Юридическая характеристика договора аренды зданий и сооружений

Содержание Введение Глава 1. Понятие и юридическая характеристика договора аренды зданий и сооружений

1.1 Понятие и значение договора аренды зданий и сооружений

1.2 Элементы договора аренды зданий и сооружений Глава 2.

Заключение

и исполнение договора аренды зданий и сооружений

2.1 Форма и государственная регистрация договора

2.2 Содержание договора Глава 3. Ответственность по договору аренды зданий и сооружений

3.1 Ответственность арендатора

3.2 Ответственность арендодателя Заключение Список использованных источников Введение В условиях перехода к рыночным отношениям в экономике России большое значение играет реформация отношений собственности, разгосударствление и появление новых видов собственности, что способствует развитию рыночных отношений, новых видов хозяйствования, благодаря чему появится возможность преодолеть тяжелейший экономический кризис, в котором находится Россия.

В связи с тем, что процесс приватизации (перехода от государственной к негосударственной форме собственности) не может произойти в короткие сроки, особое значение приобретает вопрос, рассматриваемый в этой работе, о становлении арендной формы хозяйствования, которая будет способствовать этому процессу. При рассмотрении этой проблемы следует учитывать накопленный мировой опыт, а также особенности экономики России.

Данная работа посвящена одному из видов (точнее, подвидов) договорных обязательств — договору аренды зданий и сооружений. Выбор данной темы неслучаен. Во-первых, он обоснован актуальностью арендных отношений в современной России. В условиях перехода к рынку в регулировании отношений по передаче имущества во временное пользование произошли большие изменения. Они связаны, прежде всего, с расширением круга объектов, передаваемых по таким договорам в наем. Такие объекты как земля, недвижимость в виде зданий, сооружений, производственных комплексов, находившихся ранее в собственности (в том числе исключительной) государства, не допускались в хозяйственный оборот. С устранением исключительной собственности государства в отношении недр, земли, лесов, с внедрением в оборот производственно-хозяйственных комплексов (предприятий), ставших объектами договоров аренды, коренным образом изменилось правовое регулирование арендных отношений.

Во-вторых, изучение арендных отношений представляется интересным, потому что возникает необходимость уточнить понятие, предмет, стороны данного договора, определить какие права и обязанности имеются у арендодателя и арендатора, определить какие условия являются существенными, а какие несущественными.

Таким образом, цель работы — провести анализ правового регулирования арендных отношений зданий и сооружений в Российской Федерации.

Данная цель определяет следующие задачи:

— определить место договора аренды зданий и сооружений в системе гражданско-правовых договоров;

— уточнить существенные признаки договора аренды зданий и сооружений;

— рассмотреть элементы договора аренды зданий и сооружений;

— выявить особенности договора аренды зданий и сооружений согласно действующему законодательству РФ;

— провести анализ применения договора аренды зданий и сооружений на практике.

Арендные отношения регулирует глава 34 части второй Гражданского кодекса Российской Федерации. Аренда здания или сооружения впервые выделена в ГК в самостоятельную полноценную разновидность договора аренды (параграф 4 гл. 34).

Среди отечественных цивилистов особое внимание заслуживают труды В. В. Витрянского, М. Буликова, М. И. Брагинского, В. Братусь, Н. И Клейна, И. Исрафилова, И. В. Аксюк и др.

При рассмотрении признаков, элементов договора аренды зданий и сооружений мы обратились к нормативно-правовому материалу, трудам отечественных цивилистов, международному законодательств.

Глава 1. Понятие и юридическая характеристика договора аренды зданий и сооружений

1.1 Понятие и значение договора аренды зданий и сооружений По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение (п. 1 ст. 650 ГК РФ). «Договор аренды здания или сооружения является разновидностью договора аренды отдельных видов имущества. Объектом этого договора является аренда недвижимого имущества — здания или сооружения» .

Договору аренды зданий и сооружений, равно и как всем договорам аренды, предусмотренным Гражданским кодексом РФ, присуще следующие признаки:

1. Все договоры являются консенсуальными, кроме аренды транспортных средств. Консенсуальность означает, что договор аренды считается заключенным с момента, когда стороны достигли соглашения по всем существенным условиям.

2. Любой вид договора аренды является возмездным, поскольку в качестве цены всегда выступает арендная плата. Если же стороны договорились, что арендатор не будет платить арендную плату, то это уже будет договор ссуды безвозмездного пользования имуществом.

3. Все договоры аренды являются взаимными, так как у обеих сторон (арендодателя и арендатора) есть как права, так и обязанности.

4. Аренда — двухсторонний договор, хотя многие юристы считают лизинг трехсторонним договором в связи с тем, что в нем участвует арендодатель (лизингодатель), арендатор (лизингополучатель) и продавец.

5. Если договор аренды (например, договор проката) является публичным, организация — арендодатель не вправе, при наличии возможности предоставить соответствующие вещи в пользование, отказать, кому-либо в заключение договора, не должна оказывать предпочтение одному лицу перед другим. Договор аренды по ныне действующему гражданскому законодательству не рассматривается больше в качестве особой организационно-правовой формы предпринимательства (арендное предприятие) либо одного из средств разгосударствления экономики.

По общему правилу существенным условием договора аренды является только предмет — то имущество, которое подлежит сдачи в аренду. Это означает, что если арендуемое имущество не указано в договоре, то договор считается незаключенным. Помимо предмета в некоторых договорах аренды имеются и другие существенные условия. Так, цена является существенным условием в договоре аренды зданий и сооружений и аренды предприятий. Существенным условием может являться и форма договора опять таки при аренде зданий и сооружений (заключенных на срок более года) и аренде предприятий (независимо от срока договора). Несоблюдение установленного в этих случаях порядка государственной регистрации означает, что договор недействителен. Что же касается срока, то договор аренды могут заключить как на определенный, так и на неопределенный срок. Но иногда закон устанавливает максимальные сроки аренды, по истечению которых договор должен быть прекращен.

" Государственной регистрации также подлежат: договор субаренды зданий и сооружений; соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды зданий и сооружений, поскольку оно является неотъемлемой частью этого договора и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды; соглашение сторон о переводе долга" .

Хотелось бы обратить внимание на то, что Гражданский кодекс Российской Федерации теперь содержит как общие нормы об аренде, так и специальные нормы по регулированию отдельных видов аренды, в том числе аренды зданий и сооружений, которыми охватывается и аренда нежилых помещений. Согласно ст. 625 ГК общие нормы об аренде применяются к ее отдельным видам постольку, поскольку нормами Гражданского кодекса об отдельных видах аренды не предусмотрено иное, то есть специальные нормы об аренде в данном случае имеют приоритет над общими.

1.2 Элементы договора аренды зданий и сооружений Предметом этого договора является только здание или сооружение в целом, часть здания или расположенные в нем отдельные помещения подчиняются общим правилам об аренде.

Под зданием (сооружением) следует понимать «любой искусственно возведенный на земельном участке или под ним (под землей) самостоятельный объект, который фундаментально связан с земельным участком, используется (или может быть использован) по целевому назначению и перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению невозможно». В настоящей работе ставится целью выяснение соотношения понятий «здание» и «сооружение», поскольку для целей аренды различия между этими понятиями не имеют правового значения. Специальные правила об аренде зданий и сооружений предусматривают не дифференцированное, а напротив, единое регулирование соответствующих правоотношений.

Если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку они замещаются специальными правилами. Следует сразу отметить, что в отношении аренды нежилых помещений какие-либо специальные правила в кодексе отсутствуют, поэтому к указанным правоотношениям общие правила о договоре аренды применяются в полном объеме. Нельзя не заметить некоторого сходства положений об аренде зданий и сооружений и содержащихся в ГК норм о купле-продаже недвижимости (ст. 549−558 ГК РФ), что представляется совершенно оправданным. Тем самым обеспечивается единообразный правой режим объектов недвижимости в имущественном обороте.

Специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения, вызваны к жизни специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой ценностью этих объектов, их непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей и т. п.

Еще более специальные, по отношению к специальным правилам самого договора аренды зданий и сооружений, могут быть обусловлены особенностями самого предмета — здания или сооружения.

Так, согласно статье 55 Федерального закона от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации», договор аренды объекта культурного наследия заключается в соответствии с правилами, предусмотренными Гражданским кодексом Российской Федерации для заключения договоров аренды зданий и сооружений, и с учетом требований этого Закона. В частности, в договоре аренды объекта культурного наследия обязательно указываются включенные в реестр сведения об особенностях, составляющих предмет охраны данного объекта культурного наследия, и требования к сохранению объекта культурного наследия независимо от формы собственности данного объекта.

В последнее время распространена практика приобретения компаниями старых зданий, непригодных для полноценного использования, в которых после приобретения проводят ремонт или реконструкцию, что меняет объект аренды и вызывает определенные проблемы в связи с возможностью признания договора аренды такого здания незаключенным. Процедура согласования изменений планировки здания занимает длительное время, а собственник и потенциальные арендаторы готовы заключать договоры аренды до окончания процедуры согласования всех документов. В документах БТИ собственника реконструируемого объекта указаны данные о старых планировках, которые не совпадают с фактическим состоянием помещений. Учитывая подобное расхождение, специалисты рекомендуют следующее: «графически указать здание на проектной документации, что будет соответствовать фактической ситуации. Согласование здания таким образом не должно являться ненадлежащим согласованием объекта аренды. При согласовании объекта аренды не на планах БТИ целесообразно проводить обмеры площади согласовываемого здания и фиксировать проведенные обмеры актом, подписанным уполномоченными представителями сторон» .

Стороны по договору — арендодатель и арендатор. Арендодатель — собственник здания, сооружения или его уполномоченный (например, Мингосимущество РФ). Заключению договора должно предшествовать четкое разграничение прав на сдаваемое внаем имущество, особенно при совместном владении объектом, возникающее в результате приватизации, продажи зданий (жилых и нежилых помещений) и сооружений, совместного строительства. При этом обязательна информация о правах на это имущество третьих лиц.

Третья существенная характеристика настоящего договора — оплата (ст. 654 ГК РФ). Договор считается незаключенным, если сторонами не согласован вопрос о размере арендной платы, причем в письменной форме.

Стороны могут использовать фиксированные ставки арендной платы, но только в случаях, специально названных законом. Эти ставки устанавливаются или регулируются (как минимальные или предельные) уполномоченными на то государственными органами (п. 1 ст. 424 ГК). Поэтому предусмотрен запрет применения нормы п. 3 ст. 424, устанавливающей возможность на случай неурегулированности этого условия использовать цену за аналогичные товары, работы или услуги.

Плата за аренду федеральных зданий и сооружений — один из источников доходов государственного бюджета. Исключение из правила устанавливается в силу закона. Так, названный Закон допустил, что «средства, полученные образовательным учреждением в качестве арендной платы, используются на обеспечение и развитие образовательного процесса в данном образовательном учреждении» .

Изменение арендной платы в период действия договора возможно на условиях, установленных п. 3 ст. 614 ГК РФ. В частности, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Если законом не предусмотрено иное, арендатор вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились.

Если иное не предусмотрено договором аренды, в случае существенного нарушения арендатором сроков внесения арендной платы арендодатель вправе потребовать от него досрочного внесения арендной платы в установленный арендодателем срок. При этом арендодатель не вправе требовать досрочного внесения арендной платы более чем за два срока подряд.

Договор аренды зданий и сооружений может быть заключен как на определенный срок, так и бессрочно. В литературе отмечает, что в договоре аренды нежилого помещения следует определить также срок действия договора. Поскольку теперь законодательство не содержит каких-либо ограничений в отношении сроков аренды нежилых помещений, договоры аренды могут заключаться на любой срок.

Если же срок аренды в договоре не определен, договор считается заключенным на неопределенный срок. В таких случаях каждая из сторон вправе в любое время расторгнуть договор, предупредив об этом вторую сторону за три месяца.

Представляется, что предупреждение должно быть сделано в письменной форме. Срок предупреждения о предстоящем прекращении договора аренды может быть изменен сторонами в самом договоре или же это может быть предусмотрено в законе.

Глава 2.

Заключение

и исполнение договора аренды зданий и сооружений

2.1 Форма и государственная регистрация договора Требования закона к форме договора аренды недвижимого имущества ужесточены по сравнению с требованиями к форме договора аренды других видов имущества. Так, в отношении аренды здания, сооружения, предприятия это должен быть единый документ, подписанный сторонами. Несоблюдение требуемой формы влечет недействительность такого договора. На практике «заключение договора в форме единого документа будет предпочтительным и в тех случаях, когда договор аренды иного недвижимого имущества будет нуждаться в регистрации» .

Вопрос о последствиях несоблюдения требований о государственной регистрации договоров аренды имеет и иной аспект, а именно возможность применения последствий недействительности договора аренды в отношении незарегистрированного договора. Иски, связанные с применением последствий недействительности такого договора, нередки. Однако, как показывает практика, они часто связаны со злоупотреблением правом со стороны арендодателя.

Поскольку ГК квалифицировал договор аренды недвижимости, не прошедший государственной регистрации, не как недействительный, а как незаключенный, к нему правомерно применять последствия, связанные с обязательствами из неосновательного обогащения, а не специальные последствия недействительности сделки. ГК не требует нотариального удостоверения договора аренды здания или сооружения. Государственной регистрации подлежат только те договоры, срок действия которых превышает один год.

Статья 26 Федерального закона от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» ввела такое понятие как «государственная регистрация права аренды недвижимого имущества». В связи с этим в настоящее время часто высказывается мнение о том, что государственной регистрации подлежит не только договор аренды недвижимого имущества, но и так называемое «право аренды» недвижимого имущества, являющегося предметом договора.

Нормы ГК РФ имеют приоритетное значение перед нормами рассматриваемого федерального закона. Общие положения гражданского законодательства не предусматривают обязанности сторон производить регистрацию права аренды, таким образом, существует противоречие ст. 26 ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» нормам ГК РФ. «Нормами закона может быть установлена государственная регистрация „права аренды“, не предусмотренная ГК РФ. Статья 3 ГК РФ определяет также, что нормы гражданского права, содержащиеся в других законах, должны соответствовать нормам ГК РФ. Исходя из законодательно установленного приоритета норм ГК РФ над другими законами при расхождении между ГК РФ и другими законами, следует руководствоваться нормами кодекса» .

Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» положило конец всем спорам о данной регистрации. В нем, в частности, отмечается: «Положения ГК РФ не предусматривают обязательной регистрации права аренды недвижимого имущества. Поэтому регистрация порождаемого договором аренды недвижимого имущества обременения вещных прав арендодателя на недвижимое имущество правами арендатора производится на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только при регистрации самого договора аренды недвижимого имущества» .

Далее в Письме рассматривается следующий случай из судебной практики: «Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору о взыскании арендной платы. Из представленных суду документов следовало, что между сторонами был заключен договор аренды здания производственного назначения на срок менее года. Здание было передано арендодателем арендатору с соблюдением требований, установленных в пункте 1 статьи 655 ГК РФ. В дальнейшем арендатор отказался выполнять предусмотренные договором обязанности по содержанию арендованного имущества и уплатить арендную плату в размере, установленном договором. При этом арендатор сослался на то, что статья 26 Закона о государственной регистрации предусматривает обязательную государственную регистрацию права аренды недвижимого имущества и аренды как обременения независимо от того, подлежал государственной регистрации сам договор аренды этого недвижимого имущества или нет. Так как в данном случае право аренды здания не было зарегистрировано, это право не возникло у арендатора. Поскольку у арендатора не возникло права владеть и пользоваться зданием, то у него не возникли и предусмотренные договором обязанности по содержанию здания и по оплате арендной платы в соответствующем размере.

Арбитражный суд первой инстанции, рассматривая данный спор, исходил из следующего.

Требования статьи 26 Закона о государственной регистрации подлежат применению с учетом и на основании положений ГК РФ. Согласно пункту 1 статьи 4 Закона о государственной регистрации государственной регистрации подлежат право собственности и иные вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 ГК РФ. Положения Гражданского кодекса предусматривают государственную регистрацию договоров аренды недвижимого имущества (статья 609). Однако для договоров аренды зданий и сооружений на срок менее одного года такая государственная регистрация не требуется (статья 651). Вместе с тем ГК РФ не предусматривает государственной регистрации ни права аренды, ни аренды как обременения.

Таким образом, исходя из смысла положений ГК РФ, регистрация возникающих из договора аренды здания прав арендатора, обременяющих вещные права арендодателя на это здание, осуществляется на основании статьи 26 Закона о государственной регистрации только в том случае, когда регистрации подлежит сам договор аренды недвижимого имущества. При этом регистрация права аренды не является самостоятельной государственной регистрацией упомянутого права, а представляет собой запись в Едином государственном реестре прав о произведенной государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества, на основании которого возникают права арендатора, обременяющие недвижимое имущество (п. 3 ст. 26 Закона о государственной регистрации).

Поскольку договор аренды здания был заключен сторонами на срок менее одного года и не подлежал государственной регистрации, то, следовательно, не подлежало регистрации в Едином государственном реестре прав и обременение в виде прав арендатора, возникающих на основании данного договора.

Арбитражный суд признал, что ответчик имеет права арендатора, вытекающие из договора аренды, и несет предусмотренные договором и корреспондирующие этим правам обязанности по уплате арендной платы и содержанию здания. На этом основании суд удовлетворил исковые требования арендодателя" .

Государственной регистрации в соответствии со ст. 130, 609, 651, 658, 164 ГК РФ подлежит именно договор аренды как правоустанавливающий документ, содержащий ограничения (обременения) прав собственности арендодателя, поскольку регистрация договора аренды производна от регистрации права собственности арендодателя на недвижимое имущество. Совершенно справедливо отмечается, что если государственной регистрации подлежит договор аренды, то необходимость в дополнительной регистрации «права аренды» в данном случае является излишней [17, с. 16].

Указанное противоречие, естественно, давно замечено и в юридической литературе отмечается, что рассматриваемая статья Закона устанавливает порядок государственной регистрации именно договора, а не «права аренды» [18, с. 67].

Президиум Высшего Арбитражного Суда РФ, рассмотрев складывающуюся судебную практику по вопросу о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, пришел к выводу о том, что в отсутствие в ГК РФ специальных норм о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений к таким договорам должны применяться правила пункта 2 статьи 651 ГК о регистрации договоров аренды зданий (сооружений) [19, с. 70]. Основой такого решения является определение природы нежилого помещения как объекта, отличного от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанного. Из этого вытекает необходимость применения одинаковых требований к заключению договора аренды здания и расположенного в нем нежилого помещения, то есть к его государственной регистрации. Таким образом, договор аренды нежилых помещений на срок до одного года не подлежит государственной регистрации и должен считаться заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 ст. 433 ГК РФ.

2.2 Содержание договора Содержание прав и обязанностей сторон договора аренды недвижимости определяется, в первую очередь, общими положениями об аренде, с учетом того, что в отношении зданий, сооружений и предприятий обязанности арендодателя по передаче имущества арендатору особо определены и формализованы в соответствующих параграфах главы 34 ГК. Несколько различается, в зависимости от вида арендуемой недвижимости, распределение бремени несения расходов сторон по содержанию переданного в аренду имущества и поддержанию его в нормальном состоянии. В то же время основания досрочного расторжения договора и требования, которые могут быть предъявлены к стороне договора, нарушающей свои обязанности, являются общими для аренды всех объектов недвижимости, равно как и для аренды других объектов.

Содержание договора аренды зданий и сооружений (по сравнению с содержанием обычного договора аренды) не подверглось серьезным изменениям. Основной набор обязанностей сторон сохранился. Конкретизированы лишь некоторые способы исполнения этих обязанностей.

1. Обязанность арендодателя предоставить имущество арендатору в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества (п. 1 ст. 611 ГК), расширена. Одновременно с передачей арендатору прав владения и пользования зданием или сооружением ему передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования (п. 1 ст. 652 ГК). Передаче подлежит не весь принадлежащий арендодателю земельный участок, а лишь та его часть, которая функционально обслуживает здание или сооружение. Такая передача происходит и при умолчании о ней в договоре аренды. Впрочем, стороны могут исключить в договоре передачу арендатору каких-либо прав на земельный участок.

Если арендодатель является собственником земельного участка, на котором находится сдаваемое в аренду здание или сооружение, арендатору предоставляется право пользования соответствующей частью земельного участка на условиях аренды или иное право, если оно предусмотрено договором аренды здания или сооружения (п. 2 ст. 652 ГК).

Это право предоставляется на срок аренды здания или сооружения, причем в отношении той части земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

На судьбу данного права арендатора до тех пор, пока оно существует, не влияет даже смена собственника земельного участка. В случаях, когда земельный участок, на котором находится арендованное здание или сооружение, продается другому лицу, за арендатором этого здания или сооружения сохраняется право пользования частью земельного участка, которая заняла зданием или сооружением и необходима для его использования, на условиях, действовавших до продажи земельного участка (ст. 653 ГК).

Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ПС). Таким образом, согласие собственника земельного участка на сдачу в аренду расположенного на нем здания или сооружения требуется в случаях, когда это прямо предусмотрено законом или договором или когда условия пользования участком изменяются. Под изменением условий пользования следует понимать такое их ухудшение, которое в соответствии с действующим законодательством может служить основанием для досрочного прекращения права арендодателя здания или строения на земельный участок, например, использование не по назначению.

2. Исполнение арендодателем обязанности по передаче здания или сооружения арендатору и принятие предмета договора последним осуществляется по передаточному акту или иному документу о передаче, подписываемому сторонами (п. 1 ст. 655 ГК). «Подписание сторонами передаточного акта или иного документа о передаче наряду с фактической передачей здания (сооружения) является обязательным условием, позволяющем говорить о надлежащем исполнении обязательства по передаче и приему здания (сооружения) в аренду» .

Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, обязательство арендодателя передать здание или сооружение арендатору считается исполненным после предоставления его арендатору во владение или пользование и подписания сторонами документа о передаче.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, предусмотренных договором, рассматривается как отказ соответственно арендодателя от исполнения обязанности по передаче имущества, а арендатора — от принятия имущества.

Обязанность арендатора по возврату арендованного здания (сооружения) оформляется так же, как обязанность арендодателя по его передаче. По окончании срока договора аренды или при его досрочном прекращении арендованное имущество должно быть возвращено арендодателю при непременном составлении документа о передаче здания или сооружения (п, 2 ст. 655 ГК). Порядок составления передаточного акта при возврате предмета договора и последствия уклонения от его составления аналогичны тем, которые установлены законом при передаче здания (сооружения) в аренду (п. 1 ст. 655 ГК).

3. Наконец, установленная в договоре арендная плата за пользование зданием или сооружением включает и плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено, или передаваемой вместе с ним соответствующей частью участка, если иное не предусмотрено законом или договором (п. 2 ст. 654 ГК). Таким образом, если иное особо не оговорено, при аренде здания или сооружения дополнительная плата за земельный участок взиматься не должна.

Как отмечалось, здания и сооружения относятся к объектам недвижимости, которые неразрывно связаны с землей. Владение и пользование такими объектами со стороны арендатора предполагает наличие у него определенных прав и в отношении земельного участка, на котором находится здание (сооружение). Определению этих прав помогут некоторые правила, содержащиеся в кодексе (ст. 652−653 ГК РФ). Указанные правила сформулированы применительно к двум ситуациям, когда арендодатель здания или сооружения является собственником земельного участка и когда земельный участок, на котором находится здание (сооружение), не принадлежит арендодателю на праве собственности. В первом случае в договоре аренды здания (сооружения) одновременно решается вопрос о передаче арендатору в аренду и соответствующего земельного участка, на котором находится это здание (сооружение). Арендатору в соответствии с договором земельный участок может быть предоставлен и на ином праве. Если же договор аренды здания (сооружения) не содержит каких-либо указаний о праве арендатора на земельный участок, считается, что к арендатору переходит на срок аренды здания (сооружения) право пользования частью земельного участка, занятой зданием и необходимой для использования его по назначению (п. 2 ст. 652 ГК РФ).

Если земельный участок не принадлежит на праве собственности арендодателю здания (сооружения), такое здание может быть передано в аренду без согласия собственника земли при условии, что подобные действия собственника здания (сооружения) не будут противоречить закону или договору с собственником земельного участка (п. 3 ст. 652 ГК РФ). Очевидно, что при таких обстоятельствах к арендатору здания (сооружения) от арендодателя переходит и право пользования соответствующей частью земельного участка.

Стабильности арендных отношений и защите прав и законных интересов арендатора будет способствовать положение, согласно которому арендатор здания (сооружения) сохраняет за собой право пользования частью земельного участка, на котором находится здание (сооружение) и которая необходима для его использования по назначению, и в случае изменения собственника земельного участка, в том числе в результате его продажи другому лицу (ст. 653 ГК РФ). В договоре аренды здания (сооружения) значительно возрастает по сравнению с арендой иного имущества роль условия договора об арендной плате (ст. 654 ГК РФ). Достаточно сказать, что к обязательствам, возникшим из договора аренды здания (сооружения), не могут быть применены общие правила об аренде, действующие в случаях, когда договором не определены размер, порядок, условия и сроки внесения арендной платы. Как известно, в подобных ситуациях стороны должны руководствоваться условиями об арендной плате, обычно применяемыми при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах (ст.614). При отсутствии согласованного сторонами в письменной форме условия о размере арендной платы договор аренды здания (сооружения) считается незаключенным. Арендная плата, определяемая договором аренды здания (сооружения), должна включать в себя также плату за пользование земельным участком, на котором оно расположено.

Исполнение арендодателем обязательств, вытекающих из договора аренды, производится путем передачи соответствующего здания (сооружения) и принятия его арендатором. Данная операция должна быть оформлена передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. В таком же порядке арендованное здание (сооружение) возвращается арендатором арендодателю при прекращении договора аренды.

Особое значение полномочия арендодателя приобретают в случае аренды недвижимости, закрепленной за унитарными предприятиями на праве хозяйственного ведения либо за федеральными казенными предприятиями или за учреждениями на праве оперативного управления. Если недвижимое имущество закреплено за организацией на праве хозяйственного ведения, собственник не может свободно распоряжаться им, в том числе сдавать его в аренду, однако и субъект права хозяйственного ведения не управомочен сдавать недвижимое имущество в аренду, не получив на это согласие собственника. Причем не всегда Мингосимущество РФ или его территориальный орган будет правомочен представлять собственника.

Для подведомственных ему федеральных унитарных предприятий Мингосимущество РФ разработало примерный договор аренды недвижимого имущества. Согласно этому примерному договору, на каждом конкретном договоре аренды нежилого помещения, заключаемом федеральным унитарным предприятием, будет стоять также подпись представителя Мингосимущества, хотя и не в качестве стороны договора.

Следует также отметить, что «при сдаче в аренду объектов областного недвижимого имущества, относящихся к памятникам истории и культуры или истории и архитектуры, арендатор берет обязательство по охране и использовании (ремонт и реставрация арендуемых помещений) памятника истории и культуры, путем подписания Охранного обязательства», что является дополнительной обязанностью арендатора.

Следуя буквальному толкованию правил ГК о взаимоотношениях собственника и учреждения, мы приходим к выводу о том, что, прежде чем сдавать в аренду имущество, закрепленное за учреждением, собственник должен изъять это имущество у учреждения, поскольку сдача имущества в аренду есть распоряжение им, а, согласно пункту 2 ст. 296 ГК собственник может распоряжаться по своему усмотрению лишь имуществом, изъятым у учреждения. При этом изъять он может не любое, а только излишнее, неиспользуемое или используемое не по назначению имущество учреждения. Однако повсеместно на практике имущество учреждения сдается в аренду без предварительного его изъятия собственником.

Глава 3. Ответственность по договору аренды зданий и сооружений

3.1 Ответственность арендатора Ст. 421 ГК РФ закреплен принцип свободы договора, в соответствии с которым стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный действующим законодательством, а также договор, содержащий элементы различных договоров (смешанный договор). При этом к отношениям сторон по смешанному договору применяются в соответствующих частях правила о договорах, элементы которых содержатся в смешанном договоре, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа смешанного договора. В данном случае требования одной из сторон были основаны на применении правил договора хранения, элементы которого содержались в договоре аренды.

Ранее вопросы, связанные с договором субаренды в случае прекращения обязательств по основному договору аренды, находились вне законодательного регулирования. В то же время судебно-арбитражная практика шла по пути необходимости защиты прав субарендатора и в том случае, если соответствующий договор аренды расторгнут. В подобных случаях суды считали, что договор субаренды сохранял свою силу в измененном виде: место арендатора, передавшего имущество в субаренду занимал арендодатель по основному договору аренды. Такая практика не имела под собой необходимой законодательной базы и основывалась исключительно на принципе целесообразности. После вступления в силу части первой ГК РФ (п. 3 ст. 308) она прекратила свое существование.

Особое внимание при регламентации арендных отношений законодатель уделил вопросам их стабильности и надежности, включив в ГК РФ соответствующие нормы. Так, бесспорно, стабильности арендных отношений будет способствовать правило, согласно которому переход права собственности или иного вещного права (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество от арендодателя к другому лицу не влечет за собой изменения или расторжения договора аренды.

В отличие от Основ Гражданского законодательства Союза ССР и республик (ст. 86), которые лишь указывали на возможность досрочного расторжения договора аренды по решению суда в случаях, предусмотренных законодательными актами, а также Основ законодательства СССР об аренде (ст. 13), допускавших досрочное расторжение договора аренды по требованию одной из сторон в случае нарушения другой стороной условий договора, действующий Гражданский кодекс Российской Федерации в ст. 619, 620 достаточно подробно и детально регламентировал основания и порядок досрочного расторжения договора аренды по требованию одной из сторон. Как по требованию арендатора, так и по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут только по решению суда. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора аренды в случаях, когда арендатор:

пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

существенно ухудшает имущество;

более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии — в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Арендатор вправе требовать досрочного расторжения договора аренды, если:

арендодатель не предоставляет имущество в пользование арендатору либо создает препятствия пользованию имуществом в соответствии с условиями договора или назначением имущества;

переданное арендатору имущество имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены арендодателем при заключении договора, не были заранее известны арендатору и не должны были быть обнаружены им во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора;

арендодатель не производит являющийся его обязанностью капитальный ремонт имущества в установленные договором аренды сроки, а при их отсутствии в договоре — в разумные сроки;

имущество в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

Указанные основания не являются исчерпывающими. Стороны в договоре могут установить и другие основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендатора или арендодателя.

ГК РФ установлен обязательный досудебный порядок урегулирования спора (претензионный порядок) в тех случаях, когда имеются основания для расторжения договора аренды по инициативе арендодателя. При этом арендодатель обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости устранения им допущенных нарушений исполнения обязательств в разумный срок (в письменном предупреждении должен быть указан конкретный срок устранения нарушений). Если в установленный срок арендатор не устранит допущенные нарушения, арендодатель может обратиться в суд с исковым заявлением о досрочном расторжении договора аренды, к которому должны быть приложены документы, подтверждающие факт соблюдения им претензионного порядка разрешения спора с ответчиком (арендатором). Это могут быть копия письменного предупреждения и почтовая квитанция о его направлении с уведомлением о вручении арендатору либо иной документ, доказывающий факт получения арендатором письменного предупреждения.

3.2 Ответственность арендодателя Арендатор несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества независимо от его вины. Знание арендатора о недостатках в момент заключения договора или необнаружение им недостатков по грубой неосторожности, проявленной во время осмотра или проверки имущества при его принятии, устраняют ответственность арендодателя (ст. 611 ГК).

Арендодатель несет ответственность за недостатки сданного в аренду имущества (даже если во время заключения договора он не знал об их существовании) только в том случае, если они полностью или частично препятствуют арендатору пользоваться этим имуществом. За недостатки имущества, не препятствующие его использованию в соответствии с договором аренды или назначением, арендодатель ответственности не несет. Арендодатель не отвечает также за те недостатки сданного в аренду имущества, которые хотя и препятствуют его использованию (полностью или частично), но были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее (до заключения договора аренды) известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

За недостатки, полностью или частично препятствующие использованию арендованного имущества, которые обнаружены арендатором до заключения или во время заключения договора аренды, арендодатель ответственности не несет. В этом случае арендатор может отказаться от заключения договора аренды.

Арендодатель, извещенный арендатором о недостатках арендованного имущества, может незамедлительно безвозмездно устранить недостатки либо произвести замену предоставленного арендатору имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии. Однако вне зависимости от желания арендодателя устранить недостатки либо произвести замену имущества арендатор может требовать досрочного расторжения договора аренды либо воспользоваться иными правами, предоставленными ему п. 1 ст. 612 ГК РФ.

Арендодатель вправе сдавать в аренду имущество, обремененное правами третьих лиц (сервитут, залог, ипотека и др.). В этом случае арендодатель обязан до заключения договора аренды надлежащим образом предупредить арендатора обо всех имеющихся правах третьих лиц на арендованное имущество. В случае неисполнения этой обязанности арендатор имеет право потребовать уменьшения арендной платы либо расторжения договора и возмещения убытков, связанных с таким расторжением, независимо от того, воспользовались либо собираются воспользоваться третьи лица своими правами на арендованное имущество или нет.

Заключение

Как мы смогли увидеть, отношения, возникающие в результате заключения и исполнения договора аренды, регулируются главой 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии со ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Вопросам отношений по аренде зданий и сооружений в ГК РФ посвящен параграф 4 главы 34, ст.ст. 650−655.

По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование или только во временное пользование здание или сооружение (ст. 650 ГК РФ). «Если предметом договора аренды является здание или сооружение, ряд общих положений об аренде не применяется, поскольку в этом случае действуют специальные правила, регулирующие договор аренды здания или сооружения. Указанные правила разработаны в связи со специфическими свойствами зданий и сооружений как объектов недвижимости: особой их ценностью, непотребляемостью в процессе использования, неразрывной связью с землей и т. п.» .

Вопросы аренды зданий и сооружений регулируются и принятым несколько позднее Федеральным законом от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Указанный Закон конкретизирует понятие «недвижимое имущество» как — «объекты, которые связаны с землей так, что их перемещение без несоразмерного ущерба их назначению невозможно», понятие «здания или сооружения» толкуется более конкретно: «здания, сооружения, жилые и нежилые помещения», что представляется достаточно обоснованным, т. е. на жилые и нежилые помещения, которые могут представлять собой только часть здания или сооружения, в случае их аренды следует применять вышеназванные и упомянутые ранее нормы ГК РФ.

Договор аренды недвижимого имущества, в частности, зданий, сооружений, жилых и нежилых помещений, подлежит государственной регистрации в установленном порядке и считается заключенным с момента такой регистрации. Ст. 651, пункт 2 ГК РФ допускает необязательность государственной регистрации, если договор аренды заключается на срок менее одного года.

Поскольку такие объекты недвижимости, как здания и сооружения, арендуемые на определенных сторонами условиях, расположены, как правило, на земле, в договоре аренды рекомендуется определить право арендатора на земельный участок, на котором расположен такой объект аренды. Если договором аренды не определено передаваемое арендатору право на соответствующий земельный участок, к нему переходит на срок аренды здания или сооружения право пользования той частью земельного участка, которая занята зданием или сооружением и необходима для его использования в соответствии с его назначением.

Сдача в аренду помещения регулируется п. 3 ст. 26 указанного ФЗ № 122-ФЗ, согласно которому договор аренды помещения регистрируется как обременение прав арендодателя (т.е. обременяется право арендодателя именно на сдаваемое в аренду помещение).

Учитывая, что «нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в ГК РФ отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ, т. е. государственной регистрации подлежит договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года» .

Данная позиция подтверждается информационным письмом президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. № 53.

Отсутствие государственной регистрации договора аренды недвижимости согласно ст. 165 ГК РФ влечет его недействительность.

договор аренда здание сооружение Список использованных источников

1 Гражданский кодекс Российской Федерации от 30 ноября 1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 02.11.2013 г. № 302-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 1994. № 32. Ст. 3301; 2013. № 44. Ст. 5641.

2 Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (в ред. от 02.11.2013 г. № 294-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 1997. № 30. Ст. 3594; 2013. № 44. Ст. 5633.

3 Федеральный закон от 25 июня 2002 г. № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (в ред. от 22.04.2013 г. № 104-ФЗ) // Собрание законодательства РФ. 2002. № 26. Ст. 2519; 2013. № 19. Ст. 2331.

4 Федеральный закон от 29.12.2012 № 273-ФЗ «Об образовании в Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. — 2012. — № 53. — Ст. 7598.

5 Большаков А. Аренда в строящемся здании // эж-ЮРИСТ. 2006. № 44. С. 7.

6 Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга первая. Общие положения. — Изд. 3-е. — М.: Статут, 2011. — 848 с.

7 Витрянский В. В. Договор аренды и его виды. — М.: Статут, 1999. — 312с.

8 Воронин М. Регистрация прав на недвижимость и сделок с ней // Экономика и жизнь. — 1997. — № 2. — С. 6.

9 Горемыкин В. А., Бугалов Э. Р. Недвижимость: регистрация прав и сделок, ипотечное кредитование / В. А. Горемыкин, Э. Р. Бугалов. — М: Инфра-М, 2011. — 208 с.

10 Гражданское право. В 3 т. Т. 2 / Под ред. А. П. Сергеева. — М.: РГ-Пресс, 2011. — 880 с.

11 Гражданское право. В 4 т. Том 1. Общая часть. Учебник / Отв. ред. Е. А. Суханов. — 3 изд., перераб. и доп. — М.: Волтерс-Клувер, 2010. — 704 с.

12 Исрафилов И. Аренда нежилых помещений // Хозяйство и право. 1997. № 10. С. 53−59.

13 Козлова Е. Б. Аренда как договорное обязательство // Юридический мир. — 2009. — № 11. — С. 41−53.

14 Козырь О. Аренда недвижимого имущества // Закон. 2000. № 11. С. 36.

15 Комарова Т. Ю. Нежилые помещения как объект аренды // Законодательство. 2009. — № 12. — С. 44−52.

16 Комментарий к ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Материал конференции «Совершенствование системы государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». М: Инфра-М, 2009. С. 74.

17 Комментарий к части второй Гражданского кодекса Российской Федерации для предпринимателей / Под ред. В. Д. Карповича. М.: Волтерс-Клувер, 2005. — 780 с.

18 Короткова О. И. О балансе интересов государства и частного собственника в арендных правоотношениях // Законодательство и экономика. — 2006. — № 5. — С. 28−35.

19 Мешалкин В. Аренда зданий и сооружений // Экономико-правовой бюллетень. — 2005. — № 10. — С. 29−41.

20 Оленин А. Правовое регулирование арендных отношений // Финансовая газета. Региональный выпуск. — 2010. — № 39.

21 Румянцева Т. Аренда имущества: учет и налогообложение в 2012 г. // Финансовая газета. Региональный выпуск. 2012. № 25.

22 Хохлов С. А. Право собственности и другие вещные права / С. А. Хохлов // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. — 1995. — № 8. — С. 62−74.

23 Эрделевский А. М. Научно-практический комментарий части второй Гражданского кодекса Российской Федерации (с изменениями и дополнениями на 1 мая 2001 г.). — М.: Агентство (ЗАО) «Библиотечка РГ», 2009. — 847 с.

24 Информационное письмо Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений» // Вестник Высшего Арбитражного Суда РФ. — 2000. — № 7. — С. 69−78.

25 Информационное письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Вестник Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации. — 2001. — № 4.