Ипотечные кредиты: понятие, этапы ипотечного кредитования, риски в ипотечном кредитовании

Ипотека — это обременение имущественных прав собственности на объект недвижимости Ипотечное кредитование — это кредитование под залог недвижимости, то есть кредитование с использованием ипотеки в качестве обеспечения возвратности кредитных средств.

Характерные черты:

• 1. Залог недвижимости выступает в роли инструмента привлечения необходимых финансовых ресурсов для развития производства.
• 2. Ипотека способна обеспечить реализацию имущественных прав на объекты, когда другие формы (купля-продажа) в данных конкретных условиях нецелесообразны
• 3. Создание с помощью ипотеки фиктивного капитала на базе ценной бумаги

Функции ипотечного кредитования:

• — функция фин механизма привлечения инвестиций в сферу материального производства
• — функция обеспечения возврата заемных средств
• — функция стимулирования оборота и перераспределения недвижимого имуществ, когда иные способы экономически нецелесообразны или юрид не способны
• — функция формирования многоуровневого фиктивного капитала в виде закладных, производных ипотечных ценных бумаг

Особенности применения ипотечного кредита:

• — обязанность обеспечения залогом (в качестве залога может выступать та недвижимость, для покупки которой берется ипотечный кредит)
• — длительность срока предоставления кредита. Долгосрочные ипотечные жилищные кредиты предоставляются на срок от 3 и более лет. Благодаря сроку погашения уменьшается размер ежемесячных выплат плательщика.
• — большинство ипотечных ссуд носят целевой характер
• — ипотечных кредит считается относительно низко-рисковой выплат плательщика.

Требование по ипотечному кредиту:

• — сумма кредита, составляет не более 60−70% рыночной стоимости покупаемого жилья
• — величина ежемесячного платежа по кредиту не должны превышать 30% совокупного дохода заемщика
• — при оценки вероятности погашения кредита кредитор использует официально подтвержденную информации о текущих доходах заемщика

Схемы кредитования:

• 1. Схема кредитования с оформлением договора залога. Клиент заключает кред договор и договор залога, в его обеспечение с банком на условиях банка. При полном погашении кредита залог снимается, жилье остается в собственности клиента
• 2. Схема кредитования с оформление договора купли-продажи и трехстороннего договора с участием банка, клиента и риэлтерской фирмой
• — кредит выдается риэлтерской фирме. Заключается договор, а между банком и риэлтерской фирмой, на этот кредит она приобретает жилье по договору купли-продажи с клиентом и заключает договор залога с банком на данное жилье
• — кредит выдается клиенту. Заключается кредитный договор между банком и клиентом, при этом одновременно заключается договор купли-продажи жилья между клиентом и риэлтерской фирмой, а она выступает залогодержателем по договору залога в обеспечении кредитного договора
• 3. Разработана Центральный банком, через выпуск банками ипотечных облигаций
• — клиент берет в банке ипотечный кредит и закладывает недвижимость с оформлением закладной, которая переходит в банк
• — банк выпускает ипотечные облигации, которые работают на вторичном рынке
• — на вырученные от реализации облигации средства банк может выдать очередной ипотечный кредит
• — клиент гасит кредит банку, а банк гасит соответствующую облигацию ее нынешнему держателю