Сфера применения и ограничения затратного подхода

Применение затратного подхода необходимо в следующих случаях:

• 1) для определения стоимости нового строительства;
• 2) для оценки объектов, не завершенных строительством;
• 3) в инвестиционных проектах — для проведения технико-экономического анализа затрат на реконструкцию существующего объекта или строительства нового;
• 4) для определения наиболее эффективного использования свободного участка земли;
• 5) при оценке земельного участка методами соотнесения, извлечения и физического остатка;
• 6) для оценки недвижимости в условиях пассивного рынка;
• 7) для оценки объектов недвижимости уникального назначения, по которым нет аналогичных продаж;
• 8) в оценке объектов специального назначения (интернаты, больницы и т. д.);
• 9) при оценке объекта доходным подходом, если требуется определение стоимости реконструкции или различных видов ремонта здания;
• 10) при формировании уставного капитала;
• 11) для получения «стартовой» цены на аукционах;
• 12) в оценке для целей налогообложения;
• 13) в оценке для целей страхования;
• 14) в целях получения кредита в банке (залоговая стоимость);
• 15) в оценке последствий стихийных бедствий и иного вида ущербов;
• 16) для проведения согласования результатов оценки, полученных применением наряду с затратным подходом и других подходов, для выведения итогового значения стоимости.

Затратный подход не рекомендуется применять в случаях, когда нельзя сделать самостоятельную оценку земельного участка или достоверно определить все виды износов и устаревании. Он ограничен в использовании при оценке объектов недвижимости:

• — приносящих доход (не учитывает доходный потенциал);
• — с чрезмерным износом (дает значительную погрешность);
• — имеющих историческую ценность (здания — памятники);
• — при отсутствии в составе объекта недвижимости земельного участка

Затратный подход не обеспечит необходимой надежности результата оценки рыночной стоимости, если промежуточные расчеты не подкрепляются рыночными данными, однако при оценке новых объектов затратный подход является весьма надежным.

Затратный подход дает результат стоимости объекта недвижимости с безусловным правом собственности. Поэтому, чтобы оценить недвижимость, сданную в аренду или на которую распространяются другие частичные имущественные права, необходимо сделать соответствующие корректировки [6].