Качественные и природные экологические характеристики земельного участка

Качественные параметры самих объектов недвижимости, оказывающие влияние на состояние внутренней среды в помещении и на соседних участках земли, также могут приводить к снижению стоимости объектов недвижимости в результате содержания в строительных материалах вредных и опасных для здоровья людей веществ.

Строительные материалы считаются пригодными для использования по санитарно-гигиеническим и экологическим соображениям, если они соответствуют стандартам, утвержденным государственным стандартам (ГОСТам) или техническим условиям, утвержденным соответствующим ведомством. В настоящее время такую функцию выполняет Госстандарт России.

Качественные экологические характеристики земельного участка К качественным параметрам объекта недвижимости относятся и важнейшие экологические характеристики земельного участка, а именно его загрязнение химическими веществами, захламление, степень деградированности (нарушенности) почвенного покрова, наличие погребенных почв и грунтов, загрязненных опасными и токсическими веществами, выходы радона.

Загрязнение почв химическими веществами, а также радиационное заражение земли может приводить не просто к снижению и потере стоимости земельного участка, а к возникновению ее отрицательной величины. В этом случае формируется отрицательная стоимость, вызываемая необходимостью вложения значительных средств для приведения загрязненного участка в состояние пригодное для использования и безопасное для нахождения на нем жилых или деловых объектов. Примером таких земель являются земельные участки, занятые радиоактивными отстойниками, содержащие в себе закрытые или погребенные свалки и полигоны промышленных и бытовых отходов. В городах, где в свое время не был налажен контроль за размещением отходов, обнаружение захороненных свалок, содержащих радиоактивные или опасные для здоровья отходы, может привести к резкому удорожанию строительства, делающим невыгодным осуществление проекта или привести к снижению стоимости построенных объектов после завершения их строительства.

Природные факторы Действие природных факторов также проявляется в повышение или в снижении стоимости объектов недвижимости и имущественных прав, связанных с ними. Но в отличие от экологических факторов не всегда природные факторы, приводящее к повышению стоимости недвижимости можно считать положительными. К таким факторам относятся природные явления, приводящие к удорожанию стоимости строительства. Типичным примером такого удорожания является увеличение стоимости строительных работ в горных районах из-за перепада высот и неровного рельефа, в сейсмоопасных районах из-за необходимости применения особых технологий строительства, в районах с вечной мерзлотой по аналогичным причинам. Стоимость строительства в северных условиях обычно дороже, чем в южных районах. Природных явлений, влияющих на стоимость строительных работ довольно много. Они хорошо поддаются учету при калькулировании затрат по нормативам и расценкам, применяемым в строительстве и отражаемым в различных коэффициентах повышения сметной стоимости работ.

К природным факторам, оказывающим влияние на региональном уровне можно отнести благоприятные климатические условия, например продолжительное лето, плодородные земли, здоровый климат, наличие привлекательных рекреационных объектов, например морских или бальнеологических курортов Основным фактором, повышающим стоимость недвижимости в таких районах является прежде всего наличие уникальных по привлекательности природных объектов и условий для лечения и отдыха.

Ограничения в использовании недвижимого имущества Наличие ограничений в использовании недвижимого имущества обычно связано с установлением различных ограничительных режимов в использовании земель и проведении функционального или иного зонирования, закрепляющего эти режимы. Особенно часто установление особых режимов и зон связано с охраной ценных природных объектов и территорий. Поэтому при определении рыночной стоимости на этапе установления прав, связанных с земельным участком очень важно выявить зоны с особыми условиями пользования землей с целью последующего установления обременений земельных участков. Эта процедура необходима для определения элементов сравнения, подбора аналогов и анализа наиболее эффективного использования.