Общество с ограниченной ответственностью «ИнвестФонд»

ВВЕДЕНИЕ

Производственная практика — неотъемлемая часть учебного процесса в подготовке квалифицированных специалистов. Это форма учебных занятий, которую студенты вузов проходят на предприятиях и в учреждениях, соответствующих их специальности. Место прохождения практики для каждого студента устанавливает кафедра, но иногда учащиеся могут сами выбрать предприятие.

Целями, преследуемыми прохождением практики, являются:

— подготовка к выполнению выпускной квалификационной работы (дипломной работы, далее ВКР);

— закрепление и проверка теоретических знаний, приобретенных в процессе обучения в университете;

— освоение технологических процессов, приобретение профессиональных навыков;

— адаптация студентов к реальным производственным условиям;

— освоение функциональных обязанностей должностных лиц по профилю будущей работы.

Задачами производственной практики являются:

1. Приобретение практического опыта по кадастровым работам: заполнение земельно-кадастровой документации, межевание земель и др.;

2. Освоение передовых методов в области автоматизированного кадастра недвижимости и автоматизации проектных работ по землеустройству;

3. Сбор и анализ материалов и информации, необходимых для выполнения выпускной квалификационной работы, выполнение научно-исследовательской работы по теме дипломного проекта (работы);

4. Ознакомление с должностными обязанностями сотрудников отдела;

5. Изучение нормативно-правовой базы проводимых работ (Земельный кодекс Российской Федерации (далее РФ), Федеральный закон РФ от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» и др.)

Общие сведения о практике Общество с ограниченной ответственностью «ИнвестФонд» (на рисунке 1 представлена эмблема компании) занимается продажей земельных активов по Старому Тобольскому тракту, а также по Ялуторовскому, Ново — Ялуторовскому, и Московскому трактам. Обладая обширным практическим опытом работы на рынке земельных участков и глубоким знанием законодательства, специалисты ООО «ИнветФонд» профессионально решают широкий круг вопросов, связанных с земельной тематикой. Компания обладает штатом квалифицированных специалистов и необходимой технической базой для проведения работ по оформлению межевых дел и постановке участков на кадастровый учет.

Рисунок 1 — Эмблема компании ООО «ИнвестФонд»

Общество с ограниченной ответственностью «ИнветФонд» зарегистрирована 12 октября 2010 года регистратором Межрайонная инспекция ФНС России 14 по Тюменской области. Генеральный Директор организации — Скворцов Игорь Андреевич. Компания ООО «ИнвестФонд» находится по адресу 625 003, г Тюмень, ул Ленина, д 2а, офис 402. Организация осуществляет деятельность по следующим неосновным направлениям: «Деятельность банков и кредитных организаций; прочее денежное посредничество», «Прочее финансовое посредничество», «Предоставление денежных ссуд под залог недвижимого имущества».

Компания ООО «ИнвестФонд» осуществляет следующие виды деятельности (в соответствии с кодами ОКВЭД, указанными при регистрации):

Финансовое посредничество Денежное посредничество Деятельность банков и кредитных организаций; прочее денежное посредничество (Дополнительный вид деятельности) Финансовое посредничество Прочее финансовое посредничество (Дополнительный вид деятельности) Финансовое посредничество Прочее финансовое посредничество Предоставление кредита Предоставление денежных ссуд под залог недвижимого имущества (Дополнительный вид деятельности) Рисунок 2 — География размещения коттеджных поселков, реализацией и разработкой которых занимается компания ООО «ИнвестФонд»

Кроме продажи и аренды загородных земельных участков в коттеджных поселках Радкжный, Теремки, Солнечный день, Станицы Криводанова, Усадьба Есаулова, Килки, Княжево и Золотой лес (география коттеджных поселков, реализацией и разработкой которых занимается компания представлена на рисунке 2), девелоперская компания ООО «ИнвестФонд», в рамках партнерской программы, оказывает полный комплекс услуг по возведению жилых домов. Этими услугами являются:

1. Возведение жилого дома по индивидуальному или готовому проекту:

— Дом под ключ;

— Бани;

— Гаражи;

Так же в рамках предоставления этой услуги компания выполняет следующие виды работ:

— Фундаментные работы;

— Возведение стен (деревянное домостроение, каменное, кирпичное);

— Кровельные работы;

— Инженерные сети и коммуникации;

— Благоустройство территории;

2. Продажа строительных материалов (осуществляется комплектация строительства строительными материалами оптом и в розницу):

— арматура, металлопрокат;

— бетон, песок, щебень;

— кирпич, пеноблок, керамзитоблок;

— пиломатериалы;

— кровельные материалы и пр.;

3. Проектирование:

Эта услуга подразумевает под собой оперативное выполнение специалистами проектных работ любой сложности. Стоимость проекта дома составляет от 20 т.р.

ООО «ИнвестФонд» — девелоперская компания — компания, которая реализует проекты недвижимости. Реализация подразумевает анализ территории, и ее наилучшего использования, разработку проекта на основании данных анализа, привлечение инвестиций, строительство объекта, его продажу или сдачу в аренду, выход из проекта.

Современный девелопмент недвижимости — это координация и управление процессом создания недвижимости от начала этого процесса до его завершения. Таким образом, девелопмент включает в себя:

— приобретение необходимых прав на планируемые к развитию активы (земля и недвижимость) или прав, дающих основания для развития активов, принадлежащих стороннему собственнику (договоры, контракты и соглашения с юридическими, физическими лицами или с администрацией разного уровня);

— определение целевого сегмента рынка и маркетинг;

— привлечение необходимых финансовых и административных ресурсов;

— разработку проектной документации на объект;

— получение разрешительной документации для строительства объекта;

— строительство объекта;

— сдачу объекта в эксплуатацию, управление объектом;

— продажу или сдачу объекта в аренду;

— юридическое сопровождение развития проекта на всех этапах.

Организационная структура компании ООО «ИнвестФонд» ничем не отличается от любой российской девелоперской компании. Она представлена на рисунке 3.

Рисунок 3 — Организационная структура компании ООО «ИнвестФонд»

Структура и функции подразделений осуществляющих девелопмент, в первую очередь производственных подразделений, несут характерные черты, свойственные инвестиционно-строительной деятельности. В списке подразделений, осуществляющих девелопмент, можно выделить производственные подразделения (управления строительства, девелопмента и коммерции) и административно-управленческие подразделения (управления финансов и юридическое управление).

Структура и функции вспомогательных подразделений являются в значительной степени типовыми для разных видов бизнеса и мало зависят от рода основной деятельности компании. Вспомогательные подразделения оказывают косвенное влияние на развиваемые проекты — через формирование бизнес-среды, максимально благоприятной для развития проектов компании.

Одним из основополагающих отделов девелоперской компании является отдел по землеустройству. В функции отдела входят следующие обязанности:

Обеспечение работ по отводу земель, землеустройству и землепользованию, постановке земельных участков под объектами недвижимости на государственный кадастровый учет;

Обеспечение своевременного оформления и государственной регистрации договоров аренды (субаренды) земельных участков под объекты недвижимого имущества на период строительства;

Обеспечение проведения работ по технической инвентаризации (изготовлению технических и кадастровых паспортов) и подготовке в соответствии с законодательством Российской Федерации документов для проведения государственной регистрации прав на них;

Прохождение практики осуществлялось студентом в качестве стажёра землеустроительного отдела.

Ознакомительная часть практики Виды работ, с которыми ознакомился студент В течение всего периода практики студент ознакомился со следующими видами работ, выполняемых в отделе:

изучение инструкций, нормативов и регламентов, регулирующих деятельность отдела;

изучение нормативно-правовой базы выполняемых работ;

подготовка проектов договоров (дополнительных соглашений к договорам) аренды земельных участков;

учет и ведение реестров договоров аренды;

изготовление межевых дел;

постановка земельных участков на кадастровый учет.

Наиболее подробно была рассмотрена процедура оформления прав на земельный участок (в том числе в аренду).

Виды документации и характер ее заполнения по отдельным видам работ, выполняемых в период практики Наиболее значимые по содержанию и объему работы по заполнению документации проводились для следующих ее видов:

межевые планы земельных участков;

составление различных ходатайств (о переводе земель из одной категории в другую и пр.)

Все документы, составленные практикантом, проверялись на правильность и корректность начальником базы практики Южаковым Дмитрием Владимировичем. Вся документация заполнялась при помощи программного обеспечения MS Office (Word, Excel) и MapInfo.

Исполнительская часть практики В течение всего периода практики все выполняемые работы относились к одному объекту: Коттеджный поселок (далее КП) «Станица Криводанова». Рассмотрим подробнее основной вид работ составление межевых планов на примере земельного участка, находящегося в этом поселке.

Краткая характеристика объекта работ КП «Станица Криводанова» (рисунок 4) — это элитный коттеджный поселок, расположенный по Старо — Тобольскому тракту (расположение показано на рисунке 2) в непосредственной близости от крупнейшего в Тюменском районе лесного массива.

Рисунок 4 — Эмблема коттеджного поселка «Станица Криводанова»

Окрестности деревни Криводанова традиционно привлекают рыбаков и грибников, местная флора так же богата лечебными травами и ягодами (рисунок 5). Рядом с поселком «Станица Киводанова» расположен лесной массив и река, которые могут служить как для рыбалки, так и местом отдыха. Вблизи также расположено немало детских оздоровительных лагерей.

Рисунок 5 — Окрестности КП «Станица Криводанова»

Наиболее значимыми видами работ, выполняемых в ходе практики, были составление межевых планов и подготовка документов для постановки земельного участка на государственный кадастровый учет.

Рассмотрим на примере межевого плана земельного участка с кадастровым номером: 72:17:2 409 002. В данном примере межевой план подготовлен в результате образования земельного участка из земель, находящихся в государственной собственности, расположенного по адресу: Тюменская обл., р-н Тюменский, д. Криводанова, ул. Рязанская, участок № 1. Заказчик кадастровых работ: ООО «ИнвестФонд». Так же в межевом плане является обязательным внесение данных о кадастровом инженере, который проводил данные работы, указывается следующая информация: Ф.И.О.: Фрейманс Валентина Николаевна, № квалификационного аттестата кадастрового инженера: 1 088 905 011 514, контактный телефон и адрес по которому осуществляется связь с кадастровым инженером, так же обязательным является подпись кадастрового и инженера и ответственного за данные работы человека.

Межевой план содержит исходные данные взятые в основу при проведении кадастровых работ. Документы используемые при подготовке межевого плана [см. приложение 2]: 1) Кадастровый план территории (выписка из ГКН) № 7200/211/11−11 553 от 2014;08−20, 2) Схема расположения земельного участка на кадастровом плане № 26/14−8-0231 от 30.07.2014 г. 3) Приказ о присвоении административного адреса №А-482/19 от 28.09.2013 г. Геодезической основой для подготовки межевого плана использовалась система координат МСК Тюменского района, Пункты: 1) ОМЗ26 — с координатами X:39 238.30, Y:24 405.25 и 2) ОМЗ24 — с координатами X: 39 124.76, Y: 24 464.27, средством измерений служил Тахеометр Leica TS15 A R30 2. Сведения о выполненных измерениях и расчетах: Кадастровый номер или обозначение земельного участка: 72:17:2 409 002:536, Метод определения координат: Геодезический метод, Площадь (P), 1525 м², Формулы, примененные для расчета предельно допустимой погрешности определения площади земельного участка (ДельтаP), м2: дельта (Р) = 3.5*0.1 * корень_квадр (Р). Так же межевой план содержит Сведения о характерных точках границ образуемых участков и сведения о частях границ образуемых земельных участков. Категория земель: Земли населенных пунктов, Вид разрешенного использования: Индивидуальное жилищное строительство. Данный межевой план содержит схему геодезических построений, схему расположения земельных участков, чертеж земельного участка и его частей и схема расположения земельного участка на кадастровом плане, № 26/14−8-0231 от 30.07.2014 г.

При возникновении или изменении любых форм отношений с землей, таких как покупка или продажа земельного участка, наследование, дарение, объединение, разделение или приватизация и прочих, главным инструментом работ по землеустройству становится межевание участка земли.

В процедуру межевания участка земли входит:

формирование схемы для границ участка земли;

сбор и анализ информации, которая необходима для проведения межевания, такой как заказ данных про участок и смежных участков из федерального земельного кадастра, рекогносцировка на местности и сбор начальных пунктов геодезической привязки или реперов и прочие;

извещение всех лиц, права которых может затрагивать проведение межевания участка земли;

проведение геодезической съемки участка земли;

обработка данных, полученных в результате межевания участка;

подготовка межевого плана участка земли;

передача межевого плана участка в контролирующий государственный орган, чтобы вынести решение про выдачу кадастрового паспорта и присвоении кадастрового номера для участка земли;

выдача кадастрового паспорта земельного участка по определенной форме.

Межевой план — кадастровая документация, изготавливаемая кадастровым инженером на основании которой орган кадастрового учёта вносит сведения в единый кадастр объектов недвижимости. Межевой план в соответствии с п. 1 ст. 38 ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» представляет собой документ, который составлен на основе кадастрового плана соответствующей территории (КПТ) или кадастровой выписки о конкретном земельном участке, в котором воспроизведены внесенные в государственный кадастр недвижимости сведения и указаны характерные сведения об образуемых земельном участке или земельных участках, либо о части или частях земельного участка, либо новые необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости сведения о земельном участке или нескольких земельных участках.

Согласно гл. 4 Закона «О государственном кадастре недвижимости» изготовление межевого плана осуществляется в результате выполнения кадастровых работ. Указанные работы выполняются кадастровым инженером. Межевой план заверяется подписью и печатью кадастрового инженера. В соответствии с п. 12 ст. 38 федерального закона № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» форма межевого плана земельного участка и требования к его подготовке устанавливаются органом нормативно-правового регулирования в сфере кадастровых отношений (Министерство экономического развития РФ).

Приказом Министерства экономического развития РФ от 24.11.2008 № 412 утверждена форма межевого плана, требования к его подготовке, а также примерная форма извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков. Указанный приказ вступил в силу с 01.01.2009 года. С момента вступления в силу Приказа среди документов, необходимых для государственного кадастрового учета, в орган кадастрового учета следует представлять межевой план земельного участка.

Межевой план состоит из текстовой и графической частей, которые делятся на разделы, обязательные для включения в состав межевого плана, и разделы, включение которых в состав межевого плана зависит от вида кадастровых работ. При этом в состав текстовой части межевого плана входят титульный лист и содержание.

Межевой план подготавливается в результате выполнения кадастровых работ в связи с:

образованием земельного участка путем объединения земельных участков;

образованием земельных участков путем раздела земельного участка с кадастровым номером;

образованием земельных участков путем перераспределения земельных участков;

образованием земельного участка путем выдела в счет доли (долей) в праве общей собственности на земельный участок с кадастровым номером;

образованием земельного участка (земельных участков) из состава единого землепользования;

образованием земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности;

образованием части (частей) земельного участка;

уточнением местоположения границы и (или) площади земельного участка;

уточнением части (частей) земельного участка.

В межевом плане помимо прочего должна содержаться информация о проведении согласования местоположения границ земельных участков в тех случаях, когда такое согласование является обязательным.

Местоположение границ земельных участков подлежит обязательному согласованию в случае выполнения кадастровых работ, в результате которых обеспечивается подготовка документов для представления в орган кадастрового учета заявления об учете изменений одного из указанных земельных участков в связи с уточнением местоположения его границ с лицами, являющимися собственниками соседних земельных участков. Неотъемлемой частью межевого плана является акт согласования границ земельного участка. Акт подписывают при отсутствии споров по границам все смежные собственники земельных участков и орган местного самоуправления.

Споры, не урегулированные в результате согласования местоположения границ, после оформления акта согласования границ разрешаются исключительно в судебном порядке.

В том случае, если заявление о государственном кадастровом учете земельного участка представляется в орган кадастрового учета в виде бумажного документа, межевой план также оформляется в виде бумажного документа и в электронной форме на электронном носителе.

При этом межевой план в форме электронного документа, заверенного электронной подписью кадастрового инженера, и в электронной форме оформляется в виде файлов в формате XML (далее — XML-документ), созданных с использованием XML-схем и обеспечивающих считывание и контроль представленных данных.

Постановка земельного участка на кадастровый учет.

Образование земельных участков допускается при наличии письменного согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей земельных участков, из которых при разделе, объединении, перераспределении или выделе образуются земельные участки.

Постановка на кадастровый учет земельных участков осуществляется на основании представляемых в орган кадастрового учета заявления о кадастровом учете и необходимых для осуществления такого учета документов.

При этом в случае образования двух и более земельных участков представляются одно заявление о кадастровом учете всех образуемых объектов недвижимости и необходимые для их кадастрового учета документы. Постановка на учет всех таких образуемых объектов недвижимости осуществляется одновременно.

С заявлением о постановке на кадастровый учет земельного участка согласно п. 2 ст. 20 ФЗ О государственном кадастре недвижимости вправе обратиться собственник такого участка или любые иные лица.

Исходя из положений ст. 22[3] Закона к указанному заявлению о постановке на кадастровый учет земельного участка должны быть приложены следующие документы:

1) Межевой план (при постановке на учет земельного участка, учете части земельного участка или кадастровом учете в связи с изменением уникальных характеристик земельного участка), а также копия документа, подтверждающего разрешение земельного спора о согласовании местоположения границ земельного участка в установленном земельным законодательством порядке (если местоположение таких границ подлежит обязательному согласованию и представленный межевой план не содержит сведений о состоявшемся согласовании местоположения таких границ);

2) Документ, подтверждающий уплату государственной пошлины за осуществление кадастрового учета;

3)Документ, подтверждающий соответствующие полномочия представителя заявителя (если с заявлением обращается представитель заявителя).

Постановка на кадастровый учет земельного участка осуществляется на основании решения об осуществлении кадастрового учета, принимаемого уполномоченным должностным лицом органа кадастрового учета.

Представленные документы проверяются органом кадастрового учета. Результат проверки оформляется протоколом, в котором отражается принятое решение.

При выполнении кадастровых процедур, связанных с постановкой земельного участка на кадастровый учет, также может быть принято решение:

о приостановлении осуществления кадастрового учета;

об отказе в осуществлении кадастрового учета.

Постановка на учет земельных участков осуществляется в срок не более чем двадцать рабочих дней со дня поступления указанных выше заявления и необходимых документов.

Порядок выполнения работы и основания для ее проведения Основание девелоперского проекта Девелоперский проект представляет собой комплекс работ по созданию и развитию нового объекта недвижимости на выделенном земельном участке и обеспечению доходности вложенных инвестиций путем предоставления услуг аренды /продажи площадей созданной недвижимости.

Девелоперский проект включает: изучение маркетинговой среды и ее анализ, разработка концепции проекта и объекта, инвестиционный анализ проекта, правовое обеспечение, создание системы управления, включая организационные и функциональные структуры, выбор земельного участка под объект, оформление и реализация прав пользования, строительный инжиниринг управление строительством, управление изменениями, управление рисками, финансирование и управление инвестициями, брокеридж (подбор конечных потребителей или пользователей), продвижение услуг и управление недвижимостью для достижения запланированных финансовых показателей проекта.

В проекте Базовая компания, выступая как единый организатор, формирует инвестиционные модели, финансовые схемы проекта, вкладывает в проект собственные средства, которые являются как минимум «начальным капиталом» инвестиционного проекта, принимает на себя риски и ответственность за неудачу проекта.

Основанием для создания девелоперского проекта в первую очередь является извлечение коммерческой отдачи в пользу организации, которая занимается созданием данного инвестиционного проекта и проведением всех работ по его осуществлению. Девелоперский проект земельного участка на территории д. Криводанова под название «Станица криводанова» располагается на территории 1525 м², геодезической основой для подготовки межевого плана девелоперского проекта служила Система координат МСК Тюменской области, класс геодезической сети 4-ый.

Созданный земельный участок позиционируется, как участок для коттеджного строительства и рассчитан на реализацию частному потребителю.

В подготовительный период заказываются технические условия, заказываются координаты геодезических пунктов, с которых будет произведена съемка. Следующий обязательный этап кадастровых работ — определение границ объекта землеустройства на местности. После определения границ на местности осуществляется привязка поворотных точек границы земельного участка к пунктам государственной геодезической сети, определяются их плоские прямоугольные координаты. Далее, при помощи специализированного программного обеспечения определяется площадь земельного участка и составляется его чертеж. Обязательным является получение технических условий, предоставляемых ФГУ «Земельно-кадастровая палата», о смежных земельных участках, поставленных на государственный кадастровый учет, границы которых необходимо учитывать при подготовке чертежа земельного участка. На обратной стороне чертежа приводится акт согласования границ. Границы согласовываются со всеми собственниками (владельцами, пользователями, арендаторами) земельных участков, затрагиваемых межеванием, или уполномоченными ими на то лицами, при наличии у них надлежащим образом оформленных доверенностей и, как правило, уполномоченным представителем органа местного самоуправления (органа управления садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением). По итогам проведения межевания составляют межевой план земельного участка.

Кадастровые работы проводятся с целью обеспечения клиента межевым планом, являющимся одним из самых важных документов для представления в инстанции кадастрового учета, одновременно с заявлением и иными бумагами.

Межевой план необходим правообладателю при постановке на кадастровый учет, а также при любом виде действий с земельным участком: объедении, перераспределении, уточнении, разделе границ с последующим получением кадастрового паспорта.

Отсюда можно сделать вывод о том, что главным основанием для изготовления межевого плана является желание, а конкретнее договоренность между заказчиком и исполнителем (заключение договора подряда) об изготовлении межевого плана.

Изготовлением межевого плана могут заниматься различные службы бюро технической инвентаризации (БТИ), кадастровые и геодезические организации, кадастровые инженеры в качестве индивидуальных предпринимателей и пр.

Технологическая схема изготовления межевого плана выглядит следующим образом:

заключение

договора подряда на выполнение межевых работ;

выполнение процедуры межевания земельных участков (подробная процедура межевания земельного участка рассмотрена в пункте 3.1. настоящего отчета);

заполнение формы и непосредственное изготовление межевого плана;

проверка и заверение межевого плана кадастровым инженером;

передача готового межевого плана клиенту.

Изученные и использованные в работе инструкции, указания, методические рекомендации Основными нормативно-правовыми актами, инструкциями по составлению межевого плана являются:

Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [3];

Приказ Минэкономразвития России от 28.12.2009 № 555 «О Порядке представления в орган кадастрового учета при постановке на кадастровый учет объекта недвижимости заявления о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования, подтверждения получения органом кадастрового учета указанных заявления и документов, а также засвидетельствования верности электронного образа документа, необходимого для кадастрового учета объекта недвижимости» [6];

Приказ Министерства экономического развития РФ от 24 ноября 2008 г. N 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» .

Помимо вышеперечисленных нормативно-правовых актов в работе использовались инструкции руководителя базы практики.

В отношении изготовления межевых планов также непосредственно в качестве инструкций и методических рекомендаций были использованы следующие нормативно-правовые и законодательные акты Российкой Федерации:

Федеральный закон от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» [3];

Приказ Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» [7];

Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве», Постановление Правительства Российской Федерации от 20.08.2009 № 688 «Об утверждении правил установления на местности границ объектов землеустройства».

Содержание и технология работы, оформление результатов В процессе прохождения практики тщательным образом была изучена технология изготовления межевого плана, рассмотрим ее отдельно.

В соответствии с частью 12 статьи 38 и частью 10 статьи 39 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» Приказом Минэкономразвития России от 24.11.2008 N 412 (ред. от 25.02.2014) «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» утверждены требования к подготовке межевого плана, в том числе особенности подготовки межевого плана в отношении земельных участков, указанных в части 10 статьи 25 Федерального закона от 24 июля 2007 г. N 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» .

Технология изготовления межевых планов земельных участков включает в себя следующие технологические ступени:

изучение правоустанавливающей документации;

обследование состояния опорных межевых сетей на местности;

оценка состояния пограничных межевых знаков;

составление технического проекта межевания;

согласование границ с собственниками и пользователями соседних участков;

выявление координат пунктов опорной межевой сети;

уточнение площадей участков;

составление плана границ участка;

составление межевого плана земельного участка;

утверждение составленного документа в Кадастровой палате.

Содержание юридической документации по выполненной работе В отношении межевых планов юридическим результатом выполненных работ являются отчет кадастрового инженера и сам межевой план (приложение 2). Из них наиболее значимым в юридическом плане является межевой план. Отчет кадастрового инженера имеет малую юридическую силу.

Контроль и прием работы Итоговый контроль и прием выполненных работ осуществлялся непосредственно начальником землеустроительного отдела Дмитрием Владимировичем Южаковым. Была изучена правоустанавливающая документация при непосредственном контроле моего руководителя. После проведения процедуры межевания земельного участка, была проведена камеральная обработка полученных данных и составлен межевой план земельного участка. Утверждение данного документа проходило в Кадастровой палате по тюменской области. В ходе прохождения практики руководитель землеустроительного отдела не высказывал недовольства в отношении работы практиканта, оказывал поддержку и давал ценные советы.

Научно-исследовательская работа по теме индивидуального задания Тема индивидуального задания: Процедура перевода земельного участка из одной категории земель в другую.

Понятие категории земель установлено Земельным Кодексом РФ, а также Федеральным Законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». По целевому назначению земли в Российской Федерации разделены на следующие категории (п. 1 ст. 7 ЗК РФ) [11]:

земли сельскохозяйственного назначения;

земли поселений; межевой план коттеджный девелоперский земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специального назначения;

земли особо охраняемых территорий и объектов;

земли лесного фонда;

земли водного фона;

земли запаса.

Согласно положению п. 1 ст. 8 ЗК РФ, отнесение земель к соответствующим категориям и их перевод из одной категории в другую осуществляется в отношении:

земель, находящихся в федеральной собственности — Правительством Российской Федерации;

земель, находящихся в собственности субъектов РФ, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности органами исполнительной власти субъектов РФ;

земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, — органами местного самоуправления;

земель, находящихся в частной собственности:

земель сельскохозяйственного назначения — органами исполнительной власти субъектов РФ;

земель иного целевого назначения — органами местного самоуправления.

Непосредственный порядок перевода земель из одной категории в другую установлен Федеральным Законом № 172-ФЗ от 21.12.2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее — Закон о переводе земель). Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель (участков земель) из одной категории в другую в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства. В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в должны быть указаны [11]:

кадастровый номер земельного участка;

категория земель, в состав которых входит земельный участок, и категория земель, перевод в состав которых предполагается осуществить;

обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;

права на земельный участок.

При этом к ходатайству в соответствии с Законом о переводе земель должны быть приложены:

выписка из государственного кадастра недвижимости относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

копии документов, удостоверяющих личность заявителя — физического лица, либо выписка из единого государственного реестра индивидуальных предпринимателей или выписка из единого государственного реестра юридических лиц;

выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;

заключение

государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую.

Следует учитывать, что в рассмотрении ходатайства может быть отказано в случае, если с ходатайством обратилось ненадлежащее лицо или к ходатайству приложены документы, состав, форма или содержание которых не соответствуют требованиям, установленным Законом о переводе земель. В этом случае оно подлежит возврату заинтересованному лицу в течение 30 дней со дня его поступления с указанием причин, послуживших основанием для отказа в принятии ходатайства для рассмотрения.

По результатам рассмотрения ходатайства исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления принимается акт о переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую в следующие сроки [11]:

в течение трех месяцев со дня поступления ходатайства, если иное не установлено нормативными правовыми актами Российской Федерации, — Правительством Российской Федерации;

в течение двух месяцев со дня поступления ходатайства — исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления.

Вышеуказанный акт не может быть принят на какой-либо определенный срок. После принятия акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков направляется заинтересованному лицу в течение четырнадцати дней со дня принятия. Акт о переводе земель или земельных участков либо акт об отказе в переводе земель или земельных участков может быть обжалован в суде.

Перевод земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую не допускается в случае [11]:

установления в соответствии с федеральными законами ограничения перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую либо запрета на такой перевод;

наличия отрицательного заключения государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами;

установления несоответствия испрашиваемого целевого назначения земель или земельных участков утвержденным документам территориального планирования и документации по планировке территории, землеустроительной документации.

Особенности перевода земель из одной категории в другую регулируются главой II Закона о переводе земель, в которой подробно описаны особенности, свойственные каждой отдельной категории земель.

Так, например, перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается только в исключительных случаях, связанных:

с консервацией земель;

с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;

с установлением или изменением черты населенных пунктов;

с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов;

с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;

со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства указанных объектов;

с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

При этом перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения, кадастровая стоимость которых на пятьдесят и более процентов превышает кадастровую стоимость среднерайонного уровня, и особо ценных продуктивных сельскохозяйственных угодий, в другую категорию не допускается.

Перевод земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения в другую категорию осуществляется без ограничений, но имеет некоторые особенности [11]:

при переводе земель промышленности и иного специального назначения, которые нарушены, загрязнены или застроены зданиями, строениями, сооружениями, подлежащими сносу в другую категорию необходим утвержденный проект рекультивации земель;

при переводе земель промышленности и иного специального назначения, на которых осуществлялась связанная с нарушением почвенного слоя деятельность в другую категорию необходимо сначала произвести восстановление нарушенных земель в соответствии с утвержденным проектом рекультивации земель, за исключением случаев, если такой перевод осуществляется по ходатайству исполнительных органов государственной власти или органов местного самоуправления.

Перевод земель особо охраняемых территорий и объектов в другую категорию осуществляется только при наличии положительных заключений государственной экологической экспертизы и иных установленных федеральными законами экспертиз в соответствии с законодательством РФ об охране окружающей среды в случае, если их использование по целевому назначению ввиду утраты ими особого природоохранного, научного, историко-культурного, эстетического, рекреационного, оздоровительного и иного особо ценного значения невозможно.

Перевод земель лесного фонда, занятых защитными лесами, или земельных участков в составе таких земель в земли других категорий разрешается в случае [11]:

организации особо охраняемых природных территорий;

установления или изменения черты поселения;

размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов возможного размещения этих объектов.

В иных случаях перевод земель лесного фонда и в другую категорию допускается только при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы и осуществляется в соответствии с лесоустроительной документацией в связи с:

невозможностью их дальнейшего использования по целевому назначению;

прекращением нужд лесного хозяйства;

необходимостью обеспечения обороны страны и безопасности государства, нужд сельского хозяйства, энергетики, добычей полезных ископаемых, содержанием объектов культурного наследия народов РФ.

Перевод земель водного фонда в другую категорию допускается в случаях:

создания особо охраняемых природных территорий;

установления или изменения населенных пунктов;

размещения объектов государственного или муниципального значения при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов;

прекращения существования водных объектов, изменения русла, границ и иных изменений местоположения водных объектов при наличии положительного заключения государственной экологической экспертизы.

Перевод земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель в зависимости от целей дальнейшего использования этого земельного участка осуществляется только после формирования в установленном порядке земельного участка, в отношении которого принимается акт о переводе земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель.

Перечень материалов и информации, собранных для выполнения выпускной квалификационной работы К сожалению, в ходе практики невозможно было осуществить сбор материалов для написания выпускной квалификационной работы по теме: «Процедура отвода земельного участка под геологические работы и строительство разведочной скважины», поэтому сбор материалов для ВКР был осуществлен через другую компанию. Перечень собранных материалов включает в себя следующие наименования:

договор аренды скважины № 10-ЮП Южно-Песцового месторождения;

распоряжения об утверждении градостроительных планов на земельные участки под объекты строительства и обустройства скважины № 10-ЮП;

проект рекультивации нарушенных земель по объекту разведочная скважина № 10-ЮП;

отчет о проведении гамма-съемки на земельные участки под объектом «разведочная скважина № 10-ЮП»;

кадастровые выписки на земельные участки;

распоряжения администрации о предоставлении земельных участков в аренду;

кадастровые паспорта земельных участков до перевода земель из одной категории в другую и после;

межевые планы земельных участков;

акт выбора и предварительного согласования места размещения земельных участков под объект «разведочная скважина № 10-ЮП»;

распоряжение об утверждении схем расположения земельных участков на кадастровом плане территории;

схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории;

историко-культурная экспертиза земельных участков «под разведочную скважину № 10-ЮП»;

выкопировка с топографической карты проектного расположения разведочной скважины № 10-ЮП Южно-Песцового месторождения.

Заключение

В ходе прохождения производственной практики были получены ценные навыки и умения, которые, несомненно, пригодятся в будущей профессиональной деятельности. Кроме этого были получены социально-личностные навыки, которые после окончания ВУЗа и поступления на работу по профилю специальности помогут быстрее адаптироваться к среде предприятия и коллективу.

Были получены и усовершенствованы знания и практический опыт по составлению и изготовлению кадастровых паспортов и межевых планов, было усовершенствовано знание программного обеспечения MS Office и MapInfo. Также были углублены теоретические познания, полученные в ВУЗе, и знания нормативно-правовой и законодательной базы. Практика показала, насколько важно владеть терминологией профессиональной среды не только для более глубокого понимания сути профессии, но также и для межличностного взаимодействия с коллегами.

Поставленные перед прохождением практики цели и задачи были достигнуты и полностью выполнены по ее итогам.

Прохождение преддипломной практики показало, что по окончанию университета молодому специалисту придется столкнуться с важными, очень ответственными, но от этого не менее интересными задачами, связанными с землеустройством и оформлением прав на земельные участки.

Список использованной литературы Земельный Кодекс РФ от 25.10.2001 N 136-ФЗ; «Земельный Кодекс РФ» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс»

Малышкина И. А. Методическое пособие «Программа производственной практики для студентов бакалавиата по направлению 120 700.62 „Землеустройство и кадастры“ всех форм обучения». Тюмень, ТюмГНГУ. 2013. — 25 с.

Федеральный закон от 24.07.2007 г. № 221-ФЗ «О государственном кадастре недвижимости» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс»;

Приказ Минюста РФ от 19.03.2008 № 66 «Об утверждении форм кадастровой выписки о земельном участке и кадастрового плана территории» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс»;

Приказ Министерства Юстиции Российской Федерации от 18.02.2008 г. № 32 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершённого строительства, помещения, земельного участка» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс»;

Приказ Минэкономразвития России от 28.12.2009 № 555 «О Порядке представления в орган кадастрового учета при постановке на кадастровый учет объекта недвижимости заявления о кадастровом учете и необходимых для кадастрового учета документов в форме электронных документов с использованием сетей связи общего пользования, подтверждения получения органом кадастрового учета указанных заявления и документов, а также засвидетельствования верности электронного образа документа, необходимого для кадастрового учета объекта недвижимости» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс»;

Приказ Минэкономразвития России от 24.11.2008 № 412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс»;

Федеральный закон от 18.06.2001 № 78-ФЗ «О землеустройстве» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс»;

Постановление Правительства Российской Федерации от 20.08.2009 № 688 «Об утверждении правил установления на местности границ объектов землеустройства» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс»;

Приказом Минэкономразвития России от 28.12.2012 N 831 «Об утверждении форм кадастровых паспортов здания, сооружения, объекта незавершенного строительства, помещения, земельного участка, кадастровых выписок, о земельном участке, о здании, сооружении, объекте незаверенного строительства и кадастрового плана территории» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс»;

Федеральный Закон № 172-ФЗ от 21.12.2004 г. «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» // Справочно-правовая система «Консультант Плюс»: [Электронный ресурс] / Компания «Консультант Плюс».