Переход права на земельный участок при переходе прав собственности на строение

При переходе прав собственности на строение и земельный участок наглядно проявляется взаимодействие и столкновение двух отраслей права — гражданского, регулирующего имущественные и связанные с ними личные неимущественные отношения (абз. 1 п. 1 ст. 2 ГК), и земельного, рассматривающего землю как важнейшую составную часть природы и природный ресурс, а также как недвижимое имущество, объект права собственности (п. 1 ст. 1 ЗК).

Решаемые при этом вопросы в общем плане рассматриваются в ст. 250 «Преимущественное право покупки», ст. 271 «Право пользования земельным участком собственником недвижимости», ст. 272 «Последствия утраты собственником недвижимости права пользования земельным участком», ст. 273 «Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений» ГК.

При переходе права собственности на здание, строение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу, оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением и необходимой для их использования.

Администрация г. Хабаровска (арендодатель) и Хабаровское отделение Дальневосточной железной дороги — ДВЖД — (арендатор) заключили договор на аренду земельного участка, согласно которому арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду земельный участок под сельхозугодья и общественные постройки. Земельный участок был передан в аренду для сельскохозяйственного использования.

В состав Хабаровского отделения ДВЖД как самостоятельное юридическое лицо входит государственное предприятие «Подсобное хозяйство „ДОРУРС“», что следует из устава предприятия. Указанием Министерства путей сообщения РФ от 01.04.1999 за «ДОРУРС» закреплено недвижимое имущество: здание бани; здания котельной, Комбината бытового обслуживания, свинарника, автотракторного парка, находящиеся в совхозе «ДОРУРС». Земельный участок под здание бани предметом договора не являлся. Согласно свидетельствам о государственной регистрации права переданные объекты недвижимости зарегистрированы за «ДОРУРС» на праве хозяйственного ведения.

Считая, что вместе с переданными объектами недвижимости к «ДОРУРС» перешло право на пользование спорными земельными участками на условиях аренды, предприятие обратилось с настоящим иском в суд. Суд обеих инстанций, проанализировав имеющиеся в материалах дела документы, установил следующее. Переданное имущество (кроме здания бани) на момент его закрепления за «ДОРУРС» было расположено на земельном участке, который находился в пользовании Хабаровского отделения ДВЖД на основании договора на аренду земельного участка.

Письмом Хабаровское отделение ДВЖД сообщило арендодателю о том, что договор расторгнут, и он согласился с предложением арендатора. При переходе права собственности на недвижимое имущество «ДОРУРС» не оформило право на пользование земельными участками.

Арбитражный суд пришел к обоснованному выводу о том, что к «ДОРУРС» не перешло право пользования земельными участками под переданными объектами недвижимости. В нарушение требования на момент передачи права хозяйственного ведения на объекты недвижимости, «ДОРУРС» не оформило право пользования земельными участками и в нарушение ст. 4 Закона о госрегистрации не зарегистрировало его.

Истец не предоставил суду доказательств о внесении им арендной платы за спорный земельный участок. Таким образом, правом пользования земельными участками обладало до расторжения договора аренды Хабаровское отделение ДВЖД.

При разрешении данного спора суд апелляционной инстанции правомерно не применил ст. 271 ГК, согласно которой собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленной таким лицом под соответствующую недвижимость частью земельного участка, так как другому лицу — Хабаровскому отделению ДВЖД — спорные земельные участки не принадлежали.

Суд апелляционной инстанции правильно указал, что согласно п. 1 ст. 36 ЗК граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с ЗК. Согласно п. 5 названной статьи для приобретения прав на земельный участок необходимо обратиться в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.