Экспертная денежная оценка земельного участка несельскохозяйственного назначения

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ, НАУКИ, МОЛОДЕЖИ И СПОРТА УКРАИНЫ ГВУЗ: ДОНЕЦКИЙ НАЦИОНАЛЬНЫЙ ТЕХНИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ Институт горного дела и геологии Кафедра геоинформатики и геодезии КУРСОВОЙ ПРОЕКТ по курсу: «Оценка недвижимости»

Тема: «Экспертная денежная оценка земельного участка несельскохозяйственного назначения»

Исполнитель _______________ студ. гр. ЗК-08а Гюлумян К.А.

Научный руководитель__________ Ковалев К. В Донецк — 2012

Реферат Расчетно-пояснительная записка: 39 страниц, приложения, 17 источников, 14 формул, 21 таблиц Цель работы — определение рыночной стоимости земельного участка — вероятной стоимости, за которую возможно отчуждение объекта оценки на рынке соответствующего имущества на дату оценки вследствие сделки, заключенной между покупателем и продавцом, после соответствующего маркетинга при условии, что каждая из сторон действовала со знанием дела, рассудительно и без принуждения.

Объект оценки: земельный участок несельскохозяйственного назначения для обслуживания кондитерского цеха площадью 1745 м², который расположен по адресу: Донецкая область, г. Донецк, Петровский р-н, ул. Обольская, 12а.

ОБЪЕКТ ОЦЕНКИ, СДЕЛКА, РЫНОЧНАЯ СТОИМОСТЬ, ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК, МЕТОДИЧЕСКИЙ ПОДХОД, ОЦЕНОЧНАЯ ПРОЦЕДУРА.

СОДЕРЖАНИЕ ВВЕДЕНИЕ

1. Законодательная и нормативно-метоическая база

2. Описание места расположения объекта оценки

2.1 Общие сведения о населенном пункте

2.2 Характеристика Петровского района

2.3 Характеристика земельного участка

3. Описание объектов недвижимости

4. Анализ рынка недвижимости в районе объекта оценки

5.Определние стоимости объекта оценки по выбранным методическим подходам

5.1 Теория выбранных методических подходов

5.2 Расчет ставки капитализации

5.3 Определение чистого операционного дохода с земельного участка

5.4 Расчет стоимости земельного участка

6. Согласование результатов оценки ЗАКЛЮЧЕНИЕ СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННОЙ ЛИТЕРАТУРЫ ПРИЛОЖЕНИЕ, А Исходные данные по участку и зданиям ПРИЛОЖЕНИЕ Б Материалы, предоставленные заказчиком (Проект отвода) ПРИЛОЖЕНИЕ В Материалы, предоставленные заказчиком (Технический паспорт БТИ) ВВЕДЕНИЕ Цель выполнения курсовой работы заключается в получение практических навыков при выполнении экспертной денежной оценки земельного участка несельскохозяйственного назначения, расположенного на территории г. Донецка. Объектом оценки является земельный участок, предназначенный для эксплуатации здания кондитерского цеха, расположенного по адресу: г. Донецк, Петровский район, ул. Обольская, 12а.

В ходе выполнения курсовой работы необходимо:

1) Изучить законодательную и нормативную базу проведения экспертной денежной оценки;

2) Описать объект оценки;

3) Выполнить анализ рынка недвижимости в районе расположения земельного участка; определить цены продаж и арендную ставку для земельных участков, квартир и помещений коммерческой деятельности;

4) Выбрать и обосновать методические подходы к определению оценочной стоимости земельного участка;

5) Согласовать результаты экспертной оценки.

1. Законодательная и нормативная база Законодательной базой выполнения экспертной денежной оценки являются:

1. Земельный Кодекс Украины (ЗКУ) от 25.10.2001 г. № 2768-III.

2. Налоговый Кодекс Украины от 2 декабря 2010 г. № 2755-VІ.

3. Закон Украины «Об оценке земли 11.12.2003 № 1378-IV.

4. Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» 12.07.2001 № 2658-III.

Обязательной нормативно-методической базой являются документы:

1. Методика экспертной денежной оценки земельных участков — Постановление Кабинета министров Украины от 11.10.2002 г. № 1531.

2. Порядок проведения экспертной денежной оценки земельных участков — Приказ Госкомзема от09.01.2003 г. №[6].

3. Национальный стандарт № 1 «Общие основы оценки имущества и имущественных прав» от 10.09.2003 г. № 1440.

4. Национальный стандарт № 2 «Оценка недвижимого имущества» от 28.10.2004 г. № 1442.

Документы, которые носят рекомендательный характер:

1. Международные нормы оценочной деятельности (комитет МСО 2000).

2. Нормы профессиональной деятельности оценщика (Совет УСО 1999).

3. Лицензионные условия осуществления хозяйственной деятельности в области землеустройства и землеоценочных работ — Приказ Госкомзема от 05.08.2009 г. № 423.

Информационная база для экспертной денежной оценки земельных участков:

— документы, которые подтверждают права, обязательства и ограничения относительно использования земельного участка;

— материалы о физических характеристиках земельного участка, качестве почв, о характере и состоянии земельных улучшений, об их использовании в соответствии с законодательством;

— сведения о местоположении земельного участка, естественные, социально-экономические, историко-культурные, градостроительные условия его использования, экологическое состояние и состояние развития рынка недвижимости в районе расположения земельного участка;

— информация о ценах продажи (аренды) подобных объектов, уровень их доходности, время экспозиции объектов этого типа на рынке;

— данные о затратах на земельные улучшения и операционные затраты, которые сложились на рынке;

— проекты землеустройства, схемы планирования территорий и планы земельно-хозяйственного устройства, в соответствии с которыми предполагается изменение существующего использования земельного участка, который может повлиять на стоимость объекта оценки;

— другие данные, которые влияют на стоимость объекта оценки.

2. Описание места расположения объекта оценки Объектом оценки является земельный участок, на котором расположено здание кондитерского цеха с хозяйственными сооружениями. Объект оценки расположен по адресу: Донецкая область, г. Донецк, Петровский район, ул. Обольская, д.12а.

2.1 Общие сведения о населенном пункте Донецк — город на востоке Украины, административный центр Донецкой области, на реке Кальмиус. Пятый город Украины по количеству населения. Численность населения в пределах агломерации — свыше 1,7 млн человек. Крупный промышленный и деловой центр.

Город разделен на 9 административных районов:

ѕ Будённовский район,

ѕ Ворошиловский район,

ѕ Калининский район,

ѕ Киевский район,

ѕ Кировский район,

ѕ Куйбышевский район,

ѕ Ленинский район,

ѕ Петровский район,

ѕ Пролетарский район.

Во всех районах города созданы районные советы, которые подчинены Донецкому городскому совету.

Экономический потенциал Донецка выражается в количестве предприятий расположенных на его территории: промышленные предприятия (209), сельскохозяйственные предприятия (9), фермерские хозяйства (30), малые предприятия (на 10 тыс. населения — 105), предприятия с иностранными инвестициями (401), объекты бытового обслуживания (1389), строительные предприятия (36).

Отраслевая структура промышленности по объему реализованной продукции выглядит следующим образом:

— металлургическое производство и производство готовых металлических изделий — 25,0%;

— производство и распределение электроэнергии, газа и воды — 24,8%;

— угольная промышленность -20,4%;

— производство пищевых продуктов, напитков и табачных изделий — 13,5%;

— машиностроение — 7,2%.

Донецк имеет развитую транспортную инфраструктуру, в нее входят Международный аэропорт «Донецк», Донецкая железная дорога, пассажирский автои электротранспорт.

2.2 Характеристика Петровского района Петровский район Донецка был основан в 1937 году, это один из самых больших по площади районов города, в то же время по населению это один из наименьших районов города (Население — 85 399 человек [2001 год]). Такой парадокс объясняется тем, что в Петровском районе Донецка мало многоэтажных застроек, более 80% района занимают одноэтажные дома.

Петровский район Донецка является самым удаленным от центра города, он образовался в результате слияния множества рабочих поселков, которые некогда окружали шахты. Сейчас большинство шахт в этом районе уже закрыто, а из работающих предприятий следует отметить ООО «Комбинат Каргил» — завод, специализирующийся на переработке семян подсолнечника, кирпичный и асфальтобетонный заводы.

Большинство жителей Петровского района города работают на предприятиях в центре города, путь до центра занимает от получаса до полутара часов, поэтому транспортная проблема является наиболее актуальной для жителе именно Петровского района города.

Петровский район Донецка как один из спальных районов города (наряду с Пролетарским и Буденновским районами города) не отличается наличием крупных заведений культуры и отдыха. Здесь расположены парк культуры и отдыха имени Петровского и одноименный дворец культуры

2.3 Характеристика земельного участка Земельный участок расположен по адресу Донецкая обл., г. Донецк, ул. Обольская, д.12а, кадастровый номер — 1 410 138 000:00:024:0007, общая площадь — 0,1745 га, в том числе в зоне красных линий -0,0520 га. Участок расположен в экономико-планировочной зоне ПТ-10.

Данный участок находится в государственной собственности и предоставлен в аренду сроком на 5 лет ЧП «Кондвироби» для производства сухарей, печенья, пирогов и пирожных продолжительного хранения (КВЭД — 15.82.0).

Земельный участок находится в зоне магистралей повышенного градоформирующего значения и имеет доступ к зоне рекреации. С точки зрения обеспеченности инженерной инфраструктурой — участок прилегает к улице без канализации и теплосети. Также участок находится в зоне опасных геологических процессов.

Земельный участок со всех сторон граничит с территорией Донецкого городского совета.

В границах участка имеется ограничение застройки на территорию выходящую за границы красных линий (площадь — 0,052 га). Код ограничения в соответствии с классификатором УКООВЗД 01.06.23

3. Описание объектов недвижимости На данном участке находится два капитальных одноэтажных здания — кондитерский цех и сарай-склад, собственником которых является ЧП «Кондвироби». Общая площадь участка занимаемая зданиями составляет 0,0588га. Площадь здания кондитерского цеха — 362,5 м².

В здании находятся следующие основные помещения: магазин, камеры, подсобное помещение, бухгалтерия, кабинеты, склад, разделочные помещения, кладовая, производственный цех; а так же вспомогательные помещения: щитовая, раздевалка, душевая, умывальник, туалет, коридоры, моечная, кухня.

Общая площадь занимаемая основными помещениями — 284,1 м², вспомогательными — 67,4 м². Также имеются летние помещения — тамбур и котельная, общей площадью 11,0 м².

Основные характеристики земельного участка и здания приведены в таблице 3.1.

Таблица 3.1 — Основные характеристики зданиий и земельного участка

Исходные данные приведены в Приложении, А «Исходные данные по участку и зданиям»

4. Анализ рынка недвижимости в районе объекта оценки Для выполнения оценки земельного участка, расположенного по адресу г. Донецк, Петровский район, ул. Обольская, 12а, в районе размещения участка был проанализирован рынок продажи и аренды земельных участков и недвижимости (жилой и коммерческой). Данные для анализа был взяты из электронной базы газеты «Алло», сайта объявлений о недвижимости «ETAG» (http://www.etag.com.ua) и «Вся Недвижимость» (http://realtmarket.com).

Анализ рынка жилой недвижимости был проведен на основе данных о продаже и аренде однои двухкомнатных квартир. Результаты приведены в таблицах 4.1 и 4.2

Таблица 4.1 — Рынок продаж некоммерческой недвижимости Петровского района

Средняя стоимость 1 м² недвижимости некоммерческого использования (квартир) в районе расположения объекта оценки составляет 4614,47 грн.

Таблица 4.2 — Рынок аренды некоммерческой недвижимости Петровского района

Средняя стоимость аренды 1 м² недвижимости некоммерческого использования в районе расположения объекта оценки составляет 38,2 грн. в месяц.

Далее был проанализирован рынок коммерческой недвижимости (табл. 4.3- 4.10)

Таблица 4.3 — Рынок продаж коммерческой недвижимости Петровского района (торговля)

Средняя стоимость 1 кв. м недвижимости коммерческого использования (торговля) в районе расположения объекта оценки составляет 3263,18 грн.

Таблица 4.4 — Рынок продаж коммерческой недвижимости Петровского района (офисы)

Средняя стоимость 1 кв. м недвижимости коммерческого использования (офисы) в районе расположения объекта оценки составляет 932,14 грн.

Таблица 4.5 — Рынок продаж коммерческой недвижимости Петровского района (склады)

Средняя стоимость 1 кв. м недвижимости коммерческого использования (склады) в районе расположения объекта оценки составляет 728,18 грн.

Таблица 4.6 — Рынок продаж коммерческой недвижимости Петровского района (производственные помещения)

Средняя стоимость 1 кв. м недвижимости коммерческого использования в районе расположения объекта оценки составляет 7583,35 грн.

Таблица 4.7 — Рынок аренды коммерческой недвижимости Петровского района (торговые помещения)

Средняя стоимость аренды 1 м² недвижимости коммерческого использования (торговые помещения) в районе расположения объекта оценки составляет 145 грн. в месяц.

Таблица 4.8 — Рынок аренды коммерческой недвижимости Петровского района (офисы)

Средняя стоимость аренды 1 м² недвижимости коммерческого использования (офисы) в районе расположения объекта оценки составляет 20 грн. в месяц.

Таблица 4.9 — Рынок аренды коммерческой недвижимости Петровского района (скады)

Средняя стоимость аренды 1 м² недвижимости коммерческого использования в районе расположения объекта оценки составляет 24,80 грн. в месяц.

Таблица 4.10 — Рынок аренды производственных помещений в Петровском районе

Средняя стоимость 1 м² земельного участка в районе расположения объекта оценки составляет 43,00 грн.

Также был проанализирован рынок земельных участков района (табл. 4.11).

Таблица 4.11 — Рынок продажи земельных участков в Петровском районе

Средняя стоимость 1 м² земельного участка в районе расположения объекта оценки составляет 98,00 грн.

5. Определение стоимости объекта оценки по выбранным методическим подходам

5.1 Теория выбранных методических подходов Для расчета стоимости оцениваемого участка были выбраны два методических подхода — метод остатка для земли и метод распределения дохода.

Первым рассмотрим метод остатка для земли. Он применяется для оценки улучшенных земельных участков при условии их наиболее эффективного использования. Он основан на принципах ожидания и добавленной доходности, не связанной с земельными улучшениями.

По этому методу стоимость земли определяется как разность между текущей стоимостью капитализированного чистого операционного дохода с улучшенного участка, и стоимостью земельных улучшений.

Сущность метода остатка для земли отражает следующая формула:

(5.1)

где: Vl — стоимость земли;

IO- -чистый операционный доход с улучшенного земельного участка;

RO — ставка капитализации для улучшенного земельного участка;.

Vb — стоимость земельных улучшений.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

— расчет чистого операционного дохода от улучшенного земельного участка на основе рыночных ставок арендной платы;

— определение величины соответствующей ставки капитализации чистого операционного дохода;

— расчет рыночной стоимости улучшенного земельного участка путем капитализации чистого операционного дохода;

— расчет рыночной стоимости затрат на улучшения оцениваемого земельного участка;

— расчет рыночной стоимости земли путем вычитания из рыночной стоимости улучшенного земельного участка стоимости затрат на земельные улучшения.

Основным источником дохода с улучшенного земельного участка служат поступления от предоставления в аренду зданий и сооружений. Такое положение является справедливым для всех земельных участков, включая и те, которые не сдаются в аренду и используются собственником. Исключением могут быть лишь те земельные участки, в пределах которых осуществляется экономическая деятельность, доход от которой тождественен аренде (отели, рестораны, танцевальные залы, автостоянки и т. п.).

Чистый операционный доход с улучшенного земельного участка определяется на основе потенциального валового дохода, который можно получить от сдачи в аренду земли и (или только) земельных улучшений, с учетом потерь от простоя помещений и неплатежей за аренду, а также операционных затрат.

Учитывая, что стоимость земли рассчитывается как остаток от капитализированной стоимости улучшенного земельного участка и стоимостью улучшений, важно адекватно отразить их оставшийся срок экономической жизни. Если этот срок свидетельствует о полном обесценении зданий и сооружений, то стоимость земли определяется капитализированным чистым операционным доходом от улучшенного участка. При этом стоимость земли может быть уменьшена на сумму обычных затрат, связанных со сносом зданий и сооружений, для приведения участка в соответствие с подобным незастроенным участком.

Если участок, по правовым или другим причинам, сразу не может быть освобожден от зданий и сооружений, то необходимо принять во внимание дополнительное уменьшение стоимости земли на продолжительность срока ограниченного использования. Период ожидания застройки или другого использования земельного участка составляет предусмотренный срок ко вступлению в действие правовых и фактических предпосылок, которые необходимы для законности освоения участка.

Метод остатка для земли целесообразно использовать, если:

единый объект недвижимости генерирует устойчивый ежегодный доход, отвечающий наиболее эффективному использованию и существует возможность его оценки;

рыночные данные о скорости капитализации дохода от сдачи в аренду единого объекта недвижимости известны или она может быть достаточно точно оценена;

стоимость земельных улучшений может быть определена по рыночным данным.

Метод распределения дохода применяется для оценки улучшенных земельных участков при условии их наиболее эффективного использования. Как и метод остатка для земли, он основан на принципах ожидания и добавленной продуктивности, не связанной с земельными улучшениями.

По методу распределения дохода стоимость земли определяется путем капитализации чистого операционного дохода от предоставления в аренду застроенного земельного участка, уменьшенного на сумму дохода, приходящегося на улучшения, по ставке капитализации для земли:

(5.2)

Где Vl — стоимость земли;

IO — чистый операционный доход с улучшенного земельного участка;

Vb — стоимость земельных улучшений; (восстановительная стоимость)

Rb — ставка капитализации для улучшений;

RL — ставка капитализации для земли.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

— расчет стоимости затрат на улучшения, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка;

— расчет чистого операционного дохода от улучшенного земельного участка на основе рыночных ставок арендной платы;

— расчет дохода, приходящегося на улучшения, как произведения их рыночной стоимости на соответствующую ставку капитализации доходов от улучшений;

— расчет дохода с земли как разности чистого операционного дохода от улучшенного земельного участка и дохода, приходящегося на улучшения;

— расчет рыночной стоимости земли путем капитализации дохода с земли.

Ключевым моментом данного метода является расчет дохода по физическим компонентам единого объекта недвижимости и соответствующих ставок капитализации. При этом осуществить распределение дохода между физическими компонентами становится возможным при условии адекватного определения вклада земельных улучшений в общую стоимость земельной собственности.

Так чистый операционный доход, приходящийся на земельные улучшения, рассчитывается на основе их рыночной стоимости и ставки капитализации для улучшений. Последняя отражает связанный с улучшениями интерес инвестора, предполагающий возврат вложенных средств и получение вознаграждения за этот вклад/

Норма возврата, как уже отмечалось, зависит от оставшегося срока жизни земельных улучшений. За этот срок следует принимать количество лет, на протяжении которых улучшения при должном техническом обслуживании и хозяйственном использовании могут еще приносить доход.

Проведение ремонтов и модернизаций или ненадлежащая эксплуатация способны либо удлинять, либо сокращать оставшийся срок экономической жизни улучшений. Если здания и сооружения не отвечают общим требованиям относительно проживания и осуществления деятельности по экологическим или техническим условиями, то этот фактор учитывается отдельно при определении оставшегося срока жизни.

Если оставшийся срок жизни земельных улучшений не позволяет определить приходящийся на них чистый операционный доход, то в качестве дохода с земли принимается весь чистый операционный доход от единого объекта недвижимости.

Таким образом, метод распределения дохода позволяет наиболее полно отразить экономические интересы, связанные с физическими составляющими какого-либо объекта недвижимости.

5.2 Расчет восстановительной стоимости объекта Для расчета восстановительной стоимости были использованы сборники «Укрупненных показателей восстановительной стоимости» № 10 табл.69; № 28 табл.165; № 26 табл.63, Оцениваемыми объектами являются кондитерский цех, тамбур, котельная и сарай-склад. Определим восстановительную стоимость каждого объекта.

1) Расчет восстановительной стоимости кондитерского цеха.

В сборнике № 10 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений пищевой промышленности для переоценки основных фондов Разделе III — Хлебозаводы, хлебопекарни, макаронные и кондитерские фабрики, консервные. овощесушильные и стеклотарные заводы приведена восстановительная стоимость для кондитерского цеха со следующими характеристиками: фундаменты бутовые ленточные, стены и перегородки кирпичные, перекрытия и покрытие железобетонные. Приведенные характеристики соответствуют производственному зданию с группой капитальности II. Оцениваемый объект имеет следующие характеристики:

— фундамент — бетон;

— стены — кирпичные;

— кровля — шиферная;

— перекрытия — деревянные;

— пол — цементный, керамическая плитка;

— инженерное обустройство — электроэнергия, водопровод, канализация, водяное отопление.

Перечисленные характеристики соответствуют производственным зданиям с группой капитальности III.

В этом случае, когда техническая характеристика переоцениваемого производственного здания по капитальности не совпадает с аналогом, необходимо пользоваться переходными коэффициентами. Для перехода из II группы капитальности в III используют поправочный коэффициент 0,94 (коэффициент взят из приложений сборника УПВС).

Тогда восстановительная стоимость 1 м³ кондитерского цеха (Се) равна 13,2 Ч0,94 = 12,41 руб (для территориального пояса 2, строительного объема 1600 м3).

Определим стоимость строительства по формуле:

(5.3)

где, Совстоимость объекта оценки на 1969 год;

Книнтегральный индекс увеличения стоимости строительства с 1969 года до даты оценки.

Сов=Се*V (5.4)

Где, Се — единичный показатель УПВС;

V — строительный объем объекта.

В соответствии с техническим паспортом здания строительный объем равен 1602 м³

Итак Сов = 12,41*1602=19 880,82 руб.

Интегральный индекс увеличения стоимости (Кн) состоит из коэффициента удорожания строительства в Украине с 1969 по 1984 год (Ку), коэффициента изменения стоимости монтажных работ с 91 года (Кизм) и коэффициента инфляции (Кинф).

Коэффициент удорожания, отражающий повышение уровня цен с 1969 по 1984 г. Ку = 1,22. (Постановление Госстроя СССР № 94)

Рыночный коэффициент удорожания стоимости строительно-монтажных работ (с 1984 года по 01.01.2012) на территории Украины Кинд = 20,13. (Данные Государственного комитета статистики от 03.02.2012 № 7/15 — 1649).

стоимость недвижимость капитализация земельный Таблица 5.1- Сводная таблица индексов инфляции

Коэффициент инфляции Кинфл (с 01.01.12 по 01.03.2012) рассчитывается в соответствии со сводной таблицей индексов инфляции (табл. 5.1) — данные МинФина Украины на 30.03.2012 и равен:

Кинфл = Ki01.12*Ki.02.12+ Ki.03.12+ Ki.04.12=1,002*1,002*1,003*1= 1,007.

Тогда Сстр= 19 880,82*1,22*20,13*1,007=491 662,82 грн Чтобы найти восстановительную стоимость объекта необходимо прибавить затраты на строительство связанные с:

— составлением проекта отвода (6% от стоимости строительства);

— выплатой местных сборов и налогов (10% от полученной стоимости с учетом прибавления предыдущей поправки);

— финансовым обслуживанием (12% от полученной стоимости с учетом прибавления предыдущей поправки)

— управлением (5% от полученной стоимости с учетом прибавления предыдущей поправки)

— прибылью застройщика (6% от полученной стоимости с учетом прибавления предыдущей поправки) Расчет восстановительной стоимости приведен в таблице 5.2.

Таблица 5.2 — Расчет восстановительной стоимости кондитерского цеха

Итак, восстановительная стоимость кондитерского цеха равна 714 626,48грн Остаточную стоимость найдем по формуле:

Сост=Свос*Кф (5.5)

Где, Кф — коэффициент физического износа Коэффициент физического износа определим используя метод срока жизни, по упрощенной формуле:

ФИ = (ХВ: ФЖ) * 100% (5.6)

где ФИ — износ, %;

ФЖ — типичный срок физической жизни;

ХВ — хронологический возраст здания.

Нормативный срок службы производственного здания с аналогичными характеристиками кондитерского цеха согласно «Средним нормативным срокам службы основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном учете» (по состоянию на 1 января 1973 г.) составляет 80 лет.

Оцениваемое здание было построено в 1958 году, таким образом, состоянием на момент оценки (20.05.12) хронологический возраст здания составляет 54 года.

Подставив значения в формулу, получим:

ФИ = (54/80)*100% =62,5%

Тогда Кф =1 — 0,625= 0,375.

Остаточная стоимость — 714 626,48*0,375 = 267 984,93 грн.

2) Расчет восстановительной стоимости тамбура В сборнике № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов в разделе III — Здания и сооружения коммунально-бытового назначения пункте 3 Прочие здания и сооружения коммунального назначения приведена восстановительная стоимость одноэтажных деревянных тамбуров (Группа капитальности V) со следующими характеристиками здания:

Фундаменты — деревянные стулья; стены деревянные, рубленые; перегородки дощатые; перекрытия деревянные; полы дощатые; кровля железная по деревянным стропилам. Имеется электроосвещение.

Оцениваемый объект имеет следующие характеристики:

— фундамент — бетон;

— стены — кирпичные;

— кровля — шиферная;

— перекрытия — деревянные;

— полкерамическая плитка;

— инженерное обустройство — электроэнергия.

Перечисленные характеристики соответствуют производственным зданиям с группой капитальности III.

Для перехода из V группы капитальности в III используют поправочный коэффициент 1,29.

Тогда восстановительная стоимость 1 м³ тамбура (Се) равна 92,6 Ч1,29 = 119,45 руб (для территориального пояса 2, тип тамбура — холодный).

В соответствии с техническим паспортом здания строительный объем равен 31 м³

Тогда стоимость объекта оценки на 1969 год Сов = 119,45 *31=3702,95 руб.

С учетом коэффициентов удорожания стоимость объекта составит Сстр= 3702,95 *1,22*20,13*1,007=91 575,84 грн.

Расчет восстановительной стоимости с учетом затрат приведен в таблице 5.3.

Таблица 5.3 — Расчет восстановительной стоимости тамбура

Итак, восстановительная стоимость тамбура равна 133 104,47грн.

Определим остаточную стоимость.

Нормативный срок службы производственного здания с аналогичными характеристиками тамбура согласно «Средним нормативным срокам службы основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном учете» (по состоянию на 1 января 1973 г.) составляет 80 лет.

Оцениваемое здание было построено в 1958 году, таким образом, состоянием на момент оценки (20.05.12) хронологический возраст здания составляет 54 года.

Подставив значения в формулу 5.6, получим:

ФИ = (54/80)*100% =62,5%

Тогда Кф =1 — 0,625= 0,375.

Остаточная стоимость — 133 104,47*0,375 = 49 914,18 грн.

3) Расчет восстановительной стоимости котельной В сборнике № 18 укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий. имеющихся во многих отраслях народного хозяйства. для переоценки основныхфондов — Отдел I «Вспомогательные производственные здания разного назначения» приведена восстановительная стоимость котельных со следующими характеристиками:

Фундаменты бутовые, бутобетонные и бетонные. Стены кирпичные. Перекрытия деревянные. Кровля рулонная и этернитовая. Полы дощатые и бетонные. Здания оборудованы отоплением, вентиляцией, водопроводом, канализацией, горячим водоснабжением и электроосвещением. Группа капитальности III.

Оцениваемый объект имеет следующие характеристики:

— фундамент — бетон;

— стены — кирпичные;

— кровля — совмещенная рулонная;

— перекрытия — железобетонные;

— полцементный;

— инженерное обустройство — электроэнергия.

Перечисленные характеристики соответствуют производственным зданиям с группой капитальности II.

Для перехода из III группы капитальности в II используют поправочный коэффициент 1,06.

Помимо различий в группе капитальности, оцениваемый объект отличается внутренним санитарно-техническим и электротехническим устройством, а именно оцениваемое здание оборудовано только электричеством.

В связи с этим необходимо ввести соответствующий поправочный коэффициент. Поправки на благоустройство рассчитываются исходя из таблицы 5.4 (из сборника УПВС).

Таблица 5.4 — Процентные составляющие элементов внутренних сантехнических и электротехнических устройств.

Таким образом, для оцениваемого объекта необходимо исключить все элементы благоустройства кроме электроосвещения, что составляет 52% внутренних сантехнических и электротехнических устройств, удельный вес которых к общему строительному объему котельной составляет (по таблице 11 сборника № 18 УПВС) — 25%.

В этом случае поправка на отсутствие соответствующих элементов благоустройства составит 25 Ч 0,52 = 13%, а поправочный коэффициент к оценочной стоимости 1 куб. м будет равен 0,87.

Тогда восстановительная стоимость 1 м³ котельной (Се) равна 13,3 Ч0,87 = 11,57 руб (для территориального пояса 2, высоты здания — в среднем 6 м, объемом до 2000 м3).

В соответствии с техническим паспортом здания строительный объем равен 28 м³.

Тогда стоимость объекта оценки на 1969 год Сов = 13,3 *28=372,4 руб.

С учетом коэффициентов удорожания стоимость объекта составит Сстр= 372,4 *1,22*20,13*1,007=9209,64 грн.

Расчет восстановительной стоимости с учетом затрат приведен в таблице 5.5.

Таблица 5.5 — Расчет восстановительной стоимости котельной

Итак, восстановительная стоимость котельной равна 13 386,11грн.

Определим остаточную стоимость.

Нормативный срок службы производственного здания с аналогичными характеристиками тамбура согласно «Средним нормативным срокам службы основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном учете» (по состоянию на 1 января 1973 г.) составляет 80 лет.

Оцениваемое здание было построено в 1958 году, таким образом, состоянием на момент оценки (20.05.12) хронологический возраст здания составляет 54 года.

Подставив значения в формулу 5.6, получим:

ФИ = (54/80)*100% =62,5%

Тогда Кф =1 — 0,625= 0,375.

Остаточная стоимость — 13 386,11*0,375 = 5019,79 грн.

4) Расчет восстановительной стоимости сарай-склада В сборнике № 28 укрупненных показателей восстановительной стоимости жилых, общественных зданий и зданий и сооружений коммунально-бытового назначения для переоценки основных фондов в разделе III — Здания и сооружения коммунально-бытового назначения пункте 3 Прочие здания и сооружения коммунального назначения приведена восстановительная стоимость одноэтажных кирпичных сараев (Группа капитальности III) со следующими характеристиками здания:

Фундаменты бутовые; стены кирпичные; стены подвала из бутового камня; перегородки деревянные; перекрытия над подвалом деревянные с дощатыми люками; полы щебеночные, а по перекрытию дощатые; кровля железная по деревянным стропилам. Имеется электроосвещение.

Оцениваемый объект имеет следующие характеристики:

— фундамент — бетон;

— стены — кирпичные;

— кровля — шиферная;

— перекрытия — нет;

— полцементный;

— инженерное обустройство — электроэнергия.

Восстановительная стоимость 1 м³ сарая (Се) равна 31,9 руб (для территориального пояса 2, тип — без подвала).

В соответствии с техническим паспортом здания строительный объем равен 313 м³.

Тогда стоимость объекта оценки на 1969 год Сов = 31,9 *313=9984,7 руб.

С учетом коэффициентов удорожания стоимость объекта составит Сстр= 9984,7 *1,22*20,13*1,007=246 926,73 грн.

Расчет восстановительной стоимости с учетом затрат приведен в таблице 5.6.

Таблица 5.6 — Расчет восстановительной стоимости сарая

Итак, восстановительная стоимость сарая равна 358 905,28грн.

Определим остаточную стоимость.

Нормативный срок службы производственного здания с аналогичными характеристиками тамбура согласно «Средним нормативным срокам службы основных фондов учреждений и организаций, состоящих на государственном учете» (по состоянию на 1 января 1973 г.) составляет 80 лет.

Оцениваемое здание было построено в 1958 году, таким образом, состоянием на момент оценки (20.05.12) хронологический возраст здания составляет 54 года.

Подставив значения в формулу 5.6, получим:

ФИ = (54/80)*100% =62,5%

Тогда Кф =1 — 0,625= 0,375.

Остаточная стоимость — 358 905,28*0,375 = 134 589,48 грн.

Таким образом, остаточная стоимость всех зданий на земельном участке составляет 267 984,93 +49 914,18 +5019,79 +134 589,48=457 508,38 грн.

5.3 Расчет ставки капитализации Ставку капитализации для земельных улучшений рассчитаем методом экстракции. Данный метод базируется на анализе собранных на рынке данных о соотношении арендной платы к цене продажи земельных участков.

Ставка капитализации (Rb) рассчитывается как часть годового чистого дохода (Ibа) в цене продажи подобного земельного участка:

(5.7)

где — цена продажи подобного земельного участка (земельного участка-аналога) при рыночных условиях;

Кзагр — коэффициент загрузки

(5.8)

Тн — количество месяцев для поиска арендатора.

По результатам анализа рынка недвижимости было установлено, что средний срок поиска арендаторов равен 2 месяца, тогда Кзагр=0,83.

Доход от участка аналога рассчитаем на основании данных об аренде коммерческих помещений, по формуле:

(5.9)

Где — площадь офисов, торговых залов, складских и вспомогательных помещений во всем здании, м2

— средняя ставка арендной платы для офисов, торговых залов, складских и вспомогательных помещений за м2 (по данным анализа рынка недвижимости) Цену продажи земельного участка аналога рассчитаем, аналогично доходу, по формуле:

(5.10)

Где — цена продажи 1 м² для офисов, торговых залов, складских и вспомогательных помещений.

Исходные данные для расчета дохода и цены продажи взяты из анализа рынка недвижимости (табл 4.3 — 4.9) и приведены в таблице 5.1. Арендная ставка котельной и тамбура взята как для складских помещений.

Таблица 5.7 — Исходные данные для расчета дохода

Подставив все данные в формулу 5.7, получим ставку капитализации земельных улучшений Rb=13,12%

=13,12%

Ставку капитализации для земли (RL) найдем по формуле:

(5.11)

Где n — типичный срок физической жизни здания (80 лет) Итак RL=11,87%

Ставку капитализации для всего застроенного земельного участка определим по формуле:

RO = RL Ч L + RB Ч B (5.12)

где RL — ставка капитализации для земли;

L — часть земли в общей стоимости недвижимости;

RB — ставка капитализации для земельных улучшений;

B — часть земельных улучшений в общей стоимости недвижимости.

Часть земли в стоимости недвижимости была определена с применением таблицы ситуационных классов. Согласно документации, предоставленной для оценки объекта, зональный коэффициент КМ2 равен 1,1. Часть земли в общей стоимости объекта недвижимости с таким коэффициентом составляет, для коэффициента, тогда часть земельных улучшений равна .

Подставим полученные значения в формулу 12 и получим RO=(11,87*0, +13,12*0,) = %

5.4 Определение чистого операционного дохода с участка Чистый операционный доход от земельных улучшений (Io=ЧОД) найдем как разницу между действительным валовым доходом (ДВД) и операционными затратами (ОЗ), которые будут состоять из затрат на оплату арендной платы.

Действительный валовый доход рассчитывается в свою очередь как потенциальный валовый доход (ПВД) с учетом загруженности производства.

Найдем ПВД как потенциальный доход от сдачи земельных улучшений расположенных на участке в аренду:

ПВД= (5.13)

ПВД= = 159 256,56 грн ДВД= ПВД*Кзагр (5.14)

ДВД = 159 256,56 *0,83=132 182,94 грн.

Для нахождения чистого операционного дохода необходимо определить операционные затраты, которые будут представлены затратами на оплату арендной платы.

Договором аренды установлена арендная плата в размере 6% от нормативной денежной оценки, что не противоречит положениям Главы 14 Налогового Кодекса Украины, в которой указано, что арендная плата для земельных участков коммерческого использования может устанавливаться в пределах 12% от нормативной денежной оценки Нормативная денежная оценка (НДО) на с 04.02.2009 составила 632 198,7 грн в соответствии со справкой о нормативной денежной оценке (Приложение Б) Согласно пункта 289.3 статьи 289 Налогового кодекса Украины нормативную денежную оценку земель по состоянию на 01.01.2012 за 2011 год необходимо индексировать на коэффициент индексации, который равен 1,0, и в соответствии с пунктом 289.2 статьи 289 Кодекса рассчитан исходя из индекса потребительских цен за 2011 год — 104,6%. За 2009 г — коэффициент 1,059, за 2010 — 1,0.

Проиндексировав значение НДО на 1.01.12 (Киндекс=1.059*1,007 = 1,066) получим НДО=673 923,81грн. Тогда арендная плата (А) равна 40 435,43 грн.

Найдем ЧОД=Io=132 182,94 -40 435,43=91 747,51 грн.

5.5 Расчет стоимости земельного участка Подставим полученные в предыдущих пунктах данные в формулы для расчета стоимости земельного участка методами остатка для земли и распределения дохода (табл 5.8).

Таблица 5.8. — Данные для расчета стоимости участка

Методом остатка для земли получим:

=91 747,51/0, -457 508,38= грн.

В расчете на 1 м² получим оценочную стоимость равную грн.

Методом распределения дохода:

= (91 747,51−457 508,38*0,1312)/0,1187=267 248,61грн В расчете на 1 м² получим оценочную стоимость равную 153,15 грн .

6. Согласование результатов оценки При проведении экспертной денежной оценки земельного участка были примененны следующие методические подходы:

— метод остатка для земли

— метод распределения дохода Все данные, которые были получены в результате оценивания объекта сведены в табл. 6.1:

Таблица 6.1 Определение стоимости объекта оценки

Анализ приведенных результатов свидетельствует о том, что значения, полученные при применении различных подходов оценки достаточно близки один к другому.

Сравнивая полученные результаты с анализом рынка земельных участков в данном районе, видно, что полученные значения отличаются от средней стоимости м2 земли в районе расположения участка, но почти равны максимальному значению анализированного ряда (149,75 грн). Данное отличие обусловлено неоднородностью ценовых предложений в анализируемом ряде. В качестве окончательного результата рекомендуется принять стоимость участка, полученную методом остатка для земли, которая меньше, т. к на участке есть ограничение на застройку, обусловленного прохождением через него красной лини. Таким образом, рыночная стоимость земельного участка несельскохозяйственного назначения для обслуживания кондитерского цеха, расположенного по адресу: г. Донецк, ул. Обольская, 12а, по состоянию на 20 мая 2012 г. без учета НДС составляет:

ЗАКЛЮЧЕНИЕ

В данной курсовой работе была проведена экспертная оценка земельного участка, расположенного по адресу: г. Донецк, Петровский район, ул. Обольская, 12а.

Была изучена норматвно-методическая и законодательная база оценки недвижимости в Украине. Проведен анализ рынка недвижимости и получены цены за 1 кв. м продажи и арены земельных участков коммерческой и некоммерческой недвижимости, продажи земельных участков.

В результате расчетов были получены следующие значения:

— рыночная стоимость земельного участка составила ;

— рыночная стоимость 1 м² земельного участка ;

1. Земельный Кодекс Украины от 25.10.2001 г. № 2768-III.;

2. Закон Украины «Об оценке земли» от 11.12.2003 г. № 1378-IV;

3. Закон Украины «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональную оценочную деятельность в Украине» от 12.07.2001 г. 2658-ІІІ;

4. Закон Украины «О плате за землю» от 03.07.1992 г. № 2535-ХII;

5. «Методика экспертной денежной оценки земельных участков», утвержденный постановлением Кабинета Министров Украины от 11.10.2002 № 1531;

6. «Порядок проведения экспертной денежной оценки земельных участков», утвержденный приказом Госкомзема от 09.01.2003 № 2;

7. Налоговый Кодекс Украины от 02.12.2010 № 2755-VI.;

8. «Методика экспертной денежной оценки земельных участков», утвержденная постановлением Кабинета Министров Украины от 11.10.2002 г. № 1531.;

9. «Порядок проведения экспертной денежной оценки земельных участков», утвержденный Приказом Госкомзем от 23.05.2003 г. № 396/7717.;

10. УПВС Электронная версия [Электронный ресурс], 08.04.2011. Режим доступа: — http://upvs.kwinto.ru/ - УПВС Электронная версия.

11. Электронный ресурс Минфина, http://minfin.com.ua/

12. Бесплатные объявление Saldo, электронный ресурс http://nedvizhimost.slando.dn.ua/

13. Сайт объявлений о недвижимости «ETAG» — http://www.etag.com.ua.

14. Донецкая газета бесплатных объявлений «АЛЛО», электронный ресурс http://allo.dn.ua/

15. Сайт Юзовка — http://uzovka.dn.ua/area-donetsk/petrovskiy.

16. Свободная энциклопедия Википедия — http://ru.wikipedia.org.

17. Сайт объявлений о недвижимости «Вся Недвижимость» — http://realtmarket.com.