Основания возникновения жилищных правоотношений

Юридические факты — это определенные жизненные обстоятельства, с которыми нормы жилищного права связывают возникновение, изменение или прекращение жилищных правоотношений.

Основанием возникновения, изменения и прекращения жилищных правоотношений являются юридические факты, с которыми связано реальное действие жилищно-правовых норм в конкретных жилищных отношениях. Круг таких обстоятельств достаточно широкий и разнообразный (рис. 3.3.).

Рис. 3.3. Основания возникновения жилищных правоотношений.

Указанные основания возникновения жилищных правоотношений закреплены в ст. 10 ЖК РФ:

1) из договоров и иных сделок, предусмотренных федеральным законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных федеральным законом, но не противоречащих ему.

Жилищные права и обязанности возникают, в частности, из:

• — договора социального найма жилого помещения (ст. 60 ЖК РФ);
• — договора найма жилого помещения (ст. 671 ГК РФ);
• — договора найма специализированного жилого помещения (ст. 100 ЖК РФ);
• — договора поднайма жилого помещения (ст. 77 ЖК РФ);
• — договора безвозмездного пользования (ст. 689 ГК РФ) и др.
• 2) из актов государственных органов и актов органов местного самоуправления, которые предусмотрены жилищным законодательством в качестве основания возникновения жилищных прав и обязанностей.

На основании актов государственных органов и органов местного самоуправления жилищные права и обязанности возникают лишь в случаях, если это предусмотрено законом.

Так, в соответствии со ст. 32 ЖК РФ решение об изъятии жилого помещения в связи с изъятием земельного участка для государственных или муниципальных нужд принимает орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение об изъятии этого участка.

Согласно ст. 57 ЖК РФ для заключения договора социального найма жилого помещения необходим акт (решение) органа местного самоуправления о предоставлении жилья по такому договору. Статьей 86 ЖК РФ установлено, что в связи со сносом дома благоустроенное жилое помещение по договорам социального найма предоставляет орган государственной власти или орган местного самоуправления, принявший решение о сносе.

3) из судебных решений, установивших жилищные права и обязанности.

Так, согласно ЖК РФ в судебном порядке рассматриваются:

• — отказ соответствующего органа в переводе жилого помещения в нежилое и нежилого в жилое (ст. 24);
• — отказ в согласовании переустройства жилого помещения (ст. 27);
• — сохранение на определенный срок права пользования жилым помещением за бывшим членом семьи собственника жилого помещения (ст. 31);
• — принудительный обмен жилого помещения (ст. 72) и отказ наймодателя в даче согласия на обмен жилья (ст. 74);
• — выселение в случаях виновного поведения поднанимателя (ст. 79), а также нанимателя и членов его семьи (ст. 89, 91);
• — выселение граждан из жилых помещений по предусмотренным основаниям (ст. 84, 89, 90);
• — расторжение договора найма и выселение из специализированных жилых помещений (ст. 101 и 103) и т. п.
• 4) в результате приобретения в собственность жилых помещений по основаниям, допускаемым федеральным законом. Жилое помещение может быть приобретено в собственность в порядке приватизации, по различным гражданско-правовым договорам и др.
• 5) из членства в жилищных или жилищно-строительных кооперативах;
• 6) вследствие действий (бездействия) участников жилищных отношений или наступления событий, с которыми федеральный закон или иной нормативный правовой акт связывает возникновение жилищных прав и обязанностей.