использованием национальных трудовых ресурсов и привлекаемой иностранной рабочей силы, выдача специальных разрешений на привлечение иностранной рабочей силы в Республику Беларусь Управлением по гражданству и миграции УВД Миноблисполкома предусматривает обязательное их согласование с Комитетом по труду, занятости и социальной защите Миноблисполкома.

По итогам работы за 2013 г. обеспечено выполнение 2 показателей прогноза социально-экономического развития Смолевичского района из 4 доведенных.

Рост объема экспорта услуг за 2013 г. без учета организаций, подчиненных республиканским органам управления сложился на уровне 151 процент при прогнозе 114 процентов, номинальная среднемесячная заработная плата за январь — декабрь составила 5401,6 тыс. рублей при прогнозном показателе на год 4950,0 тыс. рублей.

Прямые иностранные инвестиции на чистой основе (без учета задолженности прямому инвестору за товары, работы, услуги) составили 6,1 млн. долларов США при прогнозе на год 19 млн. долларов США. Рост объема экспорта товаров сложился на уровне 103,7 процентов к аналогичному периоду прошлого года при доведенном прогнозном показателе 116 процентов.

Промышленность. За 2013 год объем промышленного производства по видам экономической деятельности «Горнодобывающая промышленность», «Обрабатывающая промышленность» и «Производство и распределение электроэнергии, газа и воды» в текущих ценах составил 2,1 триллиона рублей. Темп роста промышленного производства к соответствующему периоду прошлого года сложился на уровне 144,1 процента. На фоне увеличения объемов производства продукции ситуация с запасами готовой продукции сохраняется относительно стабильной. Соотношение запасов готовой продукции и среднемесячного объема производства в организациях промышленности, учитываемых в текущем порядке, в фактических ценах составляет 27,7 процента.

Удельный вес отгруженной инновационной продукции в общем объеме отгруженной продукции составляет 2,5 процента.

Численность работающих в промышленном секторе района по состоянию на 1 января 2014 года составила 4118 человек — это 30,8 процента от общей численности занятых в экономике. Номинальная начисленная среднемесячная заработная плата в промышленности за 2013 год составила 6091,0 тыс. рублей, в том числе за декабрь 6933,3 тыс. рублей.

Выручка от реализации продукции в промышленном сектор за 2013 года составила 1,3 трлн. рублей и возросла к уровню прошлого года на 45,9 процента. Рентабельность продаж промышленной продукции за 2013 год составила 9,8 процента и снизилась на 4,7 процентов к уровню прошлого года.

Одним из главных вопросов социально-экономического развития в текущем году и на ближайшую пятилетку является проведение комплексной модернизации предприятий района.

В 2013 году на техническое перевооружение предприятиями промышленного сектора района направлено 58,8 млрд. рублей.

В последние время в Смолевичском районе наблюдается значительный рост активности предпринимательского сектора и увеличение численности занятых в малом и среднем бизнесе. Этому способствовали условия, созданные для развития предпринимательской среды, а также перспективное развитие и инвестиционная привлекательность района. В июне текущего года Смолевичский район стал победителем республиканского конкурса «Лучший город (район) для бизнеса Беларуси — 2013» (с численность населения менее 50 тысяч человек), проводимого Республиканской конфедерацией предпринимательства.

Одним из факторов, который позволил району занять лидирующие позиции в данном направлении является эффективная и целенаправленная работа коммунального унитарного предприятия «Смолевичи-Спутник», на базе, которого действует центр поддержки предпринимательства. Организация оказывает содействие развитию предпринимательского сектора, консультирование предприятий по вопросам коммерческой деятельности, а также осуществляет полное сопровождение инвестиционных проектов.

Создание новых, высокопроизводительных производств — одна из важнейших задач, которая поставлена на уровне Правительства Республики Беларусь.

Основной целью социально-экономического развития промышленного комплекса в 2014 г. останется повышение производительности труда, выручки на одного занятого и заработной платы на основе модернизации производства. Главной задачей перед производителями промышленной продукции в 2014 г. станет производство более качественной, конкурентоспособной продукции, так как для Беларуси наиболее безопасным является рост ВВП, сформированный на 2/3 из экспорта, поскольку внутренний рынок страны мал, и в случае, если излишнюю продукцию направлять на него, возникает дисбаланс.

Сельское хозяйство. Темп роста валовой продукции сельского хозяйства в сопоставимых ценах в 2013 г. к уровню 2012 г. по сельскохозяйственным организациям Смолевичского района составил 111,9 процента при задании на год 106 процентов.

За 2013 г. в сельскохозяйственных организациях района произведено молока 70,5 тыс. тонн (99,6 процента к уровню 2012 г.), выращено крупного рогатого скота 5014 тонн (на уровне 2012 г.), свиней — 2538 тонн (98,8 процента к уровню 2012 г.) и птицы — 57 400 тонн (111,4 процента к уровню 2012 г. и 103 процента к плану).

Средняя заработная плата работников отрасли сельского хозяйства в 2013 г. составила 5 371,3 тыс. рублей.

Внешнеэкономическая деятельность. По итогам работы за 2013 г. объем внешней торговли товарами по району составил 260,0 млн долл. США (122,6 процента), на экспорт поставлено продукции на сумму 74,9 млн долл. США (103,4 процента), в том числе в Российскую Федерацию — 62,9 млн долл. США. Удельный вес поставок в Российскую Федерацию в общем объеме экспорта составляет порядка 84 процента. По району получено отрицательное сальдо 110,1 млн долл. США.

Экспорт продукции района представлен широкой номенклатурой. К числу важнейших экспортных позиций относятся: мясо птицы (удельный вес в общем объеме экспорта 40 процентов), продукция машиностроения и металлообработки (27 процентов), биологически-активные добавки к пище, строительные материалы.

Основное влияние на формирование экспортного потенциала района оказывают предприятия ОАО «Смолевичи бройлер», филиал «ДЭМ — Смолевичи» ООО «Дорэлектромаш», ООО «Сармат Термо — Инжиниринг», ООО «МЗТА».

Вопросы развития экспортного потенциала и обеспечения сбалансированности внешней торговли приобрели исключительную значимость на современном этапе социально-экономического развития, поскольку внешний спрос на производимую продукцию является важнейшим фактором загрузки производственных мощностей, поддержания высокого уровня занятости и обеспечения динамичного роста.

По методологии платежного баланса объем внешней торговли услугами за 2013 год составил 16,9 млн долл. США (148,3 процента),

— импорт услуг — 6,8 млн. дол. США, 92 процента к уровню прошлого года.

— сальдо положительное в сумме 10,0 млн. дол. США.

Инвестиции. На развитие экономики и социальной сферы района за 2013 г. направлено инвестиций в сумме 1,7 трлн. рублей, что в сопоставимых ценах к уровню предыдущего года составило 137,2 процента, доля иностранных инвестиций в общем объеме составит 2,8 процента (47,0 млрд. рублей) или 5,3 млн. долларов США.

Торговля. На территории Смолевичского района торговое обслуживание за январь — декабрь 2013 г. осуществлялось через 336 объектов розничной торговли с общей торговой площадью около 20 тыс. кв. метров (из них — 1 торговый центр) и 64 объекта общественного питания. Доля торговых объектов потребительского общества от общего числа составляет 22,6 процента (без объектов общественного питания 21,2 процента). В состав районного потребительского общества входит 83 розничных предприятия, в т. ч. расположенных в г. Смолевичи — 25 магазинов, в сельской местности — 58 магазинов. Розничный товарооборот по району за 2013 г. составил 882,3 млрд. рублей. В сопоставимых ценах это — 121,2 процента к аналогичному периоду прошлого года.

В целях развития торговой сети, удовлетворения покупательского спроса, создания условий для осуществления здоровой конкуренции на территории района было открыто 2 фирменных магазина сети «Евроопт» (ООО «Евроторг») и «Доброном» (ЗАО «Доброном»). В сентябре текущего года после реконструкции открылся торговый центр «Плисский» (ООО «Ладон и К») в д. Заречье, Плисского с/с. Также в декабре открыто современное кафе-бар ЧПТУП «Поланик» торговой площадью 154 кв. метров.

В перспективе на территории района планируются к вводу следующие торговые объекты:

— город Смолевичи, микрорайон «Юго-Запад», застройщик ЧУП «Регионом-Смолевичи», формат торгового объекта — супермаркет с торговой площадью 1260 кв. метров, специализация — непродовольственная группа товаров, планируемый срок ввода в эксплуатацию — 4 квартал 2014 года;

— город Смолевичи, микрорайон «Северо-Западный», ул. Социалистическая, ЧУП «Смолевичи Торг», формат торгового объекта — магазин-кулинария с торговой площадью 200 кв. метров, специализация — продовольственная группа товаров, планируемый срок ввода в эксплуатацию — первый квартал 2014 г.;

— город Смолевичи, ул. Ленинская, 1а, застройщик (инвестор) — индивидуальный предприниматель Федоренчик Елена Владимировна, формат торгового объекта — магазин стройматериалов с торговой площадью 746,2 кв.м., специализация — непродовольственная группа товаров, планируемый срок ввода в эксплуатацию — 2014 г.

Труд и заработная плата. Согласно оценке Министерства статистики и анализа Республики Беларусь, за 2013 г. в районе численность занятого населения во всех сферах экономики составила 21 747 человек.

По итогам работы за 2013 г. номинальная начисленная среднемесячная заработная плата работников Смолевичского района составила — 5401,6 тыс. руб., в т. ч. за декабрь месяц -5782,2 тыс. руб. темп роста составил -141,8 процента, в т. ч. в декабре месяце 119,7 процента.

Таким образом, можно сделать вывод, что итоги работы за 2013 год годы свидетельствуют о положительных результатах развития народнохозяйственного комплекса Смолевичского района и реализации намеченных социально-экономических приоритетов. Заложена основа для дальнейшего роста экономического потенциала.

Основными направлениями социально-экономического развития Смолевичского района будут [13]:

— повышение уровня жизни населения, в том числе на основе развития социальной инфраструктуры;

— развитие экономического потенциала на основе внедрения результатов научно-технической деятельности и инновационных процессов;

— развитие предпринимательства с целью формирования конкурентной среды, насыщения рынка товарами и услугами;

— усиление мотивации к эффективной работе и повышение ответственности работников за результаты, и качество своего труда;

— формирование эффективной инновационной системы;

— совершенствование структуры экономики на основе приоритетного развития ресурсосберегающих, наукоемких и высокотехнологичных производств, с высокой долей добавленной стоимости и прогрессивных видов услуг;

— активизация инвестиционных процессов и стимулирование притока в страну прямых иностранных инвестиций;

— развитие интеграционных связей;

— повышение эффективности внешнеэкономической деятельности и обеспечение сбалансированности экономики;

— обеспечение энергетической безопасности Республики Беларусь.

Перспективы развития Смолевичского района соответствуют республиканским приоритетам в дальнейшем совершенствовании белорусской модели социально ориентированной рыночной экономики.

Глава 5. Анализ рынка жилых усадебных домов г. Смолевичи

По состоянию на 31.08.2013 в г. Смолевичи было зарегистрировано 2 237 жилых усадебных домов суммарной общей площадью 187,2 тыс. кв.м. Распределение зарегистрированных жилых усадебных домов по материалу стен и общей площади жилого дома представлено на рисунках 5.1 и 5.2.

Рисунок 5.1 — Распределение зарегистрированных жилых усадебных домов по материалу стен

Рисунок 5.2 — Распределение зарегистрированных жилых усадебных домов по общей площади

Наиболее распространены в г. Смолевичи жилые усадебные дома с деревянным материалом стен (69%) общей площадью от 50 до 70 кв. м (29%). Значительный удельный вес в общей структуре жилых усадебных домов г. Смолевичи занимают дома из кирпича и блочного бетона — 28%, меньший удельный вес занимают жиле усадебные дома каркасно-насыпные — 1%.

За анализируемый период в г. Смолевичи в эксплуатацию было введено 205 жилых усадебных домов суммарной общей площадью 23,6 тыс. кв.м. Распределение введенных жилых усадебных домов по материалу стен и общей площади жилого дома представлено на рисунках 5.3 и 5.4.

Рисунок 5.3 — Распределение введенных жилых усадебных домов по материалу стен

Рисунок 5.4 — Распределение веденных жилых усадебных домов по общей площади

Наибольшее количество среди введенных жилых усадебных домов занимают дома с каменным материалом стен (54%). За анализируемый период в основном вводились жилые усадебные дома общей площадью от 50 до 90 кв. м (35%) и от 110 до 150 кв. м (28%). Значительный удельный вес занимают жилые усадебные дома из дерева — 38%, меньший удельный вес занимают введенные жилые усадебные дома смешанных конструкций — 8%.

За анализируемый период в г. Смолевичи было зарегистрировано более 60 сделок с жилыми усадебными домами. Для дальнейшего анализа были исключены сделки с долями в праве собственности и сделки с незавершенными законсервированными капитальными строениями.

Распределение проданных жилых усадебных домов по материалу стен и общей площади жилого дома представлено на рисунках 5.5, 5.6. Больше всего продавались дома с деревянным материалом стен (80%), 37% всех проданных жилых усадебных домов — дома общей площадью от 50 до 70 кв. м [7, c. 6].

Рисунок 5.5 — Распределение сделок купли-продажи с жилыми усадебными домами по материалу стен

Рисунок 5.6 — Распределение сделок купли-продажи с жилыми усадебными домами по общей площади

Динамика общей площади и количества сделок купли-продажи с жилыми усадебными домами представлена на рисунке 5.7.

Рисунок 5.7 — Динамика общей площади и количества сделок купли-продажи с жилыми усадебными домами

Максимальное количество сделок купли-продажи с жилыми усадебными домами было зарегистрировано в 2012 (16 сделок суммарной общей площадью 1,0 тыс. кв. м). Можно отметить резкое снижение регистрации сделок с жилыми усадебными домами в 2011 г. За первые восемь месяцев 2013 г. было совершено 14 сделок купли-продажи суммарной общей площадью 1,2 тыс. кв.м. Если темпы регистрации сделок сохранятся, то за 2013 г. количество сделок с жилыми усадебными домами превысит данный показатель за весь период.

На рисунке 5.8 представлена динамика цен сделок купли-продажи с жилыми усадебными домами.

Рисунок 5.8 — Динамика цен сделок купли-продажи с жилыми усадебными домами

Как видно из представленного графика, средняя цена 1 кв. м жилого усадебного дома с 2009 по 2011 гг. снижалась, а с 2012 г. наблюдается рост. За анализируемый период было совершено недостаточно количество сделок для более точного анализа уровня цен на жилые усадебные дома, однако по имеющейся информации можно сказать, что в 2013 г. средняя цена 1 кв. м жилого усадебного дома выросла на 2,3% по сравнению с 2012 г.

Таим образом, проведенный анализ дает полное представление о развитии рынка жилых усадебных домов г. Смолевичи. Рынок жилых усадебных домов г. Смолевичи является наиболее развитым сегментом рынка недвижимости города.

Глава 6. Прогнозирование долгосрочных перспектив развития рынка жилых усадебных домов г. Смолевичи

Статистические данные подтверждают снижение цен на недвижимость в Беларуси. Сегодня коэффициент снижения минимален, но многих интересует, не грядет ли обвал цен в будущем. Мнение на этот счет высказывают белорусские риелторы.

На дальнейшее развитие ценовой политики рынка жилых усадебных домов влияет мировая экономика и положение дел внутри страны, поэтому дать достоверный прогноз на будущее невозможно. Резкое снижение цен маловероятно по четырем причинам: сокращается жилищное строительство, функционирует вторичный рынок жилья, собственникам выгодно сдавать жилье в аренду.

Зафиксированное незначительное снижение стоимости квадратных метров закономерно, ситуация обусловлена реакцией рынка на перемены в экономике. Постепенное понижение цен на недвижимость не исключается, но резкий обвал не произойдет, поскольку национальная валюта обесценивается низкими темпами. Если страну ожидает резкая девальвация, то скачок цен на жилищном рынке возможен.

На резкие перепады цен всегда влияет несколько факторов: отсутствие жилищного кредитования, непомерно высокие цены на жилье, низкий доход от аренды квартир, снижение доходов населения, отсутствие спроса и так далее. Сегодня в стране стабилизировались доходы, спрос сохраняется и растет, рубль обесценивается медленно, при таком положении обвал цен невозможен. Если не произойдет глобальных перемен, то стоимость на жилье в г. Смолевичи будет снижаться постепенно.

Значительно изменить цену квадратного метра способно резкое изменение курса доллара. Привести к постепенному росту цен может банковское кредитование. Сегодня покупателей немного, потому что кредитование практически отсутствует, а предложений на рынке достаточно. С ростом предложения стоит ожидать плавного снижения цен на недвижимость.

Для обвала цен имеются все предпосылки. Если государством будет объявлено о возобновлении застройки, то продавцы начнут постепенно снижать цены. В связи с тем, что себестоимость квадратного метра в панельном доме составляет около 700 долларов, цены не упадут ниже 1200. Цены на вторичном рынке со временем должны установиться на уровне 1400 долларов, но этот процесс будет длительным.

Цены не смогут стремительно упасть, поскольку искусственно их не раздували: покупка квартир осуществляется посредством живых денег покупателей и не поддерживается кредитованием. На будущее можно прогнозировать плавное закономерное увеличение [16, c. 11].

Кратко подводя итог, можно выразить основную мысль, в которой солидарны все опрошенные эксперты: обвала цен на недвижимость не будет. Возобновление кредитования может стать причиной резкого повышения стоимости квадратного метра, а деноминация способна повлечь ее снижение.

В последнее время устойчивый спрос на жилые усадебных домов был в основном связан с теми минчанами, которые уже имеют в собственности жилье в столице. Рост цен в Минске спровоцировал дополнительный приток внимания к загородной недвижимости. За 8 месяцев 2013 года квартир в десяти ближайших к Минску районах было куплено на 44% больше, чем за аналогичный период минувшего года. Коттеджей, домов и дач — на 20%, а земельных участков — на 36%

Фактор удаленности от столицы по-прежнему играет важнейшую роль для покупателей. Из десяти пристоличных районов 38% купленных квартир и 30% коттеджей и участков находились в Минском районе. Структура и объем спроса в различных районах сильно отличается. Объемы сделок во многих из них связаны в первую очередь с местными покупателями. Поэтому, чтобы подчеркнуть влияние спроса из Минска мы рассчитали показатель среднегодового числа сделок на 1000 человек. Он основан на последних данных по населению в районе и числу совершенных сделок по всем видам жилой недвижимости (включая участки) за последние 12 месяцев. Для сравнения, общий показатель для Минской области за последние 12 месяцев равняется 7 сделкам на 1000 человек [17, c. 39].

Практически не интересуют столичного покупателя Червенский и Вилейский районы (4 и 3 сделки на 1000 человек). Несколько лучше обстоит ситуация в Узденском и Логойском районах (5 и 6 сделок). В среднем 7 сделок на 1000 человек местного населения совершается в Дзержинском, Пуховичском и Молодечненском районах. Тройку лидеров по этому показателю составляют Воложинский, Смолевичский и, конечно же, Минский районы с 8, 11 и 14 сделками на 1000 человек.

Развитие рынка жилых усадебных домов г. Смолевичи вызвано реализацией проекта города-спутника Смолевичи.

Генеральный план города-спутника Смолевичи разработан УП «БЕЛНИИП градостроительства» в соответствии с заданием Комитета по архитектуре и строительству Минского облисполкома.

Генеральный план города предусматривает решение следующих задач:

— Основные параметры развития города.

— Планировочная организация в увязке с перспективным жилым районом для г. Минска.

— Развитие транспортной инфраструктуры.

— Развитие инженерной инфраструктуры.

— Решение экологических проблем.

— Основные параметры развития города.

Генеральный план предусматривает два этапа развития:

1. Этап 2020 год

2. Этап 2030 год.

Существующая численность населения города составляет на 1.01.2010г.- 15,1 тыс. чел.,

На 1 этапе — 37,7 тыс. чел. на 2 этапе — 63,73 тыс. чел.,

в том числе в жилом районе для жителей г. Минска будет проживать — 38,72 тыс. чел.

При расчете потребности в территориях для населения, проживающего в г. Смолевичи принято следующее соотношение многоквартирной и усадебной застройки:

1 этап — 60% многоквартирной и 40% усадебной

2 этап — 60% многоквартирной и 40% усадебной В целом соотношение нового жилищного строительства с проектируемыми районами жилья для жителей города Минска составит: на I этапе — 89% многоквартирной и 11% усадебной на 2 этапе — 83% многоквартирной и 17% усадебной. Для расчета потребности в территориях, площадь одного земельного участка для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома принята 0,15 га.

Средняя площадь квартиры в многоквартирной застройке принята 60- 65 м², а средняя площадь усадебного дома — 150 м².

Планировочная организация в увязке с перспективным жилым районом для г. Минска.

Согласно «Проекту градоэкономического обоснования создания города-спутника г. Минска в г. Смолевичи», разработанному УП «БЕЛНИИП градостроительства» в 2009 году была определена площадка для размещения жилого района для жителей г. Минска.

Привлекательность идеи создания города-спутника состоит в том, что:

во-первых — город Смолевичи получает значительный импульс для развития всех составляющих городского организма и возможность в более сжатые сроки осуществить необходимые программы;

во-вторых — жители г. Минска, получившие жилье в новом районе г. Смолевичи, будут иметь возможность ощутить новую, отличную от привычной микрорайонной системы, среду обитания, которая предполагает кроме наличия всего комплекса услуг и удобств еще и ощущение масштабности эстетичности и гармонии всего жилого пространства.

Генеральный план г. Смолевичи представляет собой единый градостроительный замысел, который включает решение комплекса плановых задач г. Смолевичи и развития планировочной структуры в увязке с районом города Минска. Вне зависимости от того, что новое жилое образование, расположенное в северо-западной части города, является вполне самодостаточной структурой, генеральным планом предусматривается ряд градостроительных приемов, способствующих врастанию нового жилого района в развивающуюся в новых условиях городскую среду г. Смолевичи.

С этой целью проектом предусматривается [16, c. 12]:

— формирование объединенного общественного центра вокруг новой площади в районе Смолевичского водохранилища совместно с ландшафтно-рекреационной и спортивной зоной. Объекты разместятся на оси новой магистрали, соединяющей район для г. Минска и существующий центр г. Смолевичи, который также намечается развить и реконструировать в соответствии с программой генерального плана города.

В составе объектов центра — бизнес-центр с административно-гостиничным комплексом и паркингом, музей, ресторан, кафе, бары, кинотеатр и универсальный спортивно-оздоровительный комплекс с плавательным бассейном, сауной, спортивным ядром, боулингом.

— строительство района многоквартирной жилой застройки «Лисья Горка» в северной части города с объектами социально-гарантированного обслуживания (школы, детские сады, магазины и прочие объекты культбыта), а также коммунальных объектов (гаражи);

— размещение усадебной жилой застройки в северной части города с объектами социально-гарантированного обслуживания;

размещение усадебной жилой застройки в юго-восточном направлении (по дороге на Жодино) в районе дер. Липки с объектами торговли и детскими учреждениями;

— поэтапная реконструкция и модернизация жилой застройки в центральной части города и вдоль главных улиц города;

— улучшение состояния окружающей среды (вынос, производственных и с/х объектов из жилой и прибрежной зон, перенос рынка);

— формирование ландшафтно-рекреационной зоны вдоль реки Плисы;

— развитие производственных зон для посадки новых предприятий и существующих производственных объектов намечаемых к выносу из жилой застройки и прибрежной зоны в юго-западном направлении (существующая промзона) и в новом прирельсовом восточном промузле по дор. на Плису;

— планировочная организация жилого района для г. Минска.

Планировочное решение жилого района для г. Минска в г. Смолевичи предусматривает формирование единого планировочного каркаса, основными планировочными элементами которого являются кварталы жилой застройки.

Планировочная структура жилого района для г. Минска имеет радиально-кольцевой характер, что обеспечивает удобную связь всех жилых кварталов с центром и между собой.

В проекте учтены традиционные принципы формирования малых европейских городов, где центром является торговая или ратушная площадь, к которой сходятся основные улицы. Композиционным ядром жилого района является развитая система общественных комплексов и открытых урбанизированных пространств, дополняемых сетью специализированных и районных центров.

Природный каркас создаваемого района представлен парковым диаметром вдоль русла р. Плисы, объединяющим все жилые образования и общественные центры комплекса. Вдоль основных кольцевых связей формируется система пешеходных связей и озеленения общего пользования. В местах пересечения — узла концентрируются объекты социально-гарантированного обслуживания, развлекательные и спортивные объекты.

Основной идеей проекта является использование преимущественно квартальной малоэтажной застройки с организацией замкнутых дворовых пространств и внутренних парков.

Проект предусматривает размещение жилой застройки разного типа с органичной увязке с инфраструктурой и создание удобной и благоустроенной среды проживания. В составе жилого района предусматривается размещение как многоквартирной, так и усадебной жилой застройки. Многоквартирная жилая застройка представлена жилыми кварталами среднеэтажных домов, а также районами многоэтажной застройки и точечными домами повышенной этажности. В организации жилых кварталов предусматривается периметральная застройка с формированием уютного дворового пространства и возможностью размещения объектов обслуживания в первых этажах внешнего периметра.

Жилье в городе-спутнике Смолевичи сегодня позиционируется как оптимальное решение жилищной проблемы для молодых семей, которые после сокращения в стране льготного кредитования не в состоянии построить квартиру в столице.

Таким образом, развитие инфраструктуры в городе-спутнике Смолевичи сегодня возведено в ранг государственной программы и является одним из направлений реализации жилищной политики. Многие потенциальные покупатели, учитывая выросшую за последний год стоимость квадратного метра жилья в Минске, начали основательно изучать предложения по долевому строительству квартир и покупке «места под солнцем» в близлежащих в городе-спутнике Смолевичи.

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В заключении выполненной работы можно сделать следующие выводы:

1. Рынок недвижимости — это рынок несовершенной конкуренции, что обусловлено его существенными особенностями: уникальностью каждого объекта, условиями финансирования, сложными юридическими правами, низкой ликвидностью.

2. За последние годы рынок недвижимости повысил свою активность с помощью действия компаний, специализирующихся на операциях с недвижимостью, финансовых организаций и правительственных агентств, оценщиков, юристов Анализ рынка недвижимости включает его идентификацию и интерпретацию, исходя из полезности недвижимости, ее наличия на рынке, а также предпочтений сторон сделки и покупательной способности.

3. Рыночный анализ для целей оценки заключается в соотнесении общего состояния рынка недвижимости, его конкретного сегмента с изучаемым объектом. В результате должен быть сформулирован вывод о том, как взаимодействие спроса и предложения влияет на стоимость оцениваемого объекта. Косвенно результаты анализа могут использоваться для определения варианта оптимального использования, динамики спроса, маркетинговых стратегий по существующей и проектируемой недвижимости, дизайна, а также прогнозирования доли рынка, которую объект может занять.

4. г. Смолевичи наибольший удельный вес из всех зарегистрированных объектов недвижимости занимает производственно-складские объекты — 30,7% (207,3 тыс. кв. м.). Значительный удельный вес занимают жилые усадебные дома — 27,7% (187,2 тыс. кв. м.), жилые многоквартирные дома — 19,1% (129,0 тыс. кв. м.). Остальные объекты недвижимости занимают меньший удельный вес в общей структуре — социально-значимые объекты — 6,9%, прочие объекты — 5,1%, административно-офисные объекты — 4,2%. Наименьший удельный вес занимают жилые блокированные дома — 1,1% (7,7 тыс. кв. м.), индивидуальные гаражи — 1,6% (10,6 тыс. кв. м.).

5. За анализируемый период в г. Смолевичи было введено в эксплуатацию 205 жилых усадебных домов, 8 жилых многоквартирных домов и 12 жилых блокированных домов. Суммарная общая площадь введенных в эксплуатацию объектов жилой недвижимости составила 66,4 тыс. кв.м. Максимальное значение данный показатель достиг в 2009 г. (23,6 тыс. кв. м).

6. За анализируемый период в г. Смолевичи было введено в эксплуатацию 44 объекта нежилой недвижимости суммарной общей площадью 15,2 тыс. кв. м. Максимальная суммарная общая площадь введенных объектов приходится на 2010 г. и составляет 5,7 тыс. кв.м. За восемь месяцев 2013 г. было введено 2,9 тыс. кв. м объектов нежилой недвижимости, если темпы ввода сохраняться, то данный показатель будет выше, чем за 2012 г. (3,4 тыс. кв. м).

5. Основными направлениями социально-экономического развития Смолевичского района будут:

— повышение уровня жизни населения, в том числе на основе развития социальной инфраструктуры;

— развитие экономического потенциала на основе внедрения результатов научно-технической деятельности и инновационных процессов;

— развитие предпринимательства с целью формирования конкурентной среды, насыщения рынка товарами и услугами;

— усиление мотивации к эффективной работе и повышение ответственности работников за результаты, и качество своего труда;

— формирование эффективной инновационной системы;

— совершенствование структуры экономики на основе приоритетного развития ресурсосберегающих, наукоемких и высокотехнологичных производств, с высокой долей добавленной стоимости и прогрессивных видов услуг;

— активизация инвестиционных процессов и стимулирование притока в страну прямых иностранных инвестиций;

— развитие интеграционных связей.

6. Наиболее распространены в г. Смолевичи жилые усадебные дома с деревянным материалом стен (69%) общей площадью от 50 до 70 кв. м (29%). Значительный удельный вес в общей структуре жилых усадебных домов г. Смолевичи занимают дома из кирпича и блочного бетона — 28%, меньший удельный вес занимают жиле усадебные дома каркасно-насыпные — 1%.

7. Развитие рынка жилых усадебных домов г. Смолевичи вызвано реализацией проекта города-спутника Смолевичи.

При расчете потребности в территориях для населения, проживающего в г. Смолевичи принято следующее соотношение многоквартирной и усадебной застройки:

1 этап — 60% многоквартирной и 40% усадебной

2 этап — 60% многоквартирной и 40% усадебной В целом соотношение нового жилищного строительства с проектируемыми районами жилья для жителей города Минска составит: на 1 этапе — 89% многоквартирной и 11% усадебной на 2 этапе — 83% многоквартирной и 17% усадебной. Для расчета потребности в территориях, площадь одного земельного участка для строительства и обслуживания индивидуального жилого дома принята 0,15 га.

Таким образом, развитие инфраструктуры в городе-спутнике Смолевичи сегодня возведено в ранг государственной программы и является одним из направлений реализации жилищной политики. Многие потенциальные покупатели, учитывая выросшую за последний год стоимость квадратного метра жилья в Минске, начали основательно изучать предложения по долевому строительству квартир и покупке «места под солнцем» в близлежащих в городе-спутнике Смолевичи.

СПИСОК ИСПОЛЬЗУЕМЫХ ИСТОЧНИКОВ

1. Арапов С. В. Новый справочник риэлтора / С. В. Арапов. — Ростов н/Дон.: Феникс, 2013. — 288 с.

2. Березин И. С. Маркетинговые исследования рынков / И. С. Березин. — М.: РДЛ, 2012. — 215 c.

3. Горемыкин, В. А. Недвижимость: экономика, управление, налогообложение, учет / В. А. Горемыкин. — М.: КноРус, 2011. — 672 с.

4. Горемыкин В. А. Экономика и управление недвижимостью В. А. Горемыкин. — М.: МГИУ, 2011. — 348 с.

5. Дубровская И. А. Справочник риэлтора/ И. А. Дубровская. — М.: Юстицинформ, 2012. — 344 с.

6. Краткий анализ формального рынка недвижимости январь 2009 — август 2013 гг. / Государственный комитет по имуществу Республики Беларусь Национальное кадастровое агентство [Электронный ресурс]

7. Кромкин, С. П. Развитие рынка недвижимости г. Смолевичи / С. П. Кромкин / Недвижимость. — 2014. № 3. — С. 5−6.

8. Максимов С. Н. Основы предпринимательской деятельности на рынке недвижимости / С. Н. Максимов — СПб: Питер, 2012. — 553 c.

9. Марченко А. В. Экономика и управление недвижимостью / А. В. Марченко. — Ростов н/Дон.: Феникс, 2012. — 448 с.

10. Маховикова, Г. А. Экономика недвижимости / Г. А. Маховикова. — М.: Вектор, 2011. — 192 с.

11. Обзор рынка загородной недвижимости / Недвижимость [Электронный ресурс]

12. О демографической ситуации в Смолевичском районе и выполнении мероприятий Смолевичского района за 9 месяцев 2013 года / Официальный сайт Смолевичского районного исполнительного комитета [Электронный ресурс]

13. Программа социально-экономического развития Смолевичского района на 2011;2015 годы / Официальный сайт Смолевичского районного исполнительного комитета [Электронный ресурс]

14. Тарасевич, Е. И. Экономика недвижимости [Текст] / Е. И. Тарасевич. — М.: МКС, 2010. — 584 с.

15. Тенденции развития рынка жилой недвижимости Республики Беларусь до 2030 года / Недвижимость Беларуси [Электронный ресурс]

16. Устюпенко, Н. А. Рынок недвижимости Республики Беларусь: настоящее состояние и перспективы / Н. А. Устюпенко / Экономика, финансы, управление. — 2014. — № 3. — С.11−13.

17. Устюпенко, Н. А. Факторы, влияющие на развитие рынка недвижимости Республики Беларусь. — М.: ГИУСТ БГУ, 2012. С. 39−40.