Особенности социального найма жилого помещения

• Введение
• Глава 1. Правовая характеристика договора социального найма жилого помещения
• § 1. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения
• § 2. Правовое регулирование договора социального найма жилого помещения
• Глава 2. Правовая конструкция договора социального найма жилого помещения
• § 1. Особенности субъектного состава договора социального найма жилого помещения
• § 2. Правовые гарантии нанимателей, проживающих в непригодных жилых помещениях по договору социального найма
• Заключение
• Список использованной литературы
• Приложение

Развитие социального найма жилого помещения в условиях рыночных отношений требует эффективного правового механизма, обеспечивающего четкость и полноту его регулирования. Вместе с тем, как показал анализ нормативно-правовых актов, а также судебной практики по исследуемой проблеме, в гражданском и жилищном законодательстве о социальном найме, есть пробелы и противоречия, что усложняет его практическое применение. Так, большое количество вопросов вызывает определение правовой природы договора социального найма жилого помещения, его места в системе гражданских обязательств. В связи с изменением социально-жилищной функции государства путём перехода от обеспечения всеобщего права граждан на получение жилого помещения по договору социального найма к обеспечению им только малоимущих граждан и граждан, имеющих специально предусмотренное на это законом право, в исследовании нуждается субъектный состав договора, а также его содержание. Кроме того, представляется необходимым установление специфики предмета договора социального найма жилого помещения.

В современной правовой науке отсутствует комплексное исследование правового регулирования социального найма жилого помещения. Существующие научные труды посвящены анализу жилищных правоотношений социального найма применительно к жилищной системе, сложившейся в советское время. Вместе с тем, множество проблем, возникающих в данной сфере на современном этапе, остаются неисследованными либо дискуссионными. Законодательная база о социальном найме жилого помещения также недостаточно разработана и требует совершенствования. Между тем, договор социального найма жилого помещения является весьма эффективным средством в механизме решения проблемы жилищной обеспеченности граждан. В свете вышеизложенного представляется необходимым комплексное исследование проблем правового регулирования договора социального найма жилого помещения.

Теоретическую основу исследования составили труды следующих авторов: О. Н. Садикова, А. П. Сергеева, Ю. К. Толстого, А. Ю. Кабалкина, Т. Е. Абовой, Б. Е. Семенова, А. Г. Калпина, Е. Козловой, М. И. Брагинского, В. В. Витрянского, Н. А. Сыроедова и др.

Объект исследования — договор социального найма жилого помещения.

Предмет исследования — правовое регулирование договора социального найма жилого помещения.

Цель работы — анализ развития процесса правового регулирования договора социального найма жилого помещения и разработка предложений по его совершенствованию.

В соответствии с поставленной целью в данном исследовании решались следующие задачи:

— Раскрыть понятие и содержание договора социального найма жилого помещения.

— Рассмотреть правовое регулирование договора социального найма жилого помещения.

— Выявить особенности субъектного состава договора социального найма жилого помещения.

— Установить содержание договора социального найма жилого помещения.

— Выявить правовые проблемы в регулировании договора социального найма жилого помещения.

— Сформулировать предложения по совершенствованию правового регулирования по указанному договору.

Методологическую основу исследования составили общие и частные методы научного познания: исторический, комплексный, системный, метод анализа и синтеза, аналогии, метод сравнительного правоведения.

социальный наем жилое помещение Структура работы содержит введение, две главы, заключение и список использованной литературы.

Глава 1. Правовая характеристика договора социального найма жилого помещения

§ 1. Понятие и правовая природа договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма жилого помещения — это соглашение, в силу которого одна сторона — собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда (действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления) либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Жилищным кодексом РФ. Договору социального найма посвящен раздел 3 ЖК РФ Жилищный кодекс Российской Федерации от 29. 12.2004 № 188-ФЗ (ред. от 31. 12.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01. 05.2015) // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 1. — Ст. 14. .

Это консенсуальный, взаимный и возмездный договор. Особенностью договора социального найма жилого помещения является то, что он заключается без установления срока его действия (ч.2 ст. 60 ЖК РФ). Его квалифицирующими признаками являются субъектный состав и предмет договора.

Предметом договора является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры) государственного или муниципального жилищного фонда социального использования. Субъектами договора социального найма являются наймодатель и наниматель. В качестве наймодателя выступает государство или муниципальное образование в лице уполномоченного государственного органа или орган местного самоуправления, либо управомоченное лицо. Нанимателями могут быть только граждане РФ, которые, как правило, состояли на учете в качестве нуждающихся в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма Надюкова М. В. Договор найма жилого помещения. коммерческий и социальный наём // Законность и правопорядок в современном обществе. — 2013. — № 13. — С. 60. .

Так, Шилов А. А. обратился в суд с иском к Администрации Советского района г. Ростова-на-Дону, МУ ДМИБ Советского района г. Ростова-на-Дону, в котором просил суд обязать Администрацию Советского района г. Ростова-на-Дону заключить с ним, а также членами его семьи — договор социального найма жилого помещения.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 03.12.2010 года администрация отказала ему в заключении договора социального найма сославшись на то, что ему необходимо получить согласие собственника — ДИЗО г. Ростова-на-Дону. При подаче необходимого пакета документов, он предоставил выписку из реестра объектов муниципальной собственности, в которой указано, что спорная квартира включена в реестр объектов муниципальной собственности города на основании Постановления Главы администрации города Ростова-на-Дону № 1012 от 04.07.1996 года. Балансодержателем является МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства Советского района г. Ростова-на-Дону». Истец считает, что полученный отказ ответчика в заключении с ним и членами его семьи договора социального найма для дальнейшей приватизации указанной квартиры нарушает его право на приватизацию квартиры и является неправомерным.

Решением Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 14 февраля 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано. В кассационной жалобе Шилов А. А. в лице представителя Н. Черныш просит отменить решение суда, считает его незаконным и необоснованным.

Таким образом, судом были изучены материалы дела, обсуждены доводы кассационной жалобы, проверена законность принятого решения в пределах доводов кассационной жалобы, выслушаны представителя Шилова А. А. — Н. Черныш действующих на основании доверенности, судебная коллегия не нашла оснований к удовлетворению жалобы и отмене судебного постановления, принятого по делу Решение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 18 апреля 2013 г. по делу № 33−5155 // СПС КонсультантПлюс.

Стоит отметить, что форма договора — письменная. В договоре социального найма должны быть указаны члены семьи нанимателя жилого помещения (ч.3 ст. 69 ЖК РФ), к которым относятся 3 категории граждан (ст. 69 ЖК РФ): во-первых, его супруг, а также дети и родители, проживающие совместно с данным нанимателем, бесспорно являются членами семьи нанимателя жилого помещения; во-вторых, другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя при условии, что они вселены им в качестве членов семьи и ведут с ним общее хозяйство. Наконец, в исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.

Члены семьи нанимателя жилого помещения имеют равные с нанимателем права и обязанности, а дееспособные члены семьи в силу закона несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма (ч.2 ст. 69 ЖК РФ).

Предоставление гражданам жилых помещений по договору социального найма. Договор социального найма заключается на основании решения о предоставлении жилого помещения по договору социального найма, принятого органом местного самоуправления (ч.4 ст. 57 ЖК РФ). Жилые помещения предоставляются по договору социального найма ограниченному кругу субъектов. ЖК РФ регулирует данный вопрос в соответствии с ч.3 ст. 40 Конституции РФ, согласно которой малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище, оно предоставляется бесплатно или за доступную плату в соответствии с установленными законом нормами.

Так, Администрация Советского района обратилась в суд с иском к Байкузину М. В. о понуждении заключить договор социального найма, ссылаясь на то, что по решению Обливского районного суда от 26.11.2009 г. Администрация Советского района обязана предоставить Байкузину М. В. вне очереди жилое помещение по договору социального найма жилой площадью не ниже установленных социальных норм.06.05.2010г. на основании указанного решения суда в отношении Администрации Советского района возбуждено исполнительное производство.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В материалах исполнительного производства имеется акт совершения исполнительных действий, согласно которому было осмотрено жилое помещение выставленное на аукцион по приобретению жилых помещений для детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа в возрасте от 18 до 23 лет, находящихся под опекой (попечительством) на территории Советского района Ростовской области в 2010 году.

Из заявления Байкузина М. В. усматривается, что он отказывается от предложенного дома, выставленного на аукцион по причине того, что дом находится очень далеко от центра.

Из заявления Байкузина М. В. усматривается, что он отказывается от предложенного дома, выставленного на аукцион, по причине того, что дом находится за от ст. Н-ской, и ему не на чем добираться на работу. У него родился ребенок, который будет нуждаться в больнице и детском саде. Он согласен только на дом, расположенный в ст. Н-ской.

В судебном заседании ответчик подтвердил, что зарегистрирован в ст. Н-ской по месту жительства брата, где проживает до настоящего времени, работает.

Суд соглашается с доводами представителей ответчика о том, что предоставляя жилое помещение Байкузину М. В. за пределами его места жительства, истец не только ухудшает положение Байкузина М. В. тем, что вместо районного центра он должен проживать в селе за <�данные изъяты> км. до районного центра, где отсутствует автобусное сообщение и возможность добраться на работу в районный отдел внутренних дел, но фактически нарушает требования Закона РФ от 25 июня 1993 года N 5242−1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» .

Учитывая, что место жительства ответчика — станица Н-ская, то требования истца заключить договор социального найма в слободе Ч-ской, то есть вне места его жительства, за пределами границ населенного пункта «станица Н-ская», противоречат ч.5 ст. 57 ЖК РФ, ст. 8 ФЗ от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» Федеральный закон от 21. 12.1996 № 159-ФЗ (ред. от 31. 12.2014)" О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" // Собрание законодательства РФ. — 1995. — № 52. — Ст. 5880. .

Суд не принимает доводы представителя истца о том, что администрация Советского района вправе приобретать жилые дома для детей сирот в границах соответствующего муниципального образования. Учитывая, что ответчик не согласен проживать в другом населенном пункте, то требования истца не подлежат удовлетворению.

Доводы представителя истца о том, что ответчик отказывался в рамках исполнительного производства принять предоставляемые ему квартиры в ст. Советской и потому было приобретено жилье в слободе Чистяково, суд находит не состоятельными, поскольку действующее законодательство не содержит требования о получении согласия лица из числа детей — сирот, на приобретение ему жилья по месту его жительства (за исключением приобретения жилья за пределами границ населенного пункта).

Доводы представителя ответчика о том, что представленный акт обследования жилого дома не соответствует требованиям действующего законодательства, суд считает обоснованными.

Согласно акту обследования жилого дома проведенного комиссией в составе: заместителя главы администрации по муниципальному имуществу НИС, ведущего специалиста по охране прав несовершеннолетних КСЮ, директора «Советского ЖКХ» ЯЮВ, специалиста по архитектуре КМН у данного жилого помещения цоколь, стены и крыша находятся в хорошем состоянии, дверные коробки не деформированы, трещин и гнили нет, внутренняя отделка в хорошем состоянии, заключение — здание находится в хорошем состоянии.

Однако суд считает, что данный акт не соответствует требованиям закона и потому является недопустимым доказательством.

Между тем, в указанном акте отсутствуют сведения о наличии в самом населенном пункте, где расположен дом, приобретенный для Байкузина М. В., вышеперечисленных инженерных систем, отсутствует заключение комиссии о пригодности данного жилого дома для постоянного проживания.

В ходе судебного разбирательства истцом представлен акт обследования жилого дома, и заключение комиссии о пригодности данного дома для постоянного проживания.

Однако в этом акте так же не отражены сведения о наличии в самом населенном пункте, где расположен дом, приобретенный для Байкузина М. В., вышеперечисленных инженерных систем, о наличии в этом доме хозяйственно-питьевого водоснабжения, водоотведения, в связи с чем невозможно сделать вывод о благоустроенности жилого дома по отношению к местности.

Кроме того, в акте не содержится сведений о том, что жилое помещение отвечает установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, а напротив, указано о нарушениях правил эксплуатации открытой электропроводки, нарушениях эксплуатации печного отопления, в связи с чем, акт обследования жилого дома и заключение комиссии о пригодности данного дома для постоянного проживания не отвечают требованиям, изложенным в Положении о признании помещения жилым, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47 Бумажникова О. В. Изменение и прекращение обременения жилого помещения по договору социального найма // Право и государство: теория и практика. — 2014. — № 6 (114). — С. 38. .

Представленный представителем истца в судебное заседание акт технического обследования строительных конструкций жилого дома, составленный специализированной организацией ООО «Техпроектнадзор», не имеет правового значения при рассмотрении данного спора, поскольку данный акт не был представлен комиссии при составлении акта обследования жилого помещения (до принятия решения о приобретении данного жилого дома), а так же не был предметом исследования комиссии при составлении акта о пригодности данного дома для постоянного проживания

Учитывая, что решение муниципального органа о предоставлении жилого помещения Байкузину М. В. было принято на основании акта обследования жилого дома, который не отвечает требованиям, изложенным в Положении о признании помещения жилым, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47., акт обследования жилого дома не содержит сведений о том, что жилое помещение отвечает установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, то при таких обстоятельствах, оснований полагать, что Байкузину М. В. предоставлено благоустроенное жилое помещение (по отношению к местности) не имеется.

Поскольку в судебном заседании установлено, что решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения Байкузину М. В., состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении, принято без соблюдения требований ч.2,3 ст. 15, ч.5 ст. 57 ЖК РФ, то оснований для заключения договора социального найма не имеется и потому иск не подлежит удовлетворению в полном объеме Решение Обливского районного суда Ростовской области от 28 апреля 2011 г. по делу № 2−106/2011 // СПС КонсультантПлюс.

Жилые помещения государственного или муниципального жилищного фонда предоставляются, во-первых, гражданам, признанным малоимущими и нуждающимися в жилом помещении, предоставляемом по договору социального найма; во-вторых, отдельным категориям граждан, определенным федеральным законом или законом субъекта Российской Федерации, признанным нуждающимися в жилых помещениях, независимо от их имущественного положения (например, сотрудникам милиции, прокурорам и следователям прокуратуры).

Гражданин признается нуждающимся в жилом помещении по основаниям, предусмотренным в ст. 51 ЖК РФ:

1) если гражданин не является ни нанимателем жилого помещения по договору социального найма или членом семьи нанимателя, ни собственником жилого помещения или членом семьи собственника;

2) если гражданин является нанимателем жилого помещения по договору социального найма или членом семьи нанимателя либо собственником жилого помещения или членом семьи собственника, но: а) обеспечен общей площадью жилого помещения на одного члена семьи менее учетной нормы, установленной органом местного самоуправления; б) проживает в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям; в) проживает в квартире, занятой несколькими семьями, и в составе семьи имеется больной, страдающий тяжелой формой хронического заболевания, при которой совместное проживание с ним в одной квартире невозможно (например, активные формы туберкулеза с выделением микобактерий туберкулеза) Крашенинников П. В. Российское жилищное законодательство. — М., 2012. — С. 213.. Причем гражданин не имеет иного жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или принадлежащего на праве собственности.

Для предоставления гражданину жилого помещения по договору социального найма необходимо, чтобы он был принят на учет в качестве нуждающегося в жилом помещениях, за исключением некоторых случаев (например, при сносе жилого дома, в котором проживает гражданин). Принятие на учет граждан в качестве нуждающихся в жилых помещениях осуществляется органом местного самоуправления на основании заявлений данных граждан, поданных ими в указанный орган по месту своего жительства с представлением документов, подтверждающих право соответствующих граждан состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях.

Жилые помещения предоставляются гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, в порядке очередности исходя из времени принятия таких граждан на учет. Кроме того, ч.2 ст. 57 ЖК РФ устанавливает внеочередное предоставление жилых помещений.

Жилые помещения должны предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта). Размер предоставляемого жилого помещения зависит от нормы предоставления, которая устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов (ст. 50 ЖК РФ). При предоставлении жилых помещений по договорам социального найма заселение одной комнаты лицами разного пола, за исключением супругов, допускается только с их согласия (ст. 58 ЖК РФ).

Права и обязанности сторон по договору социального найма жилого помещения в целом аналогичны правам и обязанностям сторон по договору коммерческого найма, поэтому остановимся на особенностях, характерных для договора социального найма.

Для вселения супруга, своих детей и родителей нанимателю согласия наймодателя не требуется, однако необходимо получить письменное согласие членов его семьи. После вселения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи не должна быть менее учетной нормы. Данные условия могут не соблюдаться при вселении к родителям их несовершеннолетних детей. Для вселения других граждан в качестве членов семьи, кроме того, должно быть получено согласие наймодателя.

Наниматель наделяется правом на обмен занимаемого жилого помещения на жилое помещение, предоставленное по договору социального найма другому нанимателю. Обмен жилыми помещениями может быть совершен между гражданами, проживающими в жилых помещениях, расположенных как в одном, так и в разных населенных пунктах на территории Российской Федерации, при этом должно быть получено письменное согласие обоих наймодателей (ч.5 ст. 72 ЖК РФ). Количество участников обмена не ограничивается при условии, что общая площадь соответствующего жилого помещения на одного члена семьи не будет менее учетной нормы. Если в обмениваемом жилом помещении в качестве членов семьи нанимателей проживают несовершеннолетние, недееспособные или ограниченно дееспособные граждане, то обмен жилыми помещениями может быть осуществлен только с предварительного согласия органов опеки и попечительства. В таком согласии может быть отказано в случае, если обмен жилыми помещениями нарушает права или законные интересы указанных лиц Жуйкова В. М. Комментарий к Жилищному Кодексу РФ. — М.: Юрайт, 2012. — С. 165. .

Обмен может быть добровольным и принудительным. Обмен на добровольных началах осуществляется с письменного согласия проживающих совместно с нанимателем членов его семьи. Члены семьи нанимателя вправе требовать от нанимателя обмена занимаемого жилого помещения на два и более жилых помещения, находящиеся в разных домах или квартирах. Если между нанимателем жилого помещения и проживающими совместно с ним членами его семьи не достигнуто соглашение об обмене, то любой из них вправе требовать осуществления принудительного обмена занимаемого жилого помещения в судебном порядке.

Договор об обмене жилыми помещениями заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного соответствующими нанимателями. Обмен жилыми помещениями не допускается в случаях, предусмотренных ст. 73 ЖК РФ, перечень которых носит исчерпывающий характер.

Наниматель имеет право на замену жилого помещения, общая площадь которого на одного члена семьи превышает норму предоставления, на жилое помещение меньшего размера с согласия проживающих совместно с ним членов его семьи (ст. 81 ЖК РФ). Наймодатель на основании заявления нанимателя жилого помещения о замене жилого помещения обязан предоставить нанимателю по согласованию с ним другое жилое помещение в течение 3 месяцев со дня подачи соответствующего заявления.

Наниматель вправе сдавать часть или все жилое помещение в поднаем с письменного согласия наймодателя и проживающих совместно с ним членов его семьи при условии, что после заключения договора поднайма жилого помещения общая площадь соответствующего жилого помещения на одного проживающего составит не менее учетной нормы, а в коммунальной квартире — не менее нормы предоставления (ст. 76 ЖК РФ). Если сдаваемое в поднаем жилое помещение находится в коммунальной квартире, то для заключения договора требуется также согласие всех нанимателей и их семей, а также всех собственников и членов их семей. Договор поднайма заключается на определенный срок, если в договоре срок не указан, то договор считается заключенным на один год. Договор поднайма жилого помещения является возмездным (ст. 78 ЖК РФ, п. 3 ст.685 ГК РФ Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26. 01.1996 № 14-ФЗ (ред. от 06. 04.2015, с изм. от 07. 04.2015) // Собрание законодательства РФ. — 1996. — № 5. — Ст. 410.).

Наниматель вправе разрешать проживание в жилом помещении временных жильцов (ст. 80 ЖК РФ). Наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных ЖК РФ. Жилое помещение предназначено для проживания граждан, при этом допускается использование жилого помещения гражданами, проживающими в нем на законных основаниях, для осуществления профессиональной деятельности или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы других граждан, а также требования, которым должно отвечать жилое помещение (ст. 17 ЖК РФ).

Изменению договора социального найма жилого помещения специально посвящена ст. 82 ЖК РФ, которая предусматривает 2 основания изменения договора:

1) объединение в одну семью граждан, проживающих в одной квартире, пользующихся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма. В этом случае наниматели вправе требовать заключения с кем-либо из них одного договора социального найма всех занимаемых ими жилых помещений;

2) требование дееспособного члена семьи нанимателя с согласия остальных членов семьи и наймодателя о признании себя нанимателем по ранее заключенному договору социального найма вместо первоначального нанимателя при жизни нанимателя (с его согласия), а также в случае смерти нанимателя.

Прекращение договора социального найма возможно, во-первых, в силу обстоятельств, не зависящих от воли сторон (в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя (ч.5 ст. 83 ЖК РФ)); во-вторых, вследствие его расторжения по соглашению сторон (ч.1 ст. 83 ЖК РФ) либо по требованию нанимателя или наймодателя Остапенко И. А. О правовой природе договора социального найма жилого помещения // Юридическая наука. — 2014. — № 1. — С. 55. .

По инициативе нанимателя расторжение договора осуществляется:

1) вследствие выезда нанимателя и членов его семьи из жилого помещения в другое постоянное место жительства, в этом случае договор считается расторгнутым со дня выезда (ч.3 ст. 83 ЖК РФ);

2) по требованию нанимателя, которое может быть заявлено в любое время с письменного согласия членов его семьи, проживающих совместно с ним. При этом не требуется заблаговременного предупреждения об этом наймодателя.

По требованию наймодателя расторжение договора социального найма жилого помещения допускается в судебном порядке. Расторжение договора социального найма влечет выселение нанимателя и членов его семьи. Возможны следующие варианты выселения:

1) с предоставлением другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма;

2) с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма;

3) без предоставления другого жилого помещения.

Выселение договора социального найма с предоставлением благоустроенного жилого помещения осуществляется в следующих случаях:

1. Если дом, в котором находится жилое помещение, подлежит сносу в связи с необходимостью использования для государственных или муниципальных нужд земельного участка, на котором находится жилой дом. В этом случае другие благоустроенные жилые помещения предоставляются выселяемым гражданам органом государственной власти или органом местного самоуправления, принявшими решение о сносе дома (ст. 86 ЖК РФ).

2. Если жилое помещение подлежит переводу в нежилое помещение в соответствии с гл. 3 ЖК РФ, другое благоустроенное жилое помещение предоставляет наймодатель.

3. Если жилое помещение признано непригодным для проживания. Основанием для признания жилого помещения непригодным для проживания является наличие выявленных вредных факторов среды обитания человека, которые не позволяют обеспечить безопасность жизни и здоровья граждан. Благоустроенное помещение предоставляется наймодателем.

4. Если в результате проведения капитального ремонта или реконструкции дома жилое помещение либо вообще не может быть сохранено, либо его общая площадь уменьшится настолько, что проживающие в нем наниматель и члены его семьи могут быть признаны нуждающимися в жилых помещениях, либо, наоборот, увеличится, в результате чего общая площадь занимаемого жилого помещения на одного члена семьи существенно превысит норму предоставления. Жилое помещение должно быть предоставлено нанимателю до начала капитального ремонта или реконструкции дома.

Если же в результате капитального ремонта или реконструкции занимаемое нанимателем жилое помещение не претерпит существенных изменений, возможны два варианта:

1) без расторжения договора социального найма — наймодатель обязан предоставить жилое помещение маневренного фонда на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (ч.1 ст. 88 ЖК РФ). При этом наймодатель возмещает нанимателю расходы по переселению в жилое помещение маневренного фонда и обратно в жилое помещение, занимаемое по договору социального найма Чулюкова С. А., Белоновская И. Д. Договор социального найма и современные проблемы его реализации // Современные проблемы науки и образования. — 2014. — № 5. — С. 123.. В случае отказа нанимателя и членов его семьи от переселения наймодатель может потребовать переселения в судебном порядке;

2) с расторжением договора социального найма — с согласия нанимателя и членов его семьи наймодатель может предоставить им в пользование другое благоустроенное жилое помещение с заключением договора социального найма (ч.2 ст. 88 ЖК РФ).

Предоставляемое помещение должно быть:

1) благоустроенным применительно к условиям соответствующего населенного пункта (не установлено общих критериев благоустроенности жилого помещения). Данное требование должно соблюдаться независимо от степени благоустроенности жилого помещения, из которого производится выселение;

2) равнозначным по общей площади ранее занимаемому жилому помещению. Если общая площадь жилого помещения на одного члена семьи нанимателя существенно превышает норму предоставления, размер предоставляемого жилого помещения не может быть уменьшен;

3) находиться в черте данного населенного пункта, при этом местоположение жилого помещения в населенном пункте не имеет значения.

Если наниматель занимал квартиру или не менее чем две комнаты, то он соответственно имеет право на получение квартиры или на получение жилого помещения, состоящего из того же числа комнат, в коммунальной квартире (ст. 89 ЖК РФ).

Выселение с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма (ст. 90 ЖК РФ) возможно в случае невнесения платы за жилое помещение и (или) коммунальные услуги без уважительных причин более 6 месяцев. Размер предоставляемого жилого помещения определяется исходя из 6 квадратных метров жилой площади на человека (размер жилого помещения, установленный для вселения граждан в общежитие).

Без предоставления другого жилого помещения (ст. 91 ЖК РФ) подлежат выселению граждане (наниматель и (или) проживающие совместно с ним члены его семьи), которые используют жилое помещение не по назначению, либо систематически нарушают права и законные интересы соседей, либо бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение (ст. 91 ЖК РФ). Предварительно наймодатель обязан предупредить нанимателя и членов его семьи о необходимости устранить нарушения. Если после предупреждения наймодателя нарушения не будут устранены, то виновные граждане могут быть выселены в судебном порядке без предоставления другого жилого помещения по требованию не только наймодателя, но и других заинтересованных лиц.

Без предоставления другого жилого помещения выселяются из жилого помещения граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.

§ 2. Правовое регулирование договора социального найма жилого помещения

Договор социального найма, многократно преобразованный и приобретший самостоятельные черты в жилищном законодательстве, вместе с тем регулирует данные отношения лишь рамочно. Поэтому и судебная практика при отсутствии развитой прецедентной системы пестрит не только различным решением идентичных споров, но часто допускает вольное толкование норм жилищного законодательства, что приводит к длительным и тяжелым конфликтам спорящих сторон.

В настоящее время жилищным законодательством установлено правило, согласно которому договор социального найма заключается с нанимателем и членами его семьи, а круг лиц, образующий семью, определяется на момент заключения договора. Понятие «ответственный квартиросъемщик» упразднено, поэтому все дееспособные члены семьи несут солидарную ответственность по обязательствам. Изменение состава семьи требует соответствующего внесения изменения в текст договора. Однако для легитимности пользования жилым помещением важен факт добровольного вселения лица в качестве нового члена семьи с учетом требований ст. 69 и 70 ЖК РФ. В таком случае важную роль могла бы сыграть государственная регистрация лица по месту жительства. Однако и регистрация не является условием сохранения пользования жилым помещением, особенно в том случае, когда при распаде семьи ребенок, зарегистрированный на площади отца, где кроме него правом пользования обладают его родители (бабушка и дедушка ребенка), а также иные родственники, — фактически проживает на площади матери. В этом случае заинтересованные лица вправе инициировать иск об утрате несовершеннолетним права пользования жилым помещением и снятии с регистрационного учета Гражданское право: Общая и особенная части: учебник для вузов / А. П. Фоков и др. — М.: Кнорус, 2013. — С. 145.. Так, Свердловский областной суд в определении по делу № 33−7129 от 09.12.2013 пояснил: принимая решение об отказе П. в удовлетворении требований о признании ее несовершеннолетнего внука утратившим право пользования жилым помещением, суд первой инстанции исходил из того, что проживание ребенка по месту жительства матери не влечет за собой утрату права на проживание его с отцом. При этом суд указал на то, что местом жительства несовершеннолетнего является квартира, где проживает его мать, а также спорная квартира, где проживает его отец и бабушка.

Вместе с тем, сославшись на положения п. 2 ст.20 ГК РФ, суд пришел к неправильному выводу о том, что при раздельном проживании родителей местом жительства несовершеннолетнего ребенка может быть как место жительства его матери, так и место жительства его отца.

Возможность сохранения права пользования жилым помещением за несовершеннолетним ребенком в случае расторжения брака между его родителями, исходя из положений Семейного кодекса РФ, может иметь место только в том случае, когда жилое помещение принадлежит одному из родителей на праве собственности, и вопрос о прекращении права пользования жилым помещением ставится одним из родителей — собственником этого жилого помещения в соответствии с положениями ч.4 ст. 31 ЖК РФ.

В данном же случае спорное жилое помещение не находится в собственности отца ребенка. Пользование им осуществляется на основании договора социального найма, заключенного с П., которая ставит вопрос о признании своего внука утратившим право пользования жилым помещением в соответствии с положениями ч.3 ст. 83 ЖК РФ.

Поскольку мать ребенка на протяжении 10 лет проживала на другой площади, то эта площадь, одновременно, является постоянным местом жительства и ее ребенка. То обстоятельство, что ребенок остался зарегистрированным по прежнему месту жительства, не свидетельствует о том, что за ним, как несовершеннолетним, не достигшим возраста 14 лет, могло быть сохранено право пользования жилым помещением отца.

Исходя из содержания ст. 69 ЖК РФ членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, кроме детей, родителей и супруга могут быть признаны другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы, а также иные лица, путем признания их членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке. Однако вряд ли возможно в судебном порядке понудить, например, родителей взрослой дочери признать ее мужа членом своей семьи, если между указанными лицами не сложились социальные отношения.

Специалисты не раз отмечали, что бесспорными участниками отношений, вытекающих из договора социального найма, можно считать только супруга, детей и родителей нанимателя. Но вопрос о том, являются ли дети супруга от другого брака или его родители членами семьи нанимателя, продолжает оставаться весьма спорным.

Исходя из положений статей 69, 70 ЖК РФ, перечисленные лица могут быть участниками отношений, вытекающих из договора социального найма, после признания их таковыми всеми членами семьи, включая отсутствующих. Но данное правило не содержит прямого указания на необходимость такого признания в отношении детей. Означает ли это, что брак между лицами, каждая из сторон которого имеет детей от предыдущих браков, создаст проблему определения порядка пользования жилым помещением, когда интересы одних лиц, связанных кровным родством, будут прямо конкурировать с интересами других, влившихся в эту семью в результате юридического акта Илларионова Т. И., Гончало Б. М., Плетнев В. А. Гражданское право: Учебник. — М.: Норма-Инфра, 2012. — С. 215. .

Весте с тем суды в ряде случаев с большей готовностью признают членом семьи фактического супруга (сожителя), чем кровных родственников, когда речь идет о спорах, связанных с перезаключением договора социального найма по факту смерти нанимателя, считая совместное проживание и ведение общего хозяйства достаточными критериями для оценки признания таких лиц членами своей семьи самим нанимателем при жизни, особенно если такое лицо имеет регистрацию на спорной площади.

Приведем определение судебной коллегии по гражданским делам Ульяновского областного суда от 15.07.2008 по делу 33/5−2008.

В суд первой инстанции обратилась гражданка Г. с иском к мэрии г. Ульяновска о признании ее членом семьи нанимателя А., заключении с ней договора социального найма жилого помещения по факту смерти нанимателя А., с которым она длительное время (с 2001 года) состояла в фактических брачных отношениях. Она пояснила суду, что с 2003 года имеет регистрацию на спорной площади, а после смерти А. обращалась к ответчику о заключении договора социального найма, в чем ей было отказано со ссылкой на то, что она не является членом семьи умершего А.

Одновременно с исковыми требованиями о признании членами семьи нанимателя, приобретшими право на жилое помещение, и о вселении в квартиру обратились дочери умершего А. Требования мотивированы тем, что с 2004 года отец пытался вселить дочерей в спорную квартиру. Вселению препятствовала Г. Считают, что Г. не была надлежащим образом вселена в данное жилое помещение, поэтому у нее не возникло права на заключение договора социального найма.

Определением Ленинского районного суда г. Ульяновска от 19.05.2008 вышеуказанные иски объединены в одно производство для совместного рассмотрения.

Поскольку исковые требования гражданки Г. были удовлетворены, дочери нанимателя А. в кассационной жалобе просили его отменить, ссылаясь на доводы, изложенные в исковом заявлении. Заявительницы указали, что вселение в квартиру было необходимо, поскольку отец нуждался в уходе, а Г. фактически в спорной квартире не проживала.

Суд, разрешая требования Г. о признании ее членом семьи нанимателя и заключении договора социального найма жилого помещения в связи со смертью нанимателя А., правильно руководствовался положениями статей 69 и 70 ЖК РФ, определяющими состав семьи нанимателя.

Согласно ст. 70 ЖК РФ, наниматель с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, вправе вселить в занимаемое им жилое помещение по договору социального найма своего супруга, своих детей и родителей или с согласия в письменной форме членов своей семьи, в том числе временно отсутствующих членов своей семьи, и наймодателя — других граждан в качестве проживающих совместно с ним членов своей семьи. Поскольку Г. состояла с умершим нанимателем в фактических брачных отношениях, вела с ним совместное хозяйство, проживала и была зарегистрирована в спорной квартире, суд первой инстанции правильно указал, что у Г. как члена семьи умершего нанимателя имеется право на проживание в спорной квартире на условиях договора социального найма. При этом дочери нанимателя в спорной квартире зарегистрированы не были, в установленном порядке не вселялись и не являлись членами семьи нанимателя А., а поэтому право на спорное жилое помещение не приобрели.

Таким образом, судебная коллегия, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, определила оставить жалобу без удовлетворения.

Приведем другой пример, в котором юридические брачные отношения и длительное совместное проживание, но при отсутствии государственной регистрации по месту жительства, не могут быть основанием для перезаключения договора социального найма по факту смерти нанимателя.

Судебная коллегия по гражданским делам Свердловского областного суда, рассмотрев 2 сентября 2008 г. в судебном заседании кассационную жалобу на решение Тагилстроевского районного суда г. Нижнего Тагила Свердловской области от 04.07.2008, проверив материалы дела, обсудив доводы, находит решение подлежащим отмене по следующим основаниям.

Гражданка Ш. обратилась в суд с иском к Администрации муниципального образования «Город Нижний Тагил» о признании ее членом семьи А., нанимателя 1-комнатной квартиры, о признании права пользования данной квартирой по договору социального найма как члена семьи нанимателя.

В обосновании иска Ш. указала, что с 1995 года состояла в фактических брачных отношениях с А. и, проживая на спорной площади со своей дочерью от первого брака, вела с ним общее хозяйство и имела общий бюджет. В 2005 году был заключен брак. Супруги совместных детей не имели. Истец пояснила суду, что постоянно проживая с нанимателем, была прикреплена к районной поликлинике, ее дочь училась в местной школе, а после замужества дочери истец проживала с нанимателем вдвоем. Однако судом было установлено, что истец сохраняла регистрацию на жилой площади, предоставленной ей с места работы, где были зарегистрированы и ее дети. Данная квартира не бала приватизирована. Истец также указала, что А. скоропостижно скончался в 2008 году, не успев приватизировать спорную квартиру, а также зарегистрировать ее в этой квартире. Однако, по словам истца, отказ в приватизации был связан с задолженностью по оплате коммунальных услуг. В настоящее время спорная квартира не приватизирована. Продолжая проживать в квартире и оплачивать коммунальные услуги, истец считала, что, являясь членом семьи нанимателя, приобрела право пользования спорной квартирой на условиях договора социального найма.

В судебном заседании истец Ш. пояснила, что с 1995 года, т. е. с момента начала совместного проживания с нанимателем в спорной квартире, она перестала оплачивать коммунальные услуги по месту регистрации, где остался проживать ее сын. На момент рассмотрения дела она снялась с регистрационного учета на своей площади, так как считала свое право пользования этим жилым помещением утраченным.

Представитель ответчика К. исковые требования не признала, пояснив, что спорная квартира принадлежит на праве собственности Муниципальному образованию «Город Нижний Тагил». На момент смерти А. был зарегистрирован в квартире один. Лицевой счет в связи со смертью нанимателя закрыт. Поскольку истец зарегистрирована на другой площади, за ней не может быть признано право пользования двумя жилыми помещениями, и требования истца незаконны. Истец ранее не вставала на учет в качестве нуждающейся в улучшении жилищных условий, не состоит на таком учете и в настоящее время. По месту жительства с таким заявлением не обращалась. Истцом не представлено доказательств вселения в спорную квартиру и пользования ею в качестве члена семьи нанимателя.

Судебная коллегия отметила: в силу статей 53, 54 Жилищного кодекса РСФСР, иные лица (кроме супругов, детей и родителей) могли быть вселены только при условии, что их вселяли именно как членов семьи, признавая при этом за ними право пользования жилым помещением. В 1995 году нанимателем спорной квартиры являлся А., брак между А. и истцом заключен только в 2005 году, соответственно, в период 1995;2005 наниматель и истец супругами не являлись. В то же время доказательств того, что наниматель А., умерший в 2008 году, при жизни признавал за истцом право пользования спорной квартирой, суду не представлено.

При этом кассационная инстанция указала, что суд не учел, что сам факт вселения и проживания истца в спорной квартире не порождает у нее права пользования жилым помещением, значение имеет именно волеизъявление нанимателя на признание за ней права пользования спорным жилым помещением. Семейные отношения (как фактические, так и юридические) и по Жилищному кодексу РСФСР, и по Жилищному кодексу Российской Федерации сами по себе не являлись и не являются основанием для возникновения жилищных правоотношений.

Каких-либо доказательств обращения нанимателя А. с заявлением о регистрации истца на спорной площади, а также отказа ему в этом суду не представлено. Кроме того, российское законодательство не предусматривало и не предусматривает такого основания для отказа в регистрации по месту жительства, как задолженность по оплате коммунальных платежей.

Ссылки истца на то, что коммунальные платежи по месту регистрации истца должен был вносить ее сын, не могут быть приняты во внимание, поскольку последний зарегистрирован в указанной квартире только 27 января 2004 г. На момент его регистрации нанимателем указанной квартиры являлась истец, а без ее согласия его регистрация в этой квартире не могла быть произведена. Согласие истца на регистрацию сына в квартире лишь свидетельствует о том, что она не отказалась от права пользования квартирой и распоряжалась ею по своему усмотрению.

Снятие истца 27 июня 2008 г. с регистрации необоснованно принято судом во внимание, поскольку данное действие произведено в период подготовки дела к судебному разбирательству, возбужденного 3 июня 2008 г., что расценивается судебной коллегией лишь как попытка любыми средствами добиться удовлетворения иска в отношении спорной квартиры.

Таким образом, решение суда не может быть признано законным и обоснованным, подлежит отмене в соответствии с п. 3 ч.1 ст. 362 ГПК РФ Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14. 11.2002 № 138-ФЗ (ред. от 06. 04.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01. 05.2015) // Собрание законодательства РФ. — 2002. — № 46. — Ст. 4532. в связи с несоответствием выводов суда, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а кассационная жалоба подлежит удовлетворению.

Рассмотрев приведенные примеры, мы видим, что суды, оценивая одни и те же обстоятельства, в одном случае считают необходимым обращаться к нормам жилищного законодательства, действовавшего ранее, а в другом — к действующему в настоящее время. Отсюда различие в решении и в правовых последствиях, не всегда отвечающих социальным установкам и ставящих в зависимость то от процедуры регистрации брака, то от регистрации по месту жительства.

Умолчание об этом обстоятельстве в постановлении Пленума Верховного суда РФ от 02.07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02. 07.2009 № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета. — № 123. — 2009. (далее — постановление Пленума ВС РФ № 14) свидетельствует о том, что суды продолжают ошибочно считать регистрацию по месту жительства необходимым условием для вселения в жилое помещение, при том что в соответствии со ст. 3 Закона РФ от 25.06.1993 № 5242−1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» Закон РФ от 25. 06.1993 № 5242−1 (ред. от 31. 12.2014)" О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" // Ведомости СНД и ВС РФ, 1993. — № 32. — Ст. 1227. регистрационный учет граждан Российской Федерации по месту пребывания и по месту жительства вводится в целях обеспечения необходимых условий для реализации гражданином Российской Федерации его прав и свобод, а также исполнения им обязанностей перед другими гражданами, государством и обществом. Другими словами, регистрация по месту жительства она утратила критерий «прикрепления к объекту права», сохранив лишь уведомительный, а не разрешительный характер. Кроме того, согласно постановлению Конституционного суда РФ от 02.02.1998 № 4-П «По делу о проверке конституционности пунктов 10, 12 и 21 Правил регистрации и снятия граждан Российской Федерации с регистрационного учета по месту пребывания и по месту жительства в пределах Российской Федерации, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 17 июля 1995 г. № 713», сам по себе факт регистрации не порождает для гражданина каких-либо жилищных прав и обязанностей. Поэтому вывод о том, что гражданин имеет постоянное место жительства при наличии одной только регистрации по этому адресу, основан на неправильном толковании закона Афонин А. В. Жилищное право. Учебное пособие. — М.: Дашков и Ко, 2011. — С. 76. .

Относительно лиц, ставших бывшими членами семьи сложилась следующая позиция. С одной стороны, действительно, временное отсутствие бывшего члена семьи нанимателя в жилом помещении не влечет к прекращению пользования, с другой — сам факт отсутствия служит предметом доказывания заинтересованного лица.

Обращаясь к тексту постановления Пленума ВС РФ № 14, можно заметить, что высшая судебная инстанция рекомендует судам тщательно изучать причины временного отсутствия лица в жилом помещении, поскольку неприязненные отношения, возникающие между членами семьи (включая бывших), препятствуют пользованию и служат мотивом отказа к несению обязательных расходов, связанных с оплатой найма и коммунальных услуг.

В пункте 29 названного постановления указано: «В силу ч.4 ст. 69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма (например, в связи с расторжением брака, прекращением ведения общего хозяйства), но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, в том числе: право бессрочно пользоваться жилым помещением (ч.2 ст. 60 ЖК РФ), сохранять право пользования жилым помещением в случае временного отсутствия (ст. 71 ЖК РФ), право вселять в жилое помещение других лиц с соблюдением правил ст. 70 ЖК РФ, право требовать принудительного обмена жилого помещения в судебном порядке (ст. 72 ЖК РФ), право заключать договор поднайма с соблюдением правил ст. 76 ЖК РФ и др.

Поскольку за бывшим членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающим проживать в жилом помещении, сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи, то для вселения нанимателем своего супруга, своих совершеннолетних детей и родителей, других граждан в качестве членов своей семьи требуется получение письменного согласия названного бывшего члена семьи нанимателя (ч.1 ст. 70 ЖК РФ). Получение согласия бывшего члена семьи нанимателя в установленной законом форме требуется также и в иных случаях осуществления нанимателем правомочий по договору социального найма (обмен жилого помещения, передача его в поднаем, вселение временных жильцов, замена жилого помещения, перепланировка и переустройство жилого помещения, изменение или расторжение договора) Платонов Д. И. Гражданское право России: конспект лекций в схемах. — М.: ПРИОР, 2013. — С. 102. .

При этом в тексте постановления не упоминается о каких-либо правах бывшего члена семьи на вселение в помещение нового супруга, детей и родителей, несмотря на то что образование новой семьи, рождение детей являются свободным актом волеизъявления лица, а желание проживать совместно требует согласия остальных лиц, участвующих в договоре. Не ясным остается вопрос об обжаловании отказа на вселение в помещение новой семьи бывшим членом семьи нанимателя и о критериях понуждения остальных участников договорных отношений к выдаче соглашения на вселение.

Далее в тексте постановления отмечено: «частью 4 ст. 69 ЖК РФ установлена самостоятельная ответственность бывшего члена семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, продолжающего проживать в этом жилом помещении, по его обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. Поэтому он вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Споры, возникающие в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию, разрешаются в судебном порядке» (п.30).

Однако практическая сторона вопроса осталась за рамками данного решения. Прежде всего отказ от раздела лицевого счета привел к появлению единого платежного документа с указанием количества лиц, пользующихся наймом площади и потребляющими коммунальные услуги. Определить пользование конкретной площадью и выделить параметры расходов — значит возвратиться к коммунальному хозяйству в завуалированной форме. Последствия предсказуемы и негуманны.

Возможно, целесообразно было бы поставить вопрос не о заключении отдельного соглашения с бывшим членом семьи нанимателя, а о предоставлении вновь образованной семье жилого помещения в маневренном жилфонде, на определенный срок, истечение которого означало бы признание такой семьи нуждающейся в улучшении жилищных условий в целях получения иной площади и заключения отдельного договора социального найма.

Понятно, что данный вопрос трудноосуществим в условиях дефицита социального жилья и замедления реализации государственных программ в жилищной сфере. Однако в настоящее время некоторыми специалистами отмечается во многом устаревший подход к функционированию института социального найма, пользование которым носит бессрочный характер, несмотря на изменение социального статуса нанимателя. Так, договор социального найма может быть расторгнут лишь в случаях: неуплаты за найм и коммунальных платежей более чем за шесть месяцев; порчи и разрушения жилого помещения; использования помещения не по назначению. При этом имущественный критерий используется законодателем лишь в целях признания лица нуждающимся в улучшении жилищных условий, но не служит пограничной чертой к переводу социального найма в коммерческий, если доход семьи превышает прожиточный минимум, установленный в соответствующем субъекте федерации Масленникова Л.В.К.Ю.Н., Ковальчук Е. Н. К вопросу о признании граждан утратившими право пользования жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. — 2015. — № 107. — С. 1334. .

Совсем недавно судебная практика склонялась к мнению, что неприобретение лицом иного постоянного права пользования жилым помещением по любым возможным легитимным основаниям, свидетельствует об отсутствии у него другого места жительства. Поэтому, нередко, право пользование сохранялось и тогда, когда бывший член семьи нанимателя не только фактически не проживал в помещении, но и длительное время «бронируя» отдельную комнату, не оплачивал текущие расходы, включая сборы на восстановительные ремонтные работы.

Так, в кассационном определении по делу № 33−1142/2009 по кассационной жалобе Б. на решение Кировского районного суда г. Ярославля от 12 декабря 2008 года, рассмотренному судебной коллегией по гражданским делам Ярославского областного суда от 16 марта 2009 г., указано, что Э. и Б. состояли в зарегистрированном браке с 1992 года. В 1998 году спорная квартира была предоставлена по договору социального найма Э. на семью, в том числе, на сына Р. и жену Б. Указанные лица постоянно проживали в данной квартире. В 2005 году брак между сторонами расторгнут, между супругами сложились неприязненные отношения, что явилось причиной непроживания Э. на спорной жилой площади.

Судом установлено, что Э. не имел намерений отказаться от права пользования спорным жилым помещением. В 2005;2007 гг. он пытался реализовать свое право на жилье путем размена спорной жилой площади. В подтверждение этого Э. представил копии анкеты претендента на принудительный обмен жилого помещения, письма ООО «Адрес» о вариантах обмена спорной квартиры, адресованного Б., копию сообщения от ООО «Адрес», свидетельствующие о том, что между Э. и риэлторской компанией ООО «Адрес» заключен договор, в соответствии с которым Э. поручил указанной компании осуществить подбор вариантов жилого помещения для обмена. Право на размен Э. реализовать не смог, поскольку Б. препятствует Э. в реализации указанного права, Б. сменила замок на входной двери, что исключает возможность пользования Э. спорной квартирой, исключает возможность ее осмотра для размена.

Суд, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности, обоснованно отказал в иске Б. о признании Э. утратившим право пользования спорной квартирой.

Доводы жалобы о том, что Э. получил денежную компенсацию при разделе имущества между сторонами, и до сих пор живет с другой женщиной, брак с которой зарегистрирован, в ее квартире, не влияют на жилищные права Э. относительно спорной квартиры.

Материалами дела установлено, что от своих прав на спорную жилую площадь Э. никогда не отказывался, не предпринимал никаких юридических действий к прекращению права пользования спорной квартирой.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 361 ГПК РФ, судебная коллегия определила: кассационную жалобу Б. на решение Кировского районного суда г. Ярославля от 12 декабря 2008 года оставить без удовлетворения.

Таких и подобных ему решений множество, иногда они носили характер умаления прав проживающих на спорных площадях, поскольку выселению не подлежали даже те бывшие члены семьи нанимателя, которые пренебрегали обязанностью по несению расходов за пользование площадью и коммунальными платежами в течение нескольких лет.

В тексте постановления Пленума ВС РФ № 14 данный подход был изменен в виде прямой рекомендации нижестоящим судам не считать «отсутствие у гражданина, добровольно выехавшего из жилого помещения в другое место жительства, в новом месте жительства права пользования жилым помещением по договору социального найма или права собственности на жилое помещение основанием для признания отсутствия этого гражданина в спорном жилом помещении временным, поскольку согласно ч.2 ст. 1 ЖК РФ граждане по своему усмотрению и в своих интересах осуществляют принадлежащие им жилищные права. Намерение гражданина отказаться от пользования жилым помещением по договору социального найма может подтверждаться различными доказательствами, в том числе и определенными действиями, в совокупности свидетельствующими о таком волеизъявлении гражданина, как стороны в договоре найма жилого помещения.

В итоге, высшая судебная инстанция предприняла попытку урегулирования одного из актуальных вопросов, а адекватность данной меры найдет отражение в ближайшее время в решении судов по конкретным аналогичным спорам.

Таким образом, хотелось бы отметить, что не только в приведенных случаях, но практически по большинству норм действующего жилищного законодательства, возникают сложности буквального толкования их содержания. В этой связи комментарии Верховного суда РФ призваны систематизировать и гармонизировать деятельность судебных инстанций, пресекая возможность образования противоречивых решений идентичных споров и создавая адекватный механизм реализации действия данных норм.

Глава 2. Правовая конструкция договора социального найма жилого помещения

§ 1. Особенности субъектного состава договора социального найма жилого помещения

Значительное место в сфере жилищных отношений и регулирования социального найма жилого помещения занимает проблема субъективного состава. Вопросы, возникающие в судебной практике по договору социального найма, нашли свое детальное отражение в работе О. А. Егоровой и Ю. Ф. Беспалова Егорова О. А., Беспалов Ю. Ф. Настольная книга судьи по жилищным делам: Учеб. — практ. пособие. — М.: Проспект, 2013. — С. 15.. В соответствии со ст. ст. 60, 61 ЖК РФ, ч.1 ст. 671 ГК РФ субъектами жилищного правоотношения, возникающего на основании данного договора, являются наймодатель и наниматель.

Наймодателем по договору социального найма выступает собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда либо действующие от его имени уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления. Нанимателем является гражданин, получивший от наймодателя жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных ЖК РФ. Формально в договоре статус нанимателя имеет лишь одно физическое лицо. В литературе сложились разные мнения о том, кто является нанимателем. Так, М. И. Брагинский, В. В. Витрянский, В. Ф. Кисляк полагают, что все члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма являются нанимателями жилого помещения, хотя формально они не стороны в договоре. Договор социального найма заключает член семьи, достигший совершеннолетия и уполномоченный заключить такой договор. По существу, наниматель выступает законным представителем членов семьи, чем порождает у них права и обязанности по договору социального найма Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Кн. 2.: Договоры о передаче имущества. — М., 2011. — С. 698. .

Л.Ю. Грудцына считает, что членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в соответствии со ст. 69 Жилищного кодекса РФ являются: проживающие совместно с нанимателем его супруг, дети, родители, совместные дети супругов и дети каждого из них, а также родители каждого из супругов, другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство Грудцына Л. Ю. Жилищное право России: Учебное пособие. — М.: ООО «Издательство «Элит», 2011. — С 58. .

Анализ жилищного законодательства и Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» позволяет разделить всех членов семьи нанимателя на три группы. Первая группа — это дети, супруга (супруг), родители нанимателя, которые совместно с ним проживают. В ЖК РФ в отличие от ЖК РСФСР отсутствуют родители супруга нанимателя жилого помещения, дети другого супруга. Вторая группа — другие родственники нанимателя и нетрудоспособные иждивенцы при соблюдении определенных условий. Указанные лица должны быть вселены нанимателем в качестве членов семьи и вести с ним общее хозяйство. Под этим подразумевается наличие совместного бюджета, из которого осуществляются общие расходы на содержание семьи. При этом степень родства для положительного решения вопроса значения не имеет. Третья группа — иные лица членов семьи нанимателя. Данные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя в исключительных случаях в судебном порядке. Кроме указанных групп, законодатель в п. 4 ст.69 ЖК РФ говорит еще об одной группе граждан — бывшие члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они продолжают проживать в занимаемом жилом помещении. В литературе представлены также иные классификации граждан, пользующихся жилым помещением на основании договора социального найма. В частности, по мнению В. В. Шишкина, в основе дифференциации граждан, обладающих правом пользования жилым помещением, вытекающим из договора социального найма, лежит:

1) первичность и вторичность права пользования: а) у нанимателя право пользования первично, возникает из договора социального найма и не зависит от других, кроме наймодателя, лиц; б) у членов семьи нанимателя по договору социального найма и других лиц, вселенных в качестве членов семьи нанимателя, право пользования вторично возникает из договора социального найма, заключенного нанимателем; в) у поднанимателей и временных жильцов право пользования вторично возникает из договора социального найма, заключенного нанимателем с наймодателем и договора поднайма или предоставления жилого помещения для временного проживания;

2) степень зависимости права пользования от наймодателя и (или) нанимателя жилого помещения: а) у нанимателя право пользования не зависит от третьих лиц; б) у членов семьи нанимателя по договору социального найма и других лиц, вселенных в качестве членов семьи нанимателя, право пользования на стадии возникновения зависит и от нанимателя, в дальнейшем абстрагируется от нанимателя; в) у поднанимателей и временных жильцов право пользования в течение всего периода существования вторично от нанимателя и наймодателя Шишкин В. В. Жилищное законодательство — проблемы реализации // Семейное и жилищное право. — 2011. — № 1. — С. 47. .

В целом разделяя указанную точку зрения, считаем важным обратить внимание на то, что право пользования жилым помещением нанимателя и право пользования жилым помещением членов его семьи соотносятся как первичное и вторичное только при вселении последних Бумажникова О. В. Жилое помещение как предмет обременения по договору социального найма // Российская юстиция. — 2014. — № 5. — С. 13−15. .

Так, Администрация г. Таганрога обратилась в Таганрогский городской суд Ростовской области с иском к Самойловой Е. И. о признании недействительным договора социального найма однокомнатной квартиры, заключенный МУП «ЖЭУ» с истицей, просит признать ответчицу не приобретшей право пользования жилым помещением и снятии ее с регистрационного учета.

В обоснование заявленного иска администрация ссылалась на то обстоятельство, что после смерти нанимателя ключи от квартиры были переданы МУП «ЖЭУ», квартира взята под охрану и свободна. При подаче представителем Самойловой Е. И. документов на приватизацию спорной квартиры, было установлено, что с ответчицей заключен договор социального найма. Однако администрация города не принимала решение о предоставлении ответчице квартиры. По мнению истца, вызывает сомнение законность и обоснованность оформление договора социального найма на указанную квартиру, поскольку Самойлова Е. И. в квартире не проживает, и не проживала.

Администрация города не давали разрешение на вселение ответчицы в помещение. В судебном заседании представитель истца иск поддержала. Самойлова Е. И. в судебное заседание не явилась, ее представитель иск не признал. Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 7 августа 2012 года исковые требования Администрации г. Таганрога удовлетворены. В апелляционной жалобе Самойлова Е. И. ставит вопрос об отмене решения суда, и принять новое решение.

В ходе судебного заседания установлено, что умер. Вместе с тем судом установлено, что до смерти с ним проживала его супруга, умершая, которая так же была зарегистрирована в квартире.

Указанные обстоятельства подтверждаются договором найма жилого помещения, заключенного между МУП «ЖЭУ» и умершими общим количеством 2 человек. В указанном договоре найма Самойлова Е. Н., как член семьи не указана. Наличие регистрации ответчицы в спорной квартире еще не свидетельствует о признании ее членом семьи прежних нанимателей Тищенко. Доказательств, в соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ подтверждающих факт вселения Самойловой Е. Н., в жилое помещение, в котором проживала семья Тищенко, для постоянного проживания в качестве члена семьи, ведение общего хозяйство не представлено.

Истец подтвердил доказательствами те обстоятельства, на которые он ссылался в подтверждении, что ответчица в квартире не проживала со дня прописки, не вселялась, регистрация по месту жительства носит формальный характер.

Допрошенный в качестве свидетелей суду пояснили, что умершая приходилась сестрой. В квартире никто прописан не был. Кроме умерших в квартире никто не проживал. Самойлову Е. И. они не знают. Материалами дела установлено, что ответчица постоянно проживает по вместе со своей семьей.

Судом проверены доводы представителя ответчицы, в частности, о применении исковой давности, и эти доводы признаны несостоятельными.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность правильного по существу судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основаниями для отмены решения суда.

Ставя вопрос об отмене решения суда, автор жалобы утверждает, что отсутствие в спорной квартире Самойловой Е. Н. было временным, вынужденным, намерений оставлять данное жилое помещение у нее не имелось и что Самойловой Е. Н. вносила деньги в счет оплаты квартплаты.

Самойлова Е.Н. не представила суду первой инстанции, суду апелляционной инстанции доказательств вынужденного или временного характера выезда из спорного жилого помещения. В материалах дела отсутствуют доказательства, что ей чинились препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем. В тоже время судом установлено, что Самойлова Е. Н. постоянно проживает по другому адресу, лицевой счет открыт в октябре 2011 г. Из сообщения МУП «Управление «Водоканал» следует, что начисления производились только нВ семью Тищенко из двух чел. В справке паспортиста указано, что в спорной квартире были зарегистрированы Тищенко.

Выводы суда подробно мотивированы, всем приведенным сторонами обстоятельствам, на которых они основывали исковые требования и возражения, и представленным по делу доказательствам в их совокупности судом дана оценка, отвечающая требованиям ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, правильно установив обстоятельства, имеющие значение для дела, всесторонне и полно проверив доводы и возражения сторон, оценив исследованные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями ст. ст. 55, 60 ГПК РФ, суд первой инстанции постановил законное и обоснованное решение, оснований для отмены которого по доводам апелляционной жалобы не имеется Решение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 1 ноября 2012 г. по делу № 33−12 850 // СПС КонсультантПлюс.

В дальнейшем указанные права являются равными, взаимозависимыми (несение расходов, дача согласия на вселение иных лиц и т. п.) и взаимозаменяемыми (например, в случае смерти нанимателя). Более того, в определенных случаях (например, при расторжении договора социального найма) права члена семьи нанимателя имеют исключительно самостоятельный характер. В ситуации, когда между гражданами, постоянно проживающими совместно с нанимателем, в случае выбытия нанимателя не достигнуто согласие по вопросу его определения, все граждане становятся сонанимателями (п. 2 ст.686 ГК РФ). Поэтому, на наш взгляд, критерий разграничения прав нанимателя и членов его семьи по признаку первичности, предложенный В. В. Шишкиным, может быть положен в основу дифференциации лишь с определенными оговорками Данилова Е. С. Организационное правоотношение по предоставлению жилого помещения на основании договора социального найма // Проблемы права. — 2013. — № 1 (39). — С. 123.. Говоря о правовом статусе нанимателя жилого помещения по договору социального найма, следует отметить его основополагающие элементы — совокупность прав и обязанностей нанимателя. Права и обязанности нанимателя содержатся в ЖК РФ и в Типовом договоре социального найма жилого помещения, форма которого в соответствии с п. 2 ст.63 ЖК РФ утверждена Постановлением Правительства РФ от 21 мая 2005 г. N 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» Постановление Правительства РФ от 21. 05.2005 № 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» // Собрание законодательства РФ. — 2005. — № 22. — Ст. 2126.. Права и обязанности нанимателя, членов его семьи, иных граждан, обладающих правом пользования жилым помещением, указаны в главе 8 ЖК РФ. В данной параграфе будут рассмотрены лишь некоторые вопросы, которые, по мнению автора, являются спорными либо недостаточно проработаны законодателем. Так, согласно п. 4 ст.69 ЖК РФ, если гражданин перестал быть членом семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, но продолжает проживать в занимаемом жилом помещении, за ним сохраняются такие же права, какие имеют наниматель и члены его семьи. Указанный гражданин самостоятельно отвечает по своим обязательствам, вытекающим из соответствующего договора социального найма. В то же время законодатель не предусмотрел возможности разделения договора социального найма на самостоятельные независимые договоры при распаде семьи. Напротив, когда в квартире проживают граждане, пользующиеся в ней жилыми помещениями на основании отдельных договоров социального найма и объединившиеся в одну семью, то законодатель разрешает в этом случае заключить с кем-либо из них один договор социального найма всех занимаемых ими жилых помещений (п. 1 ст.82 ЖК РФ). Таким образом, законодатель не предоставил права бывшему члену семьи нанимателя заключить отдельный договор социального найма, а также не предусмотрел нормы, предусматривающей порядок оплаты коммунальных и иных платежей в такой ситуации. Пленум Верховного Суда РФ в своем Постановлении от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» разъяснил, что бывший член семьи вправе потребовать от наймодателя и нанимателя заключения с ним отдельного соглашения, определяющего порядок и размер его участия в расходах по внесению платы за наем жилого помещения и коммунальные услуги, ремонт и содержание жилого помещения. Предложение о заключении такого соглашения может также исходить и от нанимателя. Судебная практика показывает, что имеется значительное количество споров, возникающих в связи с отказом наймодателя и (или) нанимателя, бывшего члена семьи нанимателя заключить такое соглашение или в связи с недостижением соглашения между сторонами по его содержанию Апелляционные определения Московского городского суда от 16 января 2013 г. по делу № 11−645 // СПС КонсультантПлюс. .

Следующая проблема, которая, по моему мнению, требует решения со стороны законодателя, касается вопроса о порядке пользования жилым помещением. В п. 26 Постановления Пленум Верховного Суда РФ от 2 июля 2009 г. N 14 указано, что судам следует иметь в виду, что Жилищный кодекс Российской Федерации (ч.1 ст. 70 ЖК РФ) не предусматривает возможности ограничения соглашением сторон права пользования жилым помещением по договору социального найма вселенного члена семьи нанимателя. Иными словами, члены семьи не могут заключить между собой соглашение о порядке пользования жилым помещением, даже если при этом не нарушаются их права, предусмотренные нормами жилищного и гражданского законодательства. Полагаем, что такое положение не отражает справедливый баланс правовых возможностей и ограничений для лиц, пользующихся жилым помещением по договору социального найма. На наш взгляд, ч.1 ст. 70 ЖК РФ следует дополнить словами: «наниматель и члены его семьи вправе заключить соглашение о порядке пользования жилым помещением. Такое соглашение между нанимателем, членами его семьи, проживающими в жилом помещении, может быть заключено как при вселении в жилое помещение гражданина в качестве члена семьи нанимателя, так и в процессе совместного пользования жилым помещением». Не меньше вопросов возникает при вселении в помещение опекунов или попечителей. Ранее ст. 54 ЖК РСФСР предусматривала, что граждане, вселившиеся в жилое помещение нанимателя в качестве опекунов или попечителей, самостоятельного права на это помещение не приобретают, за исключением случаев признания их членами семьи нанимателя или предоставления им указанного помещения в установленном порядке. В силу ч.2 ст. 36 СК РФ опекуны и попечители несовершеннолетних граждан обязаны проживать совместно со своими подопечными. Раздельное проживание попечителя с подопечным, достигшим шестнадцати лет, допускается с разрешения органа опеки и попечительства при условии, что это не отразится неблагоприятно на воспитании и защите прав и интересов подопечного. При этом опекуны и попечители не подпадают ни под один предусмотренный ЖК РФ случай вселения в жилое помещение: в качестве члена семьи (ст.70), поднанимателя (ст.76), временных жильцов (ст.80). Как быть в ситуации, когда у попечителя или опекуна отсутствует жилая площадь, но она имеется у подопечного на правах договора социального найма, законодатель ответа не дает. Как указывалось выше, права и обязанности нанимателя содержатся также в типовом договоре социального найма жилого помещения. Но типовая форма предусмотрена только для договора социального найма. В то же время законодатель позволяет нанимателю заключить договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма (ст. 77 ЖК РФ). При этом, видимо, считая, что ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель (п. 3 ст.76 ЖК РФ), законодатель не предусмотрел типовой формы договора поднайма жилого помещения. Судебная практика показывает, что в ряде случаев отсутствие типовой формы договора поднайма жилого помещения приводит к ошибкам при его заключении Апелляционное определение Московского городского суда от 26 сентября 2012 г. по делу № 11−16 806 // СПС КонсультантПлюс.. Полагаем, что значение типового договора как средства унификации отношений в сфере регулирования предоставления и использования жилых помещений по договорам социального найма весьма велико.

Во-первых, использование типовой формы договора позволяет достичь равного объема прав и обязанностей граждан, связанных с получением, использованием и эксплуатацией жилых помещений. Во-вторых, типовая форма не позволяет сторонам договора осуществлять иные действия, чем предусмотрены договором.

Перечень прав и обязанностей сторон, иных условий договора является исчерпывающим и не подлежит изменению. Поэтому было бы целесообразным включить в п. 1 ст.77 ЖК РФ после слов «заключается в письменной форме» текст: «Типовой договор поднайма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации». Представляется, что высказанные в рамках данного параграфа статьи предложения теоретического и правового характера будут способствовать решению некоторых проблемных вопросов, касающихся правоотношений, возникающих на основании договора социального найма. Эти вопросы, несомненно, еще не раз будут предметом обсуждения на страницах специальной литературы.

§ 2. Правовые гарантии нанимателей, проживающих в непригодных жилых помещениях по договору социального найма

В Жилищном кодексе РФ, федеральный законодатель раскрывает правовую природу договора социального найма, суть которого, состоит в предоставлении во владение и пользование для проживания жилых помещений из государственных и муниципальных жилищных фондов гражданам, нуждающимся в жилье.

Одним из существенных отличий действующего порядка предоставления является, в первую очередь, статус субъекта, обладающего правом на предоставление жилого помещения по договору социального найма.

Перечень категорий лиц, которым гарантирована реализация названного права, определен в положениях ст. 49 ЖК РФ, согласно ей жилые помещения по договорам социального найма предоставляются малоимущим и иным указанным в законах гражданам, признанным в установленном порядке нуждающимися в жилье.

В соответствии с п. 2 ст.49 ЖК РФ малоимущими гражданами являются граждане, если они признаны таковыми органом местного самоуправления в порядке, установленном законом соответствующего субъекта РФ, с учетом дохода, приходящегося на каждого члена семьи, и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи и подлежащего налогообложению Седугин П.И. Жилищное право. — М.: Норма, 2014. — С. 187. .

Так, на территории Костромской области в целях признания граждан малоимущими, с учетом социально-экономического развития муниципального образования, бюджетных возможностей, состояния жилищного фонда и других факторов, орган местного самоуправления устанавливает пороговые значения дохода и стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи или одиноко проживающего гражданина и подлежащего налогообложению. Малоимущими признаются граждане, у которых размер среднемесячного дохода, приходящийся на каждого члена семьи или одиноко проживающего гражданина и приходящейся на каждого члена семьи доли совокупной стоимости имущества, находящегося в собственности членов семьи или стоимости имущества одиноко проживающего гражданина и подлежащего налогообложению, не превышает установленных органами местного самоуправления пороговых значений.

Например, на территории г. Костромы в 2010 г. пороговое значение среднедушевого дохода, составляет 8141,3 руб., пороговое значение стоимости имущества для признания граждан малоимущими составляет 478 018,5 руб. Очень старые данные. В интернете есть другие цифры, которые могут быть взяты для примера.

При этом, как уже отмечалось ранее, малоимущность есть нечто иное, как правовой статус лица, от наличия которого зависит не только постановка на учет нуждающихся в жилых помещений, но и право на предоставление жилого помещения по договору социального найма.

Таким образом, для возникновения жилищного правоотношения социального найма жилого помещения, по смыслу п. 2 ст.52 ЖК РФ, необходимо наличие таких юридических фактов, как малоимущность и нуждаемость в жилом помещении.

В качестве одного из оснований для признания граждан нуждающихся в жилых помещениях, перечень которых исчерпывающий, является проживание в помещении, не отвечающем установленным для жилых помещений требованиям.

По общему правилу, закрепленному в положениях п. 1 ст.57 ЖК РФ, жилые помещения по договорам социального найма предоставляются в зависимости от даты и времени постановки на учет нуждающихся, т. е. в порядке очередности. Нарушение данного порядка может служить основанием для признания заключенного договора ничтожным, как противоречащего нормам жилищного законодательства (ст. 168 ГК РФ).

Одновременно законодатель предусмотрел категории граждан, которым предоставление жилых помещений по договорам социального найма должно осуществляться во внеочередном порядке, т. е. без учета даты и времени принятия на учет нуждающихся (п. 2 ст.57 ЖК РФ). К числу таковых относятся граждане, жилые помещения которых признаны в установленном порядке непригодными для проживания и ремонту или реконструкции не подлежат.

При этом данная норма не ставит право на внеочередное предоставление жилья в зависимость от наличия или отсутствия лиц, имеющих право на получение жилой площади вне очереди, от обеспечения жильем других очередников, от времени постановки на учет в качестве нуждающихся в улучшении жилищных условий, а также от порядка очередности лиц равной категории Садиков О. Н. Гражданское право России: Учебник. — М.: Контракт, ИНФРА-М, 2012.Ч. 1. — С. 210. .

Таким образом, жилые помещения по договорам социального найма гражданам, проживающим в непригодном жилье, должны предоставляться незамедлительно после возникновения соответствующего субъективного права — права на получение жилья вне очереди.

При этом право на получение жилья вне очереди возникает при наличии в совокупности следующих юридических фактов:

— признание в установленном порядке малоимущим;

— принятие на учет нуждающихся в жилых помещениях;

— проживание в жилом помещении, признанном в установленном порядке непригодным для проживания и не подлежащим ремонту или реконструкции. Основания и порядок признания жилых помещений, непригодными для проживания, утвержден постановлением Правительства РФ от 28 января 2006 г. № 47.

При наличии всех указанных обстоятельств нанимателю непригодного жилья, по общему правилу, предоставляются жилые помещения общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (п. 5 ст.57 ЖК РФ).

Например, на территории г. Костромы жилые помещения по договору социального найма предоставляются из нормы, равной 15 кв. м общей площади на одного человека.

В свою очередь, существующая правоприменительная практика неоднозначна. Так, применяя положения пп.1 п. 2 ст.57 ЖК РФ, как правовое основание удовлетворения исковых требований о предоставлении жилья по договору социального найма в связи с непригодностью занимаемого жилья, правоприменитель зачастую не учитывает наличие всех юридических фактов, необходимых для возникновения субъективного права на предоставление жилья вне очереди.

При рассмотрении названных исковых требований суды приходят к выводу, что признание в установленном порядке жилого помещения непригодным для проживания, невозможность приведения его в пригодное для проживания состояние путем капитального ремонта или реконструкции дают заявителям право требовать от органа местного самоуправления предоставления жилого помещения по договору социального найма независимо от того, состоят ли граждане на учете нуждающихся в жилых помещениях как малоимущие или нет, могут ли быть поставлены на такой учет, имеются ли основания для признания их малоимущими.

Данная позиция не соответствует толкованию нормы, изложенному в определениях Конституционного суда РФ.

Так, для случаев признания жилого помещения в установленном порядке непригодным для проживания и не подлежащим ремонту и реконструкции законодатель предусмотрел возможность предоставления гражданам жилых помещений по договорам социального найма во внеочередном порядке (п. 1 ч.2 ст. 57 ЖК РФ) — при условии соблюдения общих требований жилищного законодательства применительно к предоставлению жилых помещений по договорам социального найма и подтверждения объективной нуждаемости в жилом помещении (п. 2 ст.49, п. 1 ст.52 ЖК РФ.

Такое законодательное регулирование согласуется со ст. 40 (ч.3) Конституции РФ, которая обязывает государство обеспечить дополнительные гарантии жилищных прав путем предоставления жилища бесплатно или за доступную плату из государственных, муниципальных и других жилищных фондов в соответствии с установленными законом нормами не любым, а только малоимущим и иным указанным в законе гражданам, нуждающимся в жилище.

Одновременно хочется отметить, что само по себе отсутствие оснований для признания гражданина малоимущим, а следовательно, и права быть принятым на учет нуждающихся в жилых помещениях, не может служить отказом в удовлетворении требований нанимателя, проживающего в непригодном жилом помещении, о предоставлении другого жилого помещения по договору социального найма.

Положениями ст. 87 ЖК РФ предусмотрены основания, при наличии которых наймодатель выселяет нанимателя из жилого помещения, признанного непригодным для проживания, в другое благоустроенное жилье.

Кроме того, п. 50 Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания и многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, утвержденным постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 г. № 47, предусмотрено, что договоры социального найма на жилые помещения, признанные непригодными для проживания, могут быть расторгнуты по требованию любой из сторон договора в судебном порядке в соответствии с законодательством.

Реализуя названные нормы права, нанимателю необходимо учитывать следующее.

В соответствии со ст. 89 ЖК РФ при выселении граждан из жилых помещений в связи с непригодностью ранее занимаемого жилья по договору социального найма предоставляется жилое помещение, равнозначное по общей площади ранее занимаемому.

Переселение в связи с непригодностью осуществляется не с целью улучшения жилищных условий, а носит исключительно компенсационный характер, и потому иные обстоятельства (например, количество членов семьи, право на дополнительную площадь, пол лиц и др.), учитываемые при предоставлении жилых помещений гражданам, состоящим на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, во внимание не принимаются. При этом граждане, которым в связи с выселением предоставлено другое равнозначное жилое помещение, сохраняют право состоять на учете в качестве нуждающихся в жилых помещениях, если для них не отпали основания состоять на таком учете Котин А. Ю. Правовые гарантии нанимателей, проживающих в непригодных жилых помещениях по договору социального найма // Вестник Костромского государственного технологического университета. Государство и право: вопросы теории и практики (Серия «Юридические науки»). — 2013. — № 1 (3). — С. 70. .

Подводя итог вышесказанному, считаю необходимым отметить, что нормы действующего жилищного законодательства направлены на обеспечение защиты интересов нанимателей, проживающих по договорам социального найма в жилых помещения, признанных непригодными для проживания. При выборе нормы жилищного законодательства, подлежащей применению в каждом конкретном случае, правоприменитель должен исходить из объектной нуждаемости заявителя, в том числе малоимущности, как на момент возникновения субъективного права на благоустроенное жилое помещение по договору социального найма взамен непригодного для проживания, так и при рассмотрении спора по существу.

Право нанимателя, проживающего в непригодном жилье, на другое жилое помещение не ставится в зависимость от правового основания (пп.1 п. 2 ст.57 либо ст. 87 ЖК РФ) удовлетворения требований. Само по себе правовое основание влияет исключительно на размер жилого помещения. В первом случае нанимателю предоставляется жилое помещение общей площадью не менее нормы предоставления на одного человека, в другом — площадь жилого помещения не должна быть меньше площади ранее занимаемого жилья. Право выбора того или иного правового основания принадлежит исключительно нанимателю вне зависимости от наличия оснований быть признанным малоимущим и нуждающимся в жилом помещении.

При этом следует учитывать, что ст. 89 ЖК РФ не исключает возможность ее применения во взаимосвязи со ст. 57 того же Кодекса при наличии к тому оснований.

Таким образом, наличие или отсутствие объективной нуждаемости нанимателя непригодного жилья не влияет на его субъективное право — право на предоставление другого жилого помещения, а может лишь влиять на объем такого права в зависимости от применяемой нормы жилищного законодательства.

Заключение

Подводя итог работы можно сделать следующие выводы:

1. Сохранившаяся с советских времен система предоставления жилых помещений из государственного и муниципальных жилищных фондов на основании договора социального найма в настоящее время не оправдывает себя. Во-первых, у публичных образований нет достаточного количества жилых помещений, а также достаточных средств на строительство и приобретение нового жилья. Даже резкое сокращение в действующем жилищном законодательстве обеспечиваемых социальным жильем категорий граждан не привело к существенному сокращению срока, в течение которого нуждающиеся обеспечиваются жилыми помещениями. При существующем правовом регулировании вряд ли следует ожидать улучшения ситуации — договор социального найма заключается без установления срока действия (п. 2 ст.60 ЖК РФ): имущественное положение и жилищная обеспеченность граждан имеют значение лишь на момент постановки на учет и предоставления жилого помещения социального использования, изменение указанных факторов в дальнейшем не является основанием для расторжения договора социального найма по инициативе наймодателя. Не способствует сохранению фонда социального использования и продолжающаяся приватизация жилых помещений.

2. В теории предлагаются различные пути совершенствования законодательства о социальном найме. Однако на данный момент следует обратить внимание на целесообразность сохранения данного способа решения жилищных проблем. Даже если не учитывать долгие годы ожидания социального жилья, его, как правило, невысокое качество, следует согласиться с мнением Ю. К. Толстого, что". разработчики ЖК закрыли глаза на то, что сама категория малоимущих граждан является антирыночной. Законодатель, возможно сам того не желая, рекомендует гражданам, принятым на учет как малоимущим, не стремиться покинуть ряды малоимущих, пока они не получат социальное жилье". При отказе от системы социального найма возникает необходимость разработки иного механизма, обеспечивающего реализацию п. 3 ст.40 Конституции РФ.

3. Представляется возможным заменить предоставление жилых помещений в натуре денежными выплатами. Данный способ используется для содействия приобретению жилых помещений в собственность. Основной его недостаток, в том, что суммы денежных выплат не гарантируют возможности приобретения жилого помещения без вложения собственных средств. Замена натуральной формы в выполнении взятого на себя публичного обязательства денежной формой удобна только для государства и далеко не во всех случаях отвечает интересам граждан. Однако, при наличии должной регламентации, денежная форма имеет преимущества и для граждан: возможность выбора жилого помещения, получение в пользование жилого помещения превышающего норму предоставления, отсутствие необходимости многолетнего ожидания.

4. Следующая проблема, которая, по моему мнению, требует решения со стороны законодателя, касается вопроса о порядке пользования жилым помещением. Члены семьи не могут заключить между собой соглашение о порядке пользования жилым помещением, даже если при этом не нарушаются их права, предусмотренные нормами жилищного и гражданского законодательства. Полагаем, что такое положение не отражает справедливый баланс правовых возможностей и ограничений для лиц, пользующихся жилым помещением по договору социального найма. На наш взгляд, ч.1 ст. 70 ЖК РФ следует дополнить словами: «наниматель и члены его семьи вправе заключить соглашение о порядке пользования жилым помещением. Такое соглашение между нанимателем, членами его семьи, проживающими в жилом помещении, может быть заключено как при вселении в жилое помещение гражданина в качестве члена семьи нанимателя, так и в процессе совместного пользования жилым помещением» .

5. Не меньше вопросов возникает при вселении в помещение опекунов или попечителей. Раздельное проживание попечителя с подопечным, достигшим шестнадцати лет, допускается с разрешения органа опеки и попечительства при условии, что это не отразится неблагоприятно на воспитании и защите прав и интересов подопечного. При этом опекуны и попечители не подпадают ни под один предусмотренный ЖК РФ случай вселения в жилое помещение: в качестве члена семьи (ст.70), поднанимателя (ст.76), временных жильцов (ст.80). Как указывалось выше, права и обязанности нанимателя содержатся также в типовом договоре социального найма жилого помещения. Но типовая форма предусмотрена только для договора социального найма. В то же время законодатель позволяет нанимателю заключить договор поднайма жилого помещения, предоставленного по договору социального найма (ст. 77 ЖК РФ). При этом, видимо, считая, что ответственным перед наймодателем по договору социального найма жилого помещения остается наниматель (п. 3 ст.76 ЖК РФ), законодатель не предусмотрел типовой формы договора поднайма жилого помещения. Судебная практика показывает, что в ряде случаев отсутствие типовой формы договора поднайма жилого помещения приводит к ошибкам при его заключении Апелляционное определение Московского городского суда от 26 сентября 2012 г. по делу № 11−16 806 // СПС КонсультантПлюс. .

6. Полагаем, что значение типового договора как средства унификации отношений в сфере регулирования предоставления и использования жилых помещений по договорам социального найма весьма велико. Во-первых, использование типовой формы договора позволяет достичь равного объема прав и обязанностей граждан, связанных с получением, использованием и эксплуатацией жилых помещений. Во-вторых, типовая форма не позволяет сторонам договора осуществлять иные действия, чем предусмотрены договором. Перечень прав и обязанностей сторон, иных условий договора является исчерпывающим и не подлежит изменению. Поэтому было бы целесообразным включить в п. 1 ст.77 ЖК РФ после слов «заключается в письменной форме» текст: «Типовой договор поднайма жилого помещения утверждается Правительством Российской Федерации» .

Таким образом, можно констатировать, что на данный момент назрела необходимость не только более подробного регулирования отношения найма жилого помещения и выделения особого вида — некоммерческого найма, но и постепенного отказа от договора социального найма, включая и свойственную ему систему распределения жилых помещений.

Нормативные правовые акты

1. Конституция Российской Федерации (принята всенародным голосованием 12.12.1993) (с учетом поправок, внесенных Законами РФ о поправках к Конституции РФ от 30.12.2008 N 6-ФКЗ, от 30.12.2008 N 7-ФКЗ, от 05.02.2014 N 2-ФКЗ, от 21.07.2014 N 11-ФКЗ) // Российская газета, 2009, № 7.

2. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая) от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 06.04.2015) // Собрание законодательства РФ, 1994, № 32, ст. 3301.

3. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 06.04.2015, с изм. от 07.04.2015) // Собрание законодательства РФ, 1996, № 5, ст. 410.

4. Гражданский процессуальный кодекс Российской Федерации от 14.11.2002 N 138-ФЗ (ред. от 06.04.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.05.2015) // Собрание законодательства РФ, 2002, № 46, ст. 4532.

5. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188-ФЗ (ред. от 31.12.2014) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.05.2015) // Собрание законодательства РФ, 2005, № 1, ст. 14.

6. Налоговый кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 05.08.2000 N 117-ФЗ (ред. от 06.04.2015) (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.05.2015) // Собрание законодательства РФ, 2000, № 32, ст. 3340.

7. Федеральный закон от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» // Собрание законодательства РФ, 1997, № 30, ст. 3594.

8. Федеральный закон от 21.12.1996 N 159-ФЗ (ред. от 31.12.2014)" О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей" // Собрание законодательства РФ, 1995, № 52, ст. 5880.

9. Закон РФ от 25.06.1993 N 5242−1 (ред. от 31.12.2014)" О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации" // Ведомости СНД и ВС РФ, 1993, № 32, ст. 1227.

10. Постановление Правительства РФ от 21.05.2005 N 315 «Об утверждении Типового договора социального найма жилого помещения» // Собрание законодательства РФ, 2005, № 22, ст. 2126.

Учебная и научная литература

1. Алексеев С. С. Гражданское право. М.: Норма, 2012.315 с.

2. Афонин А. В. Жилищное право. Учебное пособие. М.: Дашков и Ко, 2011.376 с.

3. Белов В. А. Гражданское право: Общая часть: Учебник. М., 2011.427 с.

4. Брагинский М. И., Витрянский В. В. Договорное право. Книга вторая: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2011. С.684−685.

5. Бумажникова О. В. Жилое помещение как предмет обременения по договору социального найма // Российская юстиция. 2014. № 5. С.13−15.

6. Бумажникова О. В. Изменение и прекращение обременения жилого помещения по договору социального найма // Право и государство: теория и практика. 2014. № 6 (114). С.38−40.

7. Головистикова А. Н., Дмитриев Ю. А. Проблемы теории государства и права: Учебник. — М.: Эксмо, 2006. — 832 с.

8. Головистикова А. Н., Дмитриев Ю. А. Проблемы теории государства и права: Учебник. М.: Эксмо, 2012.832 с.

9. Гражданское право: Общая и особенная части: учебник для вузов / А. П. Фоков и др. М.: Кнорус, 2013.688 с.

10. Грудцына Л. Ю. Жилищное право России: Учебное пособие. М.: ООО «Издательство «Элит», 2011.244 с.

11. Данилова Е. С. Организационное правоотношение по предоставлению жилого помещения на основании договора социального найма // Проблемы права. 2013. № 1 (39). С.123−125.

12. Егоров Н. Д. Гражданское право: в 3 т.: учебник для вузов. М.: ТК Велби, Проспект, 2011.540 с.

13. Жуйкова В. М. Комментарий к Жилищному Кодексу РФ. М.: Юрайт, 2012.359 с.

14. Илларионова Т. И., Гончало Б. М., Плетнев В. А. Гражданское право: Учебник. М.: Норма-Инфра, 2012.354 с.

15. Казакова Г. В., Лонская С. В. Некоторые проблемы порядка признания гражданина малоимущим целях получения им жилого помещения по договору социального найма // Вестник Балтийского федерального университета им. И. Канта. 2012. № 3. С.159−166.

16. Котин А. Ю. Правовые гарантии нанимателей, проживающих в непригодных жилых помещениях по договору социального найма // Вестник Костромского государственного технологического университета. Государство и право: вопросы теории и практики (Серия «Юридические науки»). 2013. № 1 (3). С.70−74.

17. Крашенинников П. В. Комментарий к Жилищному кодексу РФ. М.: Статут, 2012.504 с.

18. Крашенинников П. В. Российское жилищное законодательство. М., 2012.612 с.

19. Максименко А. В. Договор социального найма жилого помещения: учебное пособие / А. В. Максименко, Р. Н. Шалайкин; М-во внутренних дел Российской Федерации, Белгородский юридический ин-т. Белгород, 2012.

20. Марткович И. Б. Жилищное право. Закон и практика. М.: Юридическая литература, 2010.568 с.

21. Масленникова Л.В.К.Ю.Н., Ковальчук Е. Н. К вопросу о признании граждан утратившими право пользования жилыми помещениями, занимаемыми по договору социального найма // Политематический сетевой электронный научный журнал Кубанского государственного аграрного университета. 2015. № 107. С.1334−1351.

22. Надюкова М. В. Договор найма жилого помещения. коммерческий и социальный наём // Законность и правопорядок в современном обществе. 2013. № 13. С.60−69.

23. Остапенко И. А. О правовой природе договора социального найма жилого помещения // Юридическая наука. 2014. № 1. С.55−59.

24. Платонов Д. И. Гражданское право России: конспект лекций в схемах. М.: ПРИОР, 2013.144 с.

25. Потяркин Д. Договор найма жилого помещения // Российская юстиция. 2007. № 1. С. 35 — 37.

26. Садиков О. Н. Гражданское право России: Учебник. — М.: Контракт, ИНФРА-М, 2012. Ч.1.340 c.

27. Садиков.О. Н. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, часть вторая (постатейный). М., 2012.

28. Свит Ю. П. Прекращение договора социального найма // Жилищное право. 2011. № 4. С. 45.

29. Седугин П.И. Жилищное право. М.: Норма, 2014.340 с.

30. Сергеев А. П., Толстой Ю. К. Учебник по гражданскому праву. Часть 2. М., 2011.588 с.

31. Стольникова М. В. Справочник адвоката по жилищным делам: Учебное пособие. М.: ТК Велби, Изд-во Проспект, 2008.248 с.

32. Суханов Е. А. Гражданское право: в 4 т.: Общая часть: учебник для вузов. М.: ВолтерсКлувер, 2011.1024 с.

33. Тихомиров М. Ю. Социальный наем жилых помещений: Монография. М.: Изд. Тихомирова М. Ю., 2011.93 с.

34. Толстой Ю. К. Жилищное право. М.: Проспект, 2012.192 с.

35. Харитонов Д. М. Субъекты жилищных правоотношений, возникающих на основании договора социального найма: вопросы теории и практики // Российский судья. 2013. № 5. С.27−29.

36. Чулюкова С. А., Белоновская И. Д. Договор социального найма и современные проблемы его реализации // Современные проблемы науки и образования. 2014. № 5. С. 123.

37. Юрченко Е. В. Проблемы ограничения на изменение договора социального найма жилого помещения // Закон. 2012. № 8. С. 29.

Материалы юридической практики

1. Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации» // Российская газета, 2009, № 123.

2. Апелляционное определение Московского городского суда от 26 сентября 2012 г. по делу N 11−16 806 // СПС КонсультантПлюс.

3. Апелляционные определения Московского городского суда от 16 января 2013 г. по делу N 11−645 // СПС КонсультантПлюс.

4. Решение мирового суда г. Омска от 15 марта 2011 г. по делу № 2−318 972 011г. // СПС КонсультантПлюс.

5. Решение Обливского районного суда Ростовской области от 28 апреля 2011 г. по делу № 2−106/2011 // СПС КонсультантПлюс.

6. Решение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 18 апреля 2011 г. по делу № 33−5155 // СПС КонсультантПлюс.

7. Решение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 1 ноября 2012 г. по делу № 33−12 850 // СПС КонсультантПлюс.

Приложение

Приложение № 1

Решение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 18 апреля 2011 г. по делу № 33−5155 (Извлечение) Шилов А. А. обратился в суд с иском к Администрации Советского района г. Ростова-на-Дону, МУ ДМИБ Советского района г. Ростова-на-Дону, в котором просил суд обязать Администрацию Советского района г. Ростова-на-Дону заключить с ним, а также членами его семьи ФИО5 и ФИО6 — договор социального найма жилого помещения.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 03.12.2010 года администрация отказала ему в заключении договора социального найма сославшись на то, что ему необходимо получить согласие собственника — ДИЗО г. Ростова-на-Дону. При подачи необходимого пакета документов, он предоставил выписку из реестра объектов муниципальной собственности в которой указано, что спорная квартира включена в реестр объектов в муниципальной собственности города на основании Постановления Главы администрации города Ростова-на-Дону № 1012 от 04.07.1996 года, присвоен реестровый номер 462/1−60 462 и балансодержателем является МУ «Дирекция муниципального имущества и благоустройства Советского района г. Ростова-на-Дону». Истец считает, что полученный отказ ответчика в заключении с ним и членами его семьи договора социального найма для дальнейшей приватизации указанной квартиры нарушает его право на приватизацию квартиры и является неправомерным.

Решением Советского районного суда г. Ростова-на-Дону от 14 февраля 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе Шилов А. А. в лице представителя Н. Черныш просит отменить решение суда, считает его незаконным и необоснованным.

Кассатор, ссылаясь на Постановление Мэра г. Ростова-на-Дону № 1947 от 22.12.2005 г., Устав МУ «ДМИБ Советского района», полагает, что отказ в удовлетворении исковых требований в связи с тем, что Администрация Советского района г. Ростова-на-Дону является ненадлежащим ответчиком по делу, неправомерен, так как именно Администрация в нарушение действующего законодательства отказала ему в заключении договора социального найма, а функции по заключении договоров социального найма жилого помещения от имени органа местного самоуправления находятся в компетенции администрации и были делегированы МУ «ДМИБ Советского района». Также Шилов А. А. считает, что для перезаключения договора специализированного найма на договор социального найма согласия ДИЗО г. Ростова-на-Дону не требуется, так как, по мнению кассатора, ни действующее законодательство, ни Уставы органов местного самоуправления не предусматривают получение такого согласия. Шилов А. А. указывает, что ему как сотруднику милиции, признанному нуждающимся в улучшении жилищных условий, п. п. 3, 4 ст. 49 ЖК РФ жилые помещения необходимо предоставлять на основании договора социального найма.

Изучив материалы дела, обсудив доводы кассационной жалобы, проверив законность принятого решения в пределах доводов кассационной жалобы, выслушав представителя Шилова А. А. — Н. Черныш действующую на основании доверенности, судебная коллегия не находит оснований к удовлетворению жалобы и отмене судебного постановления, принятого по делу.

При принятии решения суд руководствовался статьями 19, 49, 92, 99, 104 ЖК РФ, п. 41 Постановления Пленума ВС РФ от 2 июля 2009 г. N 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении ЖК РФ», пунктами 12, 15 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду и исходил из того, что на момент подачи Шиловым А. А. заявления с просьбой заключить договор социального найма на указанное жилое помещение уже было обременено договором специализированного найма. Истцом на момент рассмотрения дела в суде не было получено согласие собственника жилого помещения на перезаключение уже имеющегося договора.

Также суд отметил, что согласно пунктам 3.1 и 3.6 Устава МУ «ДМИБ Советского района» г. Ростова-на-Дону заключение договоров социального найма, коммерческого найма, поднайма, договоров найма в специализированном жилом фонде является полномочиями МУ «ДМИБ Советского района» г. Ростова-на-Дону, в связи с чем, суд пришел к выводу, что Администрация Советского района г. Ростова-на-Дону является ненадлежащим ответчиком.

Эти выводы суда являются правильными и соответствуют требованиям закона и материалам дела.

На основании Постановления главы администрации Ленинского района г. Ростова-на-Дону № 215 от 18.06.2009 года с истцом заключен именно договор найма специализированного жилого помещения. Хотя предоставленное истцу жилое помещение находится в доме, включенном в реестр муниципальной собственности, однако является специализированным, что указано в Постановлении о предоставлении истцу служебной квартиры О том, что ему предоставлялось служебное жилое помещение, Шилову А. А. было известно, поскольку им заключался договор найма специализированного жилого помещения. Никаких законных оснований в настоящее время для предоставления жилого помещения по договору социального найма, истец не имеет.

Решения о предоставлении истцу жилья по договору социального найма, как нуждающемуся в улучшении жилищных условий в первоочередном порядке, органом местного самоуправления не предоставлялось, поэтому истец не вправе требовать заключения с ним нового договора найма жилого помещения, на жилое помещение, которое признано служебным и предоставлено истцу в качестве такового.

При таких обстоятельствах изложенные в кассационной жалобе доводы являются несостоятельными, так как они не имеют правового значения для разрешения заявленных исковых требований об обязании администрации Советского района г. Ростова-на-Дону заключить с Шиловым А. А., а также членами его семьи договора социального найма вышеназванной квартиры.

На основании изложенного судебная коллегия считает, что суд первой инстанции при разрешении возникшего между сторонами спора правильно определил обстоятельства, имеющие значение для дела, правильно применил нормы материального права, дал оценку всем представленным сторонами доказательствам по правилам ст. 67 ГПК РФ, поэтому решение суда соответствует требованиям ст. 195 ГПК РФ, оснований для его отмены и удовлетворения кассационной жалобы нет.

Приложение № 2

Решение Обливского районного суда Ростовской области от 28 апреля 2011 г. по делу № 2−106/2011 (Извлечение) Администрация Советского района обратилась в суд с иском к Байкузину М. В. о понуждении заключить договор социального найма, ссылаясь на то, что по решению Обливского районного суда от 26.11.2009 г. Администрация Советского района обязана предоставить Байкузину М. В. вне очереди жилое помещение по договору социального найма жилой площадью не ниже установленных социальных норм.

06.05.2010г. на основании указанного решения суда в отношении Администрации Советского района возбуждено исполнительное производство №.

Выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, свидетелей, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

Из материалов дела усматривается, что решением Обливского районного суда от 26.11.2009 г. по иску Байкузина М. В., к администрации Советского района о предоставлении вне очереди жилого помещения по договору социального найма, суд обязал администрацию Советского района Ростовской области предоставить М.В. вне очереди жилое помещение по договору социального найма жилой площадью не ниже установленных социальных норм, как лицу, имеющему статус сироты.

06.05.2010г. судебным приставом-исполнителем Советского районного отдела УФССП по Ростовской области возбуждено исполнительное производство по заявлению Байкузина М. В. о принятии исполнительного листа, выданного на основании указанного решения суда.

Из акта усматривается, что Байкузин М. В. от предложенных для предоставления ему вариантов выбора домовладений отказался. Из акта усматривается, что Байкузин М. В. от предложенного ему домовладения отказался.

В материалах исполнительного производства имеется акт совершения исполнительных действий, согласно которому было осмотрено жилое помещение выставленное на аукцион по приобретению жилых помещений для детей сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа в возрасте от 18 до 23 лет, находящихся под опекой (попечительством) на территории Советского района Ростовской области в 2010 году.

Из заявления Байкузина М. В. усматривается, что он отказывается от предложенного дома, выставленного на аукцион по причине того, что дом находится очень далеко от центра.

Из заявления Байкузина М. В. усматривается, что он отказывается от предложенного дома, выставленного на аукцион, по причине того, что дом находится за от ст. Н-ской, и ему не на чем добираться на работу. У него родился ребенок, который будет нуждаться в больнице и детском саде. Он согласен только на дом, расположенный в ст. Н-ской.

В судебном заседании ответчик подтвердил, что зарегистрирован в ст. Н-ской по месту жительства брата, где проживает до настоящего времени, работает.

Суд соглашается с доводами представителей ответчика о том, что предоставляя жилое помещение Байкузину М. В. за пределами его места жительства, истец не только ухудшает положение Байкузина М. В. тем, что вместо районного центра он должен проживать в селе, где отсутствует автобусное сообщение и возможность добраться на работу в районный отдел внутренних дел, но фактически нарушает требования Закона РФ от 25 июня 1993 года N 5242−1 «О праве граждан Российской Федерации на свободу передвижения, выбор места пребывания и жительства в пределах Российской Федерации» .

Учитывая, что место жительства ответчика — станица Н-ская, то требования истца заключить договор социального найма в слободе Ч-ской, то есть вне места его жительства, за пределами границ населенного пункта «станица Н-ская», противоречат ч.5 ст. 57 ЖК РФ, ст. 8 ФЗ от 21 декабря 1996 г. N 159-ФЗ «О дополнительных гарантиях по социальной поддержке детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей» .

Суд не принимает доводы представителя истца о том, что администрация Советского района вправе приобретать жилые дома для детей сирот в границах соответствующего муниципального образования. Учитывая, что ответчик не согласен проживать в другом населенном пункте, то требования истца не подлежат удовлетворению.

Доводы представителя истца о том, что ответчик отказывался в рамках исполнительного производства принять предоставляемые ему квартиры в ст. Советской и потому было приобретено жилье в слободе Чистяково, суд находит не состоятельными, поскольку действующее законодательство не содержит требования о получении согласия лица из числа детей — сирот, на приобретение ему жилья по месту его жительства (за исключением приобретения жилья за пределами границ населенного пункта).

Доводы представителя ответчика о том, что представленный акт обследования жилого дома не соответствует требованиям действующего законодательства, суд считает обоснованными.

Согласно акту обследования жилого дома проведенного комиссией в составе: заместителя главы администрации по муниципальному имуществу НИС, ведущего специалиста по охране прав несовершеннолетних КСЮ, директора «Советского ЖКХ» ЯЮВ, специалиста по архитектуре КМН у данного жилого помещения цоколь, стены и крыша находятся в хорошем состоянии, дверные коробки не деформированы, трещин и гнили нет, внутренняя отделка в хорошем состоянии, заключение — здание находится в хорошем состоянии.

Однако суд считает, что данный акт не соответствует требованиям закона и потому является недопустимым доказательством.

Между тем, в указанном акте отсутствуют сведения о наличии в самом населенном пункте, где расположен дом, приобретенный для Байкузина М. В., вышеперечисленных инженерных систем, отсутствует заключение комиссии о пригодности данного жилого дома для постоянного проживания.

В ходе судебного разбирательства истцом представлен акт обследования жилого дома, и заключение комиссии о пригодности данного дома для постоянного проживания.

Однако в этом акте так же не отражены сведения о наличии в самом населенном пункте, где расположен дом, приобретенный для Байкузина М. В., вышеперечисленных инженерных систем, о наличии в этом доме хозяйственно-питьевого водоснабжения, водоотведения, в связи с чем невозможно сделать вывод о благоустроенности жилого дома по отношению к местности.

Кроме того, в акте не содержится сведений о том, что жилое помещение отвечает установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, а напротив, указано о нарушениях правил эксплуатации открытой электропроводки, нарушениях эксплуатации печного отопления, в связи с чем, акт обследования жилого дома и заключение комиссии о пригодности данного дома для постоянного проживания не отвечают требованиям, изложенным в Положении о признании помещения жилым, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47.

Представленный представителем истца в судебное заседание акт технического обследования строительных конструкций жилого дома, составленный специализированной организацией ООО «Техпроектнадзор», не имеет правового значения при рассмотрении данного спора, поскольку данный акт не был представлен комиссии при составлении акта обследования жилого помещения (до принятия решения о приобретении данного жилого дома), а так же не был предметом исследования комиссии при составлении акта о пригодности данного дома для постоянного проживания Учитывая, что решение муниципального органа о предоставлении жилого помещения Байкузину М. В. было принято на основании акта обследования жилого дома, который не отвечает требованиям, изложенным в Положении о признании помещения жилым, утвержденном Постановлением Правительства РФ от 28.01.2006 N 47., акт обследования жилого дома не содержит сведений о том, что жилое помещение отвечает установленным санитарным, противопожарным, градостроительным и техническим требованиям, то при таких обстоятельствах, оснований полагать, что Байкузину М. В. предоставлено благоустроенное жилое помещение (по отношению к местности) — не имеется.

Поскольку в судебном заседании установлено, что решение органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения Байкузину М. В., состоящему на учете в качестве нуждающегося в жилом помещении, принято без соблюдения требований ч.2,3 ст. 15, ч.5 ст. 57 ЖК РФ, то оснований для заключения договора социального найма не имеется и потому иск не подлежит удовлетворению в полном объеме.

Приложение № 3

Решение мирового суда г. Омска от 15 марта 2011 г. по делу № 2−318 972 011 (Извлечение) Ю.А. обратился в суд с исковым заявлением к Т.К., Е.Ю., Ж.Ю. об определении порядка пользовании жилым помещением. В обоснование иска указал, что он является нанимателем квартиры, находящейся по адресу: г. Омск, ул. Мельничная, 11, кв. 104. В указанной квартире также проживают: Т.К., Е.Ю. и Ж.Ю. В 1994 году расторгнут брак с Т.К., с этого же времени он фактически не проживает в указанном жилом помещении виду того, что ему бывшими членами семьи чинятся препятствия в пользовании, что подтверждается вступившим в силу решением Кировского районного суда г. Омска. Не смотря на вступившее в силу решение суда о его вселении и исполнение его судебными приставами юридически (выдача в присутствии пристава дубликата ключей от квартиры), он не может вселиться в квартиру и полноценно пользоваться и владеть спорным жилым помещением, ввиду того, что все три комнаты занимают ответчики и отказываются освободить хотя бы одну из них. Кроме того, при отсутствии установленного судом порядка пользования жилым помещением, он не имеет возможности вносить оплату за наем жилого помещения, исходя из фактически занимаемой им площади. В связи с чем, просит определить порядок пользования квартирой, находящейся по адресу: г. Омск, ул. Мельничная, д. 11, кв. 104. установив, что комната площадью 12.4 кв. м. в указанной квартире находится в его пользовании, комнаты, площадью 18,5 кв. м. и 13.4 кв. м. передать в пользование ответчикам Т. Г. Е.Ю., и Ж. Ю.

16.07.2007 г. в судебном заседании истец исковые требования дополнил, просил при определении порядка пользования квартирой, находящейся по адресу: г. Омск, ул. Мельничная, д. 11, кв. 104, открыть отдельный финансовый лицевой счет на комнату площадью 12,4 кв. м. для оплаты жилищно-коммунальных услуг.

Истец Ю.А. в судебном заседании исковые требования поддержал в полном объеме, суду пояснил, что он в 1986 году получил спорную квартиру на основании ордера на семью из 4 человек. В указанной квартире не проживает с 1994 г., так как ранее ездил работать на север и имеет другую семью. Решением Кировского районного суда г. Омска от 29.11.2005 года был вселен в спорную квартиру. В настоящее время он приходит в квартиру периодически, определенного места, куда бы он мог принести свои вещи, в квартире у него нет. В июне 2006 г. был повторно вселен в квартиру, принес свои вещи, однако ответчики выставили их из квартиры. Просит определить порядок пользования квартирой, находящейся по адресу: г. Омск, ул. Мельничная, д. 11, кв. 104, закрепив ему в пользование комнату площадью 12.4 кв. м., комнаты, площадью 18,5 кв. м. и 13.4 кв. м. закрепить в пользование ответчикам Т.Г., Е.Ю., и Ж.Ю., открыть отдельный финансовый лицевой счет на комнату площадью 12,4 кв. м. для оплаты жилищно-коммунальных услуг.

Представитель истца по доверенности А.А. (л. д.6), исковые требования поддержал в полном объеме по основаниям, изложенным его доверителем, просил иск удовлетворить. Ответчик Т. К. исковые требования не признала, суду пояснила, что Ю.А. с 1989 г. в квартире не проживает. В 1994 года истец решением суда был вселен в квартиру, однако в нее не вселялся и не проживал. В 2005 г. повторно был вселен в квартиру, ему были переданы ключи, после вселения он никогда в квартире не проживал, только принес свои грязные вещи, которые они вынесли в тамбур и положили в ящик. С 1998 года в квартире сложился порядок пользования, согласно которому она проживает в комнате 14,1 кв. м., Е.Ю., проживает в комнате 17,4 кв. м., Ж.Ю. в комнате 12,4 кв. м. Они все пользуются всеми комнатами, в случае закрепления за Ю.А. комнаты ухудшаться их жилищные условия, что приведет к нарушению их жилищных прав. Она не возражает, чтобы истец проживал в квартире и пользовался также всеми комнатами. Просит в иске отказать.

Представитель ответчика Т.К., по доверенности Н.А. (л. д.23), исковые требования не признала, считает, что заявленные требования не подлежат удовлетворению, так как определение порядка пользования жилым помещением не предусмотрено нормами жилищного законодательства. Кроме того, определение порядка пользования жилым помещением возможно лишь в тех случаях, если такое определение не нарушит прав и законных интересов других лиц и если в спорной квартире между совместно проживающими лицами сложился определенный порядок пользования жилым помещением. Несмотря на то, что истец неоднократно был вселен в спорную квартиру на основании решений Кировского районного суда г. Омска, однако, ни разу не пытался вселиться фактически. На сегодняшний день между ответчиками уже сложился определенный порядок пользования жилым помещением, и в случае фактического вселения истца в квартиру ответчики намерены пользоваться всеми комнатами, в том числе и комнатой площадью 12.4 кв. м. без каких-либо ограничений. Поэтому определение порядка пользования, при котором за истцом закрепят комнату площадью 12.4 кв. м., ущемит законные права и интересы других лиц. В связи с чем, просит в иске отказать.

Ответчик Е.Ю. исковые требования не признала по аналогичным основаниям. Ответчик Ж. Ю. в судебное заседание не явилась, извещена надлежащим образом, предоставила заявление, в котором просит рассмотреть дело в ее отсутствие, с иском не согласна (л. д.49).3/лицо: ОАО «Левобережье», привлеченное определением суда от 19.06.2007 года (л. д.28), извещено надлежащим образом, в судебное заседание не явилось, ходатайств об отложении дела не представило (л. д.48). Выслушав сторон процесса, допросив свидетелей, изучив материалы настоящего гражданского дела, гражданское дело № 2−1711/05 года, суд приходит к следующему.

Суд не может согласиться с доводами представителя истца о том, что к данным правоотношениям, возможно применить аналогию закона, и решить данный вопрос в соответствии со ст. 247 ГК РФ РФ, поскольку по правилам ст. 11 ГПК РФ, суд обязан разрешать гражданские дела только на основании нормативно-правовых актов, поэтому оснований для применения аналогии закона и аналогии права суд не находит. При данных обстоятельствах, суд, не может определить порядок пользования жилым помещением, так как право нанимателя на такие действия не зафиксированы ни в ЖК РФ, ни в иных правовых актах, самостоятельно суд не вправе предоставить нанимателю такое право.

Невозможность определения порядка пользования жилым помещением объясняется и другими объективными причинами. Так, в результате предложенного истцом порядка пользования жилым помещением ему досталось бы жилое помещение площадью 12,4 кв. м., а на 3 остальных лиц, которые на данный момент обладают правом пользования спорной квартирой, пришлось лишь по 10,5 кв. м = (17,4 +14,1: 3), что не отвечает требованиям разумности и повлекло бы за собой ущемление прав указанных лиц, которые проживают в квартире № 104 и имеют право на равное пользование, однако, получившие бы, при закреплении за истцом комнаты, площадью 12,4 кв. м площади меньшего размера.

В то же время фактически такой порядок пользования спорной квартирой между сторонами не сложился. Из показаний истца, ответчиков, установлено, что истец фактически не пользуется жилой комнатой, площадью 12,4 кв. м. Кроме того, в квартире сложился порядок пользования, согласно которому Т.К. проживает в комнате 14,1 кв. м., Е. Ю, проживает в комнате 17,4 кв. м., Ж.Ю. в комнате 12,4 кв. м., что также подтвердили свидетели Т.А., З. П.

Учитывая вышеизложенное, суд не находит оснований для удовлетворения требований Ю.А. и считает возможным в иске отказать.

Приложение № 4

Решение судебной коллегии по гражданским делам Ростовского областного суда от 1 ноября 2012 г. по делу № 33−12 850

Администрация г. Таганрога обратилась в Таганрогский городской суд Ростовской области с иском к Самойловой Е. И. о признании недействительным договора социального найма однокомнатной квартиры, заключенный МУП «ЖЭУ» с истицей, просит признать ответчицу не приобретшей право пользования жилым помещением и снятии ее с регистрационного учета.

В обоснование заявленного иска администрация ссылалась на то обстоятельство, что после смерти нанимателя ключи от квартиры были переданы МУП «ЖЭУ», квартира взята под охрану и свободна. При подаче представителем Самойловой Е. И. документов на приватизацию спорной квартиры, было установлено, что с ответчицей заключен договор социального найма. Однако администрация города не принимала решение о предоставлении ответчице квартиры. По мнению истца, вызывает сомнение законность и обоснованность оформление договора социального найма на указанную квартиру, поскольку Самойлова Е. И. в квартире не проживает, и не проживала.

Администрация города не давали разрешение на вселение ответчицы в помещение. В судебном заседании представитель истца иск поддержала. Самойлова Е. И. в судебное заседание не явилась, ее представитель иск не признал. Решением Таганрогского городского суда Ростовской области от 7 августа 2012 года исковые требования Администрации г. Таганрога удовлетворены. В апелляционной жалобе Самойлова Е. И. ставит вопрос об отмене решения суда, и принять новое решение.

В ходе судебного заседания установлено, что умер. Вместе с тем судом установлено, что до смерти с ним проживала его супруга, умершая, которая так же была зарегистрирована в квартире.

Указанные обстоятельства подтверждаются договором найма жилого помещения, заключенного между МУП «ЖЭУ» и умершими общим количеством 2 человек. В указанном договоре найма Самойлова Е. Н., как член семьи не указана. Наличие регистрации ответчицы в спорной квартире еще не свидетельствует о признании ее членом семьи прежних нанимателей Тищенко. Доказательств, в соответствии с положениями ст. 56 ГПК РФ подтверждающих факт вселения Самойловой Е. Н., в жилое помещение, в котором проживала семья Тищенко, для постоянного проживания в качестве члена семьи, ведение общего хозяйство не представлено.

Истец подтвердил доказательствами те обстоятельства, на которые он ссылался в подтверждении, что ответчица в квартире не проживала со дня прописки, не вселялась, регистрация по месту жительства носит формальный характер.

Допрошенный в качестве свидетелей суду пояснили, что умершая приходилась сестрой. В квартире никто прописан не был. Кроме умерших в квартире никто не проживал. Самойлову Е. И. они не знают. Материалами дела установлено, что ответчица постоянно проживает по вместе со своей семьей.

Судом проверены доводы представителя ответчицы, в частности, о применении исковой давности, и эти доводы признаны несостоятельными.

Доводы апелляционной жалобы не содержат фактов, которые не были бы проверены и не учтены судом при рассмотрении дела и имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу, влияли на обоснованность и законность правильного по существу судебного решения либо опровергали выводы суда первой инстанции, в связи с чем признаются судебной коллегией несостоятельными, основанными на неправильном применении норм материального права, и не могут служить основаниями для отмены решения суда.

Ставя вопрос об отмене решения суда, автор жалобы утверждает, что отсутствие в спорной квартире Самойловой Е. Н. было временным, вынужденным, намерений оставлять данное жилое помещение у нее не имелось и что Самойловой Е. Н. вносила деньги в счет оплаты квартплаты Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Самойлова Е.Н. не представила суду первой инстанции, суду апелляционной инстанции доказательств вынужденного или временного характера выезда из спорного жилого помещения. В материалах дела отсутствуют доказательства, что ей чинились препятствия в пользовании жилым помещением со стороны других лиц, проживающих в нем. В тоже время судом установлено, что Самойлова Е. Н. постоянно проживает по другому адресу, лицевой счет открыт в октябре 2011 г. Из сообщения МУП «Управление «Водоканал» следует, что начисления производились только нВ семью Тищенко из двух чел. В справке паспортиста указано, что в спорной квартире были зарегистрированы Тищенко.

Выводы суда подробно мотивированы, всем приведенным сторонами обстоятельствам, на которых они основывали исковые требования и возражения, и представленным по делу доказательствам в их совокупности судом дана оценка, отвечающая требованиям ст. 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Таким образом, правильно установив обстоятельства, имеющие значение для дела, всесторонне и полно проверив доводы и возражения сторон, оценив исследованные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь положениями ст. ст. 55, 60 ГПК РФ, суд первой инстанции постановил законное и обоснованное решение, оснований для отмены которого по доводам апелляционной жалобы не имеется.