Организация, оформление и учет ипотечного кредитования (на примере ОАО «Альфабанк»)

Негосударственное образовательное учреждение среднего профессионального образования.

«Ульяновский техникум экономики и права Центросоюза РФ».

Специальность 80 110 Банковское дело КУРСОВАЯ РАБОТА Тема: Организация, оформление и учет ипотечного кредитования (на примере ОАО «Альфабанк»).

Выполнила Аксентьева Людмила Руководитель Бубнова Мария Алексеевна.

Оглавление Введение Глава 1. Теоретические основы организации ипотечного кредитования.

1.1 Ипотечное кредитование, его функции, принципы и особенности функционирования.

1.2 Виды и формы ипотечного кредитования ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИЯ ДОКУМЕНТАЛЬНОГО ОФОРМЛЕНИЯ И УЧЕТА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В БАНКОВСКОЙ СТРУКТУРЕ.

2.1 Организация документального предоставления и методика оформления ипотечного кредита.

2.2 Документальное оформление и учет ипотечного кредитования.

2.3 Анализ динамики ипотечного кредитования.

2.4 Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в ОАО «Альфабанк».

Заключение

Список использованной литературы Приложение.

Введение

Ипотечное кредитование является мощным инструментом экономического развития во многих странах мира.

Развитие ипотеки оказывает положительное влияние на развитие реального сектора экономики (рост строительства, модернизация производства и др.), позитивно сказывается на преодолении социальной нестабильности (снижение безработицы, мобильность трудовых ресурсов, удовлетворение потребностей населения в жилье), повышает стабильность и эффективность банковской и в целом финансовой системы страны.

Жилье является одной из базовых ценностей и нужд, обеспечивающих гражданам ощущение экономической стабильности и безопасности, стимулирующих к эффективному и производительному труду и в значительной степени формирующих отношение граждан к государству, поскольку именно государство является гарантом реализации конституционного права граждан на жилище.

Ключевой проблемой при выработке и реализации жилищной политики является обеспечение доступности жилья для граждан. Механизмом, позволяющим решить эту задачу, и является ипотечное жилищное кредитование, ставшее в развитых странах основным рычагом эффективной жилищной политики.

Социально-политическая и экономическая значимость ипотеки обусловлены, прежде всего, тем, что она ориентирована на социально активные и дееспособные слои населения, формирующие базу и опору цивилизованного гражданского общества — средний класс.

Жилье является дорогостоящим товаром длительного пользования. Его приобретение, как правило, не может производиться за счет текущих доходов потребителей.

В современной рыночной экономике значение ипотеки как инвестиционного инструмента велико: для заемщика ипотека — это дополнительная возможность получения крупных средств на длительные сроки для решения жилищной проблемы, для кредитного института — устойчивое функционирование со стабильными доходами и гарантией возврата кредита, для экономики в целом — постоянные инвестиции в жилищный сектор, развитие строительной индустрии, становление рыночных отношений в смежных отраслях экономики и решение социальных проблем.

Для банковской структуры ипотечного кредитования является важным участком учетной работы, так как достоверность отражения ипотеки оказывает влияние на финансовую деятельность банка в целом.

Актуальность темы

исследования заключается в развитии ипотечного жилищного кредитования в России — создать эффективно работающую систему обеспечения доступным по стоимости жильем российских граждан со средними доходами, основанную на рыночных принципах приобретения жилья на свободном от монополизма жилищном рынке за счет собственных средств граждан и долгосрочных ипотечных кредитов.

Наличие собственного жилья вносит в жизнь людей элемент благополучия и стабильности, и очень важно, по мнению социологов, чтобы жилье появлялось как можно раньше, а не после десятилетних ожиданий. В этом отношении альтернативы ипотечному жилищному кредитованию не существует.

Объектом исследования курсовой работы является ОАО «Альфабанк». Предмет исследования — ипотечное кредитование: организация учета, документального оформления и перспективы дальнейшего развития.

Цель курсовой работы заключается в исследование ипотечного кредитования, изучение организации, оформления и учета ипотечного кредитования по данным исследуемой банковской структуры.

В рамках поставленной цели в работе сформулированы следующие задачи:

— рассмотреть сущность ипотеки и ипотечного кредитования;

— выявить состояние ипотечного кредитования в России;

— рассмотреть методику организации предоставления ипотечного кредита;

— изучить документальное оформление и учет ипотечного кредитования в исследуемой банковской структуре;

— предоставить выводы и рекомендации по результатам исследования.

Теоретической основой курсовой работы послужили нормативные документы, учебники, монографии, статьи журналов, законы РФ, постановления Правительства РФ, нормативные акты Министерства Финансов РФ и ЦБ РФ по организации, документальному оформлению и методике учета ипотечных операций.

Практической основой написания курсовой работы послужили первичные и сводные документы, бухгалтерская финансовая отчетность исследуемого коммерческого банка ОАО «Альфабанк» за 2012;2013 гг.

Глава 1. Теоретические основы организации ипотечного кредитования.

1.1 Ипотечное кредитование, его функции, принципы и особенности функционирования Недвижимость всегда ценилась в банковском деле как надежная гарантия возврата займа. Залог земли и недвижимого имущества для получения в банке долгосрочного кредита называется ипотекой.

О существовании рынка ипотечного кредитования можно говорить, начиная с 1998 г., когда был принят Федеральный закон Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (с изм. и доп. от 07.05.2013 г.).

В статье 2 ФЗ «Об ипотеке» устанавливается, какие обязательства могут обеспечиваться ипотекой, а также необходимость отражения юридическими лицами (кредиторами должниками) в бухгалтерском учете обязательств, обеспечиваемых ипотекой в порядке, установленном законодательством РФ о бухгалтерском учете.

Большинство наших сограждан желают получить ипотечный кредит, о чем очень наглядно свидетельствует значительный рост обращений граждан в банки за кредитом на покупку жилья. Итак, что же такое «ипотека»?

Согласно определению, Букато В. И., ипотека — это форма залога, при которой заемщик сохраняет за собой владение и право собственности на закладываемый объект.

По мнению Довдиенко И. В., «ипотека» — это сдача в залог земли и другого недвижимого имущества с целью получения денежной ссуды — ипотечного кредита (кредита под закладную).

По мнению Лаврушина О. И., ипотека — это один из способов обеспечения обязательства недвижимым имуществом, при котором залогодержатель имеет право в случае неисполнения залогодателем обязательства получить удовлетворение за счет заложенной недвижимости.

Таким образом, очень удачным можно выделить следующее определение.

Ипотека — разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором-залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого является залогодатель.

Оно более точно и полно отражает сущность ипотеки как особых экономических отношений между кредитором и заемщиком.

Правовой смысл понятия ипотеки заключается в обременении имущественных прав собственности на объект недвижимости. Недвижимость — это земельный участок, строения или сооружения, которые настолько прочно связаны с землей, что не могут быть отделены от нее без существенного ущерба .

По своему экономическому содержанию ипотека выполняет следующие функции:

1. Дополнительного инструмента обеспечения оборота и перераспределения имущества в случае, когда применение других механизмов оборота (например, купли-продажи и приватизации) юридически невозможно или экономически нецелесообразно;

2. Механизма создания и привлечения дополнительных средств для поддержания и развития материального производства;

3. Создания много порядкового мультиплицируемого фиктивного капитала на основе закладной и производственных и ипотечных ценных бумаг, а также институтов вторичного рынка ипотечных кредитов.

Практическое применение ипотеки основывается на следующих принципах:

1. Возвратность, является той особенностью, которая отличает кредит как экономическую категорию от других экономических категорий товарно-денежных отношений. Без возвратности кредит не может существовать;

2. Срочность кредитования представляет собой необходимую форму достижения возвратности кредита. Принцип срочности означает, что кредит должен быть, не просто возвращен, а возвращен в строго определенный срок;

3. Дифференцированность кредитования означает, что коммерческие банки не должны однозначно подходить к вопросу о выдаче кредита своим клиентам, претендующим на его получение. Кредит должен предоставляться только тем клиентам, которые в состоянии его своевременно вернуть;

4. Принцип платности кредита означает, что каждый заемщик должен внести банку определенную плату за временное позаимствование у него для своих нужд денежных средств.

В наше время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания. Наиболее часто встречающимися видами ипотеки являются следующие:

— постоянный ипотечный кредит (носит название ануитетный) — кредит с фиксированной процентной ставкой, по которому предусмотрены равновеликие периодические (как правило, ежемесячные) платежи.

Периодический платеж включает выплату в счет погашения долга и уплату процентов по кредиту. Платеж определяется с учетом текущей стоимости денежного потока. Такой тип ипотечного кредита позволяет равномерно распределить нагрузку по возврату заемных средств;

— кредит с «шаровым» платежом это ипотека с периодической выплатой только одних процентов. «Шаровой» платеж означает крупный итоговый платеж по кредитному долгу. В течение первых нескольких месяцев или лет основная сумма долга или не погашается, или погашается только малая ее часть. Затем наступает срок выплаты всего остатка. Владельцы недвижимости обычно стараются заранее договориться о новом кредите с тем, чтобы при наступлении срока самого крупного платежа не лишиться своей недвижимости из-за несоблюдения своих обязательств;

— «пружинный» кредит (с фиксированной выплатой основной суммы) — это кредит, предусматривающий осуществление равновеликих периодических платежей в счет погашения основной суммы, а также процентных выплат; соответственно с каждым периодом суммарный платеж снижается. Применение данного термина — «пружинный» — означает аналогию с действием пружины — чем сильнее ее растягиваешь, тем меньше ее можно растянуть;

— кредит с нарастающими платежами — применяется для заемщиков, рассчитывающих на рост доходов. Особенности такого метода кредитования: минимальный первый взнос, затем взносы увеличиваются с постоянным темпом; на определенном этапе начинаются равновеликие платежи. Такой кредит удобен для предпринимателей тем, что в начальный период финансовые ресурсы не отвлекаются из бизнеса, который может интенсивно развиваться;

— кредит с обратным аннуитетом предполагает снижение выплат по кредиту в конце срока или их прекращение;

— кредит с переменной процентной ставкой — процентная ставка меняется в соответствии с изменением финансовой ситуации на рынке, корректируется по оговоренным в кредитном договоре финансовым индексам, например, по индексу государственных ценных бумаг;

Еще одной классификацией ипотеки является классификация по предмету залога. Выделяют ипотеку жилых домов и квартир, предприятий и земельных участков [17, c.115] .

Ипотека жилого дома или квартиры допускается для погашения обеспечения ссуды, предоставленной для строительства, реконструкции или капитального ремонта жилого дома (квартиры). Жилой дом (квартира) может быть предметом ипотеки также, если гражданин — его собственник и члены его семьи проживают в другом жилом доме. Жилые комнаты, составляющие часть дома (квартиры) — не могут быть предметом ипотеки. В ипотеку может передаваться только жилой дом (квартира), принадлежащий залогодателю на праве собственности Залогодержателями жилого дома и квартиры могут быть только банки и другие кредитные учреждения, имеющие специальную лицензию. Продажа заложенного жилого дома на публичных торгах обычно не является основанием для выселения покупателем проживающих в этом жилом доме залогодателя и его членов семьи. Между собственником, приобретающим жилой дом, и проживающими в нем такими лицами заключается договор аренды жилого помещения на условиях, обычных для данной местности.

Ипотека земельных участков из состава сельскохозяйственного назначения допускается лишь для обеспечения исполнения кредитных договоров, связанных непосредственно с осуществлением или развитием сельскохозяйственного производства, городские земли, на которых в соответствии с градостроительными правилами запрещено возведение зданий и сооружений, не могут быть предметом ипотеки в качестве отдельного земельного участка.

В случае несвоевременного погашения ипотечного кредита земельный участок собственника может быть отчужден. Эта процедура называется «обращение взыскания».

Важную роль в ипотеке играет договорная документация по земельным участкам. Развитие ипотеки невозможно без точного обмера земельных участков и создания кадастровых и поземельных книг. При создании поземельных книг необходимо исходить из главного принципа: полноты регистрационных записей. Покупатель земельного участка и недвижимости на ней должен полностью доверять правильности записей и быть уверен в их полноте. Предметом ипотеки предприятия является предприятие в целом как единый имущественный комплекс. В состав заложенного имущества предприятия входят все принадлежащие ему как юридическому лицу на праве собственности или полного хозяйственного ведения материальные и нематериальные активы, в том числе здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция, права, требования, патенты и другие исключительные права, а также долги предприятия.

Передача предприятия в ипотеку допускается при наличии согласия собственника имущества, предприятия или уполномоченного им органа либо на основании решения органа, уполномоченного учредительными документами предприятия. Ипотекой предприятия может быть обеспечено денежное обязательство, сумма которого составляет не менее половины стоимости активов предприятия.

Не допускается передача в ипотеку предприятия, в отношении которого возбуждено дело о банкротстве либо принято решение о ликвидации или реорганизации, Залогодатель в праве продавать, обменивать сдавать в аренду, предоставлять взаймы и иным образом распоряжаться имуществом, вносить изменения в состав имущества предприятия, переданного в ипотеку, если это не влечет уменьшения общей стоимости его активов, указанной в закладной, и не нарушает других условий договора ипотеки.

Функционирование ипотеки обусловлено наличием объектов и субъектов ипотечной схемы. Объектами ипотечного кредитования являются:

— земельные участки;

— жилые помещения, то есть квартиры, дома, коттеджи, дачи, здания и сооружения предприятий, занятых в социальной сфере;

— офисные помещения, торговые центры, отдельные магазины, рестораны и другие объекты сервисного обслуживания коммерческой деятельности;

— производственные помещения — склады, заводские здания и научно-исследовательские институты, объекты энергетики, гаражи и другие помещения производственного назначения.

Субъекты в свою очередь могут подразделяться на основных и второстепенных (вспомогательных).

К основным субъектам ипотечной схемы относятся:

Заемщик — лицо, берущее кредит под залог жилой или коммерческой недвижимости. Для получения ипотечного кредита необходимо обладать средствами в объеме не менее 20−30 процентов от стоимости объекта недвижимости и иметь доходы, позволяющие в течение всего срока выплачивать равными ежемесячными платежами основной долг и проценты по нему.

Кредитор (банк) — организация, которая после анализа кредитоспособности заемщика, заключает с ним кредитный договор и ведет учет его задолженности. Необходимым условием выдачи ипотечного кредита является внесение заемщиком первоначального взноса. Обязательства заемщика могут быть оформлены в виде именной ценной бумаги — закладной, права на которую банк вправе переуступить.

Ипотечное агентство — является основным элементом самофинансируемой системы ипотечного кредитования. Агентство выкупает у банка закладные и выпускает ценные бумаги, обеспеченные ипотечными кредитами. Средства от продажи ценных бумаг идут на выдачу новых кредитов, таким образом, создается система рефинансирования ипотечных кредитов. В задачи агентства входит:

— выкуп у кредиторов закладных или прав требования по ипотечным кредитам;

— формирование первичных ипотечных активов;

— эмиссия и размещение ипотечных ценных бумаг на финансовых рынках;

Инвесторы — которые вкладывают средства в ипотечные кредиты (не обязательно банк, выдавший ссуды).

Правительство — позволяет банкам эффективно заниматься ипотечным кредитованием без неоправданных рисков.

Вспомогательные участники ипотечной схемы следующие:

Риэлтерская компания — профессиональный посредник на рынке недвижимости, оказывающий услуги по поиску объектов, оформлению договоров и подготовке пакета документов, необходимого для предоставления в банк.

Оценочная компания — необходима для определения рыночной и ликвидационной стоимости объектов недвижимости, являющихся предметом залога.

Страховая компания — выполняет функции по снижению рисков для инвесторов и кредиторов путем осуществления следующих видов страхования:

— страхование риска повреждения и уничтожения объекта;

— страхование риска утраты права собственности на предмет ипотеки;

— страхование риска потери жизни и трудоспособности заемщика;

Расходы по ежегодному страхованию несет заемщик.

Ипотечный брокер — посредник между банком и заемщиком, специализирующийся на заключении ипотечных сделок [33, c.59] .

Государственный регистратор — орган государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним. В его функции входит регистрация сделок купли-продажи, оформление перехода прав собственности, регистрация договоров ипотеки.

Органы опеки и попечительства — обеспечивают защиту прав несовершеннолетних при заключении сделок с недвижимостью.

Рассмотрим основные особенности ипотеки.

Во-первых, ипотечный кредит представляет собой ссуду под строго определенный залог. В отличие от него, банковская ссуда может и не обеспечиваться залогом. В случае неуплаты займа заложенная недвижимость продается, и из вырученной суммы погашается задолженность кредитору. Тот факт, что залогом выступает недвижимость, существенно облегчает залогодержателю контроль за сохранностью предмета залога, однако усложняет реализацию залога в случае непогашения кредита, так как недвижимость не относится к высоколиквидным активам.

Во-вторых, большинство ипотечных ссуд имеет строго целевое назначение. Они используются для финансирования приобретения, постройки и перепланировки как жилых, так и производственных помещений, а также освоения земельных участков. В странах с развитой рыночной экономикой наибольшее распространение получили жилищные ипотечные кредиты. Например, в США они составляют более 60% всего объема ссуд под залог недвижимости.

В-третьих, ипотечные кредиты предоставляются на длительный срок, обычно на 10−30 лет, что позволяет уменьшить размер ежемесячных выплат, так как погашение кредита растягивается по времени [34, c.151].

Итак, ипотека представляет собой разновидность имущественного залога, служащего обеспечением исполнения основного денежного обязательства должником-залогодателем перед кредитором — залогодержателем, который приобретает право в случае неисполнения должником обеспеченного залогом основного обязательства получить удовлетворение за счет заложенного недвижимого имущества, собственником (владельцем) которого является залогодатель. Объектами ипотечного кредитования являются земельные участки, жилые и нежилые помещения.

Ипотечное кредитование, бесспорно, — перспективное направление банковской деятельности. Ипотечный банк является относительно устойчивым и рентабельным экономическим институтом. Поэтому, чем больше в банковской системе таких надежных банков, тем стабильнее и эффективнее ее деятельность в экономической системе в целом.

1.2 Виды и формы ипотечного кредитования При рассмотрении ипотеки как элемента экономической системы необходимо выделить три наиболее характерные ее черты.

1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства;

2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (например, купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны;

3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги (при эмитировании собственником объекта недвижимости первичных, вторичных и т. д. закладных оборотные средства увеличиваются на величину образующегося фиктивного капитала) [ 29, с 98 ].

В жизни каждого человека возникают ситуации, с которыми он не способен справиться самостоятельно. Одной из таких можно счесть и процесс покупки собственного жилья. Для обычного молодого специалиста или офисного работника кажется, практически невозможным скопить нужную сумму. В этом случае на выручку приходит ипотечный кредит. Вид ипотечного кредита зависит от разных условий. В настоящее время в России существуют различные виды ипотечного кредитования.

В российском обиходе термин «ипотека» обычно применяется для обозначения доступного решения жилищных проблем. Однако по определению это кредит не только на покупку жилья, но и на приобретение вообще любой недвижимости. Важный плюс приобретения недвижимого имущества с помощью ипотеки состоит в том, что оно становится собственностью заемщика сразу с момента покупки. [21, c.33].

Сейчас банк выдает несколько видов ипотеки: ипотека на вторичном рынке, ипотека на участие в долевом строительстве, ипотека молодой семье, кредит на улучшение жилищных условий. Каждый кредит имеет ряд особенностей и выдается на определенных условиях. Ставки по разным видам ипотечного кредитования в России также различны. Первый вид кредитования — ипотеку на вторичном рынке. Это самый распространенный вид ипотечного кредитования в России. Заёмщик находит квартиру, которую люди хотя продать, затем оформляется договор ипотечного кредитования, после чего покупается квартира за деньги банка.

На вторичном рынке покупать недвижимость по ипотечным схемам в России стали давно, что, прежде всего, связано с нежеланием банков кредитовать покупки в новостройках из-за большой доли риска и перспективы никогда не увидеть новый дом построенным.

Поэтому зачастую банки перестраховывались и если уж предоставляли кредит на покупку в новостройке, то под залог уже существующей «вторички». Как известно, на вторичном рынке недостроя не бывает, а также невелика опасность, что через полгода на месте осмотренной квартиры окажется огороженный забором пустырь.

Поэтому так сложилось, что кредитование на покупку жилья на вторичном рынке стало в России базовым направлением развития ипотеки, и даже сегодня большинство банков по-прежнему предпочитает работать со «вторичкой» [20, c.67].

Особенностью данного вида ипотеки в России является необходимость заключения договора страхования на случай потери титула или права на недвижимость. Бывали случаи, когда квартира оказывалась не слишком чистой и после ее продажи, объявлялись наследники или несовершеннолетние дети, собственники данной квартиры.

В результате можно остаться без жилья и с огромным долгом в несколько миллионов. Чтобы этого не случилось — нужно заключить договор страхования права собственности. Это обязательный атрибут ипотечной сделки.

Второй вид ипотечного кредитования в России — ипотека с долевым участием. Тут в отличие от первого вида вы покупаете квартиру новую и страховать потерю титула не нужно, так как вы первый собственник. Особенность данного вида ипотеки — вы можете просто не дождаться ввода объекта в эксплуатацию.

Ставка по данному виду ипотечного кредита в РФ до получения прав собственности обычно выше на 1−2 процента. После получения документов на квартиру нужно предоставить их банку и ставка будет снижена. [22, c.24].

И все же наиболее популярным и четвертым видом использования ипотечного кредитования в России является кредит на улучшение жилищных условий. Для предоставления ипотечного кредита банк обязательно возьмет некое недвижимое имущество в залог — по статистике, в нашей стране для этого чаще используются вновь приобретаемые квадратные метры. Хотя при наличии у вас в собственности какой-либо другой недвижимости банк сможет принять и её в качестве залога. Вся процедура оформления ипотеки — процесс длительный и многоэтапный, и иногда самым простым способом завершения его с положительным для заемщика результатом может стать обращение к кредитному брокеру или в агентство по недвижимости. Поэтому следующим этапом нашего исследования является изучение организации документального оформления и учета ипотечного кредитования.

ГЛАВА 2. ОРГАНИЗАЦИЯ ДОКУМЕНТАЛЬНОГО ОФОРМЛЕНИЯ И УЧЕТА ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ В БАНКОВСКОЙ СТРУКТУРЕ.

2.1 Организация документального предоставления и методика оформления ипотечного кредита Граждане, обладающие определёнными накоплениями и стабильными доходами, принимают решение приобрести жилую недвижимость (квартиры или индивидуальные дома) посредством ипотечных кредитов.

Кредитор проверяет платёжеспособность потенциальных заёмщиков (процедура андеррайтинга), т. е. оценивает, в состоянии ли он из своего текущего дохода, который может оказаться единственным источником погашения кредита, платить ежемесячно определенную, обусловленную договором по ипотечному кредиту сумму. Есть золотое банковское правило: на выплату кредита заемщик не должен тратить больше 30% своего личного ежемесячного дохода.

Если эта доля больше, например, 40−60%, то такой кредит уже становиться рискованным. Может получиться так, что заемщик не сможет его выплатить.

Поэтому, при расчете платежеспособности из дохода вычитаются все обязательные платежи, указанные в справке и анкете (НДФЛ, взносы, алименты, компенсация ущерба, погашение задолженности и уплата процентов по другим кредитам, сумма обязательств по предоставленным поручительствам, выплаты в погашение стоимости приобретенных в рассрочку товаров и др.).

Для этой цели каждое обязательство по предоставленному поручительству принимается в размере 50% среднемесячного платежа по соответствующему основному обязательству.

Исходя из дохода заемщика, банк оценивает тот объем кредита, который он может предоставить.

Платежеспособность заемщика определяется по формуле:

Р = Дч*К*t, (1).

где Р — платежеспособность заемщика, руб.;

Дчсреднемесячный доход (чистый) за 6 месяцев за вычетом всех обязательных платежей, руб.;

К — коэффициент в зависимости от величины Дч: К = 0,7 при Дч до 30 000 рублей, К — 0,8 при Дч свыше 30 000 рублей;

t — срок кредитования, мес.

Если в течение предполагаемого срока кредита (при дифференцированных платежах) заемщик вступает в пенсионный возраст, то его платежеспособность определяется следующим образом:

Р = Дч1*К1*t1+Дч2*К2*t2, (2).

где Р — платежеспособность заемщика;

Дч1 — среднемесячный доход, рассчитанный аналогично Дч, руб.;

t1 — период кредитования, приходящийся на трудоспособный возраст заемщика, мес.; Дч2 — среднемесячный доход пенсионера (ввиду отсутствия документального подтверждения размера будущей пенсии Заемщика, принимается равным размеру базовой части трудовой пенсии (с учетом индексации), установленной Федеральным законом от 17.12.2001 г. № 173-ФЗ «О трудовых пенсиях в Российской Федерации») [36, c.25];

t2 — период кредитования (в месяцах), приходящийся на пенсионный возраст заемщика;

К1и К2- коэффициенты, аналогичные К, в зависимости от величин Дч1 и Дч2 Организация документального предоставления, оформления и учета ипотечного кредита регламентируется следующими нормативными документами:

1. Жилищный кодекс Российской Федерации: [принят дек. 2004 г. № 188-ФЗ; в ред. от 28 дек. 2013 г. № 417-ФЗ];

2. О банках и банковской деятельности: федер. закон от 2 дек. 1990 г. № 395−1: [в ред. от 2 июля 2013 г. № 146-ФЗ].

3. О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации [Электронный ресурс]: федер. закон от 28 июля 2012 г. № 145-ФЗ: [в ред. от 28 дек. 2013 г. № 420-ФЗ].

4. О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах»: федер. закон от 29 дек. 2012 г. № 281-ФЗ.

5. О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним: федер. закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ: [в ред. от 21 дек. 2013 г. № 379-ФЗ].

6. О жилищных накопительных кооперативах: федер. закон от 30 дек. 2004 г. № 215-ФЗ: [в ред. от 23 июля 2013 г. № 251-ФЗ].

7. О кредитных историях: федер. закон от 30 дек. 2004 г. № 218-ФЗ: [в ред. от 23 июля 2013 г. № 251-ФЗ].

8. О рынке ценных бумаг: федер. закон от 22 апр. 1996 г. № 39-ФЗ: [в ред. от 28 дек. 2013 г. № 39-ФЗ].

9. О Центральном банке Российской Федерации (Банке России): федер. закон от 10 июля 2002 г. № 86-ФЗ: [в ред. от 28 дек. 2013 г. № 410-ФЗ]. Об инвестиционных фондах: федер. закон от 29 нояб. 2001 г. № 156-ФЗ: [в ред. от 23 июля 2013 г. № 251-ФЗ].

10. Об ипотеке (залоге недвижимости): [федер. закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ: [в ред. от 7 мая 2008 г. № 101-ФЗ].

11. Об ипотечных ценных бумагах: федер. закон от 11 нояб. 2003 г. № 152-ФЗ: [в ред. от 23 июля 2013 г. № 251-ФЗ].

12. Об организации страхового дела в Российской Федерации: закон РФ от 27 дек. 1992 г. № 4015−1: [в ред. от 28 дек. 2013 г. № 234-ФЗ].

13. О содействии развитию жилищного строительства: федер. закон от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ: [в ред. от 23 июля 2013 г. № 239-ФЗ].

14. Об оценочной деятельности в Российской Федерации: федер. закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ: [в ред. от 23 июля 2013 г. № 249-ФЗ].

15. Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации: федер. закон от 30 дек. 2004 г. № 214-ФЗ: [в ред. от 28 дек. 2013 г. № 414-ФЗ].

16. О бюджетной политике в 2014 — 2016 годах: Бюджетное послание Президента РФ Федеральному Собранию от 13 июня 2013 г. О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг: указ Президента РФ от 7 мая 2012 г. № 600.

17. О мерах по развитию системы ипотечного кредитования в Российской Федерации: постановление Правительства РФ от 11 янв. 2000 г. № 28: [в ред. постановления 8 мая 2002 г. № 302].

18. О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002;2010 годы: постановление Правительства РФ от 17 сент. 2001 г. № 675: [в ред. постановления Правительства РФ от 15 дек. 2010 г. № 1018].

19. О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011;2015 годы: постановление Правительства РФ от 17 дек. 2010 г. № 1050: [в ред. постановления Правительства РФ от 12 окт. 2013 г. № 923].

Максимальный размер кредита для каждого заемщика определяется на основании оценки его платежеспособности и представленного обеспечения возврата кредита, с учетом его благонадежности и остатка задолженности по ранее полученным кредитам.

Если заявитель, обратившийся в банк за получением кредита, уже имеет перед банком или другими учреждениями задолженность по кредитам, то максимальный размер предоставляемого кредита определяется с учетом данного обязательства.

В случае положительного решения заёмщик заключает кредитный договор с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости. В договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и сроки исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

После заключения договора об ипотеке, банк, как правило, требует, чтобы заемщик внес определенный первоначальный взнос, размер которого может колебаться в зависимости от существующего законодательства и экономический ситуации.

Банк-кредитор заинтересован в том, чтобы этот взнос был как можно больше, т.к. чем больше первый взнос, тем менее рискованна сделка и сам кредит. В настоящее время в России предполагается, что первоначальный взнос должен составлять как минимум 30% от стоимости приобретаемой квартиры, а на 70% заемщик может взять кредит.

Один из важнейших способов обеспечения исполнения обязательств представляет собой залог. Так как ипотека является разновидностью залога, то на нее распространяются основные положения, относящиеся к залогу в целом. Залогом может быть обеспечено действительное требование, в частности вытекающее из договора займа, в т. ч. банковской ссуды, договоров купли-продажи, имущественного найма, перевозки грузов и иных договоров. Залог произведен от обеспечиваемого им обязательства.

Существование прав залогодержателя находится в зависимости от судьбы обеспечиваемого залогом обязательства. Вообще право залога, в т. ч. залога недвижимости, прекращается в следующих случаях:

ѕ при исполнении обеспеченного залогом обязательства;

ѕ при гибели заложенного имущества;

ѕ при истечении срока действия права, составляющего предмет залога;

ѕ при переходе прав на предмет залога и залогодержателю;

ѕ в иных случаях, предусмотренных законом [3, c. 9].

При обеспечении исполнения обязательства залогом недвижимости необходимо заключение договора ипотеки, именующего определенное содержание и форму. В договоре должны быть указаны следующие существенные условия:

ѕ предмет залога, его характеристика (наименование, качественные и количественные признаки);

ѕ стоимость или оценка залога, определяемые соглашением сторон. Оценка заложенного имущества может быть пересмотрена, что оформляется составление дополнительного соглашения к договору;

ѕ существо обеспеченного залогом обязательства. Если залогом недвижимости обеспечивается обязательство, возникшее из договора банковской ссуды; то в договоре yкaзывается, кто является заимодателем, кто заемщиком;

ѕ размер обеспеченного залогом требования (например, размер ссуды, проценты за пользование кредитом);

ѕ сроки исполнения обязательства (например, срок погашения кредита и уплаты процентов по договору банковской ссуды).

Несоблюдение формы договора о платеже или обязанности регистрации договора влечет его недействительность. Права и обязанности у сторон по недействительному договору не возникают.

Если по недействительному договору имущество передано в «залог», то держатель вещи считается незаконным владельцем.

Недействительность договора ипотеки не влияет на судьбу основного обязательства, которое предполагалось обеспечить залог.

Заключение

договора ведет к установлению правовых связей между его участниками, то есть к установлению, изменению или прекращению гражданских прав и обязанностей. Права и обязанности залогодателя и залогодержателя определены Законом РФ «О залоге» [31, c.42].

Залогодатель вправе самостоятельно распоряжаться полученными от использования предмета ипотеки плодами, продукцией, доходами, если закладной не предусмотрен иной порядок. С согласия залогодержателя залогодатель вправе распоряжаться предметом ипотеки: передавать имущество в хозяйственное ведение, сдавать в аренду, если это не ограничено законом.

Для перехода предмета ипотеки по завещанию согласия залогодержателя не требуется, в случае гибели, повреждения предмета ипотеки или прекращения права собственности на него на основании закона, изъятия по решению суда, залогодатель вправе в разумный срок восстановить предмет залога или заменить его с согласия залогодержателя другим недвижимым имуществом.

Залогодержатель обязан, если иное не предусмотрено договором:

ѕ страховать за свои счет от рисков утраты и повреждения предмет ипотеки в полной его стоимости;

ѕ принимать меры, необходимые для обеспечения сохранности предмета ипотеки, в т. ч. для защиты его от посягательств и требований со стороны третьих лиц;

ѕ немедленно уведомлять залогодержателя о возникновении угрозы утраты или повреждения предмета ипотеки;

ѕ истребовать предмет ипотеки из чужого незаконного владения. Залогодержатель имеет право:

ѕ проверять по документам и фактически наличие, размер, состояние, условия хранения предмета ипотеки;

ѕ требовать от любого лица прекращения посягательства на предмет ипотеки, угрожающего ему утратой, повреждением, иным ухудшением его состояния;

ѕ преимущественно удовлетворять свои требования по основному обязательству из страхового возмещения за утрату или повреждение предмета ипотеки.

Основанием для обращения взыскания на заложенное имущество для удовлетворения требований кредитора является: неисполнение или ненадлежащее исполнение должником обеспеченного залогом обязательства. Если в установленный договором срок обязательство не исполняется должником по обстоятельствам, за которые он отвечает, то кредитор-залогодержатель вправе обратить взыскание на заложенное недвижимое имущество. Требования кредитора удовлетворяются из стоимости недвижимости по решению суда.

Для обращения взыскания на заложенное имущество залогодержатель подает исковое заявление в суд, в арбитражный суд, третейский суд. Рассмотрение искового заявления осуществляется по общим правилам искового производства, установленным гражданско-процессуальным и арбитражно-процессуальным кодексами РФ.

Удовлетворения требования залогодержателя за счет заложенного недвижимого имущества без обращения в суд допускается в случае, когда между залогодержателем и залогодателем заключено нотариально удостоверенное соглашение уже после возникновения оснований для обращения взыскания на предмет залога. Однако, если при этом будут нарушены права какого-то лица, то суд, по иску этого лица, может признать такое соглашение недействительным.

После обращения взыскания наступает реализация заложенного имущества. Реализация производится путем продажи с публичных торгов в порядке, установленном процессуальным законодательством. По просьбе залогодателя суд вправе принять решение об отсрочке продажи заложенного имущества на срок до одного года.

Отсрочка не освобождает должника от исполнения своих обязанностей и возмещения, возросших за время отсрочки убытков кредитора и неустойки. В случаях обращения взыскания на имущество в судебном порядке начальная продажная цена заложенного имущества определяется решением суда. Имущество продается лицу, предложившему на торгах наивысшую цену.

Обычно стоимость заложенной недвижимости превышает размер основного обязательства. Размер основного обязательства составляет, как правило, 70−80% от стоимости предмета залога, что должно обеспечить удовлетворение требований кредитора в полном объеме, вымогая проценты, убытки, расходы.

Если после удовлетворения всех требований кредитора в полном объеме за счет суммы, вырученной от реализации заложенного имущества, еще остаются средства, то они передаются залогодателю.

Если сумма, вырученная при реализации предмета залога, недостаточна для покрытия требования залогодержателя, он вправе, при отсутствии иною указания в законе или договоре, получить недостающую сумму из другого имущества, не пользуясь преимуществом, основанным на залоге [10, c.66].

В настоящее время в российской практике ипотечного кредитования существует три основные схемы предоставления кредитов для приобретения жилья: схема кредитования с оформлением Договора залога.

Данная схема являлась основной при создании всей программы ипотечного кредитования. Несомненное достоинство данной схемы в том, что она прямо предусмотрена законодательством, а именно Федеральным законом «Об ипотеке (залоге недвижимости)».

Клиент заключает Кредитный договор и Договор Залога, в его обеспечение, с банком и на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жильё остаётся в собственности клиента. При невозврате кредита клиентом банк, после решения суда, возвращает необходимую сумму путём продажи с публичных торгов, либо с согласия залогодателя, не доводя до суда, реализует жилье через риэлтерскую фирму по цене, сложившейся на рынке (с учётом процентов за кредит, штрафных санкций и других издержек). Заёмщик, не исполнивший обязательства по кредитному договору, практически не имеет оснований признать ту или иную сделку недействительной в качестве средства защиты от иска банка о взыскании (при условии грамотного оформления договоров кредита и залога).

Однако недостатком данной схемы кредитования является то, что проживающие в заложенной квартире залогодатели и члены его семьи обязаны освободить квартиру после обращения на неё взыскания только при соблюдении одновременно двух условий: квартира была заложена в обеспечение возврата кредита, выданного на приобретение или строительство этой квартиры; проживающие с залогодателем члены его семьи дали до заключения договора об ипотеке, а если они были вселены в заложенную квартиру позже — до их вселения, нотариально удостоверенное обязательство освободить заложенную квартиру в случае обращения на неё взыскания (ст. 78 Федерального закона Российской Федерации «Об ипотеке (залоге недвижимости)» от 16.07.1998 № 102-ФЗ (с изм. и доп. от 07.05.2013 г.).

— схема кредитования с оформлением Договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием Банка, клиента и риэлтерской фирмы.

Настоящая схема по отзыву специалистов банков является на сегодняшний день наиболее реалистичной. У неё существует несколько этапов прохождения:

— кредит выдаётся риэлтерской фирме. Заключается Кредитный договор между банком и риэлтерской фирмой (кредит выдаётся фирме), на этот кредит она приобретает жильё по Договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жильё (в обеспечение Кредитного договора). Если фирма «дочерняя», то для сокращения издержек, договор залога можно не регистрировать. Фирма средствами клиента возвращает кредит и проценты по нему. При полном погашении кредита утрачивает силу договор залога, потом — Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит;

— кредит выдаётся клиенту. Заключается Кредитный договор между банком и клиентом (кредит выдаётся клиенту), при этом одновременно заключается Договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлтерской фирмой, а она выступает залогодателем по Договору залога в обеспечение Кредитного договора. Клиент возвращает кредит и проценты по нему непосредственно в банк. При полном погашении кредита утрачивает силу Договор залога, потом — Договор купли-продажи и клиент вновь становится хозяином жилья. Если клиент не возвратил кредит, то (в соответствии с условиями договора залога) риэлтерская фирма реализует жильё на рынке недвижимости и возвращает кредит. В данном случае можно заключить Договор поручения между банком и риэлтерской фирмой на реализацию в случае необходимости закладываемого жилья. Положительным в данной схеме является следующее. Нахождение квартиры в собственности связанной риэлтерской фирмы гарантирует, что в случае необходимости её реализации квартира будет свободна от обязательств и не упадёт в цене. Продажа квартиры может быть осуществлена сравнительно быстро. Риск признания сделки купли-продажи недействительной по иску заёмщика незначителен, так как сделка реально направлена на создание соответствующих ей правовых последствий, а использование векселя в качестве средства платежа широко применяется в гражданском обороте. Этот риск будет снижен, если цена продажи квартиры заёмщиком риэлтору будет приближена к рыночной.

— схема ипотечного кредитования, разработанная Центральным Банком России, через выпуск банками ипотечных облигаций.

Данная схема заключается в следующем:

ѕ клиент берёт в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит к банку;

ѕ банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке (для этого необходимо жёстко закрепить за ипотечными облигациями залоговое обеспечение недвижимостью, при продаже облигации права на залог должны будут переходить к новому владельцу автоматически);

ѕ на вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит и т. д.;

ѕ клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию её нынешнему держателю;

ѕ ипотечные облигации, в случае банкротства банка-эмитента, не будут включаться в конкурсную массу, и недвижимость переходит в собственность инвесторов (нынешних обладателей облигаций), либо её хозяину при полном погашении им облигации [35, c.12].

Закладная — это документ, удостоверяющий право временной передачи собственности от должника-заемщика к банку-кредитору в качестве обеспечения оплаты долга (ссуды). Переданное право утрачивает силу, если долг погашается полностью в установленный срок. Таким образом, лицо, выдавшее закладную, продолжает физически владеть предметом закладной, но право собственности принадлежит банку до погашения ипотечного кредита. Закладная должна быть нотариально удостоверена и подлежит государственной регистрации. Договор об ипотеке вступает в силу с момента регистрации закладной, и настоящее время не существует единого порядка регистрации закладной. В России такая регистрация проводится: по земельным участкам — в территориальных органах комитета РФ по земельным ресурсам и землеустройству; по жилым домам и квартирам — в Бюро технической инвентаризации района (города); по предприятию — в органе, осуществляющем регистрацию этого предприятия, по другому недвижимому имуществу — в органе, проводящем регистрацию этого имущества. На регистрацию ипотеки представляется заявление залогодержателя, закладная, документы, название в закладной, в качестве приложения к ней, доказательства уплаты государственной пошлины за регистрацию.

Регистрационная запись включает сведения о залогодателе; информацию о предмете ипотеки, указания на наличие предшествующих ипотек, срок действия ипотечного обязательства.

Закладная должна содержать:

ѕ слово «закладная», заключенное в название документа;

ѕ наименование залогодателя и указание места его жительства либо, если залогодатель — юридическое лицо, его местонахождение;

ѕ наименование залогодержателя и его местонахождение;

ѕ название кредитного договора, исполнение которого обеспечивается по данной закладной, с указанием даты и места заключения такого договора;

ѕ данные о должнике по основному обязательству, если должник не является залогодателем;

ѕ указание суммы основного обязательства, обеспеченной ипотекой по данной закладной;

ѕ указание срока или сроков уплаты суммы, обеспеченной ипотекой по данной закладкой;

ѕ название и описание имущества, на которое установлена ипотека и его местонахождение;

ѕ денежную оценку имущества, на которое установлена ипотека по данной закладной;

ѕ наименование права, в соответствии, с которым имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю и органа зарегистрировавшего это имущество, с указанием номера, даты и места регистрации;

ѕ указание на то, имеются ли на имущество, являющееся предметом ипотеки, или на часть этого имущества другие закладные, сдано ли это имущество или его часть в аренду;

ѕ подписи залогодателя и залогодержателя;

ѕ наименование органа, зарегистрировавшего ипотеку, с указанием даты и места регистрации.

Закладная, не содержащая каких — либо вышеназванных данных, не подлежит нотариальному удостоверению, а соответствующая ипотека — государственной регистрации. В случае регистрации такая закладная может быть признана судом недействительной по иску заинтересованного лица. Но соглашению залогодателя с залогодержателем в закладную могут быть включены также иные данные и условия. К закладной возможно приложение документов, определяющих условия ипотеки или необходимых для осуществления залогодержателем своих прав по этому договору.

По своей экономической и юридической сущности закладные, являясь залоговыми свидетельствами, содержат в себе элементы кредитного договора, кредитного заявления и срочного обязательства. В соответствии с закладной ссудозаемщик обязуется выплачивать, с одной стороны, долг по кредиту и проценты по нему, с другой, выполнять все другие обязательства, связанные с владением недвижимостью, поддерживать ее в хорошем состоянии, выплачивать налоги, особые сборы и другие платежи. В этом документе, как и в кредитном договоре, могут быть обусловлены санкции к ссудополучателю или предусматриваться дополнительные возможности сохранения заложенного имущества. Являясь средством обеспечения долга, закладная приобретает реальное вещественное содержание, обладает стоимостью и как залоговое свидетельство может переходить из рук в руки, с передачей права взыскания долга другому лицу, становясь подобно акции и облигации ценной бумагой.

Таким образом, при получении ипотечного кредита кредитору необходимо оценить платежеспособность заемщика. В случае положительного решения заёмщик заключает кредитный договор с кредитором на покупку выбранной жилой недвижимости и предоставляет в банк документ о наличии первоначального взноса в размере не менее 30% от стоимости приобретаемой недвижимости. При неисполнение или ненадлежащем исполнение должником обеспеченного залогом обязательства, кредитор вправе обратиться в суд для обращения взыскания на заложенное имущество.

Исходя из того что было сказано выше, можно сделать выводы, что система ипотечного кредитования занимает уникальное положение в национальной экономике. Ведь основным способом решения жилищной проблемы для населения является долгосрочное ипотечное жилищное кредитование.

2.2 Документальное оформление и учет ипотечного кредитования В условиях рыночных условиях в банковских структурах применяются три основные стратегии привлечения банками финансовых ресурсов для ипотечного кредитования:

· ориентация на «депозитные» источники кредитных ресурсов;

· ориентация на «кредитные» источники (кредитные линии российских и иностранных кредитных организаций, средства институциональных инвесторов, целевые облигационные займы);

· ориентация на «государственные» источники.

В частности наиболее распространенной является схема документального оборота программы ипотечного жилищного кредитования, представленной на рис. 1.

Рис. 1. Распространенная процедура документального оформления и получения заемщиком ипотечного кредита.

Практикуется и другая схема документального оформления сделок ипотечного кредитования разработанная в ОАО «Альфабанк» и представленная на рис. 2.

Рис. 2. — Схема документооборота ипотечного кредитования покупки квартиры, разработанная в ОАО «Альфабанк».

В Санкт-Петербурге действует схема документального оборота выдачи ипотечных средств с участием Агентства по ипотечному жилищному кредитованию (рис. 3). В этой схеме принимают участие не только кредиторы, заемщики и страховщики, но и инвесторы, предоставляющие первоначальный инвестиционный капитал.

ипотечный кредитование банковский учет Рис. 3. Схема документооборота ипотечного кредитования с участием Агентства Сравнительный анализ схем позволяет сделать вывод о том, что модель, показанная на рис. 1, является одноступенчатой, то есть заемщик напрямую участвует во всех операциях. Схема, показанная на рис. 2, является двухступенчатой, то есть заемщик проходит все процедуры как бы повторно. Схема на рис. 3 может быть признана трехступенчатой, то есть в ней помимо ипотечных процедур присутствует еще рынок гарантий. Данные модели в целом отражают мировую практику ипотечного кредитования, о чем свидетельствует анализ зарубежного опыта.

Основы регулирования бухгалтерского учета в Российской Федерации установлены Федеральным законом от 30.12.2011 г. № 402-ФЗ «О бухгалтерском учете». В соответствии со статьей 1 Закона объектами бухгалтерского учета являются имущество организаций, их обязательства и хозяйственные операции, осуществляемые организациями в процессе их Деятельности.

Ипотека обслуживает обязательства по кредитному договору (ст. 819 ГК РФ), договору займа (ст. 807 ГК РФ), договору иного обязательства, в том числе основанного на купле-продаже (ст. 454 ГК РФ), аренде (ст. 606 ГК РФ), подряде (ст. 702 ГК РФ), другом договоре (ст. 420 ГК РФ), причинении вреда (подп. 6 п. 1 ст. 8 ГК РФ). Установленный статьей 2 Закона об ипотеке перечень не носит исчерпывающего характера и может быть расширен, поскольку имеется оговорка «если иное не предусмотрено федеральным законом».

В каждом конкретном случае бухучет обязательств, обеспечиваемых ипотекой, имеет свои специфические особенности и может отличаться весьма существенным образом. В частности, бухгалтерский учет операций по договорам займа отличается от правил, по которым производится бухучет аренды имущества.

Согласно пункту 1 ст. 807 ГК РФ, по договору займа деньги или иные вещи, определенные родовыми признаками, передаются заимодавцем в собственность заемщику. Порядок выдачи займа, его возврата, начисления и уплаты процентов и штрафных санкций определен в ГК РФ (гл. 42). В соответствии с ГК РФ договором займа или нормативными правилами могут быть установлены особенности использования и учета заемных средств.

Сущность данной операции заключается в том, что передача предмета займа связана с переходом права собственности на него, а значит, и со списанием с баланса заимодавца вещей (товарно-материальных ценностей) и их принятием к учету на соответствующие счета заемщика. Заемщик организует учет полученных займов на счетах 66 «Расчеты по краткосрочным кредитам и займам» и 67 «Расчеты по долгосрочным кредитам и займам»; при этом аналитический учет по счетам 66 и 67 ведется по заимодавцам и срокам погашения займов.

Предоставление денежных средств в ОАО «Альфабанк» оформляется следующей проводкой:

Д-т сч. 455 07, 457 06 — «Кредиты, предоставленные физическим лицам / физическим лицам-нерезидентам на срок свыше 3 лет»;

К-т — касса банка (только для рублевых кредитов), текущие счета физических лиц, карточные счета физических лиц; сумма на сумму предоставляемого кредита или на сумму предоставляемого транша по кредитной линии. Операция выполняется с шифром документа 11 «Документы по выдаче кредита, зачислению кредита на счет». Операция оформляется мемориальным ордером или расходным кассовым ордером при выдаче наличных средств физическому лицу.

При предоставлении транша кредитной линии дополнительно производится внебалансовый учет неиспользованного лимита кредитной линии:

Д-т сч. 913 02 — неиспользованные кредитные линии по предоставлению кредитов под лимит выдачи, К-т сч. 999 98 — счет для корреспонденции с пассивными счетами при двойной записи, на сумму предоставляемого транша кредитной линии.

Для учета обеспечения, принятого по ипотечному кредиту, в ОАО «Альфабанк» используются следующие внебалансовые счета бухгалтерского учета:

— 913 03 ценные бумаги, принятые в залог по выданным кредитам;

— 913 05 гарантии, поручительства, полученные банком;

— 913 07 имущество, принятое в залог по кредитам, кроме ценных бумаг.

Лицевой счет в ОАО «Альфабанк» для учета обеспечения открывается в разрезе каждого договора на обеспечение размещаемых средств.

Учет обеспечения производится в следующем порядке.

Поручительства, принятые по ипотечным кредитам, учитываются на внебалансовом счете 913 05, в день фактического предоставления кредита либо в день предоставления транша по кредитной линии:

Д-т сч. 913 05 — гарантии, поручительства, полученные банком;

К-т сч. 999 99 — счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи; сумма на сумму поручительства.

Учет имущественных прав, принятых в обеспечение по договору долевого строительства производится на балансовом счете 91 307. Учет обеспечения в ОАО «Альфабанк» производится в день заключения договора залога имущественных прав: Д-т сч. 913 07. субсчет — имущественные права, принятые в залог по ипотечным кредитам;

К-т сч. 999 99 — счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи; сумма на сумму принятых в обеспечение имущественных прав.

Учет залога недвижимости в ОАО «Альфабанк», принятой в обеспечение ипотечного кредита без оформления закладной, производится на внебалансовом счете 913 07. Учет обеспечения производится в день получения документов заемщиком или его представителем из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним и передачи их в банк:

Д-т сч. 913 07. субсчет. залог недвижимости, принятой в обеспечение по ипотечному кредиту;

К-т сч. 999 99 — счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи; сумма на сумму закладываемого имущества.

Учет закладной, оформленной по ипотечному кредиту, производится на внебалансовом счете 913 03. Учет обеспечения производится в день получения документов из органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним:

Д-т сч. 913 03 субсчет закладная, принятая в обеспечение по ипотечному кредиту;

К-т сч. 999 99 — счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи; сумма на сумму закладной.

В том случае, если права на закладываемое имущество удостоверены закладной, внебалансовый учет залога недвижимости на счете 913 07 не производится.

Если полученное по закладной обеспечение было ранее учтено в качестве залога недвижимости (ипотеки), то одновременно с учетом закладной необходимо списать залог имущества с внебалансового учета:

Д-т сч. 999 99 — счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи; К-т сч. 913 07 субсчет залог недвижимости, принятой в обеспечение по ипотечному кредиту; сумма на сумму заложенного имущества. Операции в ОАО «Альфабанк» оформляются мемориальным ордером.

Расчет процентов по кредитам в ОАО «Альфабанк» производится ежедневно. Отражение начисленных процентов в бухгалтерском учете осуществляется в последний рабочий день месяца.

Расчет и отражение процентов по срочной задолженности и просроченной задолженности, расчет штрафных пеней по просроченным задолженностям производится исходя из остатка на счете по учету задолженности на начало дня.

Для учета начисленных процентов используются следующие балансовые и внебалансовые счета:

474 27 «Требования банка по получению процентов», счет активный;

475 01 «Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)».

Счет пассивный; 916 04 — «Неполученные проценты по кредитам и прочим размещенным средствам, предоставленным клиентам (кроме банков)». Счет активный.

Лицевые счета открываются в разрезе каждого кредитного договора.

По кредитам, классифицированным в первую категорию качества либо сгруппированным в стандартный портфель однородных ссуд, учет процентов производится на балансовых счетах следующей проводкой:

Д-т сч. 474 27 — «Требования банка по получению процентов»,.

К-т сч. 475 01 — «Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)», сумма процентов, начисленных на дату отражения в бухгалтерском учете.

В случаях, когда расчетное значение оказывается меньше, чем отражено на балансовом учете (ошибки округления, изменение условий кредитного договора и т. д.) производится регулирующая проводка:

Д-т сч. 475 01 — «Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)»,.

К-т сч. 474 27. «Требования банка по получению процентов», сумма — на сумму разницы между расчетным и фактически отраженным значением процентов.

Операция оформляется мемориальным ордером.

По кредитам, классифицированным во вторую категорию качества и ниже либо сгруппированным в нестандартный портфель однородных ссуд, учет процентов производится на внебалансовых счетах следующей проводкой:

Д-т сч. 916 04. «Неполученные проценты по кредитам и прочим размещенным средствам, предоставленным клиентам (кроме банков)»,.

К-т сч. 999 99 — счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи, сумма процентов, начисленных на дату отражения в бухгалтерском учете.

В случаях, когда расчетное значение оказывается меньше, чем отражено на балансовом учете (ошибки округления, изменение условий кредитного договора и т. д.), производится регулирующая проводка:

Д-т сч. 999 99 — счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи, К-т сч. 916 04 «Неполученные проценты по кредитам и прочим размещенным средствам, предоставленным клиентам (кроме банков)», — на сумму разницы между расчетным и фактически отраженным значением процентов. Операция оформляется мемориальным ордером.

При переводе кредита из первой категории качества во вторую и ниже либо переводе портфеля однородных ссуд в категорию нестандартного портфеля начисленные проценты списываются со счетов балансового учета: Д-т сч. 475 01 — «Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)», К-т сч. 474 27. «Требования банка по получению процентов», сумма — на сумму процентов, учтенных на счетах балансового учета — и одновременно отражаются на внебалансовом учете:

Д-т сч. 916 04. «Неполученные проценты по кредитам и прочим размещенным средствам, предоставленным клиентам (кроме банков)»,.

К-т сч. 999 99 — счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи, сумма на сумму начисленных процентов.

При переводе кредита из второй категории качества и выше в первую либо при переводе портфеля однородных ссуд в категорию стандартного портфеля начисленные проценты списываются с внебалансового учета и отражаются на балансовых счетах:

Д-т сч. 999 99 — счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи, К-т сч. 916 04. «Неполученные проценты по кредитам и прочим размещенным средствам, предоставленным клиентам (кроме банков)»,.

Сумма, на сумму процентов, отраженных на внебалансовом учете.

И одновременно:

Д-т сч. 474 27 — «Требования банка по получению процентов»,.

К-т сч. 475 01 — «Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)», сумма на сумму начисленных процентов.

Операции оформляются мемориальным ордером.

Порядок учета просроченной задолженности по ипотечным кредитам Если в течение платежного периода заемщик не исполнил своих обязательств по уплате ссудной задолженности или частичного платежа, предусмотренного договором, производится перенос задолженности на счета по учету просроченных задолженностей. Для учета просроченной задолженности предусмотрены балансовые счета: 458 15, 458 17. «Просроченная задолженность по кредитам, предоставленным физическим лицам / физическим лицам — нерезидентам». Счета активные. Лицевые счета открываются в разрезе каждого кредитного договора. Учет просроченной задолженности производится при завершении последнего дня платежного периода, при возникновении факта неуплаты. При этом выполняется бухгалтерская проводка:

Д-т сч. 458 15, 458 17 — «Просроченная задолженность по кредитам, предоставленным физическим лицам / физическим лицам. нерезидентам»,.

К-т ссудного счета, — на сумму просроченной задолженности.

По аннуитетным платежам сумма просроченной задолженности рассчитывается как сумма ежемесячного аннуитета минус проценты, подлежащие уплате в текущем платежном периоде (за предыдущий расчетный период).

Если в течение платежного периода заемщик не выполнил своих обязательств по уплате процентов, то при завершении последнего дня платежного периода производится отражение просроченной задолженности по процентам в бухгалтерском учете.

Для учета просроченных процентов по кредитам, отнесенным к первой категории качества и по ссудам, объединенным в стандартный ПОС, предусмотрены балансовые счета: 459 15, 459 17. «Просроченные проценты по кредитам, предоставленным гражданам / физическим лицам — нерезидентам». Счета активные. Лицевые счета открываются в разрезе каждого кредитного договора.

Учет предстоящих поступлений по просроченным процентам ведется в ОАО «Альфабанк» на балансовом счете 475 01. Лицевые счета открываются в разрезе каждого договора.

При возникновении задолженности по уплате процентов выполняются следующие бухгалтерские проводки:

Д-т сч. 475 01. счет по учету начисленных процентов, К-т сч. 474 27. «Требования банка по получению процентов», — на сумму начисленных процентов, не уплаченных заемщиком в срок. И одновременно:

Д-т сч. 459 15, 459 17 — «Просроченные проценты по кредитам, предоставленным гражданам / физическим лицам — нерезидентам»,.

К-т сч. 475 01. счет учета просроченных процентов, сумма — на сумму процентов, не уплаченных заемщиком в срок.

Операции оформляются мемориальным ордером.

Учет просроченных процентов по кредитам, отнесенным во вторую категорию качества и ниже, а также ссудам, объединенным в нестандартный ПОС, производится на внебалансовом счете 916 04.

При возникновении задолженности по уплате процентов выполняются следующие бухгалтерские проводки:

Д-т сч. 999 99 — счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи, К-т сч. 916 04. счет по учету начисленных процентов, — на сумму начисленных процентов, не уплаченных заемщиком в срок.

И одновременно:

Д-т сч. 916 04. счет по учету просроченных процентов, К-т сч. 999 99. счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи, — на сумму процентов, не уплаченных заемщиком в срок.

Операции оформляются мемориальным ордером.

Рассмотрим порядок учета операций по уплате задолженности по ипотечным кредитам в ОАО «Альфабанк».

Плановое погашение текущей задолженности по ипотечному кредиту производится во время действия установленного кредитным договором платежного периода, за предыдущий расчетный период.

Если дата окончания платежного периода приходится на выходной или праздничный день, то срок действия платежного периода переносится на первый следующий за выходными рабочий день.

Если в кредитном договоре оговорен срок моратория, то на время действия такого моратория производить досрочное погашение ипотечного кредита не допускается.

Для учета доходов по процентам используются следующие счета бухгалтерского учета:

701 01. «Проценты, полученные по предоставленным кредитам». В аналитическом учете открываются счета в разрезе форм собственности клиентов-заемщиков, а также по видам полученного дохода:

— проценты, полученные по предоставленным кредитам;

— проценты, полученные по просроченным кредитам;

— полученные просроченные проценты.

Для учета пеней по кредитному договору предусмотрен счет:

701 06. «Штрафы, пени, неустойки полученные».

Уплата процентов по кредиту, отнесенному к первой категории качества, а также по ссудам, объединенным в стандартный ПОС, отражается в учете ОАО «Альфабанк» следующим образом.

1. Уплата текущих процентов по договору:

Д-т — текущий, карточный счет клиента, счет кассы, 603 05, 603 06,.

К-т сч. 474 27. «Требования банка по получению процентов», — на сумму уплачиваемых начисленных процентов, отраженных на счетах бухгалтерского учета.

Д-т — текущий, карточный счет клиента, счет кассы, 603 05, 603 06,.

К-т сч. 701 01. проценты, полученные по предоставленным кредитам, сумма — на сумму процентов, доначисленных за период, но не отраженных на счетах бухгалтерского учета.

Одновременно выполняется проводка по отнесению уплаченных процентов на доходы банка:

Д-т сч. 475 01 — «Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)»,.

К-т сч. 701 01 — проценты, полученные по предоставленным кредитам, сумма — на сумму уплачиваемых начисленных процентов, отраженных на счетах бухгалтерского учета.

Операция оформляется мемориальными и (или) кассовыми ордерами.

2. Уплата просроченных процентов по договору:

Д-т — текущий, карточный счет клиента, счет кассы, 603 05, 603 06,.

К-т сч. 459 15 «Просроченные проценты по кредитам, предоставленным гражданам», сумма — на сумму уплаченных просроченных процентов.

Одновременно выполняется операция по отнесению уплаченных процентов на доходы банка:

Д-т сч. 475 01 «Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)» — счет по учету просроченных процентов, К-т сч. 701 01. полученные просроченные проценты, сумма — на сумму уплаченных просроченных процентов.

Проводки оформляются мемориальным и (или) кассовым ордером.

3. Уплата процентов по просроченной задолженности:

Д-т — текущий, карточный счет клиента, счет кассы, 603 05, 603 06,.

К-т сч. 474 27. «Требования банка по получению процентов», сумма — на сумму уплаченных начисленных процентов.

Одновременно выполняется проводка по отнесению уплаченных процентов на доходы банка:

Д-т сч. 475 01 «Предстоящие поступления по операциям, связанным с предоставлением (размещением) денежных средств клиентам (кроме банков)»,.

К-т сч. 701 01 проценты, полученные по просроченным кредитам, — на сумму уплаченных начисленных процентов.

Проводки оформляются мемориальным и (или) кассовым ордером.

4. Уплата пеней по кредитному договору:

Д-т — текущий, карточный счет клиента, счет кассы, 603 05, 603 06,.

К-т сч. 701 06. «Штрафы, пени, неустойки полученные», сумма — на сумму уплачиваемых пеней.

Проводки оформляются мемориальным и (или) кассовым ордером.

Уплата процентов по кредиту, отнесенному ко второй категории качества и ниже, а также по ссудам, объединенным в нестандартный ПОС, отражается в учете следующим образом.

5. Уплата текущих процентов по договору:

Д-т — текущий, карточный счет клиента, счет кассы, 603 05, 603 06, К-т сч. 701 01. проценты, полученные по предоставленным кредитам, — на сумму уплачиваемых процентов.

Одновременно выполняется проводка по списанию задолженности с внебалансового учета:

Д-т сч. 999 99 — счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи, К-т сч. 916 04. счет по учету начисленных процентов, сумма — на сумму уплаченных начисленных процентов.

Проводки оформляются мемориальным и (или) кассовым ордером.

6. Уплата просроченных процентов по договору:

Д-т — текущий, карточный счет клиента, счет кассы, 603 05, 603 06,.

К-т сч. 701 01. полученные просроченные проценты, — на сумму уплаченных просроченных процентов.

Одновременно в ОАО «Альфабанк» выполняется проводка по списанию задолженности с внебалансового учета:

Д-т сч. 999 99 — счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи;

К-т сч. 916 04 — счет по учету просроченных процентов — на сумму уплаченных просроченных процентов.

Проводки оформляются мемориальным и (или) кассовым ордером.

7. Уплата процентов по просроченной задолженности:

Д-т — текущий, карточный счет клиента, счет кассы, 603 05, 603 06, — на сумму уплачиваемых процентов. Одновременно выполняется проводка по списанию задолженности с внебалансового учета:

Д-т сч. 999 99 — счет для корреспонденции с активными счетами при двойной записи, К-т сч. 916 04. счет по учету начисленных процентов по просроченной задолженности, — на сумму уплаченных начисленных процентов.

Следующим этапом нашего исследования является проведение анализа рынка ипотечного кредитования банковских структур.

2.2 Анализ динамики ипотечного кредитования Ипотечные кредиты — один из наших ключевых продуктов в розничном сегменте. Доля Банка на рынке составляет 47,6%, что делает его бесспорным лидером.

В 2013 году портфель ипотечных кредитов Банка увеличился на 31,2%, что соответствовало рыночным темпам роста, и превысил 1 трлн руб. Несмотря на высокие процентные ставки, не наблюдалось замедления роста портфеля ипотечных кредитов Банка по сравнению с 2011 годом.

За 2013 год Альфабанк увеличил свою долю на российском рынке кредитования населения на 0,8 п.п. — до 33,5%.

Розничный кредитный портфель Альфабанка вырос на 31,8% - до 3,3 трлн рублей. В течение года частным клиентам выдано кредитов более чем на 1,8 трлн рублей.

Ипотечные кредиты остаются одним из наиболее важных элементов продуктовой линейки банка.

Портфель жилищных кредитов Альфабанка в 2013 году рос рекордными темпами: с апреля по декабрь установлены ежемесячные рекордные показатели по объему выдачи ипотечных кредитов. Например, за декабрь 2013 года выдано 89 млрд рублей, то есть почти вдвое больше декабря предыдущего года.

Столь значительные результаты были достигнуты в том числе благодаря расширению продуктовой линейки.

Кредит «Военная ипотека» — «Приобретение готового жилья» тиражирован на всю страну. В ряде регионов реализована программа кредитования учителей и отдельных категорий граждан на улучшение жилищных условий. Кроме того, в течение года были снижены ставки по всем жилищным программам на 1 п.п.

За счет рекордных показателей роста в 2013 году доля банка на рынке ипотеки превысила 50%.

С целью повышения привлекательности своих ипотечных программ банки начинают перетасовывать условия, делая их на первый взгляд более привлекательными. Еще два года назад в банках наконец-то начали осознавать абсурдность требования к наемным работникам из числа «зарплатных» клиентов по предоставлению справки о зарплате по основному месту работы. Срок рассмотрения заявки на ипотечный кредит сократился: нормой стало считаться вынесение решения в срок от трех до пяти дней. Практически у всех банков первоначальный взнос опустился в среднем до 20% от стоимости приобретаемого жилья, а такие банки, как Альфабанк, Газпромбанк, банк «ДельтаКредит», АМТ банк, Нордеа Банк, РосЕвроБанк, выдают кредиты с первоначальным взносом 15%.

Банки стали активно разрабатывать разнообразные собственные ипотечные программы.

Помимо типовых программ кредитования на приобретение жилья на вторичном и первичном рынке под залог приобретаемой недвижимости, кредитов под залог имеющейся в собственности заемщика недвижимости появились целевые программы кредитования на ремонт жилья, на первоначальный взнос по ипотеке, на приобретение коммерческой недвижимости. ВТБ24, Альфабанк, Собинбанк и Банк Москвы предлагают ипотечные кредиты на приобретение гаражей или машино-мест.

Возрастающая разница между действующими ставками по ипотеке и стоимостью выданных ранее кредитов позволяет прогнозировать повышение спроса на рефинансирование и, как следствие, предложение банками новых программ по рефинансированию. О положительной тенденции развития рынка ипотечного кредитования свидетельствуют также данные по перевыполнению плановых показателей ипотечного жилищного кредитования (см. таблицу 1).

Таблица 1 — Основные показатели рынка ипотечного кредитования в РФ за 2011 — 2013 гг.

Анализ показывает, что в 2012 году плановые показатели по объему выдаваемых кредитов были перевыполнены на 63 млрд руб. или на 31,5%, а в 2013 году — на 114 млрд руб. или на 45,6%.

В количественном выражении в 2012 году ипотечных кредитов было выдано на 22 тыс. шт. или на 11,9% больше запланированных, а в 2013 году — на 38 тыс. шт. или 14,3% больше плановых показателей.

При этом наблюдается снижение плановых процентных ставок по выдаваемым кредитам в 2012 году на 1,3% по сравнению с планом, а в 2013 году — на 0,3%.

Фактическая доля сделок на рынке жилья совершаемых с помощью ипотеки в 2012 году больше запланированной на 1,9%, а в 2013 году — на 1,6%. Таким образом, были перевыполнены все показатели развития рынка ипотечного кредитования в России.

В настоящее время на ипотечном рынке действует более 2500 программ ипотечного кредитования (в среднем банки имеют по 10−11 программ кредитования).

Одни банки работают только на вторичном рынке, другие предоставляют кредиты и для приобретения квартир в новостройках, третьи работают во всех сегментах ипотечного рынка, что, безусловно, является одним из конкурентных преимуществ таких банков.

Данные о распределение ипотечных программ по видам представлены на рис. 4. Как показано на рис. 4. основную долю предлагаемых банками программ составляют ипотечные программы для покупки недвижимости на вторичном рынке — 48%, так как вторичный рынок для банков менее рискован. Меньше всего представлены программы кредитования коммерческой недвижимости- 1%.

Если в начале 2011 года на рынке ипотеки загородной недвижимости всего 16 банков предоставляли кредиты, то к декабрю 2013 года их число увеличилось в 2,3 раза.

Также банки постепенно расширяют диапазон сроков кредитования и на сегодняшний день средний срок по ипотечным программам банков, по сравнению с началом 2013 года, увеличился на 3,49 года и составляет 24,89 года.

Рис. 4- Распределение ипотечных программ по видам в РФ (на 01.01.2014 г.).

За прошедший год доля кредитов на 20 и более лет увеличилась на 17% и составила 84% от всех ипотечных программ. В первом полугодии 2013 года доля кредитов со сроком кредитования свыше 20 лет составляла 60%, сегодня такие сроки занимают 90% ипотечного рынка (см. рис. 5 и 6).

Рис. 5 — Максимальные сроки кредитования на рынке ипотеки за 2012 г.

При этом негативным моментом на рынке ипотечного кредитования является увеличение в динамике суммы задолженности по предоставленным кредитам. Анализ показал, что объем задолженности по кредитам, выданным на покупку жилья на 01.01.013 г. составил 503 млрд руб., из них ипотечных жилищных кредитов — 374 млрд руб.

Рис. 6 — Максимальные сроки кредитования на рынке ипотеки за 2013 г.

Рассмотрим характеристики заемщиков ипотечного кредита (см. табл. 2).

Таблица 2 — Характеристики заемщика ипотечного кредита в ОАО «Альфабанк» в 2013 г.

С каждым годом продажа недвижимости в кредит по ипотеке становится все популярнее. При нынешних ценах на жилье все сложнее накопить нужную сумму денег на покупку квартиры или другой недвижимости. Но даже если деньги на покупку есть, то чаще оказывается выгоднее не выводить их из оборота, а приобрести квартиру в ипотеку.

Не удивительно, что ипотека и ипотечное кредитование захватывает все большую часть рынка недвижимости не только в Москве и Московской области, но во многих регионах России.

Рассмотрим условия предоставления жилищных кредитов, предлагаемых ОАО Альфабанком в таблице 3.

Таблица 3 — Ипотечные кредиты в ОАО Альфабанк за 2013 г.

Ставка в рублях по различным видам жилищного кредита варьируется от 13% до 15,5%. Максимальный срок, на который предоставляется кредит, 30 лет. Первоначальный взнос различен по каждому виду кредита.

2.4 Проблемы и перспективы развития ипотечного кредитования в ОАО «Альфабанк».

Ипотечный рынок во всем мире работает по двум направлениям: выдача кредитов и их рефинансирование. Уникальность этого рынка заключается в том, что он является связующим звеном между двумя огромными экономически важными сегментами: рынком недвижимости и финансовым рынком.

На сегодняшний день в мировой практике существует множество инструментов ипотечного кредитования, а также несколько механизмов, с помощью которых кредитные учреждения рефинансируют выданные средства, например: выпуск ипотечных ценных бумаг, создание ипотечных паевых инвестиционных фондов или их аналогов.

Полагаем, что конкретная поддержка со стороны государственных органов применительно к системе ипотечного жилищного кредитования может выражаться в следующих формах:

ѕ придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;

ѕ приоритетное выделение площадок под застройку (без всяких дополнительных условий) для реализации системы;

ѕ снятие или значительное уменьшение величины финансовой нагрузки на участников системы за счет снижения расходов на инфраструктуру и других льгот;

ѕ выделение из федерального, городского или местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;

ѕ предоставление гражданам льготных условий кредитования;

ѕ принятие постановлений о залоговом кредитовании (на местном уровне), при котором муниципальные власти выступают гарантом по кредитам на реализацию высокоэффективных проектов, если эти проекты соответствуют приоритетным направлениям городского развития, а заемщик — установленным критериям;

ѕ эмиссия муниципальных ценных бумаг, которые наряду с обеспечением притока средств в программы развития могут быть предметом залога в обеспечение кредитов, привлекаемых инвесторами на реализацию нужных городу проектов;

ѕ выпуск облигационных займов, обеспеченных землей и недвижимостью.

В нынешних условиях, когда предпринимаются меры по стабилизации экономики и реформированию кредитно-финансовой сферы, формирование системы ипотечного жилищного кредитования становится одним из приоритетных направлений государственной политики. Не случайно Правительством РФ была одобрена Концепция развития системы ипотечного жилищного кредитования. Она ориентирована на создание системы эффективного и масштабного долгосрочного ипотечного кредитования населения. В качестве основной задачи государства в Концепции выдвигается создание законодательной базы и нормативного регулирования процесса ипотечного кредитования с целью снижения финансовых рисков и повышения доступности жилья.

Наряду с Концепцией, Постановлением Правительства РФ утвержден План подготовки проектов нормативных правовых актов, обеспечивающих развитие системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации.

Совершенно очевидно, что существующая сегодня законодательная база недостаточно полна, имеет внутренние противоречия, что, в частности, мешает банкам эффективно участвовать в ипотечном кредитовании. Принятое Постановление позволяет устранить многие препятствия на пути развития ипотеки.

В настоящее время жилищный вопрос стоит, очень остро и для улучшения жилищных проблем, я предлагаю следующие методы:

ѕ помощь от государства в предоставлении жилья незащищенным слоям населения путем увеличения объемов строительства домов, а также выдачей субсидий в размере 70% от стоимости квартиры, а остальные 30% в рассрочку на длительный период. Для граждан, не способных выплачивать эти средства — предоставлять жилье без приватизации и права собственности.

ѕ для граждан, со средними доходами, желающих приобрести жилье, но не имеющих в наличии всю сумму денежных средств от стоимости жилья предоставлять ипотечный кредит.

ѕ для граждан, уровень доходов которых позволяет купить жилье без необходимости ипотеки, также увеличивать темпы строительства, чтоб спросу соответствовало предложение.

Жилищное ипотечное кредитование является эффективным способом для решения жилищной проблемы, для решения необходима доступность жилищных кредитов широким слоям граждан. А чтобы доступность ипотеки привела к росту строительства жилья, а не цен на него, нужно облегчить получение земельных участков под застройку. Для этого, необходимо помочь местным властям с подводкой инженерных коммуникаций к месту строительства, упростить процедуру выдачи исходно-разрешительной документации на участок и организовать выделение участков на открытых торгах.

Для развития ипотечного кредитования и спроса на него, необходимы выгодные условия такие как: предоставление государственных безвозмездных субсидий для оплаты первоначального взноса молодым семьям, работникам социальной сферы, военнослужащим, инвалидам и многодетным семьям. Увеличение срока рассрочки платежа по кредиту до 40 лет. Возможность брать кредит поколениями. Предоставлять отсрочку платежа по ипотеке до трех лет в чрезвычайных для заемщика ситуациях, не позволяющих временно выплачивать денежные средства. Рассмотрение банком как официальных, так и неофициальных доходов.

Вновь прийти к системе, когда предприятия выделяют своим работникам жилье, а они работают.

Таким образом, препятствием в развитии системы ипотечного кредитования являются: неразвитость инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства; низкий уровень жизни населения, высокие процентные ставки; отсутствие источника «длинных денег» в экономике; непрозрачные источники доходов граждан, психологические факторы; главным из которых является национальная особенность большинства населения — нежелание жить в долг; низкие темпы разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованность правовых актов между собой; отсутствие развитого рынка финансовых ипотечных инструментов.

Для решения данных проблем необходимо: совершенствование законодательной и нормативной базы; создание и внедрение универсального механизма обеспечения притока долгосрочных финансовых ресурсов; уточнение нормативной базы, регулирующей деятельность кредитных организаций по предоставлению и обслуживанию ипотечных долгосрочных кредитов, а также их рефинансированию; формирование нормативно-законодательных основ для использования новых финансовых инструментов (ценных бумаг) в целях привлечения долгосрочных ресурсов в эту сферу. Со стороны государственных органов необходимо:

1. Придание системе ипотечного жилищного кредитования статуса муниципальной;

2. Выделение из федерального, городского или местного бюджета безвозмездных субсидий на строительство или приобретение жилья;

3. Предоставление гражданам льготных условий кредитования;

4. Выпуск облигационных займов, обеспеченных землей и недвижимостью.

Для развития массового ипотечного кредитования потребуется реализации следующих организационных мер:

ѕ осуществления пропаганды и разъяснения населению целей, задач, технологии и преимуществ приобретения жилья в кредит, а также организации обучения профессиональных кадров;

ѕ организация процесса мониторинга качества ипотечных кредитных портфелей и кредитного риска банков.

Для достижения поставленных задач исследуемом банку ОАО «Альфабанк» необходимо:

1) расширить и постоянно совершенствовать спектр предлагаемых клиентам продуктов по ипотеке и уровень сервиса;

2) развивать сеть каналов дистрибуции кредитных продуктов;

3) непрерывно совершенствовать системы управления рисками ипотечного кредитования и взыскания, а также повышать операционную эффективность;

4) развивать маркетинговую деятельность и повышать узнаваемость бренда;

5) постоянно совершенствовать эффективность функционирования и управления;

6) привлекать к работе высокопрофессиональных специалистов для успешной реализации стратегии.

Рассмотрим данные направления совершенствования системы ипотечного кредитования более подробно.

Расширение спектра ипотечных продуктов определяется, прежде всего, востребованностью того или иного продукта на рынке. На сегодняшний день на рынке наиболее востребованными являются следующие виды ипотечных кредитов:

ѕ кредитование покупки на вторичном рынке жилья: квартир, таунхаусов, загородных домов; кредитование покупки строящихся квартир, таунхаусов, загородных домов;

ѕ нецелевое и целевое кредитование под залог имеющейся недвижимости;

ѕ рефинансирование ранее полученных в других банках ипотечных кредитов.

Относительно новым для российского рынка ипотечного кредитования продуктом является кредитование покупки земельного участка и кредитование под залог земельного участка.

На фоне роста стоимости жилья на вторичном рынке новостройки становятся наиболее доступным видом недвижимости. Однако многие клиенты опасаются приобретать квартиру в новостройках из-за нашумевшей проблемы обманутых дольщиков. Учитывая данную ситуацию, большинство банков предпочитают предоставлять ипотечные кредиты на приобретение квартир только на вторичном рынке жилья или на первичном рынке жилья в одобренных новостройках. С целью повышения уверенности клиента при приобретении квартиры в новостройке необходимо развивать сотрудничество с проверенными строительными компаниями.

Развитие каналов продаж для ОАО «Альфабанк» является ключевым инструментом завоевания доли на региональном рынке ипотечного кредитования. Выделяют следующие основные каналы продаж ипотечных продуктов для ОАО «Альфабанк»:

— сеть отделений банка;

— Интернет;

— контакт-центр (горячая линия);

— компании-партнеры (риэлтерские компании и ипотечные брокеры);

— мобильные продажи (активные продажи вне офиса банка);

— «банк на работе» (продвижение продуктов компаниям, являющимся клиентами по корпоративным продуктам).

Прежде всего, необходимо определить, через какие каналы ОАО «Альфабанк» планирует продавать ипотечные продукты. После выбора каналов необходимо определить, какие каналы у банка уже имеются, какие необходимо создать и какие необходимо доработать.

Например, элементами стратегии развития каналов продаж в ОАО «Альфабанк» могут быть:

ѕ расширение сети отделений банка;

ѕ разработка новых форматов отделений (создание ипотечных центров);

ѕ создание отдельного интернет-сайта ипотечных продуктов банка;

ѕ покупка отдельного телефонного номера для ипотечной горячей линии, построение процесса продаж через нее;

ѕ отбор и установление отношений с компаниями-партнерами.

Развитие маркетинговой деятельности в ОАО «Альфабанк» должно базироваться, прежде всего, на проведении рекламной кампании в российских регионах, направленной на повышение узнаваемости в точках присутствия и поддержку предлагаемых ипотечных программ.

Основополагающий принцип рекламной деятельности ОАО «Альфабанк», развивающего ипотеку в регионах, — реклама имиджа.

Стратегической задачей является превращение положительного внутреннего имиджа во внешний. Инструментом достижения поставленной цели является функциональность рекламы — реклама в различных ее проявлениях должна быть полезной, приятной, удобной, дающей пищу для размышлений и собственных выводов.

Для формирования и обеспечения эффективности управления филиальной сетью банка необходимо осуществлять постоянный контроль и мониторинг показателей деятельности филиалов.

Необходимо проводить ежеквартальный анализ результатов работы филиала, в котором будет отслеживаться динамика основных показателей: активов, развития коммерческой сети, клиентской базы, ресурсной базы, динамики ипотечного кредитования, электронных платежных систем, а также динамика доходов, расходов и прибыли.

По результатам проведенных анализов в ОАО «Альфабанк» необходимо разработать меры по улучшению деятельности каждого филиала и по отдельным направлениям бизнеса.

Банковская политика управления рисками должна включать работу в ОАО «Альфабанк» над следующими блоками:

ѕ процесс верификации клиентов и информации;

ѕ процесс андеррайтинга и принятия решения;

ѕ операционные риски в продукте;

ѕ процесс взыскания долгов (collection);

ѕ резервирование.

Привлечение к работе высокопрофессиональных специалистов в ОАО «Альфабанк» является немаловажным фактором успешной работы, так как, безусловно, человеческий фактор играет немаловажную роль. Нанимаемые сотрудники в ОАО «Альфабанк» должны быть обучены, тренинговая программа должна включать в себя блок по ипотечному продукту, обучение работе с ИТ-системами банка, так как эти составляющие являются основой высокого уровня сервиса.

Успешное развитие на региональных рынках для ОАО «Альфабанк» обеспечивается рядом факторов:

1) достаточной ресурсной базой для успешной конкуренции с региональными банками;

2) сбалансированным ростом кредитного портфеля и стабильным кругом заемщиков;

3) наличием в банке отлаженной системы управления кредитными рисками.

Из вышесказанного следует, что система ипотечного кредитования ОАО «Альфабанк» находится в постоянном развитии, однако уровень его интенсивности зависит от влияния различных факторов.

Заключение

Ипотечное кредитование — один из самых надёжных и проверенных в мировой практике способов привлечения частных инвестиций в жилищную сферу.

Именно ипотека позволяет наиболее выгодно сочетать интересы населения в улучшении жилищных условий, коммерческих банков и других кредиторов — в эффективной и прибыльной работе, строительного комплекса — в ритмичной загрузке производства, а так же государства, заинтересованного в экономическом росте.

Однако необходимо дальнейшее совершенствование правовых механизмов жилищной ипотеки и создание условий для эффективной работы институтов жилищного рынка.

В настоящее время ипотека вызывает много разноречивых мнений. Одни утверждают, что при нынешнем уровне жизни этот способ решения жилищной проблемы еще долго останется непопулярным. Другие — что ипотека пришла в нашу страну как раз вовремя.

В результате проведенного исследования нами было установлено, что становление ипотеки и системы ипотечного кредитования в России осложнено такими факторами, как:

ѕ недостаток ресурсов коммерческих банков для долгосрочного инвестирования;

ѕ отсутствие государственной поддержки и льготного налогообложения для инвесторов, предоставляющих долгосрочные кредиты;

ѕ недостаточная разработка законодательной базы ипотечного кредитования;

ѕ отсутствие вторичного рынка закладных.

Успех конкретной программы будет зависеть от привлечения в эту сферу всех возможных источников ипотечного кредитования жилья — кредитных ресурсов ипотечных и универсальных банков, индивидуальных, корпоративных и институциональных инвесторов. В целях развития ипотеки в России необходимо создавать системы ипотечного кредитования и системы управления рисками как альтернативного способа страховой защиты от рисков, возникающих при ипотечных операциях.

Среди основных проблем развития систем ипотечного кредитования нами были выделены следующие:

1) ограниченным платежеспособным спросом населения;

2) низкими объемами и невысоким качеством нового жилищного строительства в субъектах Российской Федерации;

3) низкими темпами разработки и совершенствования законодательства о недвижимости и несогласованностью правовых актов;

4) неразвитостью инфраструктуры рынка жилья и жилищного строительства;

5) психологическими факторами, главным из которых является национальная особенность большинства населения — нежелание жить в долг;

6) высокими процентными ставками, в связи с чем ипотечное кредитование в России не становится массовым и большинство россиян не могут воспользоваться ипотекой;

7) непрозрачными источниками доходов граждан и др. факторы.

По результатам проведенного исследования мы рекомендуем следующие пути развития системы ипотечного кредитования в ОАО «Альфабанк».

В качестве основных направлений нами было предложено:

1) расширить и постоянно совершенствовать спектр предлагаемых клиентам продуктов по ипотеке и уровень сервиса;

2) развивать сеть каналов дистрибуции кредитных продуктов;

3) непрерывно совершенствовать системы управления рисками ипотечного кредитования и взыскания, а также повышать операционную эффективность;

4) развивать маркетинговую деятельность и повышать узнаваемость бренда;

5) постоянно совершенствовать эффективность функционирования и управления;

6) привлекать к работе высокопрофессиональных специалистов для успешной реализации стратегии.

Все вышеуказанные факторы должны позволить ОАО «Альфабанк» сохранить качество кредитов на высоком уровне в среднесрочной перспективе и помочь занять лидирующие позиции в регионах на рынке ипотечного кредитования.

1) Конституция Российской Федерации [Текст]: [принята всенар. голосованием 12 дек. 1993 г.; в ред. от 30 дек. 2008 г. № 6-ФКЗ, № 7-ФКЗ] // Рос. газ. -2009. — 21 янв.

2) Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) [Электронный ресурс]: [принят 30 нояб. 1994 г. № 51-ФЗ; в ред. от 2 нояб. 2013 г. № 302-ФЗ]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru.

3) Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) [Электронный ресурс]: [принят 26 янв. 1996 г. № 14-ФЗ; в ред. от 28 дек. 2013 г. № 416-ФЗ]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru.

4) Гражданский кодекс Российской Федерации (часть третья) [Электронный ресурс]: [принят 26 нояб. 2001 г. № 146-ФЗ; в ред. от 28 дек. 2013 г. № 446-ФЗ]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru.

5) Гражданский кодекс Российской Федерации (часть четвертая) [Электронный ресурс]: [принят 18 дек. 2006 г. № 230-ФЗ; в ред. от 23 июля 2013 г. № 222-ФЗ]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru.

6) Градостроительный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: [принят 29 дек. 2004 г. № 190-ФЗ; в ред. от 23 дек. 2013 г. № 418-ФЗ]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru.

7) Жилищный кодекс Российской Федерации [Электронный ресурс]: [принят дек. 2004 г. № 188-ФЗ; в ред. от 28 дек. 2013 г. № 417-ФЗ]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru.

8) Налоговый кодекс Российской Федерации: Часть первая [Электронный ресурс]: [принят 31 июля 1998 г. № 146-ФЗ; в ред. от 28 дек. 2013 г. № 420-ФЗ]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru.

9) Налоговый кодекс Российской Федерации: Часть вторая [Электронный ресурс]: [принят 5 авг. 2000 г. № 117-ФЗ; в ред. от 28 дек. 2013 г. № 416-ФЗ]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru.

10) О банках и банковской деятельности [Электронный ресурс]: федер. закон от 2 дек. 1990 г. № 395−1: [в ред. от 2 июля 2013 г. № 146-ФЗ]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru.

11) О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации [Электронный ресурс]: федер. закон от 28 июля 2012 г. № 145-ФЗ: [в ред. от 28 дек. 2013 г. № 420-ФЗ]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru.

12) О внесении изменений в Федеральный закон «Об ипотечных ценных бумагах» [Электронный ресурс]: федер. закон от 29 дек. 2012 г. № 281-ФЗ. — Режим доступа: http://www.consultant.ru.

13) О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним [Электронный ресурс]: федер. закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ: [в ред. от 21 дек. 2013 г. № 379-ФЗ]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru.

14) О жилищных накопительных кооперативах [Электронный ресурс]: федер. закон от 30 дек. 2004 г. № 215-ФЗ: [в ред. от 23 июля 2013 г. № 251-ФЗ]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru.

15) О кредитных историях [Электронный ресурс]: федер. закон от 30 дек. 2004 г. № 218-ФЗ: [в ред. от 23 июля 2013 г. № 251-ФЗ]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru.

16) О рынке ценных бумаг [Электронный ресурс]: федер. закон от 22 апр. 1996 г. № 39-ФЗ: [в ред. от 28 дек. 2013 г. № 39-ФЗ]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru.

17) О Центральном банке Российской Федерации (Банке России) [Электронный ресурс]: федер. закон от 10 июля 2002 г. № 86-ФЗ: [в ред. от 28 дек. 2013 г. № 410-ФЗ]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru.

18) Об инвестиционных фондах [Электронный ресурс]: федер. закон от 29 нояб. 2001 г. № 156-ФЗ: [в ред. от 23 июля 2013 г. № 251-ФЗ]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru.

19) Об ипотеке (залоге недвижимости) [Электронный ресурс]: [федер. закон от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ: [в ред. от 7 мая 2008 г. № 101-ФЗ]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru.

20) Об ипотечных ценных бумагах [Электронный ресурс]: федер. закон от 11 нояб. 2003 г. № 152-ФЗ: [в ред. от 23 июля 2013 г. № 251-ФЗ]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru.

21) Об организации страхового дела в Российской Федерации [Электронный ресурс]: закон РФ от 27 дек. 1992 г. № 4015−1: [в ред. от 28 дек. 2013 г. № 234-ФЗ]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru.

22) О содействии развитию жилищного строительства [Электронный ресурс]: федер. закон от 24 июля 2008 г. № 161-ФЗ: [в ред. от 23 июля 2013 г. № 239-ФЗ]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru.

23) Об оценочной деятельности в Российской Федерации [Электронный ресурс]: федер. закон от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ: [в ред. от 23 июля 2013 г. № 249-ФЗ]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru.

24) Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации [Электронный ресурс]: федер. закон от 30 дек. 2004 г. № 214-ФЗ: [в ред. от 28 дек. 2013 г. № 414-ФЗ]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru.

25) О бюджетной политике в 2014 — 2016 годах [Электронный ресурс]: Бюджетное послание Президента РФ Федеральному Собранию от 13 июня 2013 г. — Режим доступа: http://www.consultant.ru.

26) О мерах по обеспечению граждан Российской Федерации доступным и комфортным жильем и повышению качества жилищно-коммунальных услуг [Электронный ресурс]: указ Президента РФ от 7 мая 2012 г. № 600. — Режим доступа: http://www.consultant.ru.

27) О мерах по развитию системы ипотечного кредитования в Российской Федерации [Электронный ресурс]: постановление Правительства РФ от 11 янв. 2000 г. № 28: [в ред. постановления 8 мая 2002 г. № 302]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru.

28) О федеральной целевой программе «Жилище» на 2002;2010 годы [Электронный ресурс]: постановление Правительства РФ от 17 сент. 2001 г. № 675: [в ред. постановления Правительства РФ от 15 дек. 2010 г. № 1018]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru.

29) О федеральной целевой программе «Жилище» на 2011;2015 годы [Электронный ресурс]: постановление Правительства РФ от 17 дек. 2010 г. № 1050: [в ред. постановления Правительства РФ от 12 окт. 2013 г. № 923]. — Режим доступа: http://www.consultant.ru.

30) Алексеева О. Г., Хоменко Е. Г. Банковское право: Вопросы и ответы. — М.: Юриспруденция, 2011. — 276 с.

31) Гарипова З. Л. Рынок жилищной ипотеки: развитие специальных кредитных институтов // Банковское дело, № 4, 2011, 20−23.

32) Деньги, кредит и банки. Учебник / Под редакцией О. И. Лаврушина, 3-е изд., перераб. и доп. — М.: Финансы и статистика. 2011.

33) Дестресс М. Ипотека и ипотечное кредитование // Деньги и кредит. -2012. № 8. — С.48−51.

34) Ельцов МИ. Перспективы развития ипотечного кредитования в России// Финансовые проблемы РФ и пути их решения: теория и практика. Материалы Международной научно-практической конференции. СПб.: Нестор, 2013. — С.65 — 66.

35) Жилищная экономика: Пер. с англ. / Под ред. Г. Поляковского. М.: Дело, 2012.-224 с.

36) Жуков И. В., Щербаков А. И. Ипотечное кредитование затрат на приобретение и строительство жилья// Экономика и предпринимательство в строительстве (выпуск 4): Сб. научи. тр./Отв. ред. А. И. Щербаков. -Новосибирск: НГАСУ, 2013.-С. 98−101.

37) Зенец Н. Возможности ипотечного кредитования // Экономист.2013. -№ 4. — С.93−95.

38) Золоторев И. И., Горбунова И. В., Сазонова Ю. А., Соколов В. Н. Инвестиции в жилищное строительство// Экономика и предпринимательство в строительстве: Сб. научи, тр. (выпуск 6)/ Отв. ред. А. И. Щербаков. -Новосибирск: НГАСУ, 2012. С. 45 -47.

39) Ивасенко А. Г. Ипотечное кредитование: Сущность, проблемы и перспективы развития: Учебное пособие. -Новосибирск: НГАЭиУ, 2012.

40) Ивасенко А. Г., Литвинова О. В., Соколов В. Н. Ипотечное кредитование: анализ и перспективы// Сборник материалов межкафедрального научно-методического семинара «Современные проблемы экономики и менеджмента». Новосибирск: СГГА, 2012. — С. 173−179.

41) Ипотечное жилищное кредитование. М.: Издательский дом «Аудитор», 2013.

42) Иванов В. В. Все об ипотеке. — М.: МТ-Пресс, 2012; 321 с.

43) Ковалев В. В. Анализ хозяйственной деятельности предприятия. — М.: Проспект, 2013. — 335 с.

44) Копейкин А. Б., Рогожина Н. Н. Страхование кредитных рисков при ипотечном жилищном кредитовании (страхование ипотечных рисков). — М.: Фонд «Институт экономики города», 2012.

45) Матюхин Г. Г. Тернистый путь ипотечного кредитования //Банковское дело, № 3, 2013. с. 34−36.

46) Опыт и проблемы развития ипотечного жилищного кредитования в регионах России / Под ред. Н. Н. Рогожиной. — М: Фонд «Институт экономики города», 2013.

47) Опольская Н. В., Шитова О. Т., Соколов В. Н. Государственная поддержка ипотечного жилищного кредитования: зарубежный опыт и российская практика// Вестник СГГА (выпуск 6). — Новосибирск: СГГА, 2013.

48) Основы ипотечного кредитования / Науч. ред. и рук. авт. колл. Н. Б. Косарева. — М.: Фонд «Институт экономики города»: ИНФРА-М, 2010.

49) Оценка масштабов и динамики изменения платежеспособного спроса на жилье и объемов жилищного строительства в России. — М.: Фонд «Институт экономики города», 2013.

50) Павлова И. В. Ипотечное жилищное кредитование. — М.: Изд. группа «БДЦ-Пресс». 2014.

51) Пастухова Н. С., Рогожина Н. Н. Методические рекомендации по организации по организации и порядку осуществления программ жилищного ипотечного кредитования. — М.: «Фонд «Институт экономики города», 2012.

52) Пастухова Н. С. Рекомендации по проведению процедуры оценки вероятности погашения жилищных ипотечных кредитов (андеррайтинг кредитов). — М.: Фонд «Институт экономики города», 2013.

53) Пастухова Н. С., Рогожина Н. Н. Инструменты ипотечного жилищного кредитования. — М: Фонд «Институт экономики города», 2014.

54) Разумова И. А. Ипотечное кредитование: Учебное пособие. — СПб.: Питер, 2014.

55) Рогожина Н. Н., Туманов А. А. Оценка доступности приобретения жилья и ипотечных жилищных кредитов. — М.: Фонд «Институт экономики города», 2013.

56) Рогачев A.Ю. Ипотечное кредитование: риски и привлекательность.// Управление финансовыми рисками. 2013. № 3. С. 216−220.

57) Саркисянц А. Г. Ипотечное кредитование на современном этапе//Банковское дело. 2013. № 8. С. 46−51.

58) Ужегов А. Н. Диссертация «Ипотечное кредитование в странах с переходной экономикой». — СПб: ГУ. 2011.

59) Цылина Г. А. Ипотечное кредитование и риски // Жилищное строительство. 2013., № 5, с. 20.

ПРИЛОЖЕНИЕ Таблица 1 — Топ-10 рынка ипотечного кредитования в 2013 г.

Таблица 2 — Динамика роста задолженности по ипотечным жилищным кредитам к ВВП с 2008 г. по 2014 г.