Заключение договоров, предметом которых является земельный участок или право на него, на торгах

Контрольная работа

Заключение

договоров, предметом которых является земельный участок или право на него, на торгах

1. Основные понятия заключения договора на торгах

договор имущество правовой торги Заключение договора на торгах (с англ. making of contract by auction) — в соответствии с гражданским законодательством РФ, договор, если иное не вытекает из его существа, может быть заключен путем проведения торгов, с лицом выигравшим торги. (ст. 447 Гражданский кодекс РФ).

Основные общие нормы о заключении договоров на торгах, установленные гражданским правом, регулируют отношения по заключению договоров, предметом которых являются земельные участки или права на них.

Земельный кодекс РФ (далее — ЗК РФ) регламентирует некоторые специальные нормы законодательства. Так, согласно ст. 38 ЗК РФ основная форма заключения договоров по приобретению прав на земельные участки из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, это торги (ст. ст. 30, 38 ЗК РФ). Это, прежде всего договоры купли-продажи и право на заключение договора аренды, которые не исключают возможность заключения договоров другими способами, кроме заключения договора на торгах.

Порядок организации и проведения торгов по продаже земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков определяется уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти в соответствии с ГК РФ и ЗК РФ.

Предметом торгов (конкурсов, аукционов) (ст. 38 ЗК РФ) может быть земельный участок с установленными границами или право на заключение договора аренды такого земельного участка, а также любые земельные участки, не изъятые из оборота и не ограниченные в обороте согласно земельному законодательству, т. е. например, земли, подпадающие под особо охраняемый режим, являясь изъятыми из оборота, не могут быть предметом проведения торгов.

В качестве продавца земельного участка или права на заключение договора аренды такого земельного участка выступает исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, осуществляющие предоставление земельных участков. (ст. 29 ЗК РФ) Предоставление гражданам и юридическим лицам земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на основании решения исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления, обладающих правом предоставления соответствующих земельных участков в пределах их компетенции.

Применительно к городу федерального значения Москве и к Московской области с 31 декабря 2014 года и в других случаях применительно к муниципальным районам с 30 июня 2013 года, к городским поселениям и городским округам с 31 декабря 2013 года, к сельским поселениям с 1 июня 2014 года при отсутствии правил землепользования и застройки предоставление земельных участков для строительства из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, не осуществляется. Настоящее правило не распространяется на земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется, а также на земельные участки, предоставляемые в соответствии с документами территориального планирования РФ и субъектов РФ.

На основании п. 2 ст. 447 ГК РФ организатором торгов может выступать собственник земельного участка, либо специализированная организация, либо лицо, которое действует на основании договора с собственником земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка. Специализированная организация функционирует на основании договора с земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка и выступает от их имени или от своего имени.

Выигравшим торги на аукционе признается лицо, предложившее наиболее высокую цену, а по конкурсу — лицо, которое по заключению конкурсной комиссии, заранее назначенной организатором торгов, предложило лучшие условия.

Форма торгов, начальная цена предмета торгов, сумма задатка и график платежей определяется собственником земельного участка или права на заключение договора аренды земельного участка (продавцом), если иное не предусмотрено законом. Начальная цена предмета аукциона (начальная цена земельного участка или начальный размер арендной платы) определяется в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности. При этом начальная цена предмета торгов не может быть ниже 5-кратной ставки земельного налога и устанавливается в пределах от этой величины до нормативной цены земли в зависимости от градостроительной ценности земельного участка, ситуации на рынке земли и иной недвижимости и уровня затрат на развитие инженерной инфраструктуры, а сумма задатка — в размере 20% начальной цены.

В соответствии со ст. 448 ГК РФ аукционы и конкурсы могут быть открытыми и закрытыми.² В открытом аукционе и открытом конкурсе может участвовать любое лицо. В закрытом аукционе и закрытом конкурсе участвуют только лица, специально приглашенные для этой цели. Если иное не предусмотрено законом, извещение о проведении торгов должно быть сделано организатором не менее чем за тридцать дней до их проведения. Извещение должно содержать сведения о времени, месте и форме торгов, их предмете и порядке проведения, оформление участия в торгах, определение лица, выигравшего торги, а также сведения о начальной цене.

2. Порядок организации проведения торгов по продаже земельных участков или заключения договоров аренды земельного участка, находящегося в государственной собственности

В настоящее время действуют утвержденные Постановлением Правительства РФ от 11.11.2002 № 808 (ред. от 15.09.2011) правила «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков». ³

Указанными правилами определено, в частности, что в качестве продавца земельного участка или права его аренды выступает орган государственной власти или местного самоуправления (продавец), что в принципе соответствует ст. 38 ЗК РФ.

Органы местного самоуправления, на территории которых торги не проводятся, могут выставлять на договорной основе земельные участки на торги, проводимые в других муниципальных образованиях.

В случае проведения торгов специализированной организацией расходы организатора, связанные с проведением торгов, включая привлечение независимых оценщиков, специалистов по проведению рекламной кампании, экспертов и т. д., осуществляются в соответствии с условиями, определенными в договоре продавца с организатором.

Земельные участки, выставляемые на торги, определяются продавцом в соответствии с утвержденным генеральным планом города или другого поселения, иной градостроительной и землеустроительной документацией.

Торги являются открытыми по составу участников и проводятся в форме аукциона или конкурса. При этом аукцион может быть закрытым по форме подачи предложения по цене.

В случае проведения аукциона, закрытого по форме подачи предложения по цене, или конкурса продавец назначает аукционную или конкурсную комиссию. Комиссия оценивает предложения участников конкурса в случае проведения торгов в форме конкурса; определяет победителя торгов; оформляет протокол о результатах торгов; принимает решение о признании торгов несостоявшимися.

В состав комиссии могут входить представители соответствующих органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных организаций (объединений). Заседание комиссии считается правомочным, если на нем присутствует не менее двух третей членов комиссии. Решения комиссии принимаются простым большинством голосов.

Распоряжение государственными землями до разграничения государственной собственности на землю осуществляется органами местного самоуправления в пределах их полномочий, если законодательством не предусмотрено иное.

Продавец подготавливает по каждому предмету торгов необходимые материалы и документы.

Организатор аукциона устанавливает время, место и порядок проведения аукциона, форму и сроки подачи заявок на участие в аукционе, порядок внесения и возврата задатка, величину повышения начальной цены предмета аукциона («шаг аукциона»). «Шаг аукциона» устанавливается в пределах от одного процента до пяти процентов начальной цены предмета аукциона.

Извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте РФ в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов, определенном Правительством РФ, не менее чем за тридцать дней до дня проведения аукциона. До определения Правительством РФ официального сайта РФ в сети «Интернет» для размещения информации о проведении торгов извещение о проведении аукциона размещается на официальном сайте организатора аукциона в сети «Интернет» и опубликовывается организатором аукциона в периодическом печатном издании, определяемом соответственно Правительством РФ, высшим исполнительным органом государственной власти субъекта РФ, главой муниципального образования. Информация о проведении аукциона должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы.

Извещение или сообщение о проведении аукциона должно содержать сведения:

1) об организаторе аукциона;

2) о наименовании органа государственной власти или органа местного самоуправления, принявших решение о проведении аукциона, о реквизитах указанного решения;

3) о месте, дате, времени и порядке проведения аукциона;

4) о предмете аукциона, в том числе о местоположении, о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о кадастровом номере, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства, о технических условиях подключения (технологического присоединения) такого объекта к сетям инженерно-технического обеспечения и об информации о плате за подключение (технологическое присоединение);

5) о начальной цене предмета аукциона (начальной цене земельного участка или начальном размере арендной платы);

6) о «шаге аукциона»;

7) о форме заявки на участие в аукционе, о порядке приема, об адресе места приема, о дате и о времени начала и окончания приема заявок на участие в аукционе;

8) о размере задатка, о порядке его внесения участниками аукциона и возврата им, о реквизитах счета для перечисления задатка;

9) о существенных условиях договора, в том числе о сроке аренды.

Организатор аукциона вправе отказаться от проведения аукциона не позднее чем за пятнадцать дней до дня проведения аукциона. Извещение об отказе в проведении аукциона опубликовывается организатором аукциона в течение трех дней в периодических печатных изданиях, в которых было опубликовано извещение о проведении аукциона. Сообщение об отказе в проведении аукциона размещается на официальном сайте РФ в сети «Интернет», не позднее дня, следующего за днем принятия решения об отказе в проведении аукциона. Организатор аукциона в течение трех дней обязан известить участников аукциона о своем отказе в проведении аукциона и возвратить участникам аукциона внесенные задатки.

Для участия в аукционе заявители представляют в установленный в извещении о проведении аукциона срок следующие документы:

1) заявка на участие в аукционе по установленной форме с указанием реквизитов счета для возврата задатка;

2) копии документов, удостоверяющих личность (для физических лиц);

3) документы, подтверждающие внесение задатка.

Организатор аукциона не вправе требовать представление других документов, кроме вышеуказанных. Организатор аукциона в отношении заявителей — юридических лиц и индивидуальных предпринимателей запрашивает сведения, подтверждающие факт внесения сведений о заявителе в ЕГРЮЛ (для юридических лиц) или ЕГРИП (для индивидуальных предпринимателей), в федеральном органе исполнительной власти, осуществляющем государственную регистрацию юридических лиц, физических лиц в качестве индивидуальных предпринимателей и крестьянских (фермерских) хозяйств.

Прием документов прекращается не ранее чем за пять дней до дня проведения аукциона.

Один заявитель вправе подать только одну заявку на участие в аукционе.

Заявка на участие в аукционе, поступившая по истечении срока ее приема, возвращается в день ее поступления заявителю.

Заявитель не допускается к участию в аукционе по следующим основаниям:

1) непредставление необходимых для участия в аукционе документов или представление недостоверных сведений;

2) непоступление задатка на счет, указанный в извещении о проведении аукциона, до дня окончания приема документов для участия в аукционе;

3) подача заявки на участие в аукционе по продаже земельного участка лицом, которое не имеет права приобретать в собственность земельные участки;

4) отсутствие сведений о заявителе в ЕГРЮЛ (для юридических лиц) или ЕГРИП (для индивидуальных предпринимателей).

Результаты аукционов оформляются протоколом, который подписывается организатором аукциона и победителем аукциона в день проведения аукциона. Протокол о результатах аукциона составляется в двух экземплярах, один из которых передается победителю аукциона, а второй остается у организатора аукциона. В протоколе также указываются:

1) предмет аукциона;

2) победитель аукциона;

3) цена приобретаемого в собственность земельного участка или размер арендной платы.

Извещение о проведении торгов должно быть опубликовано организатором не менее чем за 30 дней до даты проведения торгов и содержать следующую информацию:

1) дата, время, место и порядок проведения торгов;

2) предмет торгов;

3) форма проведения торгов;

4) шаг аукциона в случае проведения торгов в форме аукциона;

5) условия конкурса и критерии определения его победителя в случае проведения торгов в форме конкурса;

6) местоположение (адрес), кадастровый номер и площадь участка, и другие необходимые сведения.

Ответственность за достоверность публикуемой информации и соответствие содержания информационных сообщений законодательству несет организатор.

В торгах может участвовать любое лицо, подавшее заявку с необходимыми и надлежаще оформленными документами не позднее даты, указанной в извещении, и обеспечившее своевременное перечисление задатка на объявленные в извещении расчетные счета.

Одно лицо имеет право подать только одну заявку на участие в торгах.

Заявитель имеет право отозвать поданную заявку до окончания срока приема заявок, в письменной форме уведомив об этом организатора. Отзыв заявки регистрируется в журнале приема заявок.

Заявителям, отозвавшим свою заявку, внесенный задаток возвращается в соответствии с условиями торгов.

Решение организатора о признании заявителей участниками торгов оформляется протоколом, в котором указываются принятые и отозванные заявки с указанием имен (наименований) заявителей, лица, признанные участниками торгов, а также заявки, по которым отказано в допуске к участию в торгах с указанием оснований для такого отказа.

Заявитель приобретает статус участника торгов с момента подписания организатором протокола приема заявок.

Следует заметить также, что приведенный порядок проведения торгов действует до момента утверждения постановлением Правительства нового акта, разрабатываемого в развитие и в соответствии с ЗК РФ, в том числе и настоящей статьей и Гражданским кодексом РФ.

2.1 Реализация государственного имущества отдельными государственными органами

Что касается участия государственных органов в торгах в качестве продавцов, то невозможно сказать про существенные ограничения определенные ограниченными вещными правами. Так, например казенные учреждения, владея имуществом на праве оперативного управления, по своей инициативе могут реализовать закрепленное за ними государственное имущество при согласовании сделки с Министерством земельных и имущественных отношений РФ, а также при получении согласия на реализацию от органа, осуществляющего функции учредителя от имени Российской Федерации. На реализацию может быть направлено только морально устаревшее, снятое с эксплуатации, негодное к использованию по прямому назначению, выработавшее установленные сроки службы, излишнее, не нашедшее применение и пришедшее в негодность имущество. Остальное имущество учреждением не может быть реализовано, оно должно быть использовано для реализации уставных функций казенного учреждения.

Недвижимое имущество может быть реализовано, только путём проведения открытых торгов. В действующем законодательстве отсутствуют правовые нормы, регулирующие порядок проведения продажи государственного имущества самими учреждениями. Например, в ст. 1 Федерального закона Российской Федерации от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ (в редакции ФЗ РФ от 7 декабря 2011 г. № 417-ФЗ) «О приватизации государственного и муниципального имущества» закреплено, что нормы этого закона не распространяются при отчуждении государственными и муниципальными учреждениями имущества, закрепленного за ними в оперативном управлении.

На практике, при необходимости реализации государственного имущества, закрепленного за государственным учреждением, такое имущество, на основании п. 2 ст. 296 ГК РФ, изымается и реализуется уполномоченным органом собственника. Так, практика торгов, объявленных на федеральном официальном сайте http://torgi.gov.ru показывает, что практически все торги объявлены специализированными органами или учреждениями, уполномоченными выполнять функции распоряжения или контроля за государственным или муниципальным имуществом.⁵

В тех случаях, когда продавцом выступает непосредственный правообладатель оперативного управления, организатор торгов в аукционной документации вынужден ссылаться на общие нормы ГК РФ или на Федеральный закон Российской Федерации «О приватизации государственного и муниципального имущества». На основании вышеизложенного, можно сделать вывод о наличии пробела в действующем законодательстве. На наш взгляд, необходимо на федеральном законодательном уровне закрепить нормы, регулирующие порядок согласования и проведения процедуры продажи государственного или муниципального имущества, закрепленного на праве оперативного управления за учреждениями.

2.2 Последствия признания аукциона несостоявшимся

Торги по каждому выставленному предмету торгов признаются несостоявшимися в случае, если:

а) в торгах участвовало менее двух участников;

б) ни один из участников торгов при проведении аукциона, открытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, после троекратного объявления начальной цены или начального размера арендной платы не поднял билет;

в) ни один из участников торгов при проведении конкурса или аукциона, закрытого по форме подачи предложений о цене или размере арендной платы, в соответствии с решением организатора торгов не был признан победителем;

г) победитель торгов уклонился от подписания протокола о результатах торгов, заключения договора купли-продажи или аренды земельного участка.

Организатор торгов обязан в течение трех банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов возвратить внесенный участниками несостоявшихся торгов задаток. Внесенный победителем торгов задаток ему не возвращается. Организатор торгов в случае признания торгов несостоявшимися вправе объявить о повторном проведении торгов. При этом могут быть изменены их условия. Организатор торгов может снизить начальную цену земельного участка или начальный размер арендной платы и уменьшить «шаг аукциона» не более чем на 15 процентов без проведения повторной оценки. В случае если организатором торгов выступает специализированная организация, условия конкурса, начальная цена или начальный размер арендной платы, «шаг аукциона» могут быть изменены в порядке, установленном для их утверждения.

Что касается государственного и муниципального имущества, то здесь действуют требования закона — части 1 статьи 23 Федерального закона от 21 декабря 2001 г. № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (с изменениями и дополнениями) в случае, если аукцион по продаже государственного или муниципального имущества признан несостоявшимся, то проводится продажа указанного имущества посредством публичного предложения.

Если торги не состоялись единственный участник аукциона не позднее чем через двадцать дней после дня проведения аукциона вправе заключить договор купли-продажи или договор аренды выставленного на аукцион земельного участка, а орган государственной власти или орган местного самоуправления, по решению которых проводился аукцион, обязан заключить договор с единственным участником аукциона по начальной цене аукциона.

Информация о результатах аукциона опубликовывается организатором аукциона в течение трех дней со дня подписания протокола о результатах аукциона в периодических печатных изданиях, в которых сообщалось о проведении аукциона, и размещается на официальном сайте РФ в сети «Интернет».

Не допускается заключение договора по результатам аукциона или в случае, если аукцион признан не состоявшимся по причине участия в аукционе менее двух человек, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах аукциона на официальном сайте РФ в сети «Интернет».

Поскольку в случае признания торгов несостоявшимися победитель таких торгов не определяется, то заключение договора с единственным участником несостоявшихся торгов противоречит требованию ч. 1 ст. 447 ГК РФ, в силу того, что такой участник не является лицом выигравшим торги, т. е. лицом получившим право на заключение договора, являвшегося предметом этих торгов.

В силу изложенного, заключение договора с единственным участником несостоявшихся торгов не соответствует требованиям гражданского законодательства, а также противоречит существу самих торгов. Помимо этого, в соответствии со сложившейся судебной практикой подача заявки на участие в торгах не означает заключения договора с организатором торгов путем акцепта публичной оферты.

Договором является двух либо многосторонней сделкой, предполагающей возникновение прав и обязанностей у всех его сторон.

Если предположить, что извещение организатора торгов является офертой на заключение договора, имеющего предметом проведение торгов, то заявка потенциального участника действительно должна считаться акцептом. Но участник торгов не несет никаких обязательств по проведению торгов, поскольку предоставление требуемых документов и внесение задатка являются его правами, но не обязанностями. Этими действиями он лишь реализует свое право на участие в торгах. Претендент, подавший заявку и оплативший задаток, не может быть принужден к участию в самих торгах и вправе отказаться от участия в торгах в любое время.

Кроме того, в соответствии со статьей 438 ГК РФ акцепт должен быть полным и безоговорочным. Следовательно, если ответ содержит дополнительные или отличные от оферты условия, то он не может быть признан акцептом.

Таким образом, чтобы заявка участника могла быть признана акцептом, она должна содержать условия идентичные указанным в извещении о торгах, т. е. предложенная в заявке участника цена договора должна полностью совпадать с ценой договора (минимальной или максимальной), указанной в извещении. В противном случае, признание такой заявки акцептом будет противоречить гражданскому законодательству.

В случае заключения такого договора купли-продажи государственного или муниципального имущества по результатам несостоявшегося аукциона, должностное лицо может быть привлечено к уголовной ответственности по признакам преступления, предусмотренного ст. 286 «Превышение должностных полномочий» либо ст. 293 «Халатность» Уголовного кодекса РФ.

Список использованных источников

1. Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть 1 (в ред. от 02.11.2013 г. № 302-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации. — 2013. — № 19 — Ст. 2327.

2. Уголовный кодекс Российской Федерации — Федеральный закон от 13.06.1996 г. № 63-ФЗ // Собр. законодательства Рос. Федерации — 2013 — № 44 — ст. 5641.

3. Федеральный закон от 21.12.2001 № 178-ФЗ (ред. от 02.11.2013) «О приватизации государственного и муниципального имущества» // «Парламентская газета». — № 19. — 26.01.2002.

4. Постановление Правительства РФ «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков» от 11.11.2002 № 808 (ред. от 15.09.2011). // Собрание законодательства РФ от 18.11.2002. — № 46. — Ст. 4587.

5. Решение Арбитражного суда Свердловской области от 30.11.2007 по делу №А60−11 699/07-С07. Сайт судебных и нормативных актов. [Интернет-ресурс]. URL: www.sudact.ru

6. Большой юридический словарь. Академик.ру. 2010. [Интернет-ресурс]. URL: www.jurisprudence.academic.ru

7. Информационные извещения о торгах // Официальный сайт Российской Федерации для размещения информации о проведении торгов. URL: http://www.torgi.gov.ru.

8. Комментарий к Земельному кодексу РФ. М.: Прогресс, 2002.

9. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. М.: Юстицинформ, 1999.

10. Крассов О. И. Право частной собственности на землю. М.: Юристь,

2000.

11. Собр. законодательства Росс. Федерации. — 2002. — № 4. — Ст. 251.