Сущность затратного подхода
В пункте 15 Федерального стандарта оценки № 1 «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» затратный подход характеризуется как совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний.
При оценке земли затратный подход используется для определения стоимости улучшений, находящихся на земельном участке (зданий, строений, сооружений), для выделения земельной составляющей в стоимости единого объекта недвижимости.
При применении затратного подхода стоимость объекта недвижимости определяется суммированием рыночной стоимости земельного участка и полных затрат застройщика на его благоустройство и строительство на нем улучшений объекта недвижимости на дату оценки. При этом учитывается предпринимательская прибыль инвестора и вычитается накопленный за время эксплуатации совокупный износ улучшений.
В основу затратного подхода положен принцип замещения, согласно которому стоимость объекта недвижимости не должна превышать наименьшей цены, по которой может быть приобретен другой объект недвижимости эквивалентной полезности. Кроме того, в затратном подходе используются принципы спроса и предложения, ожидания, зависимости от внешней среды, а также принцип изменения.
В Российской Федерации затратный подход использовался при переоценке основных фондов по состоянию на 1 января 1992;2000 г. г. (прямой пересчет), но без оценки реального совокупного износа средствами оценки. В современных условиях применение затратного подхода является по-прежнему определяющим, т.к. часто для применения других подходов требуется обширная рыночная информация.
