Правовой режим земель населенных пунктов

1. Теоретическая часть. Правовой режим земель населенных пунктов

1.1 Особенности правового режима земель населенных пунктов

1.2 Порядок предоставления земельных участков из земель населенных пунктов для долевого строительства многоквартирных домов

1.3 Территориальные зоны в составе земель населенных пунктов

1.4 Особенности зонирования территорий при использовании земель населенных пунктов

1.5 Проект договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов

2. Задачи

2.1 Задача № 1

2.2 Задача № 2

Список используемых источников

1. Теоретическая часть. Правовой режим земель населенных пунктов

1.1 Особенности правового режима земель населенных пунктов населенный земельный участок строительство Правовой режим земель населенных пунктов — это особый порядок регулирования жизнедеятельности в границах городских и сельских населенных пунктов, осуществляемый посредством установления субъектам земельных правоотношений стимулов и ограничений, дозволений и запретов в области разрешенного использования и охраны земель, а также особенностей управления на данной территории в порядке, определяемом градостроительным, земельным, экологическим и иным законодательством РФ и субъектов РФ, а также муниципальными правовыми актами.

В соответствии со ст. 83 Земельного кодекса Российской Федерации (ЗК РФ), землями населенных пунктов признаются земли, используемые и предназначенные для застройки и развития населенных пунктов.

Земли населенных пунктов являются единственной категорией земель в РФ, границы которой можно четко определить на основании закона. В состав земель населенных пунктов входят земельные участки, отнесенные к следующим территориальным зонам:

1) жилым;

2) общественно-деловым;

3) производственным;

4) инженерных и транспортных инфраструктур;

5) рекреационным;

6) сельскохозяйственного использования;

7) специального назначения;

8) военных объектов;

9) иным территориальным зонам.

Наличие большого количества (по площади) зон общего пользования является одной из отличительных черт земель населенных пунктов. Эти зоны заняты площадями, улицами, бульварами, скверами, набережными, закрытыми водоемами и пляжами. Все граждане имеют право беспрепятственно пользоваться указанными зонами, которые приватизации не подлежат.

Земельные участки в населенных пунктах могут предоставляться на праве общей собственности нескольким субъектам, таковым, как совладельцы одного жилого дома и квартир в нем, принадлежащим на праве частной собственности. Так, в соответствии с ЖК РФ, созданные товарищества собственников жилья (ТСЖ), могут приобретать или арендовать земельные участки, находящиеся под строением, включая придомовую территорию. Данная земля используется для благоустройства придомовой территории, строительства детских площадок, дополнительных объектов сервиса, гаражей и других объектов.

Наиболее часто встречающейся формой землепользования является аренда. По общему правилу, вопросы аренды являются договорными. Но применительно к землям населенных пунктов, в большинстве случаев, требуется обязательное согласование режимов землепользования заинтересованными органами исполнительной власти и органами местного самоуправления.

Порядок использования земель населенных пунктов определяется в соответствии с зонированием их территорий. Территория населенного пункта в пределах его административных границ делится на территориальные зоны. Признаки, по которым земли могут быть отнесены к данной категории:

— использование (или предназначение) земель для застройки и развития городских и сельских поселений;

— отделение этих земель чертой поселения от земель других категорий.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне. Согласно ЗК РФ, для каждой территориальной зоны индивидуально устанавливается градостроительный регламент, где учитываются особенности расположения и развития соответствующей территориальной зоны, возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, природоохранного и иного назначения). Для земельных участков, расположенных в одной территориальной зоне, устанавливается единый градостроительный регламент, который определяет правовой режим земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений и сооружений.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

— виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

— их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Земельные участки в населенных пунктах могут быть изъяты, в том числе и путем выкупа, для государственных и муниципальных нужд в целях застройки в соответствии с генеральными планами населенного пункта или города федерального значения, правилами застройки и землепользования. В случаях сноса жилых помещений (домов), находящихся в собственности граждан, в связи с изъятием земельных участков для государственных, муниципальных или общественных нужд указанным гражданам, членам их семей, а также другим гражданам, постоянно проживающим в этих домах, предоставляются квартиры, согласно нормам, установленным действующим законодательством. Кроме того, собственникам домов по их выбору может выплачиваться стоимость сносимых сооружений, а отдельные дома, подлежащие сносу, если это представляется возможным, могут быть перенесены и восстановлены на новом месте.

Земельные участки подлежат продаже только через процедуру проводимого открытого аукциона, при этом в ЗК РФ перечисляются необходимые для участия в аукционе документы, основания отказа в допуске на торги, порядок признания победителя, случаи признания аукциона несостоявшимся, содержание протокола о проведении аукциона.

Как видно из вышесказанного, особая функция возложена на органы местного самоуправления, районные и поселковые администрации. В основе их деятельности заложены прямые федеральные нормы, содержащиеся в Градостроительном кодексе РФ, которые предписывают органам местного самоуправления планировать развитие населенного пункта, в том числе пресекать случаи незаконного строительства, «самозахвата» земель, уделять большое внимание благоустройству и развитию территориальных зон общего пользования и рекреационного назначения, заниматься охраной зон, относящихся к особо ценным и охраняемым.

1.2 Порядок предоставления земельных участков из земель населенных пунктов для долевого строительства многоквартирных домов В соответствии со ст. 30 ЗК РФ допускается два варианта предоставления земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Оно осуществляется с проведением работ по их формированию:

1) без предварительного согласования мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства в собственность без предварительного согласования мест размещения объектов осуществляется исключительно на торгах (конкурсах, аукционах). Согласно этому требованию предметом торгов может быть сформированный земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка. В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступают исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. В качестве организатора торгов выступают собственник или действующая на основании договора с ним специализированная организация. Собственник земельного участка определяет форму проведения торгов, начальную цену предмета торгов и сумму задатка.

Порядок организации и проведения торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определен Правительством РФ. Порядок организации и проведения аукционов по продаже права на заключение договоров аренды земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, для их комплексного освоения в целях жилищного строительства определяется ст. 38.2 ЗК РФ.

Предоставление земельного участка для строительства без предварительного согласования места размещения объекта осуществляется в следующем порядке:

а) проведение работ по формированию земельного участка:

— подготовка проекта границ земельного участка и установление его границ на местности;

— определение разрешенного использования земельного участка;

— определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения и платы за подключение объектов к сетям инженерно-технического обеспечения (далее — плата за подключение);

— принятие решения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

— публикация сообщения о проведении торгов (конкурсов, аукционов) или приеме заявлений о предоставлении земельных участков без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

б) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК РФ;

в) проведение торгов (конкурсов, аукционов) по продаже земельного участка или продаже права на заключение договора аренды земельного участка или предоставление земельного участка в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка. Передача земельных участков в аренду без проведения торгов (конкурсов, аукционов) допускается при условии предварительной и заблаговременной публикации сообщения о наличии предлагаемых для такой передачи земельных участков в том случае, если имеется только одна заявка;

г) подписание протокола о результатах торгов (конкурсов, аукционов) или подписание договора аренды земельного участка в результате предоставления земельного участка без проведения торгов (конкурсов, аукционов);

2) с предварительным согласованием мест размещения объектов.

Предоставление земельных участков для строительства с предварительным согласованием мест размещения объектов осуществляется в аренду, некоторым лицам (государственным и муниципальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, органам государственной власти и органам местного самоуправления): в постоянное (бессрочное) пользование, религиозным организациям для строительства зданий, строений, сооружений религиозного и благотворительного назначения: в безвозмездное срочное пользование на срок строительства этих зданий, строений, сооружений.

Предоставление земельного участка для строительства с предварительным согласованием места размещения осуществляется в следующем порядке:

а) выбор земельного участка и принятие в порядке, установленном ст. 31 ЗК РФ, решения о предварительном согласовании места размещения объекта. На процедуре выбора земельных участков для строительства необходимо остановиться подробнее. Гражданин или юридическое лицо, заинтересованные в предоставлении земельного участка для строительства, обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления. Они подают заявление о выборе земельного участка и о предварительном согласовании места размещения объекта. В указанном заявлении должны быть указаны назначение объекта, предполагаемое место его размещения, обоснование примерного размера земельного участка, испрашиваемое право на земельный участок. К заявлению могут прилагаться технико-экономическое обоснование проекта строительства или необходимые расчеты. Орган местного самоуправления по поступившему заявлению обеспечивает выбор земельного участка на основе документов государственного земельного кадастра и документов землеустройства с учетом экологических, градостроительных и иных условий использования соответствующей территории и недр в ее границах посредством определения вариантов размещения объекта и проведения процедур согласования в случаях, предусмотренных федеральными законами, с соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями. Необходимая информация о разрешенном использовании земельных участков и об обеспечении этих земельных участков объектами инженерной, транспортной и социальной инфраструктур, технические условия подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения, а также дежурные кадастровые карты (планы), содержащие сведения о местоположении земельных участков, предоставляются бесплатно соответствующими государственными органами, органами местного самоуправления, муниципальными организациями в двухнедельный срок со дня получения запроса от органа местного самоуправления. Органы местного самоуправления городских или сельских поселений информируют население о возможном или предстоящем предоставлении земельных участков для строительства.

Граждане, общественные организации (объединения), религиозные организации и органы территориального общественного самоуправления имеют право участвовать в решении вопросов, затрагивающих интересы населения, религиозных организаций и связанных с изъятием, в том числе путем выкупа, земельных участков для государственных и муниципальных нужд и предоставлением этих земельных участков для строительства.

Орган местного самоуправления информирует землепользователей, землевладельцев и арендаторов земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, законные интересы которых могут быть затронуты в результате возможного изъятия для государственных и муниципальных нужд, находящихся соответственно в их пользовании и владении земельных участков, в связи с предоставлением этих земельных участков для строительства. В том случае, если в целях размещения объектов необходимо выкупить земельные участки для государственных или муниципальных нужд из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, орган местного самоуправления информирует собственников этих земельных участков об их возможном выкупе.

Результаты выбора земельного участка оформляются актом о выборе земельного участка для строительства, а в необходимых случаях и для установления его охранной или санитарно-защитной зоны. К данному акту прилагаются утвержденные органом местного самоуправления проекты границ каждого земельного участка в соответствии с возможными вариантами их выбора. Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления принимают решение о предварительном согласовании места размещения объекта, утверждающее акт о выборе земельного участка в соответствии с одним из вариантов выбора земельного участка или об отказе в размещении объекта. Копия решения о предварительном согласовании места размещения объекта с приложением проекта границ земельного участка или об отказе в размещении объекта выдается заявителю в семидневный срок со дня его утверждения.

Решение о предварительном согласовании места размещения объекта является основанием последующего принятия решения о предоставлении земельного участка для строительства и действует в течение трех лет. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта или об отказе в размещении объекта может быть обжаловано заинтересованными лицами в суд. В случае признания в судебном порядке решения о предварительном согласовании места размещения объекта недействительным исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления возмещают гражданину или юридическому лицу расходы, понесенные ими в связи с подготовкой документов, необходимых для принятия решения о предварительном согласовании места размещения объекта;

б) проведение работ по формированию земельного участка;

в) государственный кадастровый учет земельного участка в соответствии с правилами, предусмотренными ст. 70 ЗК РФ;

г) принятие решения о предоставлении земельного участка для строительства. Решение о предварительном согласовании места размещения объекта и проект границ земельного участка являются основанием установления в соответствии с заявками граждан или юридических лиц, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства.

Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица, заинтересованных в предоставлении земельного участка для строительства, и приложенной к нему кадастровой карты (плана) земельного участка в двухнедельный срок принимают решение о предоставлении земельного участка для строительства.

При предоставлении испрашиваемого земельного участка в результате его изъятия, в том числе путем выкупа, для государственных или муниципальных нужд одновременно с решением о предоставлении земельного участка принимается решение о соответствующей форме изъятия такого земельного участка.

Решение исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления о предоставлении земельного участка для строительства или протокол о результатах торгов (конкурсов, аукционов) является основанием:

1) государственной регистрации права постоянного (бессрочного) пользования при предоставлении земельного участка в постоянное (бессрочное) пользование;

2) заключения договора купли-продажи и государственной регистрации права собственности покупателя на земельный участок при предоставлении земельного участка в собственность;

3) заключения договора аренды земельного участка и государственной регистрации данного договора при передаче земельного участка в аренду.

1.3 Территориальные зоны в составе земель населенных пунктов Территориальное зонирование — это деятельность соответствующих органов в сфере планирования градостроительной деятельности по комплексному регулированию создания и использования объектов недвижимости и использования земельных участков путем подразделения территорий населенных пунктов на соответствующие зоны.

В соответствии со ст. 85 ЗК РФ в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные к следующим территориальным зонам:

1) жилым, предназначенным для застройки жилыми зданиями и объектами культурно-бытового назначения; индивидуальной жилой застройки, малоэтажной, среднеэтажной смешанной, многоэтажной жилой застройки;

2) общественно-деловым, предназначенных для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами;

3) производственным, в состав которых входят земельные участки, предназначенные для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными используемыми для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам;

4) инженерных и транспортных инфраструктур, — включают земельные участки, предназначенные для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры и др.;

5) рекреационным, — занятых городскими лесами и садами, скверами, парками, прудами, озерами, водохранилищами, предназначенными для отдыха граждан и туризма;

6) сельскохозяйственного использования, занятых пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения и используются в целях ведения сельского хозяйства, садоводства, личного подсобного хозяйства, развития объектов сельскохозяйственного назначения до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами поселений и правилами землепользования и застройки;

7) специального назначения, выделяются для размещения кладбищ, крематориев, скотомогильников, свалок бытовых и производственных отходов и иных объектов, использование которых несовместимо с назначением других территориальных зон;

8) военных объектов, — территории, имеющие специальный режим использования, обусловленный требованиями обеспечения государственной и военной тайны, нужд обороны, безопасности и территориальной целостности страны. Предназначены для размещения войсковых частей, под военные лагеря, стрельбища, полигоны, аэродромы и других целей, связанных с нуждами обороны. На территории зон военных объектов могут располагаться и организации оборонного комплекса;

9) иным территориальным зонам, которые могут появляться по мере развития населенных пунктов, градостроительства и наращивания научно-технического прогресса.

Границы территориальных зон должны отвечать требованиям принадлежности каждого земельного участка только к одной зоне.

Особенности использования земель внутри городских и сельских населенных пунктов во многом определяется территориальными функциональными зонами этих земель в соответствии с их застройкой, предназначением и целями использования. Данные отношения регулируются как ЗК РФ, так и Градостроительном кодексе Российской Федерации (ГрК РФ). В них, в частности, предусматривается деление территории на зоны при градостроительном планировании развития территорий и населенных пунктов с определением видов градостроительного использования установленных зон и ограничений на их использование (ст. 1 ГрК РФ ист. 85 ЗК РФ).

Важнейшим и общим правилом для всех землеобладателей независимо от формы права на землю является обязательность градостроительных регламентов (п. 3 ст. 85 ЗК РФ). При этом, правилами землепользования и застройки устанавливается градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков).

Для земельных участков, расположенных в границах одной территориальной зоны, устанавливается единый градостроительный регламент. Градостроительный регламент территориальной зоны определяет основу правового режима земельных участков, равно как всего, что находится над и под поверхностью земельных участков и используется в процессе застройки и последующей эксплуатации зданий, строений, сооружений.

Градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

Земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если:

— виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования;

— их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентом.

Указанные земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры. В случаях, если использование не соответствующих градостроительному регламенту земельных участков и прочно связанных с ними объектов недвижимости опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия (памятников истории и культуры), в соответствии с федеральными законами может быть наложен запрет на использование таких объектов.

Реконструкция существующих объектов недвижимости, а также строительство новых объектов недвижимости, прочно связанных с указанными земельными участками, могут осуществляться только в соответствии с установленными градостроительными регламентами.

Земельные участки в составе жилых зон предназначены для застройки жилыми зданиями, а также объектами культурно-бытового и иного назначения. Жилые зоны могут предназначаться для индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки, среднеэтажной смешанной жилой застройки и многоэтажной жилой застройки, а также иных видов застройки согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе общественно-деловых зон предназначены для застройки административными зданиями, объектами образовательного, культурно-бытового, социального назначения и иными предназначенными для общественного использования объектами согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе производственных зон предназначены для застройки промышленными, коммунально-складскими, иными предназначенными для этих целей производственными объектами согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе зон инженерной и транспортной инфраструктур предназначены для застройки объектами железнодорожного, автомобильного, речного, морского, воздушного и трубопроводного транспорта, связи, инженерной инфраструктуры, а также объектами иного назначения согласно градостроительным регламентам.

Земельные участки в составе рекреационных зон, в том числе земельные участки, занятые городскими лесами, скверами, парками, городскими садами, прудами, озерами, водохранилищами, используются для отдыха граждан и туризма.

В пределах границ населенных пунктов могут выделяться зоны особо охраняемых территорий, в которые включаются земельные участки, имеющие особое природоохранное, научное, историко-культурное, эстетическое, рекреационное, оздоровительное и иное особо ценное значение. Земельные участки, включенные в состав зон особо охраняемых территорий, используются в соответствии с требованиями, установленными статьями 94−100 ЗК РФ.

Земельные участки, на которых находятся объекты, не являющиеся памятниками истории и культуры, но расположенные в границах зон охраны памятников истории и культуры, используются в соответствии с градостроительными регламентами, установленными с учетом требований охраны памятников истории и культуры.

Земельные участки в составе зон сельскохозяйственного использования в населенных пунктах — земельные участки, занятые пашнями, многолетними насаждениями, а также зданиями, строениями, сооружениями сельскохозяйственного назначения, — используются в целях ведения сельскохозяйственного производства до момента изменения вида их использования в соответствии с генеральными планами населенных пунктов и правилами землепользования и застройки.

1.4 Особенности зонирования территорий при использовании земель населенных пунктов Земли населенных пунктов с учетом функционального использования подразделяется на жилые, производственные и рекреационные зоны.

Жилая зона предназначена для размещения жилищного фонда, общественных зданий и сооружений, научно-исследовательских институтов и их комплексов, а также отдельных коммунальных и промышленных объектов, не требующих устройства санитарно-защитных зон, путей внутригородского сообщения, улиц, площадей, парков, садов, бульваров и других мест общего пользования.

Производственная зона предназначена для размещения производственных предприятий и связанных с ними объектов, комплексов научных учреждений с их опытными производствами, коммунально-складских объектов, сооружений внешнего транспорта, путей внегородского и пригородного сообщений.

Рекреационная зона включает городские леса, лесопарки, лесозащитные зоны, водоемы, земли сельскохозяйственного использования и другие угодья, которые совместно с парками, садами, скверами и бульварами, размещаемыми на жилой территории, формируют систему открытых пространств.

При этом, в пределах указанных зон выделяются территории различного назначения: жилой застройки, общественных центров, промышленные, научные и научно-производственные, коммунально-складские, внешнего транспорта, массового отдыха, курортные (в городах и поселках, имеющих лечебные ресурсы), охраняемых ландшафтов.

На территории малых и средних сельских населенных пунктов, как правило, выделяют жилую и производственную зоны. На территории крупных и больших сельских населенных пунктов выделяют все функциональные зоны.

В исторических городах следует выделять зоны (районы) исторической застройки.

При соблюдении санитарно-гигиенических и других требований к совместному размещению объектов разного функционального назначения допускается создание многофункциональных зон.

В районах, подверженных действию опасных и катастрофических природных явлении (землетрясения, цунами, сели, наводнения, оползни и обвалы), зонирование территории населенных пунктов предусматривает с учетом снижения степени риска и обеспечения устойчивости функционирования. В зонах с наибольшей степенью риска размещают парки, сады, открытые спортивные площадки и другие свободные от застройки элементы. В сейсмических районах функциональное зонирование территории предусматривают на основе микрорайонирования по условиям сейсмичности. При этом под застройку используют участки с меньшей сейсмичностью. В районах со сложными инженерно-геологическими условиями под застройку используют участки, требующие, меньших затрат на инженерную подготовку, строительство и эксплуатацию зданий и сооружений.

В тоже время в планировочной организации территории участвуют основные элементы плана населенного пункта: улицы, площади, кварталы, приусадебные участки, жилые и общественные здания, производственные и хозяйственные постройки, инженерные сооружения, зеленые насаждения, другие элементы благоустройства.

Если жилую зону населенного пункта застраивают домами разных типов, этажности и из различных строительных материалов, то выполняется строительное зонирование жилой территории. Выделение территорий застройки домами разных типов, этажности и с использованием различных строительных материалов, из которых они возведены, называют строительным зонированием. Такое зонирование позволяет лучше производить систематизацию площадей жилой застройки. В этом случае территория населенного пункта будет использоваться более эффективно, а затраты на благоустройство и инженерное обустройство будут более оптимальными.

При взаимном размещении функциональных зон и основных элементов плана населенного пункта решают главную задачу — согласованное размещение жилой, производственной зон, объектов общественного центра, жилой зоны, мест отдыха, труда и других. Согласованность должна обеспечить нормативные условия для быта, отдыха и труда, удобные и кратчайшие связи.

Взаимное размещение основных функциональных зон населенного пункта осуществляют в соответствии с действующими норами и правилами. В них предусмотрены обязательные при проектировании и строительстве требования: санитарно-гигиенические, экономические, строительно-технические, архитектурно-планировочные, экологические.

Санитарно-гигиеническими требованиями предусмотрено при размещении жилой и производственной зон отдавать под застройку жилыми домами территории, наиболее благоприятные для здоровья людей. При этом для предохранения жилой зоны от загрязнения со стороны производственной зоны первая должна находиться с наветренной стороны по отношению к второй, выше по отношению к ней по рельефу местности и по течению реки. При этом обеспечивается защита жилых образований от нежелательных запахов и стоков вод. В случае размещения производственной зоны выше жилой по рельефу по границе первой необходимо устройство отводной канавы для сбора и отвода загрязненных вод от жилых образований.

Различные производственные предприятия имеют неодинаковую степень вредности. Поэтому помимо перечисленных требований и правил жилую и производственную зоны необходимо размещать на определенном расстоянии друг от друга в зависимости от класса вредности производственного предприятия. Такое расстояние называют санитарным разрывом. Разрыв является санитарно-защитной зоной. Ее озеленяют полосами насаждений шириной 20−30 м. Между ними высевают многолетние травы шириной 20−30 м. В этой зоне в целях рационального использования земель можно размещать здания учреждений коммунального обслуживания (баню, прачечную, пожарное депо, гаражи для индивидуальных автомобилей, теплицы, парниковое хозяйство, огороды, питомники и т. п.).

Ширина санитарно-защитной зоны сельскохозяйственного производства принимается в зависимости от его класса вредности.

Размещение всех зон — основных элементов населенного пункта с соблюдением необходимых требований — начальный этап разработки проекта планировки.

Результатом этого является опорный план, схема современного состояния населенного пункта, схема функционального, территориального и строительного зонирования, общая схема планировки проектируемого населенного пункта.

1.5 Проект договора аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов ДОГОВОР № __

аренды земельного участка из состава земель населенных пунктов г. Заозерный от «__» ________2015 г.

На основании Постановления Администрации города Заозерного Рыбинского района Красноярского края от _____2015 г. № __ «О признании ___________ победителем аукциона от ________2015 года по продаже права аренды на земельный участок муниципального образования город Заозерный Рыбинского района Красноярского края», в лице Главы г. Заозерного Миклина Юрия Сергеевича, действующего на основании Устава муниципального образования город Заозерный Рыбинского района Красноярского края, именуемое в дальнейшем АРЕНДОДАТЕЛЬ, с одной стороны и _______________________________, ____ года рождения, (паспорт гражданина Российской Федерации серии ___________ № ____________, кем выдан__________ дата выдачи __________, зарегистрирован (а) по адресу: с. ___________, ул. ______________), именуемый в дальнейшем АРЕНДАТОР, с другой стороны заключили настоящий договор (далее — Договор) о нижеследующем:

1. Общие условия

1.1. АРЕНДОДАТЕЛЬ предоставляет, а АРЕНДАТОР принимает в аренду земельный участок из состава земель населенных пунктов с кадастровым номером ____________, расположенный по адресу: __________________________ (далее — Участок), разрешенное использование __________________, в границах, указанных в кадастровом паспорте Участка, прилагаемом к настоящему Договору и являющимся его неотъемлемой частью, общей площадью _______ кв. м., целевое использование ____________________.

2. Срок договора

2.1. Срок аренды Участка устанавливается с _______2015 г. по _______20_ г.

1. Размер и условия внесения арендной платы

3.1. Годовой размер арендной платы за Участок составляет _____ рублей ___коп. (_______ рублей ____коп.).

3.2. Арендная плата за первый год аренды вносится в полном объеме, в течение трёх рабочих дней со дня проведения аукциона по продаже права на заключение договора аренды земельного участка, по банковским реквизитам, указанным в пункте 3.4. настоящего Договора.

3.3. Сумма ежеквартальных платежей составляет: ___ рублей __ коп. (__рублей __ коп.)

3.4. В последующие годы арендная плата вносится АРЕНДАТОРОМ равными частями не позднее 20 числа последнего месяца отчетного квартала, путем перечисления на счет:

УФК по Красноярскому краю № 40 101 810 400 000 008 192. Наименование банка: ГРКЦ ГУ Банка России по Красноярскому краю г. Красноярск БИК: 46 015 001 ИНН: 6 163 021 632 КПП 616 301 001 ОКАТО 60 244 855 000. Код бюджетной классификации: 81 511 105 013 100 003 328. Наименование платежа: Доходы, получаемые в виде арендной платы за земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена и которые расположены в границах поселений, а также средства от продажи права на заключение договора аренды указанных земельных участков.

3.5. Арендная плата начисляется с момента подписания сторонами акта приема — передачи (Приложение № 1) участка.

3.6. Размер арендной платы за использование земельного участка подлежит ежегодной индексации с учетом прогнозируемого уровня инфляции, предусмотренного федеральным законом о федеральном бюджете на финансовый год. В этом случае исчисление и уплата Арендатором арендной платы осуществляется на основании уведомлений к Договору в одностороннем порядке.

3.7. Размер арендной платы пересматривается в случае перевода земельного участка из одной категории земель в другую или изменения разрешенного использования земельного участка в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации.

4. Права и обязанности Сторон

4.1. Арендодатель имеет право:

4.1.1. Требовать досрочного расторжения Договора при использовании земельного участка не по целевому назначению, а также при использовании способами, приводящими к его порче, при не внесении арендной платы более чем за 6 месяцев, при не освоении земельного участка в течение 3-х лет по целевому назначению (строительство, кроме ведения ЛПХ) и нарушения других условий Договора.

4.1.2. На беспрепятственный доступ на территорию арендуемого земельного участка с целью его осмотра на предмет соблюдения условий Договора.

4.1.3. На возмещение убытков, причиненных ухудшением качества Участка и экологической обстановки в результате хозяйственной деятельности арендатора, а также по иным основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

4.2. Арендодатель обязан:

4.2.1. Выполнять в полном объеме все условия Договора.

4.2.2. Передать Арендатору Участок по акту приема — передачи.

4.2.3. Письменно в десятидневный срок уведомить Арендатора об изменении номеров счетов для перечисления арендной платы, указанных в п. 3.5.

4.2.4. Своевременно производить перерасчет арендной платы и своевременно информировать об этом Арендатора.

4.3. Арендатор имеет право:

4.3.1. Использовать Участок на условиях, установленных Договором.

4.3.2. С согласия Арендодателя сдавать Участок в субаренду, а также передавать свои права и обязанности по договору третьим лицам.

4.3.3. По истечении срока действия Договора в преимущественном порядке перед другими лицами заключить договор аренды на новый срок на согласованных Сторонами условиях по письменному заявлению, направленному Арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца до истечения срока действия Договора.

4.4. Арендатор обязан:

4.4.1. Выполнять в полном объеме все условия Договора.

4.4.2. Использовать Участок в соответствии с целевым назначением и разрешенным использованием.

4.4.3. Уплачивать в размере и на условиях, установленных Договором, арендную плату.

4.4.4. Обеспечить Арендодателю (его законным представителям), представителям органов государственного земельного контроля доступ на Участок по их требованию.

4.4.5. Письменно сообщить Арендодателю не позднее, чем за 3 (три) месяца о предстоящем освобождении Участка как в связи с окончанием срока действия Договора, так и при досрочном его освобождении.

4.4.6. Не допускать действий, приводящих к ухудшению экологической обстановки на арендуемом земельном участке и прилегающих к нему территориях, а также выполнять работы по благоустройству территории.

4.4.7. Письменно в десятидневный срок уведомить Арендодателя об изменении своих реквизитов.

4.5. Арендодатель и Арендатор имеют иные права и несут иные обязанности, установленные законодательством Российской Федерации.

5. Ответственность Сторон

5.1. За нарушение условий Договора Стороны несут ответственность, предусмотренную законодательством Российской Федерации.

5.2. За нарушение срока внесения арендной платы по Договору Арендатор выплачивает Арендодателю пеню из расчета 1/300 ставки рефинансирования ЦБ РФ от размера невнесенной арендной платы за каждый календарный день просрочки.

Пеня перечисляется в порядке, предусмотренном п. 3.5. Договора.

5.3. Ответственность Сторон за нарушение обязательств по Договору, вызванных действием обстоятельств непреодолимой силы, регулируется законодательством РФ.

6. Изменение, расторжение и прекращение Договора

6.1. Все изменения и (или) дополнения к Договору оформляются Сторонами в письменной форме.

6.2. Договор, может быть, расторгнут по требованию Арендодателя по решению Рыбинского районного суда Красноярского края, а также в случаях, указанных в п. 4.1.1.

6.3. При прекращении Договора Арендатор обязан вернуть Арендодателю Участок в надлежащем состоянии.

7. Рассмотрение и урегулирование споров

7.1. Все споры между Сторонами, возникающие по Договору, разрешаются в соответствии с законодательством Российской Федерации.

8. Особые условия договора

8.1. Договор составлен в 3 (трех) экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу. Первый экземпляр находится у Продавца. Второй экземпляр находится у Покупателя, Третий экземпляр — в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Красноярскому краю.

9. Реквизиты Сторон Арендодатель: 663 690, Красноярский край, Рыбинский район, г. Заозёрный, ул. Суворова, 4, ИНН 6 127 007 618

Арендатор: _________________________________________________________

10. Подписи Сторон Арендодатель:

Глава г. Заозерный Ю. С. Миклин М.П.

Арендатор: ___________________________________________________________

Приложение 1

к договору аренды земельного участка № __ от _________ 2015 г.

АКТ приема-передачи земельного участка г. Заозерный _____2015 г.

Муниципальное образование г. Заозерный Рыбинского района Красноярского края, в лице Главы г. Заозерного Ю. С. Миклина, действующего на основании Устава Муниципального образования г. Заозерный Рыбинского района Красноярского края передает в аренду земельный участок площадью _____ кв.м., кадастровый номер: _______, из состава земель населенных пунктов, расположенный по адресу: __________ (далее — Участок), а ________ принимает в аренду с ___2015 г. по _______20__ г.

1. Участок не обременен правами и претензиями третьих лиц и сервитутами.

2. Санитарно-эпидемиологическая обстановка удовлетворительная.

3. Участок не захламлен.

4. Рельеф местности — равнинный.

Арендодатель:

Глава г. Заозерный Ю. С. Миклин М.П.

Арендатор: ________________________________

2. Задачи

2.1 Задача № 1

По решению областной администрации земельный участок, на котором расположен дом, принадлежащий Аверьянову, подлежит изъятию для государственных нужд. Аверьянову с семьей взамен дома предложена квартира. Кроме того, организация, которой отводится земельный участок, согласна возместить Аверьянову стоимость дома и высаженных на участке плодово-ягодных насаждений. Аверьянов решение администрации оспаривал, считая, что его участок в полосу отчуждения включаться не должен. Кроме того, он полагал, что если участок и будет изъят, то ему обязаны возвести дом на равноценном земельном участке.

Администрация утверждала, что свободной земельной территории в данной местности нет, а потому равноценный участок может быть отведен Аверьянову только в другом месте. Кроме того, она не располагает возможностями возвести Аверьянову новый дом ввиду отсутствия подрядной организации и стройматериалов. Поскольку стороны к соглашению не пришли, дом Аверьянова был отключен от системы энергои водоснабжения. Аверьянов обратился с иском в суд.

Сформулируйте его исковые требования и решите дело.

Решение.

Исходя из условий задачи, Аверьянов оспаривает решение областной администрации об изъятии его участка. Для этих целей в своем исковом заявлении Аверьянов может потребовать признать ненормативный акт (решение) областной администрации об изъятии его земельного участка для государственных нужд недействительным. Такое право предусмотрено ч.1 ст. 61 Земельного кодекса РФ.

Право на изъятие земельного участка для государственных нужд предусмотрено ст. 49 Земельного кодекса РФ и допускается только в исключительных случаях.

В исковом требовании Аверьянов может указать на необоснованность решения о включении его участка в полосу отчуждения. Для этого Аверьянов может воспользоваться нормами Земельного кодекса РФ, которыми вводится необходимость обоснования органом, по инициативе которого изымается участок, отсутствия других вариантов возможного размещения объектов, под которые подлежит изъятию конкретный участок. На это обстоятельство указано в п. 2 ч. 1 ст. 49 ЗК РФ. Верховный Суд РФ в подп. «в» п. 20 Постановления от 2 июля 2009 г. № 14 также указывает на обязанность доказывания государственным органом или органом местного самоуправления того, что принятое соответствующим органом решение об изъятии земельного участка обусловлено государственными или муниципальными нуждами и использование данного земельного участка в целях, для которых он изымается, невозможно без прекращения права собственности на соответствующее жилое помещение.

Также Аверьянов требует в случае изъятия его земельного участка возвести дом на равноценном земельном участке. Для этого Аверьянов в исковом заявлении может потребовать предоставления равноценного земельного участка взамен изъятого, и постройки жилого дома на нем. Что касается предоставления равноценного земельного участка, то такое требование Аверьянова может быть удовлетворено на основании ст. 63 Земельного кодекса РФ, которая предусматривает, что изъятие земельных участков, в том числе путем их выкупа, для государственных или муниципальных нужд осуществляется только после предоставления по желанию лиц, у которых изымаются, в том числе выкупаются, земельные участки, равноценных земельных участков. Этой же статьей (п. 2 ч. 1 ст. 63 ЗК РФ) предусмотрено, что изъятие осуществляется после возмещения стоимости жилых, производственных и иных зданий, строений, сооружений, находящихся на изымаемых земельных участках. Обязанность органа, осуществляющего изъятие земельного участка с расположенным на нем жилым помещением возвести другое жилое помещение взамен изъятого нормы Земельного и Гражданского кодекса не предусматривают. Таким образом, Аверьянов может потребовать только возмещения стоимости его жилого дома.

Предложение администрации о замене дома квартирой не соответствует нормам ст. 239 ГК РФ, которая предусматривает, что в случаях, когда изъятие земельного участка для государственных нужд невозможно без прекращения права собственности на здания, сооружения или другое недвижимое имущество, находящиеся на данном участке, это имущество может быть изъято у собственника путем выкупа государством или продажи с публичных торгов в порядке, предусмотренном ГК РФ.

Часть 1 ст. 279 ГК РФ предусматривает, что в зависимости от того, для чьих нужд изымается земля, выкуп осуществляется Российской Федерацией, соответствующим субъектом Российской Федерации или муниципальным образованием.

Таким образом, возместить Аверьянову стоимость дома и плодово-ягодных насаждений должна будет областная администрация, а не организация, которой будет отведен изъятый участок. Обязанность администрации возместить стоимости плодово-ягодных насаждений можно обосновать нормами ч. 2 ст. 281 ГК РФ, которые предусматривают, что при определении выкупной цены изымаемого земельного участка в нее включаются рыночная стоимость земельного участка и находящегося на нем недвижимого имущества, а также все убытки, причиненные собственнику изъятием земельного участка Аверьянов также может потребовать признать действия администрации по отключению его дома от системы энергои водоснабжения незаконными, так как они нарушают нормы ст. 280 ГК РФ, которыми предусмотрено, что собственник земельного участка, подлежащего изъятию для государственных или муниципальных нужд, с момента государственной регистрации решения об изъятии участка до достижения соглашения или принятия судом решения о выкупе участка может владеть, пользоваться и распоряжаться им по своему усмотрению и производить необходимые затраты, обеспечивающие использование участка в соответствии с его целевым назначением.

2.2 Задача № 2

Общество с ограниченной ответственностью «Янтарный берег» заключило договор аренды земельного участка для строительства летних домиков, причем по территории земельного участка протекала небольшая река.

Спустя некоторое время ООО «Янтарный берег» вычистило дно части водоема по границам арендованного земельного участка, наполнило его песком, оборудовало песчаный пляж шириной 100 м и организовало продажу билетов.

Граждане, не желающие оплачивать отдых на оборудованном пляже, обратились в местную администрацию с жалобой на руководство 000 «Янтарный берег». Они считали, что имеют право пользоваться пляжем бесплатно.

Администрация направила запрос в орган исполнительной власти, осуществляющий государственное управление использованием и охраной водного фонда. Выяснилось, что 000 «Янтарный берег» не согласовывало с ним использование водного объекта в обозначенных целях. За защитой своих прав гражданам было рекомендовано обратиться в суд.

Считаете ли вы, что права граждан нарушены?

Разъясните порядок оформления в аренду земельного участка, на территории которого расположен водный объект, используемый в обозначенных в задаче целях?

Какую бы вы дали юридическую консультацию гражданам?

Решение.

В соответствии со ст. 8 Водного Кодекса РФ, водные объекты находятся в собственности Российской Федерации. По нормам ст. 6 Водного кодекса РФ, поверхностные водные объекты, к которым относятся реки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, являются водными объектами общего пользования, то есть общедоступными водными объектами, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом.

При этом законом установлено право каждого гражданина иметь доступ к водным объектам общего пользования и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд. Полоса земли вдоль береговой линии реки (береговая полоса) предназначается также для общего пользования, ее ширина составляет двадцать метров (часть 6 ст. 6 Водного кодекса РФ). Следовательно, берег реки, где оборудован пляж, является объектом общего пользования, и если оборудование пляжа предполагает ограждение береговой полосы или иное ограничение бесплатного доступа к реке, то ООО «Янтарный берег» нарушает права граждан на пользование указанным объектом.

В то же время, с моей точки зрения, права граждан будут нарушены только в том случае, если ООО «Янтарный берег» ограничит их доступ к реке или возможность пользования ее водными ресурсами. ООО «Янтарный берег» может установить плату за пользование объектам инфраструктуры пляжа — скамейками, зонтиками и т. д. в то время как установление платы за вход на пляж будет неправомерным.

ООО «Янтарный берег» будет иметь право на использования акватории реки для рекреационных целей (ст. 50 Водного Кодекса РФ) только на основании договора водопользования, что предусмотрено п. 2 ч. 1 ст. 12 ВК РФ. При этом законом предусмотрено, что граждане могут использовать акваторию водного объекта без заключения такого договора для купания и удовлетворения иных личных и бытовых нужд граждан в соответствии со ст. 6 настоящего Кодекса (п. 17 ч.3 ст. 11 ВК РФ).

Земельный участок, на территории которого расположена река с пляжем, может быть оформлен в аренду по правилам, установленным ст. 22 Земельного кодекса РФ, которыми предусмотрено, что договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и расположенного в пределах береговой полосы водного объекта общего пользования, заключается с пользователем водным объектом при условии обеспечения свободного доступа граждан к водному объекту общего пользования и его береговой полосе (п. 3.2. указанной статьи).

В целях защиты своих прав на беспрепятственный доступ к реке граждане или образованные ими органы общественного земельного контроля (ст. 72 ЗК РФ) могут обратиться в суд в порядке ст. 64 ЗК РФ, либо обратиться в органы местного самоуправления с просьбой становить публичный сервитут в целях свободного доступа к прибрежной полосе (п. 10. ч. 3 ст. 23 Земельного кодекса РФ). Также, гражданам можно обратиться в органы, контролирующие соблюдение природоохранного законодательства с целью их уведомления о допущенных нарушениях и привлечении ООО «Янтарный берег» к ответственности.

Список используемых источников

1. Градостроительный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 № 190-ФЗ (ред. от 31.12.2014) // Парламентская газета от 14.01.2005. — № 5−6.

2. Земельный кодекс Российской Федерации от 25.10.2001 № 136-ФЗ (ред. от 08.03.2015) // СЗ РФ от 29.10.2001. — № 44. — Ст. 4147.

3. Михалев Ю. А. Основы градостроительства и планировки населенных пунктов. Учебное пособие / Ю. А. Михалев. — Красноярск: КрасГАУ, 2012. — 237 с.

4. Постатейный научно-практический комментарий к Земельному кодексу Российской Федерации / под ред. А. А. Ялбулганова. — 2014. [Электронный ресурс] Режим доступа: http://base.consultant.ru/cons/cgi/ online. cgi?req=doc;base=CMB;n=17 636;dst=0;ts=2A60BBD93BCB05830CFCF394172464A2;rnd=0.42 803 959 106 095 136

5. Украинцев О. Ю. Земельное право: Конспект лекций / О. Ю. Украинцев. — М. МИЭМП, 2014. — 70 с.

6. Улюкаев В. Х. Земельное право / В. Х. Улюкаев и др. — М.: Частное право, 2010 — 344 с.

7. Чмыхало Е. Ю. О соотношении земельного и градостроительного законодательства // Аграрное и земельное право. — 2013. — № 9. — С. 8−15.