Подходы используемые при оценки недвижимости для цели ипотечного кредитования

При покупке квартиры под ипотечное кредитование, производится оценка данной недвижимости, с помощью 3-х подходов:

• — доходный подход;
• — сравнительный подход;
• — затратный подход;

Доходный подход Недвижимость обладает свойствами приносить доход своему владельцу. Эта одна из причин почему люди покупают недвижимость, другими причинами является покупка для непосредственного проживания и удовлетворение личных потребностей.

Метод прямой капитализации. В терминах оценки недвижимости капитализацию следует понимать как понимание определение величины текущей стоимости будущего потока доходов и выгод, полученных в результате владения объектами недвижимости. Капитализированный поток доходов, то есть текущая стоимость этого потока, является оценкой стоимости объекта недвижимости.

В рамках доходного подхода стоимость недвижимости определяется по формуле:

(1);

Где V— стоимость недвижимости; NOI— чистый операционный подход; К— коэффициент капитализации.

На простой формуле строится продуманная и испытанная в рыночных условиях теория оценки доходов недвижимости.

Следовательно, инвестиции в недвижимость в большинстве случаев состоят из двух составляющих: ипотечный кредит и собственный капитал. При этом ставка капитализации должна удовлетворять рыночным требованиям дохода на обе эти части инвестиций с учетом риска вложений капитала в недвижимость.

Ипотечная постоянная (Кi) представляет собой отношения ежегодных выплат по обслуживанию долга к основной сумме ипотечной ссуды.

Ставка капитализации на собственный капитал (Ксоб.к)— это отношения денежных поступлений до вычета налогов к сумме вложенных собственных средств.

Когда известна ипотечная постоянная и ставка капитализации на собственный капитал, то общую ставку можно получить с помощью метода инновационной группы, или метода связанных инвестиций.

К = М * Кi + (1-М)* Ксоб. к (2);

Где М- отношение кредита к стоимости недвижимости.

Сравнительный подход Метод сравнительного анализа продаж основан на сопоставлении стоимости оцениваемого объекта со стоимостью проданных аналогичных объектов в недавно совершенных сделках. Данный метод базируется на принципе замещения. При его использовании исходят из того, что инвестор не заплатит за конкретный объект недвижимости больше того, чем ему обойдется покупка или строительство другого объекта, имеющие аналогичные назначения и обладающего такими же потребительскими характеристиками, то есть такой же полезностью.

Стоимость объекта недвижимости по этому методу равна средне взвешенной цене аналогичного объекта с учетом поправок, учитывающих его отличие от оцениваемого объекта:

V = Цпр ±?D, (3);

Где Цпр- цена продажи аналогичного объекта (совокупности однородных аналогов); ?D- сумма поправочных корректировок.

Затратный подход Сущность затратного метода заключается в том, что стоимость недвижимости определяется затратами на приобретение объекта недвижимости, его благоустройство.

Применение затратного метода необходимо при:

• — анализе нового строительства;
• — определение варианта использования земли;
• — реконструкции здания;
• — оценка для целей страхования;
• — оценка для целей налогообложения;
• — оценка последствий стихийных бедствий;
• — оценка специальных зданий и сооружений.

Стоимость недвижимости по затратному методу — это стоимость полного замещения или воспроизводства износ плюс стоимость земельного участка как свободного.

Полная стоимость замещения (ПСЗ) — стоимость строительства в текущих ценах объекта, обладающего эквивалентностью полезностью с объектом оценки, однако с использованием современных материалов в соответствии с новыми стандартами, дизайном и планировкой.

Полная стоимость воспроизводства (ПСВ) — это стоимость строительства в текущих ценах точной копии оцениваемого объекта с использованием таких же материалов, стандартов, дизайна и с тем же качеством работ, которые воплощают в себе все его недостатки и функциональный износ.

ПСВ = В* VСТР * Кi * И1 * И2, (4);

Где В- восстановительная стоимость единицы измерения (1м?); VСТР- строительный объем здания; Кi- поправочные коэффициенты; И1- индекс перехода цен от цен базисного уровня к ценам на 01.01.84 г. С учетом территориального коэффициента; И2- - индекс перехода от цен на 01.01.84 г. к текущим ценам.