Экономическая оценка эффективности инвестиций

Курсовая работа по дисциплине: Экономическая оценка инвестиций тема: Экономическая оценка эффективности инвестиций

Развитие экономических отношений в Российской Федерации как на макро уровне государственной политики, так и на микро уровне реализации отдельных проектов конкретных организаций на территории субъектов Российской Федерации, тесно связано с объектами недвижимости. Следует отметить, что объекты недвижимости могут выступать не только в роли средств производства, к которым в данном случае будут отнесены здания и сооружения производственного, складского, торгового и административного характера, но и в качестве средств потребления, включающих земельные участки, жилые дома, квартиры и иные недвижимые объекты частной собственности. Таким образом, весь процесс хозяйственной деятельности в целом и процесс общественного производства в частности основываются именно на объектах недвижимости.

Многочисленные и обширные исследования рынка недвижимости Российской Федерации, нашедшие отражение в следующей части (Глава 1) данной работы, свидетельствуют о его стремительном структурном росте. Одним из ключевых условий подобного роста является привлечение инвестиций. В особенности, со стороны не только внутренних, но и внешних, зарубежных инвесторов. Однако же, прежде чем анализировать инвестиционный климат и проводить оценку условий реализации конкретного проекта, представляется рациональным дать определение понятию инвестиций как экономической категории.

Инвестиции представляют собой осознанный отказ от текущего потребления в пользу возможно большего дохода в будущем, который должен обеспечить и большую возможность прибыли. Это означает, что процветание любого бизнеса в значительной степени зависит от рациональной инвестиционной политики, что, в свою очередь, свидетельствует о том, что подобная политика и затратна, и рискованна. Такой ее характер обоснован рядом следующих факторов.

Во-первых, не существует инвестиций без затрат.

Во-вторых, всегда существует ненулевая вероятность полной или частичной потери инвестированных ранее средств.

В целом, инвестиционный процесс начинается с привлечения денежных средств и формирования финансовых потоков, в последствии воплощающихся в реальные активы в форме зданий и сооружений.

Необходимо перечислить факторы, определяющие уровень инвестиций в масштабе общества. К их числу относятся:

соотношение между сбережением, являющим собой потенциальные инвестиции, и потреблением;

безопасность вложений в долгосрочной перспективе;

уровень прибыли на осуществляемые инвестиции;

степень организованности финансового рынка.

Нормативной базой для осуществления инвестиций является Федеральный Закон № 39 «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации». Согласно Статье 1 настоящего Закона, инвестиции определяются как денежные средства, ценные бумаги или иное имущество, в том числе имущественные или иные права, имеющие денежную оценку, вкладываемые в объекты предпринимательской деятельности и/или иной деятельности в целях получения прибыли и/или достижения иного полезного эффекта. Главным отличием данной Федеральным Законом формулировки от понятия инвестиций периода СССР является тот факт, что они более не считаются только капиталовложениями, то есть инвестициями лишь в основные средства производства.

В заключение теоретического обсуждения инвестиций как экономической категории следует определить объектно-субъектную связь данного процесса и подвести итог, выраженный в кратких и четких формулировках. А именно:

Инвестиции — это целенаправленное вложение капитала во всех его формах на определенный срок в различные объекты для достижения индивидуальных целей инвестора.

Инвестор — это осуществляющий вложения субъект инвестиционной деятельности, классифицируемый согласно своей организационной форме как юридическое лицо, физическое лицо, объединение юридических или физических лиц, органы государственной власти или местного самоуправления.

Инвестиционный проект — это объект инвестиционной деятельности, на реализацию которого направлены вложения инвестора. В частном случае инвестирования в объекты строительной отрасли представляет собой проект возведения зданий и сооружений промышленного и гражданского назначения. В частном конкретном случае, анализируемом и оцениваемом в практической части (Глава 2) данной работы, инвестиционный проект представляет собой проект возведения жилого монолитного многоэтажного дома с последующими вводом его в эксплуатацию и реализацией квартир.

Таким образом, выявив экономическую сущность инвестиционного процесса, определив его характер и основные факторы развития, а также ознакомившись с его нормативной базой, представляется возможным и последовательным перейти к непосредственному изучению текущего состояния рынка недвижимости и анализу статистических результатов проведенных ранее открытых исследований.

1. Методика маркетингового исследования

Основой для проводимого анализа являются статистические данные открытых исследований, рассматривающих динамику развития рынка недвижимости и основные его тенденции в долгосрочной перспективе. Однако, вследствие того, что объем доступной по данному вопросу информации невероятно велик, а сама информация нередко носит субъективный характер и зависит от источника публикации, следует сформулировать принципы, на основе которых был произведен отбор данных для исследования.

Во-первых, объем статистических сведений и степень их детализации изначально были ориентированы на решение конкретных задач, поставленных принятым к рассмотрению проектом.

Во-вторых, формируемые таким образом информационные массивы были структурированы по типовому и территориальному признакам, с тем, чтобы обеспечить возможность сегментирования рынка по типам недвижимости и их территориальному расположению соответственно.

В-третьих, весь привлеченный статистический и теоретический материал формирует собой единый информационный блок, состоящий из ряда элементов, связанных между собой структурно и логически. Ход исследования подчинен принципу продвижения от общего к частному, сроки наблюдений актуализированы, а долгосрочная ретроспектива анализа применяется лишь при соответствующем масштабе охвата информации — а именно, в случае приведения данных на уровне Российской Федерации целом.

Таким образом, обосновав принципы формирования информационной базы проводимого исследования и разъяснив логику его развития, представляется своевременным перейти непосредственно к исследованию текущего состояния рынка недвижимости и тенденций его развития.

С целью оценки состояния рынка рассчитываются несколько групп показателей:

Количественные показатели, характеризующие общее количество сделок купли-продажи жилья.

Качественные показатели, характеризующие структуру сделок по категориям и типам жилья.

Стоимостные показатели, характеризующие стоимость жилья по различным типам и видам жилья, а также удельную стоимость (стоимость 1 м² общей площади жилья).

1.1 Анализ рынка недвижимости России

В ноябре 2010 года темпы роста цен на жилье в России снизился в два раза. Если в предыдущие два месяца (октябрь и сентябрь) темпы роста цен на жилье составляли 0,4% в месяц, то за ноябрь — 0,2%. Такую динамику цен приводят специалисты аналитического центра Гдеэтотдом.ру.

По данным аналитиков, в Москве за ноябрь 2010 рост цен на жилье в рублях на вторичном рынке составил 0,2%, что в 1,5 раза меньше, чем в октябре и в 4 раза меньше, чем в сентябре, когда рост достиг 0,8% в рублях. По сравнению с началом года рост цен в столице составил 5,8%.

Согласно исследованию, проведенному аналитическим центром Гдеэтотдом.ру, Москва является одним из лидирующих городов по темпам роста цен на жилье в 2010 году. По этому показателю из 40 исследованных городов она уступает только Уфе, Казани и Красноярску. При этом в ряде городов цены существенно ниже, чем в начале года. Например, в Липецке и Тольятти снижение цен составило около 11%.

Следует отметить, что в Московской области за ноябрь цены снизились на 0,4%, после заметного роста в октябре (на 0,7%). В Санкт-Петербурге за ноябрь цены в среднем не изменились. В среднем по двенадцати крупнейшим региональным городам страны (Новосибирск, Екатеринбург, Нижний Новгород, Самара, Омск, Казань, Челябинск, Ростов-на-Дону, Уфа, Пермь, Волгоград, Красноярск) средние цены предложения на вторичном рынке за ноябрь выросли на 0,2%. С начала 2010 года рост цен на жилье в крупных городах составил 2,6%.

Из крупных городов страны максимальные темпы роста цен в ноябре 2010 года были зафиксированы в Омске (1,5%) и Уфе (0,9%), а снижение произошло только в Самаре (на 0,6%) и Волгограде (на 0,8%). В средних городах больше всего цены выросли в Кирове (1,9%) и Саратове (1,5%). Максимальное снижение цен зафиксировано в Ярославле (1,7%) и Твери (1,2%).

Таблица 1. Средние цены на недвижимость по России по состоянию на «30» ноября 2010 г.

Информационная справка о ценах на жилье в городах России реализована на основе обсчета данных Единой базы Российской Гильдии Риэлторов (www.rgr.ru).

Единая база данных РГР обновляется ежедневно. На «30» ноября 2010 года в ней представлено более 400 тыс. объектов из 49 регионов Российской Федерации. Информационная справка охватывает 12 крупнейших городов Российской федерации и Московскую область. По остальным городам информация либо неточна из-за недостатка данных, либо отсутствует на дату мониторинга.

В расчете участвуют предложения на вторичном рынке городов России. В качестве основного параметра принята средняя цена предложения квадратного метра в конкретном городе с вычислением вектора и размера прироста цен в %. К расчету принимаются объекты с датой обновления не старше 3-х месяцев.

Таблица 2. Цены на рынке недвижимости в крупнейших городах России по состоянию на «30» ноября 2010 г.

В первом полугодии 2010 года в России было зарегистрировано 12,630 миллиона сделок с недвижимостью, что на 18 процентов превышает показатели аналогичного периода прошлого года. Об этом говорится в сообщении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестр).

По данным Росреестра, общее количество зарегистрированных прав на жилые помещения в первом полугодии 2010 года увеличилось на 33 процента по сравнению с первым полугодием 2009 года и составило 5,482 миллиона. Число сделок по купле-продаже жилья составило 1,160 миллиона.

Самый большой рост рынка отмечен в Москве. С начала этого года в столице зарегистрировано 56,77 тысячи сделок (рост на 108 процентов к январю-июню прошлого года и на 43 процента к первой половине 2008 года).

В Московской области число сделок увеличилось на 49 процентов по сравнению с аналогичным периодом 2009 года (с 37,58 тысячи до 55,93 тысячи), в Петербурге и Ленинградской области — на 51 процент (с 34,69 тысячи до 52,5 тысячи). Похожий рост наблюдался и в других регионах, например в Нижегородской, Новосибирской и Ростовской областях, Пермском крае.

По мнению экспертов, рост рынка связан с реализацией отложенного спроса, который сейчас практически удовлетворен.

В сообщении также отмечается рост ипотечного рынка. Так, за полгода служба зарегистрировала 509,6 тысячи ипотечных договоров, что на 59 процентов больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года.

Вывод: Ситуация на рынке жилья по России испытывает значительный подъем. 2010 год характеризуется как год возврата к докризисным ценам. По данным Росреестра можно сделать вывод, что в Петербурге начинать строительство жилых объектов сейчас очень перспективно, так как количество сделок с недвижимостью растет, остается неудовлетворенный спрос. В целом ситуация на рынке недвижимости России сейчас благоприятная для реализации нового строительства.

1.2 Анализ рынка жилой недвижимости по Санкт-Петербургу

Осенью 2010 г. как на первичном, так и на вторичном рынке недвижимости отмечается повышение средних цен относительно показателей летнего периода.

В течение осени средняя стоимость квадратного метра на рынке первичного жилья варьировалась в пределах 69 000 — 71 000 рублей. Рост ценовых показателей наблюдался с октября 2010 г. В ноябре средняя стоимость строящегося жилья по отношению к предыдущему месяцу увеличилась на 1,74%, составив 71 190 руб./кв.м. Положительная динамика связана в первую очередь с увеличением спроса на строящееся жилье и высокой стадией готовности многих объектов.

Стоит отметить, что по сравнению с аналогичным периодом прошлого 2009 года стоимость жилья в новостройке в этом году подешевела на 4% и в среднем составила по итогам осени 70 259 руб./кв.м. (средний показатель осени 2009 г. составлял 72 835 руб./кв.м.).

В ноябре 2009 г. стоимость жилья в новостройке составляла около 73 170 рублей, что на 2,7% больше текущего показателя средней цены. Снижение стоимости с начала 2010 г. составляет -2,52%.

На рынке вторичной недвижимости в течение рассматриваемого периода не наблюдалось значительных ценовых колебаний. По итогам осени средний ценовой показатель составил 82 642 руб./кв.м., что на 0,4% ниже аналогичного показателя осени 2009 г. (82 310 руб./кв.м.).

По состоянию на ноябрь 2009 г. средняя стоимость квадратного метра находиться на уровне 82 570 рублей. Повышение относительно аналогичного показателя прошлого года составляет около 1% (в ноябре 2009 г. на вторичном рынке средняя стоимость жилья составляла 81 767 руб./кв.м.). С начала 2010 г. цены на вторичном рынке недвижимости повысились в среднем на 0,77%.

В сегменте строящегося жилья рост цен отмечается на все типы квартир. Особенно заметно в период с сентября по ноябрь 2010 г. подорожали 1-комнатные квартиры (4,4%) и 4-комнатные квартиры (2,2%).

На рынке вторичной недвижимости увеличение средних ценовых показателей коснулось 1-комнатных (1,8%), 2-комнатных (0,8%) и 3-комнатных квартир (1%). 4-комнатные квартиры за рассматриваемый период подешевели в среднем на 0,2%.

В период с сентября по ноябрь 2010 г. отмечен небольшой рост цен на квартиры в объектах, возводимых по монолитной технологии (1%). Средняя стоимость квадратного метра в панельных новостройках уменьшилась на 3%. Цены на квартиры в строящихся кирпичных домах за рассматриваемый период практически не изменились, рост цен на такие объекты остановился в октябре.

На рынке вторичного жилья, напротив, стоимость квартир в панельных объектах повысилась в среднем на 3%, в кирпичных — на 1%. На объекты более высокого ценового сегмента — «сталинки» и дома, относящиеся к категории «старого фонда», — цены снизились на 2% и 1% соответственно.

Что касается ценовых показателей по районам города, то максимальная стоимость квартир отмечается в объектах, возводимых в центральной части.* В ноябре средняя стоимость жилья в таких новостройках составила 115 082 руб./кв.м., что на 1,9% меньше аналогичных показателей в августе.

Средняя стоимость квадратного метра строящегося жилья в южных районах по состоянию на ноябрь составляет около 69 980 рублей. Надо отметить, что структура предложения в этой зоне весьма неравномерна. В Московском и Кировском районах отмечаются достаточно высокие ценовые показатели 78 958 руб./кв.м. и 73 292 руб./кв.м. соответственно. Стоимость строящегося жилья в Красносельском районе продолжительное время была наиболее низкой в городе. Однако с начала лета наметилась устойчивая тенденция увеличения цен на жилье, возводимое в этом районе, и к концу осени средний ценовой показатель здесь достиг 64 314 руб./кв.м. В среднем за рассматриваемый период строящаяся недвижимость в южных районах подорожала на 3,7%.

Положительную ценовую динамику показали также новостройки в северных районах — средняя стоимость жилья в таких объектах повысилась на 2,1%. Особенно заметный рост стоимости первичного жилья отмечается в Выборгском районе (6%), что связано с высокой степенью готовности многих объектов. Средняя стоимость квадратного метра в новостройках северных районов по состоянию на ноябрь 2010 г. составляет 67 205 рублей.

Заметное снижение цен наблюдается в Невском и Красногвардейском районах (-6,7%). На текущий момент на первичном рынке самые низкие ценовые показатели наблюдаются именно в новостройках восточной части города — средняя стоимость квадратного метра здесь составляет 67 073 рубля.

недвижимость инвестиционный затрата дисконтирование На рынке вторичного жилья небольшое снижение цен наблюдается в центральных районах (_0,67% по сравнению с августом). Исключение составляет только Василеостровский район, где недвижимость подорожала в среднем на 0,94%. Средняя цена предложения в центральной части города здесь остается максимальной (96 853 руб./кв.м.).

Самое заметное увеличение стоимости квадратного метра жилья наблюдается на юге города (+1,42% по сравнению с показателями августа). Положительную ценовую динамику показали все районы, относящиеся к этой зоне. Особенно заметное повышение цен наблюдается в Красносельском районе: в период с сентября по ноябрь жилье здесь подорожало в среднем на 2,17%. Средняя стоимость объектов вторичного рынка в южных районах в ноябре составила 76 242 руб./кв.м.

Минимальные средние цены по состоянию на ноябрь 2010 г. отмечаются в восточной части города (74 761 руб./кв.м.). По сравнению с августом рост цен в этих районах составил около 1%.

В северных районах средняя стоимость вторичных объектов повысилась на 0,4% и составила 78 192 руб./кв.м. Самая высокая средняя цена предложения отмечается в Выборгском районе (81 699 руб./кв.м. по состоянию на ноябрь 2010 г.)

Вывод: Осенью 2010 г. на рынке недвижимости Петербурга отмечается повышение средних цен относительно показателей летнего периода. Положительная динамика связана в первую очередь с увеличением спроса на строящееся жилье. В сегменте строящегося жилья рост цен отмечается на все типы квартир. Особенно заметно подорожали 1-комнатные квартиры и 4-комнатные квартиры. Средняя стоимость квадратного метра в строящихся панельных домах снизилась на 3%, а на рынке вторичного жилья, напротив, цена за квадрат в панельных объектах увеличилась на 3%. Самое заметное увеличение стоимости квадратного метра жилья наблюдается на юге города. В интересующем нас Кировском районе достаточно высокие ценовые показатели: средняя стоимость метра квадратного строящегося жилья составляет 73 292 руб, что превышает средние показатели по южным районам города (69 980 руб/м.кв.).

1.3 Анализ рынка жилой недвижимости по Кировскому району

Кировский район расположен на юго-западе Петербурга. Его западная граница проходит по побережью Финского залива. На севере территория граничит с Адмиралтейским районом, на востоке — с Московским, на юге — с Красносельским. В состав района входят исторически сложившиеся микрорайоны — Нарвская застава, Автово, Дачное, Ульянка, а также острова — Гутуев, Белый и Канонерский. Площадь района — 4,8 тыс. га. Его население составляет примерно 360 тыс. человек. Фабричный район Границы Кировского района в современном виде сложились в 1973 году после выделения из его состава Красносельского. В царское время северная часть современного Кировского района, так называемая Нарвская застава, была самым крупным рабочим предместьем Петербурга. В 1801 году сюда был переведен из Кронштадта чугунолитейный и металлический завод (нынешний Кировский). В середине XIX века были проложены две ветки железной дороги — Балтийская и Варшавская. А в 1880-х годах из Кронштадта на Гутуевский и прилегающие к нему острова был перемещен торговый порт. Появление терминала и железных дорог быстро превратило Нарвскую заставу в крупнейший промышленный район города. Вокруг заводов и фабрик начали строить бараки и доходные дома для рабочих. Жилые кварталы для работников предприятий возводили также в местных деревнях — Автово, Дачном, Ульянке. Сегодня эта часть Петербурга является одним из крупных промышленных центров города. Кировский район занимает второе место по количеству промышленных предприятий среди других территорий Петербурга, уступая лишь Выборгскому. В районе расположены многочисленные промышленные предприятия: завод ЖБИ, «Стройдеталь», НИИ «Гипрохим», Аккумуляторный завод, завод «Северная верфь», Автовский ДСК и др. Около четверти площади района занимает промышленная зона, но ее доля постепенно уменьшается: часть предприятий закрывается, другие выводятся за пределы городской черты. На рассматриваемой территории пять станций метро: «Нарвская», «Кировский завод», «Автово», «Ленинский проспект» и «Проспект Ветеранов». Они неплохо решают проблему транспортной доступности. Вдоль проспекта Народного Ополчения проходит линия железной дороги на Петергоф и Ораниенбаум, в зоны дачного отдыха. Владельцам личного автотранспорта приходится труднее. В центр города из района существует только два выезда — по Ленинскому проспекту и по набережной Обводного канала через Старо-Петергофский проспект. Но и они забиты машинами. Огромные фуры вынуждены ежедневно пробиваться к торговому порту и обратно, что часто является причиной заторов на дорогах. Жители домов, расположенных поблизости от оживленных магистралей (проспекта Стачек, проспекта Маршала Говорова), жалуются на шум. Впрочем, проблему грузового транспорта в Кировском районе городские власти обещают решить в следующем году, когда будет построен Западный скоростной диаметр. Он позволит открыть подъезды к порту, минуя жилые кварталы. Обилие промышленных предприятий и транспорта негативно влияет на экологическую обстановку в районе. Исторически здесь всего два зеленых массива — парк имени 9 Января (у здания администрации района) и парк Александрино. Одно из достоинств Кировского района — развитая социальная инфраструктура. В районе работает сеть учреждений социальной сферы: муниципальное учреждение «Территориальный Центр социальной защиты населения», отделение «Хоспис», Центр восстановительного лечения детей, 23 поликлиники. «Промышленный» север и «спальный» юг По составу и качеству жилищного фонда Кировский район можно разделить на две части — северную и южную. Они формировались в разное время, поэтому жилищная застройка в них существенно отличается. Старая, северная часть района — район Нарвских ворот и Кировского завода — промышленная, жилые кварталы со всех сторон зажаты предприятиями. Массовое строительство жилья началось здесь в 30-е годы прошлого века. Большая часть домов — здания в конструктивистском стиле («кировки»), а также сталинки и хрущевки. В районе есть несколько кварталов старого фонда. Качество жилья в северной части Кировского района оставляет желать лучшего, местные квартиры стоят дешево и спрос на них невелик — здесь немало ветхих домов с изношенными инженерными сетями. Исключение составляют кварталы сталинского периода, размещенные между станциями метро «Кировский завод» и «Автово». Этот район застраивался уже после войны, большая часть домов — добротные сталинки. Кварталы неплохо обеспечены социальной инфраструктурой. Здешние сталинки дешевле аналогичных в Московском районе на 10−20%, хотя их качество ничуть не хуже. В южной части района (Дачное, Ульянка) строительство велось в 1960;70-е годы, и жилье здесь представлено самое разнообразное: хрущевки, брежневки, «корабли» и дома современных серий. Это относительно благоустроенный, сложившийся спальный район, неплохо обеспеченный социальной инфраструктурой. По словам Сергея Бобашева, главного аналитика ГК «Бюллетень Недвижимости», спросом у покупателей жилья в Кировском районе, в основном, пользуются квартиры в домах у метро «Ленинский проспект» и «Проспект Ветеранов». «При относительной дешевизне квартир, здесь очень хорошо развита торговая инфраструктура, — говорит Сергей Бобашев. — Наибольшую популярность имеет качественное жилье в кирпичных зданиях вдоль Ленинского проспекта, а также в домах современных серий. Спросом также пользуются сталинки в районе метро «Автово».

Текущие средние цены предложения на вторичном рынке жилья.

«Большая часть строящихся в районе зданий относится комфорт-классу, ведь именно качественного жилья остро не хватает Кировскому району, оно пользуется повышенным спросом, — говорит Сергей Бобашев. — Активное возведение домов ведется в районе пересечения проспектов Ленинского, Дачного и Стачек, а также в микрорайоне Ульянка и у станции метро «Проспект Ветеранов». Практически все реализуемые проекты — уплотнительная застройка. Но она постепенно «сходит на нет». Несмотря на то, что свободных пятен в Кировском районе еще хватает и спрос на современное жилье высок, в последнее время строители редко приобретают здесь участки. По мнению Сергея Бобашева, застройщики опасаются конкуренции со стороны «Балтийской жемчужины» и других проектов-милионников, которые планируется возвести в соседнем Красносельском районе. Перспективы развития жилой функции эксперт связывает с реализацией городской программы реновации хрущевок. В адресный перечень кварталов, предназначенных под снос, вошли четыре территории Кировского района — у парка Александрино, квартал 6 района Ульянка, территория района Нарвской заставы, у Промышленной улицы, а также кварталы 7−9 района Автово. «В случае успешной реализации программы в Кировском районе исчезнет дефицит качественного жилья», — считает Сергей Бобашев. Положительное влияние на развитие как жилой, так и коммерческой недвижимости района, окажет реализация проектов по улучшению транспортной доступности территории — строительство Западного скоростного диаметра (ЗСД) и «Надземного экспресса». Следует отметить, что Южную ветку ЗСД, которая станет частью Кольцевой дороги вокруг Петербурга, планируют завершить уже в текущем году. Строительство «Надземного экспресса» планируется начать в 2008 году. Трасса свяжет пять южных районов города — Красносельский, Кировский, Московский, Фрунзенский и Невский. Ее общая протяженность составит приблизительно 20−26 км. Первая очередь трассы появится в начале 2011 года «Реализация проектов по улучшению транспортной доступности района подтолкнет развитие не только жилой, но и коммерческой недвижимости», — считает Сергей Бобашев. По его мнению, активизируется строительство и реконструкция складских терминалов в районе порта, усилится торговая инфраструктура на территориях, примыкающих к Дачному проспекту и проспекту Ветеранов. Последний, после строительства «Надземного экспресса», превратится в крупный транспортный узел.

Вывод: Исходя из общей информации по Кировскому району, можно сделать вывод, что наиболее привлекательным расположением дома является район ст. метро «Ленинский пр.». Т.к. в ближайшем будущем планируется ввод Западного скоростного диаметра, проходящего по территории Кировского района, это значительно улучшит транспортную доступность района, разгрузит основные пути для перемещения в центр. Так что через несколько лет жить здесь будет намного комфортнее.

Исходя из данных по Петербургу, стоимость м.кв. строящегося жилья в Кировском районе превышает цены на кв.м. в других южных районах Петербурга. Размещение дома у станции метро «Ленинский пр.», которая является значительной социальной доминантой при оценке стоимости м.кв. в Кировском районе, также говорит о том что вполне обоснованным будет принять цены на м.кв. выше средних цен по Кировскому району, а именно: принять цены 84, 77, 72 и 70 тыс. руб для 1-комнатных, 2-комнатных, 3-комнатных и 4-комнатных квартир соответственно. Эти цены следует считать максимальными, на момент фактического завершения строительства. На первом этапе строительства (начала строительно-монтажных работ) принимаем цены для 1-, 2-, 3- и 4-хкомнатных квартир 76, 70, 65 и 62 тыс. руб за м./кв. соответственно. На средней стадии нашего строительства цену в тыс.руб. за м./кв. принимаем следующим образом: для 1-к квартир — 80 тыс. руб, 2-к квартир — 73 тыс. руб, 3-к квартир — 69 тыс. руб и 4-к квартир — 66 тыс. руб.

Себестоимость м.кв. составляет 37,19 тыс. руб.

Дифференциация цен в зависимости от комнатности квартир тоже является вполне обоснованным решением, т.к. спрос на квартиры меньших метражей (1-к и 2-к квартиры) значительно превышает спрос на квартиры других типов.

1.4 Анализ конкурентов

Административно-жилой комплекс класс КОМФОРТ ПЛЮС «Современник»

Район: Кировский Адрес: Санкт — Петербург, Ленинский проспект, дом 139 Метро: Ленинский проспект Тип дома: Кирпично-монолитный Этажность: Комплекс переменной этажности 20−25 этажей

Застройщик: ООО «Фирма «ЛЭК ИСТЕЙТ»

Группа Компаний ЛЭК (ГК ЛЭК) была основана в 1989 году, изначально планируясь как многопрофильный холдинг, в основе которого — взаимопроникновение акций разнопрофильных компаний, объединенных общим материнским названием. С 2000;го года приоритетным направлением деятельности ГК ЛЭК стала комплексная квартальная застройка как на объектах, представленных Администрацией Санкт-Петербурга, так и на территориях бывших производственных площадок крупных промышленных предприятий в наиболее привлекательных районах города.

Чистые пруды-2 пр. Ветеранов, д. 71

Строящийся комплекс из 4-х 17-ти этажных кирпично-монолитных домов подземным паркингом для автомобилей парка «Александрино». Встроенные помещения для коммерческого использования.

Район: Кировский Адрес: Санкт — Петербург, Ветеранов, д. 71 Метро: Пр. Ветеранов Тип дома: Кирпично-монолитный Этажность: Комплекс из 4-х 17-ти этажных домов

Застройщик: ВОИН

Строительная компания «Воин» была образована более 15-ти лет назад. За этот период пройден путь от небольшой строительной фирмы до успешной компании, хорошо зарекомендовавшей себя на рынке строительства и недвижимости Санкт-Петербурга и Ленинградской области. В процессе строительства объектов, строительная компания «Воин» выступает в качестве инвестора, застройщика, генподрядчика, осуществляя полный цикл работ от проектирования до сдачи домов в эксплуатацию. Приоритетное направление деятельности компании — жилищное строительство, в т. ч. жилье эконом-класса, бизнес-класса и элитное жилье. Несколько лет подряд строительная компания «Воин» входит в десятку крупнейших строительных компаний Санкт-Петербурга по объемам возводимого жилья. В настоящее время создана жилищно-эксплуатационной служба с целью управления и эксплуатации уже построенных компанией объектов недвижимости.

Особое внимание при строительстве и эксплуатации жилых домов уделяется комфортным условиям проживания, о чем свидетельствуют благоустроенные прилегающие территории с клумбами, газонами, детскими площадками и стоянками для автомобилей с единой системой охраны, а также элитная отделка интерьеров мест общего пользовании. В октябре 2008 года компания «Воин» стала победителем торгов на право развития застроенной территории в Кировском районе — квартал 2А и 2 Г района Ульянки.

В обязанности инвестора входит разработка проекта планирования территории, расселение существующих домов, их снос, строительство жилья и объектов инженерной инфраструктуры.

На участке площадью 22,7 га расположено 15 подлежащих расселению и сносу жилых зданий, в границах данного квартала планируется за девять лет построить от 160 до 180 тыс. кв. м жилья. Таким образом, строительная компания «Воин» стала пионером в деле реновации застроенных территорий Петербурга.

Жилой комплекс бизнес-класса «ЭСТЕТ»

Район: Кировский Адрес: Санкт — Петербург, Пр. Стачек, д. 92 Метро: Автово Тип дома: Кирпично-монолитный Этажность: 7−11-тиэтажный дом

Застройщик: Лидер Групп

Компания «Лидер Групп» осуществляет различные операции на рынке жилья, реализовывает проекты жилой недвижимости в Санкт-Петербурге. Первоначально «Лидер Групп» делал упор на проектирование и строительство зданий производственного назначения. С 2002 года одним из направлений компании стало жилое строительство. К построенным объектам «Лидер Групп» относятся ЖК «Солнечный город», ЖК «Якорь», ЖК «Адмирал», ЖК «Южный Маяк» и другие жилые комплексы и дома.

Глава 2. Проведение экономической оценки эффективности инвестиций в строительство конкретного объекта

В данной части настоящей работы будет осуществлена экономическая оценка эффективности инвестиций в конкретный объект жилищного строительства. Таковым объектом в принятом к оценке инвестиционном проекте является панельный жилой двенадцатиэтажный многоквартирный дом. Все расчеты и решения, необходимые для проведения итоговой оценки, будут выполнены и приняты далее в логической последовательности и представлены в табличной форме.

Параметры объекта инвестиционного проекта

2.1 Расчет величины инвестиционных затрат и их распределение во времени

Расчет инвестиционных затрат на строительство жилого дома

2.2 Определение ставки дисконтирования

В данном разделе практический части настоящей курсовой работы будет осуществлено определение (в соответствии с тремя рекомендованными методиками) и обоснование (в соответствии с вычисленной ранее внутренней нормой рентабельности) ставки дисконтирования, используемой в дальнейших расчетах и оценке эффективности инвестиций.

2.2.1 Модель цены капитальных активов (CAPM)

Согласно этой модели, ставка дисконтирования определяется по следующей формуле [1]:

R_o = R_f + ?*(R_c — R_f)

Искомыми переменными являются:

R_f — величина безрисковой составляющей;

R_c — величина отраслевого риска;

(R_c — R_f) — величина рыночного вознаграждения за рисковые операции;? — коэффициент, отражающий меру систематического риска. В качестве безрисковой составляющей принимается ставка рефинансирования ЦБ РФ, величина которой (в соответствии с указанием Банка России от 31.05.2010 № 2450-У «О размере ставки рефинансирования Банка России») составляет 7,75%. В соответствии с экспертными оценками средняя величина отраслевого риска в строительстве составляет 23%. Мера систематического риска будет далее определена методом экспертных оценок и представлена в табличной форме.

Определение меры систематического риска

Таким образом, мера систематического риска по итогам анализа составила:

? =

Соответственно, величина ставки дисконтирования при вычислении по данной методике принимает следующее значение:

R_o = 0,0775 + 0,975 * (0,24 — 0,0775) = 0,236.

Итак, R_CAPM = 24%.

2.2.2 Кумулятивная (аддитивная) модель

Согласно этой модели, ставка дисконтирования определяется как сумма всех назначенных экспертом рисков и вычисляется по следующей формуле [2]:

R_o = R_f + R_l + R_n + R_p

Искомыми переменными являются:

R_f — величина безрисковой составляющей;

R_l — величина риска ликвидности

R_n— величина риска невозвратности инвестиций;

R_p — прочие риски.

В качестве безрисковой составляющей, как уже было замечено при применении модели цены капитальных активов, принимается ставка рефинансирования ЦБ РФ, величина которой (в соответствии с указанием Банка России от 31.05.2010 № 2450-У «О размере ставки рефинансирования Банка России») составляет 7,75%.

Значения величин остальных необходимых для вычисления ставки дисконтирования переменных будут установлены в ходе сравнения принятого к рассмотрению проекта (Проект 4) с рядом других инвестиционных проектов, а именно: с инвестированием в ценные бумаги ГАЗПРОМа (Проект 1), строительство типового ликвидного малометражного жилья (Проект 2) и строительство элитного жилья бизнес-класса (Проект 3). Итог сопоставления будет представлен ниже в табличной форме.

Определение уровня всех типов рисков посредством сопоставления различных инвестиционных проектов

· Первым из рассматриваемых проектов был проект инвестиций в ценные бумаги ГАЗПРОМа. Согласно результатам подсчета, совокупный риск Проекта 1 составил 22,75%, что обусловлено следующими условием — «Газпром» — крупнейшее акционерное общество в России. Общее число акционеров компании — более 500 тысяч. Государство является собственником контрольного пакета акций «Газпрома» — 50,002%. А государство в свою очередь является гарантом исполнения обязательств по ним, что сводит уровень иных рисков практически к нулю (1%). Риск ликвидности (представляет собой риск, связанный с возможностью потерь при реализации ценной бумаги вследствие отсутствия или наличия недостаточного спроса, предъявляемого на нее) у подобного рода бумаг незначительно ниже риска ликвидности денег и государственных долгосрочных обязательств, которые обладают 100% ликвидностью. Принимаем риск ликвидности 7%. Величина риска невозвратности инвестиций (возможность не получить назад вложения, если заемщик к тому времени перестанет существовать или станет испытывать значительные финансовые трудности) также значительно мала (7%).

· Вторым из оцениваемых был проект инвестирования в строительство типового ликвидного малометражного жилья, совокупный риск по которому составил 19,75%. Приведенные в теоретической части (Глава 1) данной работы исследования свидетельствуют о том, что имеет место дефицит подобного жилья на первичном рынке недвижимости. Именно по этой причине существенного преобладания спроса над предложением риск ликвидности данного проекта был принят равным 7%. Риск невозвратности инвестиций существует для подобного рода объектов, но он не велик. Только возможность финансового кризиса, катастроф или прочее может повлиять на возможность невозврата инветиций. Следовательно, риск невозвратности 4%. Кроме того, реализующей подобный проект организации предстоит самостоятельно изыскать источники финансирования, в следствие чего, уровень прочих рисков составил 1%.

· Третьим по счету анализируемым проектом было инвестирование в строительство элитного жилья бизнес-класса. Приведенные в ходе исследования (Глава 1) факты наглядно демонстрировали: этот вид инвестиционно-строительной деятельности наиболее рискован, но и выгоден он в мере гораздо большей, нежели типовое строительство. Обусловлено это целым рядом причин. Подобное строительство требует тщательно проработанной проектно-сметной документации, солидных инвестиций и строгого контроля на каждом отдельном этапе, в то время, как сроки в среднем выше сроков возведения типовых жилых домов. Элитная недвижимость обладает нулевой ликвидностью, т.к. ее строят целенаправленно для определенного круга и следовательно риск невозврата инвестиций тоже нулевой. Прочие риски возможны в случае непредвиденных ситуаций (4%)

· Четвертый проект — монолитное здание (типовое). Приведенные в теоретической части (Глава 1) данной работы исследования свидетельствуют о том, что жилье эконом класса имеет спрос на первичном рынке недвижимости. Но также следует отметить, что спрос на монолитное жилье уступает спросу на кирпичные дома-аналоги. В следствии чего обоснованным будет принять риск ликвидности данного проекта 5%. Риск невозвратности инвестиций зависит и от риска ликвидности. Для подобных объектов риск невозвратности составляет 5%. Прочие риски принимаем 2%.

R_кум = (22,75+11,75+19,75+19,75)/4=18,5

Таким образом, ставка дисконтирования по принятому к рассмотрению проекту, согласно кумулятивной модели, составила 19%.

Итак, R_кум = 19%.

2.2.3 Модель средневзвешенной стоимости активов (WACC)

Согласно этой модели, ставка дисконтирования определяется как сумма всех назначенных экспертом рисков и вычисляется по следующей формуле [3]:

R_o = E*R_e + M*R_m

Искомыми переменными являются:

E — доля собственных средств в общей структуре инвестиций;

R_e — ожидаемая отдача на вложение собственных средств;

M — доля заемных средств в общей структуре инвестиций

R_m — «ипотечная постоянная»; норма дохода на заемные средства.

На основе принятия решения о целесообразности получения кредитного займа в размере 60 миллионов рублей под 16% годовых на момент начала строительно-монтажных работ, требующих, по сравнению с прочими статьями затрат, наиболее весомого финансирования, вычисляем искомые переменные следующим образом:

М = 60 000/109264,56 = 0,55

E = (109 264,56 — 60 000)/109 264,56 = 0,45

Таким образом, доля собственных средств в общей структуре инвестиций составляет 45%, в то время как доля кредитных средств — 55%. Берем среднюю арифметическую по ставкам дисконтирования, найденным по двум предшествующим методикам (она составляет 22%) и упомянутую выше процентную ставку по кредиту размером в 16%, итоговая ставка дисконтирования принимает следующее значение:

R_o = 0,45*0,22 + 0,55*0,16 = 0,187.

Итак, R_WACC = 19%.

2.2.4 Сравнение ставки дисконтирования с внутренней нормой рентабельности

Rрас=0,24*0,5+0,19*0,25+0,19*0,25 = 0,215 Rрас=22%.

Таким образом, по итогам применения каждой из трех рекомендованных методик расчета, величина ставки дисконтирования составила R_рас = 22%, в то время как отраженная в Таблице 5 внутренняя норма рентабельности, найденная посредством подбора параметра в программе MS Excel, составила IRR = 30%.

Следовательно, для принятого к рассмотрению проекта значение внутренней нормы рентабельности превышает значение ставки дисконтирования (IRR > r; 0,30>0,22).

А это, в свою очередь, свидетельствует о том, что разрабатываемый и реализуемый инвестиционный проект строительства жилого монолитного многоэтажного дома экономически эффективен и прибылен, а полученная ставка дисконтирования может быть применена далее для выполнения заключительных расчетов и итоговой оценки экономической эффективности инвестиций.

3. Заключительная оценка эффективности проекта

Все принимаемые к рассмотрению проекты, как правило, оцениваются по трем направлениям: экономическому, социальному и бюджетному. В данной работе речь идет о строительстве типового жилого дома, финансируемом главным образом за счет средств населения, привлекаемых на основе заключения договоров долевого участия. Поэтому социальное и бюджетное направления в этом случае не рассматриваются.

Как правило, коммерческая оценка проводится при использовании ряда основных, наиболее часто применяемых в учетно-аналитической практике показателей. К их числу относятся чистый дисконтированный доход (NPV), индекс рентабельности инвестиций (PI), срок окупаемости инвестиций (PP), внутренняя норма рентабельности (IRR) и коэффициент эффективности инвестиций (ARR). Далее последует краткая формулировка сущности каждого из них, после чего будет осуществлен расчет и подведен общий итог.

Чистый дисконтированный доход (NPV) представляет собой величину чистой прибыли от реализации проекта за вычетом объемов вовлеченных на осуществление проекта инвестиций. Этот показатель вычисляется по следующей формуле:

NPV = -, где:

P_k — это доход, генерируемый в течение всего жизненного цикла проекта,

r — коэффициент дисконтирования, отражающий степень риска,

k — продолжительность проекта,

IC — величина вовлеченных капитальных вложений.

Если NPV положителен, проект считается эффективным и прибыльным.

Если NPV отрицателен, проект считается убыточным и неэффективным с коммерческой точки зрения.

Индекс рентабельности (PI) отражает вес доходов на единицу затрат и определяется по следующей формуле:

PI =: ;

Если PI > 1, то проект прибылен и эффективен, если PI < 1, то проект убыточен.

Внутренняя норма рентабельности (IRR) представляет собой такой коэффициент дисконтирования, при котором сальдо накопленных дисконтированных потоков равно нулю. Эта ставка отражает максимально возможный уровень доходов, который может быть ассоциирован с реализацией проекта.

Если IRR > r, то проект прибылен.

Если IRR < r, то проект убыточен.

Срок окупаемости (PP) в случае рассматриваемого в данной работе проекта представляет собой число лет (кварталов), по истечении которого величина инвестиций будет погашена нарастающим уровнем доходов.

Общая формула расчет срока окупаемости имеет следующий вид:

PP = min n, при котором ;

Формула для нахождения дисконтированного срока окупаемости (DPP) имеет соответствующий вид:

DPP = min n, при котором

Последним из применяемых для коммерческой оценки эффективности проекта показателей является Коэффициент эффективности инвестиций (ARR).

Он рассчитывается делением среднегодовой величины чистой прибыли на среднегодовую величину инвестиций. Средняя величина инвестиций представляет собой половину общей суммы капитальных вложений. В целом метод расчета данного показателя представлен в следующей формуле:

ARR = .

Таким образом, в соответствии с представленными выше формулами и полученными в Таблице 8 данными, интересующие показатели для реализуемого в настоящей работе инвестиционного проекта принимают следующие значения:

NPV = 6638,09 (тысяч рублей). NPV > 0

PI = 2,57; PI > 1

IRR = 0,2 955 794; IRR = 30%; r = 22% => IRR > r

PP = 5 месяцев; DPP = 12 месяцев;

ARR = 2,84 611.

Как свидетельствуют приведенные выше значения ключевых показателей, инвестиционный проект по возведению жилого панельного двенадцатиэтажного многоквартирного дома в Кировском районе Санкт-Петербурга в срок с марта 2010 г года по октябрь 2011 года включительно оказался прибыльным и экономически эффективным по всем наблюдаемым параметрам.

А это означает, что завершавший обширные статистические исследования экспертный прогноз относительно рассматриваемого проекта полностью подтвердился, и, следовательно, цель выполнения данной работы можно считать успешно достигнутой.

Ершова С. А. Курс лекций по дисциплине «Экономическая оценка инвестиций». — СпбГАСУ, 2007.

ЦиСН 9−2005 (Справочник; цены и сметные нормы).

ЦиСН 10−2007 (Справочник; цены и сметные нормы).

УПБС-2001 (Справочник; укрупненные показатели базисной стоимости).

Информационный портал «Бюллетень Недвижимости» (www.bn.ru).

Официальный сайт Федеральной службы государственной статистики (www.gks.ru).

Информационный портал «РосБизнесКонсалтинг. Исследование рынков» (www.marketing.rbc.ru).

Единая база Российской Гильдии Риэлторов (www.rgr.ru).

НДВ Недвижимость СПб (www.ndv-spb.ru)